房地产项目策划Word格式文档下载.docx
- 文档编号:8119161
- 上传时间:2023-05-10
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:329.03KB
房地产项目策划Word格式文档下载.docx
《房地产项目策划Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目策划Word格式文档下载.docx(15页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
企业管理人员();
经理/领导();
教师();
公务员();
贸易();
证券();
高科技();
其它();
03、请问您的最高学历是?
博士及其以上();
硕士();
大学本科();
大专();
大专以下();
04、您目前的居住条件是?
出租房();
自购商品房();
经济实用房();
单位福利分房()
05、您目前的住房房型是?
两房();
三房();
四房();
复式();
别墅();
06、您目前住房的面积有多大?
70平米以下();
71—90平米();
91—110平米();
111—130平米();
131—150平米();
151—170平米();
171平米();
07、您目前的家庭月总收入是?
1000—2000元();
2001—3000元();
3001—4000元();
4001—5000元();
5001—10000元();
10000元以上();
08、您目前居住在长沙的哪个区?
东环()西环()河东()河西()
09、您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息?
报纸();
户外广告/路牌();
电视();
电台();
网络();
展览会();
朋友/亲人传播();
杂志();
二、购房计划
10、您计划在几年内购房:
半年();
1年();
2年();
3--5年();
5年();
11、您计划购买的住房类型是?
高层(15层以上)();
小高层(9-15层)();
多层();
联排别墅();
独体别墅();
12、您计划购买多大面积的住房?
60—80平米();
80—100平方米();
100--130平方米();
130--150平方米();
150平方米以上();
13、您计划购买几房的住房
1房1厅();
2房();
3房();
4房();
复式及其他();
14、您能接受的房屋单价是?
1500元以下/平方米();
1501--1800元/平方米();
1801—2100元/平方米();
2101—2400元/平方米();
2401—2700元/平方米();
2701--3000元以上/平方米();
3301--3500元/平方米();
3500元以上/平方米();
15、您理想的房屋总价(单位:
万元/套)
15万元以下/套();
15—20万元/套();
20—25万元/套();
25—30万元/套();
30—40万元/套();
40万元以上/套();
16、您想选择的付款方式是?
一次付清();
分期付款();
按揭();
17、购买商品房时,哪一位家庭成员的意见对您最重要?
配偶();
父母();
兄弟姐妹();
子女();
其他();
18、购买商品房时,除了家庭成员的意见外,还会征求其他哪些人员的意见?
(多选)
同事();
有买房经验的朋友();
在房地产行业工作的朋友();
19、您认为未来两年长沙市的房价将如何变化?
跌();
不变();
升();
三、功能设计要求
20、您喜欢哪一种颜色的住宅外墙?
白色();
蓝色();
绿色();
红色();
紫色();
砖红色();
米兰色();
黄色();
金黄色();
其他.
21、您喜欢哪一种外墙装修材料?
马赛克();
玻璃幕墙();
涂料();
面砖();
大理石();
花岗岩();
23、您喜欢哪一种建筑?
板式();
蝶式();
点式();
24、在以下建筑风格中,凭您的感觉,请选择一种您较喜欢的风格。
欧陆古典式();
现代简洁式();
现代欧式风格();
25、您喜欢何种住宅停车位的使用方式?
租用();
购买();
其他();
26、在同等面积下,您认为下列哪一种交房标准比较好?
房间少但面积大,用户可自由间隔();
房间数量多,已间隔好();
27、相对而言,购房时您会
先考虑满足住宅客厅的窗户朝向();
先考虑满足主卧室的窗户朝向();
必须同时满足();
28、你喜欢哪一种房屋结构:
平面();
跃式();
29、您认为生活阳台(主阳台)连接客厅好还是连接主卧室较好?
客厅();
主卧室();
30、您认为厨房与工作(服务)阳台连接起来有必要吗?
必要();
不必要();
31、厅(包括客厅和餐厅)和主卧室的面积比较,您较喜欢
厅大主卧室小();
厅小主卧室大();
两者面积差不多();
无所谓();
32、您喜欢多大面积的客厅?
10—15平米();
16—20平米();
21—25平米();
26—30平米();
30平米以上();
33、您喜欢多大面积的卧室?
8—10平米();
11—15平米();
15—205平米();
20平米以上();
34、您认为工作(服务)阳台是否需要封闭起来?
需要();
可封可不封();
不需要();
35、在面积够用的情况下,
您喜欢有多少个阳台?
