海南省旅游产业与旅游地产发展深度报告同致行Word格式.docx
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开发档次不高,缺乏知名度;
精品意识不强,缺乏文化性。
为了促进海南旅游的发展,提高旅游经济水平,就必须加大对旅游资源的开发力度,充分利用环境资源的优势打造出独具特色的旅游品牌。
1.2海南省旅游业发展规划
海南省自1988年建省,发展海岛热带生态旅游资源,逐步发展为中国旅游大省,旅游业形成“一省、两中心、三线、五名城、十区”的空间格局。
1.2.1大旅游区域旅游规划及功能定位
类别
区域
功能
定位
规划范围
规划方向
规划重点
旅游线路
海口
旅游区
热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、娱乐等复合型的都市旅游地
●以海口周围的海岸带为中心,向东、西以及南纵深方向延伸,
●东至东寨港红树林,西至澄迈县的澄迈湾,南至定安的南丽湖。
●以沿海、沿江为轴线,以提升中心城区功能、推进东西两翼发展、适度向南纵深腹地推进
●注重保护生态环境为发展重点
●突出发展海口市东、西两岸和南渡江两岸休闲度假旅游
●建设老城区步行街、游艇码头、高档购物和文化娱乐中心以及参与性强的大型文化广场等
●形成辐射带动作用强的都市型旅游区
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
●马鞍岭火山口地质公园和东山湖海南热带野生动植物园、南丽湖、东寨港红树林、海口老城区、粤海铁路南港码头车站、海口药谷、海南汽车厂、力神咖啡厂、椰树椰子汁生产线和各处历史文化古迹等均可作为一日游半日游的观光景点
●椰城水上游。
乘水上巴士观赏海口市沿岸景观和世纪大桥,游南渡江和海甸溪。
●远期还可在海口市周边修建轻轨铁路,开发沿轻轨的观光旅游线路。
三亚旅游区
国际性热带滨海度假休闲观光旅游地
以三亚市为中心,包括陵水县和保亭县
●以三亚城区为中心,向东西两翼延伸,形成组团式结构。
●东部亚龙湾、海棠湾、土福湾、香水湾以及蜈支洲岛、分界洲岛等,突出滨海度假旅游特色。
陵水的南湾猴岛以观光旅游为主。
●西部天涯海角、南山、海山奇观等,突出海山景观观光旅游和文化旅游特色。
●北部腹地的南田温泉、七仙岭温泉、南平温泉、高峰温泉和红鞋温泉等,突出温泉保健康复旅游和绿色生态专项旅游特色。
●天涯海角和南山文化旅游区;
●海棠湾和蜈支洲岛;
●西岛水上运动中心;
●五指山、七仙岭、吊罗山、乐东县的尖峰岭、毛公山等。
●兴隆热带植物园和热带花园;
●陵水南湾猴岛和分界洲岛;
●三亚市区观光(包括改建的市中心区、鹿回头公园、小东海、崖州古城以及亚龙湾)。
五指山旅游区
热带雨林山地度假休闲旅游和黎苗族文化风情旅游地
覆盖五指山市、琼中县和屯昌县。
五指山旅游区的中心是山区,而不是城区。
●首先强化五指山市作为该旅游区核心城市的作用,将其建成旅游接待服务基地。
●其次是在五指山周边的试验区适度发展度假休闲旅游,形成山地度假休闲地。
●从三亚、七仙岭到五指山的一日游可参观五指山海南省少数民族博物馆,
●游览五指山(包括雨林解说中心和水满村附近的雨林栈道)
●欣赏黎族和苗族文化村的文化表演
文昌旅游区
以椰乡文化内涵为主题,集侨乡观光、海上活动、温泉疗养为一体的田园化的、恬静平实的滨海度假休闲旅游地
整个文昌市行政辖区。
●该区规划要突出滨海度假休闲旅游和自然景观、人文景观的观光旅游。
●开发与海口有互补性的旅游项目,成为海口都市近郊旅游目的地
除了通过清澜开展到七洲列岛、八门湾红树林和西沙群岛的海上旅游路线外,还可开发到文昌内陆地区各景点的旅游路线。
博鳌/万泉河
面向国内外高消费市场的国际会展中心和度假休闲与观光旅游目的地
博鳌/万泉河旅游区覆盖整个琼海市行政辖区
●以博鳌旅游区为中心,以沿海、沿河和名景为发展空间
●形成海滨旅游带、万泉河旅游带以及官塘、白石岭、红色娘子军故乡、加积镇城区等旅游景区的发展格局
●高质量的游艇从博鳌沿万泉河而上,游客在观光的同时开展船上或沿河娱乐场所的娱乐活动。
●万泉河上游漂流、中下游农家乐乡村游;