0个1个2个3个其他
您喜欢有多少个洗手间?
36、您喜欢何种形式的窗户?
转角窗();
外凸窗();
落地窗();
平推窗();
37、住宅的这些功能对您而言的必要性如何?
玄关——不必要();
可有可无();
非常必要()
小孩卧室——不必要();
老人卧室——不必要();
保姆房——不必要();
书房——不必要();
储藏室——不必要();
生活阳台——不必要();
工作阳台——不必要();
落地窗——不必要();
飘窗台——不必要();
暗壁橱——不必要();
2个卫生间——不必要();
娱乐室——不必要();
四、片区认知
38、您知道“人民东板块”这个地方吗?
知道();
不知道();
说不清();
39、您对“人民东”这个地方的喜欢程度?
喜欢();
一般();
不喜欢();
40、您希望位于人民东的住宅小区内应有以下那些配套设施?
超市();
菜场();
银行();
邮局();
幼儿园();
羽毛球场();
游泳池();
乒乓球室();
网球场();
棋牌室();
阅览室();
商业步行街();
室外健身设施();
室外儿童游乐设施();
调查内容及分类分析
(一)被调查者基本情况
1.居住地点
本次市场调研样本柳州市东环路居民仍占据多数,约占样本总量的88.95%。
外地参观者约占总量的11.05%。
2.性别比例
本次市场调研受访者以男性居多,男女比例约为6:
4,男性仍是传统购房主导,女性对购房决策的影响也日益突出。
3.年龄构成
25岁至35岁被访者仍占总量的一半以上,比例为50.25%。
小于25岁的被访者参占总量的27.82%。
再次为35岁至60岁被访者,占总量的20.54%,60岁以上被访者占1.40%,以上调查结果表明,在当前房地产市场销售火爆,价格逐年上涨的情况下,年轻人购房愿望日益迫切,购房需求者有日趋年轻化的趋势(注:
年龄段划分按大于等于前一项,小于后一项,如25-35代表被访者≥25岁,<35岁,
下同)。
4.家庭结构
本次受访者未婚人士居多,约占总量的50.85%。
已婚人士合计占总量的47.50%。
这表明迫于房价上涨压力,未婚单身者的购房需求更加强烈,对未来结婚用房等问题的考虑进一步提前。
另外在已婚者当中,已婚有小孩者所占比例较高。
5.家庭年收入
年收入为2-4万、4-6万者合计占比58.37%他们是潜在购房需求最大的消费群体,开发商应重点针对这一消费群体进行产品市场定位,把这一部分人群住房消费的潜在购买力转为实际购买力。
另外年收入6万以上者占30.36%该消费群体所占的比例增长较快,说明随着社会经济发展水平的提高,居民收水平得到了较大提升,住房消费能力也同步得到提升,中、高品质楼盘的未来需求有较大的空间。
6.住房拥有情况
无房者占32.05%,这一部分人群是近期购房的现实需求对象。
居住面积在90㎡以下的人群比例占26.87%,这部分人群是住房改善需求的潜在对象。
前二者所占比例合计为58.92%,说明目前住房的有效需求依然非常旺盛。
居住面积在90-120㎡、120-144㎡两个区间的人群合计占比34.50%,这部分人群目前的住房条件已达到了中等康居水平,多为投资需求、为子女购房需求的潜在对象。
居住面积在144㎡以上的人群占比6.58%,针对这部分消费群体可以通过开发高品质的小区楼盘和别墅楼盘等高档商品房来激发他们的潜在需求。
(二)被调查者购房意向
1.计划购房时间
计划未来3个月、未来半年内购买商品住宅的人群比例合计为37.34%,计划未来一年内购买商品住宅的人群比例为36.49%。
所以,短期内我市房地产市场交易仍会保持非常活跃的态势。
计划未来二年内购买商品住宅的人群比例为19.64%,与去年相比下降了23.56个百分点,很大程度说明居民对购房需求的考虑提前。
2.购房目的
首次置业用于自住的占51.10%,今年有超过一半的被调查者计划第一次购房,这种市场需求潜力巨大,而且是长期稳定的市场需求。
为了改善住房条件,选择二次置业的占34.25%,随着生活水平的提高,住房的舒适程度受到重视,这种市场需求也较稳定。
用于投资、为子女购房者合计占比15.96%,从日益高涨的房价来看,房地产市场发展前景广阔,一部分人开始将手头多余的资金用于投资,一部分人趁目前房价还不是很高提前为子女购房。
不同年龄层购房目的
25岁以下和25-35岁被调查者中首次置业,购房用于自住的人群所占的比例都很大,占比分别为70.79%、53.97%。
35-60的被调查者中二次置业,购房用于改善现有住房条件的人群所占的比例最大,比例为55.34%,这部分人群参加工作时间较长,积累的财富较多,有能力选择二次置业,以提高生活质量,他们购房用于投资所占的比例也最大,占13.35%。
60岁以上的被调查者主要选择为子女购房、改善住房条件,分别占比46.43%、42.86%。
3.购房类型
选择购买普通商品房、高档高品房者合计占比73.88%。
商品房消费观念已经深入人心,其中选择高档高品房者占15.75%。
选择购买经济适用房者占22.88%,比去年下降了3.80个百分点,目前柳州居民购房承受能力增强,对政策性住房的依赖度开始降低。
选择购买二手房者占3.24%,大部分人群的二手房消费观念还未形成,选择购买二手房者还只是极少一部分,随着柳州市政搬到东环越来越多的人涌入文昌路段,在土地资源的限制下,要尽快培养和发展二手房市场,改变现代人群的购房消费理念。
第二节项目区位分析
一区位
项目所在地为位于柳州东环路文昌路一侧,距新市政大楼约一百米。