●白石岭、红色娘子军纪念园等半日或一日游;
石梅湾/兴隆
高档次、低密度的滨海温泉度假休闲和热带植物观光旅游目的地
以石梅湾和兴隆为中心,覆盖整个万宁市辖区。
●以海滨和附近海岛以及东山岭景区周边为开发空间
●重点开发滨海度假旅游、温泉度假旅游以及腹地的文化观光旅游
●形成海南东部高档次、高品质的休闲度假旅游地。
●船到洲仔岛和加井岛观光,包括在珊瑚礁边浮潜;
●游览兴隆热带花园、热带植物园、东山岭和亚洲风情园等;
儋州
温泉度假为主,文化和工农业观光旅游为补充的旅游地
覆盖整个儋州行政辖区及临高县、白沙县
●开发应为组团式布局,以儋州市城区、蓝洋温泉区、云月湖度假区以及“热作两院”等为中心区组团
●以南部松涛水库、西部的海头湾海滨、北部的东坡书院和洋浦开发区以及临高的滨海带等为分区组团
●突出森林公园、温泉、水库湖泊的生态特色和地方民俗风情文化特色
●从儋州到松涛天湖;
●从儋州到东坡书院、鹭鸶天堂、洋浦、古盐田、白马井;
●从儋州到八一农场等观赏橡胶林。
棋子湾/霸王岭旅游区
海南西海岸著名的、高档次低密度、远离喧嚣的国际度假休闲旅游地
覆盖整个昌江县和东方市。
●以昌江县西部的棋子湾和东方市北部为开发重点
●在霸王岭开发绿色生态旅游。
●昌江县城和石碌铁矿、东方市周边的红兴温泉、大广坝水库、大田坡鹿、天南第一泉、猕猴洞、传统黎寨等,作为棋子湾/霸王岭度假游客开展一日游的景点进行开发,形成以棋子湾/霸王岭为中心的度假休闲旅游区格局。
●棋子湾到石碌铁矿、霸王岭;
●棋子湾到东方市的大田保护区、化工城、大广坝水库等。
尖峰岭
高档次的热带雨林度假休闲和观光旅游地
覆盖尖峰岭林区及乐东县。
●该区规划以天池、尖峰镇以及乐东西海岸为开发空间
●以天池度假山庄、热带雨林保护区旅游接待服务设施、尖峰镇旅游接待服务配套设施以及滨海度假酒店等为重点,
●突出尖峰岭、天池和自然保护区的独特景观,成为国内外闻名的山海互补的热带雨林生态旅游度假区
●修一条通向鹿树景点的短距离步行道;
●开发有导游带队的游览黎寨活动,但须作社会影响评估;
●修一条通向玉女池的短距离步行道,并设方向路标和入口路标;
●修一条通向摩崖石刻的短距离步行道,应设一个简要介绍历史的解说牌;
●改造由河岸通向虎啸龙吟的步行道,并设置入口路标;
●修一条通向马鞍石的步行道,并设置入口路标;
●修一条通向朦瞳岭的步行道并设有方向路标。
●游客可根据自己兴趣选择一日游或半日游的线路。
西沙
群岛
海洋观光、科考、探险、水上运动、中高档小规模度假旅游地
西沙群岛位于海南岛东南方大陆架上,西北距三亚市182海里。
群岛长约250公里,宽约150公里
西沙群岛一旦获准开放,首先要制订高水平的旅游发展规划,然后按规划逐步组织实施,将其建成国内一流的海洋观光、科考、探险、水上运动、度假休闲旅游胜地。
●岛上可供观光的景点有收复西沙群岛纪念碑,西沙一条街,将军林,海洋博物馆,南海诸岛工程纪念碑等。
●岛周围热带鱼类、贝类繁多。
与永兴岛相连的石岛奇洞怪石,千姿百态
●离永兴岛20多海里的东岛群聚着40多种鸟类有“鸟类天堂”之称。
●西沙群岛设立了热带海洋自然保护区(省级)和白鲣鸟自然保护区。
由于西、南、中沙群岛属于军事要地,目前尚未能进行大规模旅游开发
1.2.2旅游住宿规划
政府旅游住宿酒店需求预测规划
2010海南省旅游住宿酒店客房需求量预测(单位:
间)
客房档次
2002年
基准数
客房总需求量
新增客房量
下限
上限
高档
8100
17750
19000
9650
10900
中档
12800
35500
38000
22700
25200
低档
4700
13000
14300
未评星
21900
-
合计
47500
71000
76000
45000
50400
上表显示,到2010年海南省旅游住宿酒店客房需求量估计在71000间到76000间(取整数)。
其中,高档酒店客房需求量在17750~19000间,中档酒店35500~38000间。
低档酒店17750~19000间。
在8年内,海南省需新建旅游住宿酒店客房45000~50400间。
2020年海南省旅游住宿酒店客房需求量预测(单位:
39000
46200
30800
38100
50000
59400
37200
46600
22000
26400
17500
21700
111000
132000
64000
85000
注:
计算取整数
上表显示,到2020年,海南省旅游住宿酒店客房需求量111000~132000间。
其中,高档酒店客房需求量39000~46200间,中档酒店50000~59400间,低档酒店22000~26400间。
也就是说,在未来18年时间内,海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约在64000~85000间。
根据预测,2010年、2020年海南省旅游住宿设施空间布局如下:
海南省旅游住宿酒店客房分布规划表(单位:
旅游区
预测年份
2010年
2020年
房间
比重%
客房数
海口
17553
37
22720
24320
32
32000
29
三亚
10761
22.7
34
五指山
1997
4.2
2130
2280
3
3110
3700
2.8
兴隆/石梅湾
5803
12.2
7810
8360
11
8900
10600
8
文昌
2475
5.2
3550
3800
5
7800
9200
7
3241
6.8
4970
5320
棋子湾/霸王岭
1600
3.4
4400
5300
4
1061
2.2
1420
1520
2
2200
2600
儋州
3005
6.3
5600
6600
西沙
70
100
0.1
160
200
0.2
合计
上表列出的2002年、2010年、2020年全省各旅游区旅游住宿酒店客房分布是根据对市场需求和各旅游区的承载能力做出的预测。
2002年~2020年,全省新建旅游住宿酒店客房总数达64000~85000间。
其中,三亚市新建客房占比重最大,2020年三亚市客房总数占全省客房总数的比重将增加至34%。
而海口市2020年其客房总数占全省的比重将随着其他区域客房总数的增加而由现在的37%降至32%。
实际旅游住宿酒店现状调研
南酒店业共历经过两次大发展。
第一次是上世纪九十年代房地产泡沫时期,大量资金投向旅游业,海南的酒店数量急剧膨胀。
另一次是最近两年,伴随着房地产的复苏,大量资金再一次集中投向宾馆酒店。
两次集中扩张,令海南酒店业供大于求
◆截至2004年底,海南纳入旅游统计范围的旅游饭店近300家,其中星级宾馆214家,年接待能力2300万人次。
◆另外,全省还有尚未纳入旅游统计范围的住宿接待单位700家,客房1.5万间,年可接待游客500万人次。
总体接待能力约2800万人次,是2004年旅游接待人数1402万人次的两倍(这与全省酒店入住率长期徘徊在50%上下的情况正好吻合)。
◆三亚目前有宾馆饭店290余家,年接待能力1000万人次,但2004年接待的游客只有363万人次,仅为实际接待能力的三分之一。
◆2005年底,海南五星级酒店将达到28家,四星级酒店40家,是国内除北京、上海之外,拥有五星级和四星级酒店最多的省份。
根据海南省人大最新通过的《海南省旅游发展总体规划纲要》,2020年海南接待的国外内游客将达到1120-1330万人。
按照这一"
规划纲要"
,2020年海南酒店业的年市场容量最大也就3000万人次左右,相当于现有年接待人数的2倍。
小结:
由于海南酒店业超前发展很多(现有实际接待能力已高达2800万人次),因而未来的增长空间其实已经不大。
海南是国内经济欠发达地区,商务客人并不多,再加上来海南的游客中,境外客人占的比重很小(仅有6%)。
由于海南目前尚未建立行之有效的市场规则,旅游饭店的建设短期内仍不可能得到有效控制,新的酒店还会层出不穷。
政府关于住宿酒店之预见性规划,有失市场偏颇,因此可以预见,海南酒店业将会长期在谷底运行。
(注:
以上数据来源:
海南省旅游局、海口市旅游局、三亚市旅游信息中心提供)
附1:
海南省2006年—2007年10月旅游概况
旅游
季节
酒店平均
开房率
酒店
折扣率
天数
消费
指数
星级
普通
海
口
2006.10.1
56.08%
1.68天
490.01元/天/人