地处柳江东岸,所邻东环路一带为家私商铺群。
距离广西工学院1.5公里。
前期调查得出选择文昌路段的最多,占41.33%,市政配套日趋成熟,并受文昌桥,市政厅的大环境影响,其发展前景已被消费者普遍认同。
其次是潭中区域,占20.34%,比例与去年相当,但今年接近了文昌区域,其优越的居住环境受到众多人的关注。
选择河西区域者占16.70%,河西物流中心的打造为其发展创造了大好的机会。
选择东城区域者占15.10%。
总的看来,文昌路段是首选,潭中的宅居地位得到了进一步强化,东城的宅居影响力在上升。
柳江东岸一带绿化及休闲相融一体,加上东南岸优美的山水风景。
此地乃得天独厚,风水宝地。
二经济指标
1.规划用地总面积:
200000㎡
2.总建筑面积:
190000㎡
多层住宅建筑面积:
100000㎡
小高层住宅建筑面积:
20000㎡
3.规划总住户:
1500户
4.绿化率:
37%
5.容积率:
0.97
第二章项目定位策略
第一节定位因素分析及方法
项目定位是项目策划的核心、本源,是项目全程策划的出发点和回归点,是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告(调研涵盖宏观、中观、微观,内容涉及政治、经济、科技、文化等方面),至少需要能够回答三个问题:
竞争处于什么态势?
本项目在未来可供选择的市场取位?
本项目相对的优势和风险在那里?
以市场竞争为导向,寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础,通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言,差异化的攻击力的明显。
当然,对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面,而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别,这时的定位理念运用就需要适度变通,更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现,可是必须明确的是虽然大小有异,但思维方式雷同。
市场定位确定了,其实在某种意义上项目/产品其它的(产品、渠道、价格、促销等)定位也随之产生,因为市场定位是钢,纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位,下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法,即目标客户群四步刻画法;
也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来,以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。
具体操作方法如下:
在市场定位的前提下,要让目标客户群浮出水面,首先,要在地理上确定展开销售的区域;
其次,要确定预想的客户群的人文特点;
再次,要描述客户群的内在心理特点;
最后,要描述客户的外在行为特征。
具体执行中多通过目标客户群的静态描述和动态描述来实现。
其实说白了四步执行的目的是为了从地理、人文、心理、行为等方面来全方位刻画客户群,为营销推广提供准绳、靶子;
通过这四步的执行起码要明确客户的生活惯性、消费习惯、居住意识等,为项目定位、营销提供对象。
这是定位的前提条件,没有这些,定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后,我们首先要考虑的就是项目的市场位置,即项目拟在未来市场中的战略取位。
第二节项目主题形象定位
——柳州市人口351万,全国省会城市综合实力排名前30位,城市基础设施规划完善,是知名的现代化都市。
——柳州市商场集中在面向普罗大众的消费者层面(即一网打尽型),以市中心为都市时尚类型的主题商场,步行街定位占据市场为主
——项目定位为休闲健身类别,主要为家庭性构成。
——项目内设流行步行商业街供多数生活水平中上的消费者。
流行意味着商品流通的速度加快,与大众消费有别,主要经营时尚潮流业态。
——流行意味着商品流通的速度加快,与大众消费相比,其经营商品更新淘汰速度将会更快。
——流行代表一种生活态度,是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。
——与在柳州其他小区消费不同,步行街的购物方式是一种随意的形式,是一种不知不觉中完成的状态。
更适合休闲家居。
——现代人的生活节奏是如此的快速,购物就应该是一种生活的调节,不一定要购物,可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择
——根为消费者节省时间,商场内随便就1万、几千平米的楼层,常常有迷路的感觉,而当你想着一定要买到某一样商品时,还必须需求楼层经理的协助,当然,有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。
——步行街内你同样会犯迷糊,这里是精品店,那边是休闲品牌,电影院在4楼,千色店在北面的二楼色彩艳丽,你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。
——没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧?