2006春节
76.8.1%
45.5%
2007.5.1
66.%
44.6%
2—6折
三
亚
57.74%
2.38天
944.82元/天/人
66.66%(同比下降27.84%)
低至5折左右
64.51%
4-6折
2.25天
918.16元/天/人
备注
海南省酒店平均开房率在50%左右。
折扣不固定,海口平均折扣4.折左右,平均折扣4.5折(三亚喜来登酒店6—95折),淡季在4、6、7、8、9月,酒店开房率在10%左右。
折扣低至2折。
附;
2.海南黄金周旅游人数与收入统计
年份
黄金周
旅游人数
年收入
春节(万人次)
五一(万人次)
十一(万人次)
绝对数(万人次)
增长率(%)
绝对数(亿元)
2001年
929.07
8.1
72.46
8.2
26.2
49.88
26.72
1007.57
8.4
78.86
2003年
54.27
46.44
36.32
1124.76
11.6
87.89
11.9
2004年
69.41
35.31
47.92
1254.96
95.38
7.4
2005年
66.53-
33.42
119.29
1234.10
-1.7
93.55
-1.9
2006年
72.41
59.23
115.22
1402.89
13.7
111.01
18.7
2007年
77.27
49.42
1.2.3旅游交通设施规划
在海南旅游交通规划本岛与外部客源地的“大交通”和本省各度假区、景区、景点之间的“小交通”。
a、“大交通”——航空、铁路、海运、邮轮,其次是公路。
●鼓励外国航空公司开辟飞来海南航线,增加直飞海南航班。
●海口、三亚两个国际机场的扩建工程,提高两个空港现代化水平。
●建设海口、三亚国际客运港。
●完善火车西线的配套设施。
利用粤海铁路通道,吸引大陆客源地更多铁路旅游专列来海南。
●提升出岛长途汽车车站档次。
营运的车辆应改善车况、车容,提高服务质量。
b、“小交通”——岛内交通:
岛内高速公路、高等级公路与乡村公路
●开发东海岸的海上旅游交通和海上观光路线,既可以缓解陆路交通压力,又可增加游客观赏椰林海岸的乐趣。
●在五指山市、西沙群岛开辟联系岛内各景区及本岛的直升机航线,亦航亦游,从空中鸟瞰绿色大地、蓝色大海。
●开辟主要景区之间公共汽车旅游专线,方便散客旅游。
●凡是用于旅游运输的客车,必须是上档次的豪华车辆
●提高来往于本岛和西沙群岛之间的航船应装修档次和服务质量,结合运输开发旅游项目。
●开辟三亚~东方~昌江的火车旅游专列线路。
1.3海南省旅游产业发展现状调研
1.3.1海口旅游产业发展现状、分布及经营模式和市场消费结构。
B、海口旅游产业现状及经营模式(注:
“唯一”指海口相对于海南省的旅游资源)
旅游景区
景观概况
经营模式
五公祠(唯一)
●始建于明代万历年间,是为纪念唐、宋两代遭贬谪至海南的李德裕、李纲、李光、赵鼎、胡铨五位历史名臣而建。
●现有五公祠、苏公祠等古建筑群和新建成的五公祠陈列馆,统称五公祠,被誉为“海南人文古迹第一胜景”。
单一的门票收费经营模式
滨海公园
●海口滨海的一座现代化游乐园,园内设有无轨小火车,各种游乐设施,海口各类文化娱乐活动,多在此举办。
门票
万绿园
●独具热带滨海生态园林特色的大型城市公共绿地广场。
●有集观赏植物园林与蓝天、碧海、现代高楼大厦为一体的休闲中心
●每年的元旦、春节、五一、十一、中秋赏月及闹元宵等大型社会活动的场所。
开放式公共生态园林,具有城市绿肺之称。
西秀海滩
●紧邻假日海滩国家级帆板训练及比赛基地。
●有水上运动中心、沙滩服务中心、阳光剧场、烧烤园、啤酒广场等。
免门票,靠内部项目经营收费模式
假日海滩
●位于海口西郊黄金海岸。
●海滩林木葱葱,阳光明艳。
可进行海水浴、日光浴、各种沙滩及水上运动。
●海水游泳场设有安全标志,无专业救护人员。
放弃经营,散客零星光顾,杂货经营。
灵山文化园
●位于海口市美兰区灵山镇,现名灵山寺,占地16800亩,素有“海南第一禅林”美誉。
●景区为观光游客营造了一块“德”、
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