我们的住宅群中的步行街可以,你可以在这里消磨你一天的光阴,也可以直奔主题,在小泉居边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。
——柳州市市16岁到35岁的人群(青年人群)占到总人口的37%,有约1200000人,消费市场巨大。
——现在柳州的消费群体中,每天人流中最主要的消费群体是年轻人。
——柳州市市场上缺乏年轻时尚为主题繁荣购物、休闲娱乐场所、住宅互动的商娱住区结合体
——购物不再是远行于辛苦,只要你加盟我们,你就可以出门购物。
项目位于市区东面,坐北朝南与市政大楼并排而立,加强了综合功能的作用吸引到足够人流。
年轻人的消费最全面:
购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡,在单纯卖场竞争力不强的前提下,综合是我们的特色。
综合的业态,营造一个适合年轻人消费与居住的场所,从一个单纯商品房向购物休闲的乐园过渡,承接的是年轻人的全部支出。
柳州市文昌路项目各建筑高低错落,自成一体,适合建设为针对性休闲主题居住定位。
柳州市文昌路项目处于柳州市新中心区,具备足够的影响力。
年轻人和中年人在居住、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异,决定了年轻人是项目综合功能最易召集的人群。
竞争需要营造新动力——住宅休闲购物概念。
柳州市文昌路项目规划有限的停车位和受管制的交通现状,决定了项目必须针对对交通条件不甚敏感的群体——年轻人。
项目商业经营面积6000平方米,主题式购物公园,首家推出十大主题街区概念:
五星酒店、欧陆风情、韩国济州岛、中英街——沙头角等等,并对休闲椅、果皮箱等进行动画,人性化处理,使沉寂的物品变成跳动的音符,还以街舞俱乐部、网迷面对面等形式建立酷男女的精神家园。
从上面可以看出:
我们的定位针对年轻人的群体在主题营造方面的策略和措施。
最初级的只是强调住宅、购物环境与目标客户群体的个性特征相吻合,较高级的是在强调商品、购物环境与目标客户群体吻合的基础上,提出了消费者与商场的互动概念。
街舞俱乐部、网迷面对面、运动酒吧等,但消费者只是被动的接受,并未成为消费的主角,成为互动的强势面。
因此,项目定位为年轻人的休闲购物乐园需要形成的核心竞争力是:
强调年轻消费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、参与,以商业互动特色打造新型态。
柳州文昌路项目以极富音乐节奏的建筑符号,通过室内室外步行街形式的转换,和独特的庭院功能,营造了一处年轻人购物休闲的乐园。
并且在住宅区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物,一切都是年轻人的主张,一切都那么自然。
可以随时停下来,给青春留个剪影,随处可见的是如诗如画的背景。
年轻人可以去自助灌录唱片工作室,制作一张自己的专辑;
或者去摄影写真馆拍一套写真集,青春留痕,岁月留声。
一切都是青春的主张。
大规模集中的住宅区内美容美甲天地,能给爱美的女孩足够的满足。
下班累了,去美容中心做过推拿按摩,或者来个SPA,既休闲了又给肌肤充了电。
去休闲音乐吧,既能欣赏最新推出的音乐大碟,又能端一杯咖啡看商场人来人往,碰上心仪的,就买回家再听好了。
配备的酒吧、咖啡厅、茶社等休闲餐饮,合理有效的集中在一起,柳州市文昌路项目的消费者们可以在闲庭信步之间到达一间休闲餐饮设施,泡一杯清茶,品一杯咖啡,累了休息一会,休息好了继续逛。
柳州市文昌路项目配套了大规模的网吧,从卡座到包间,这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域,网络情缘、游戏大赛,这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。
为体现更为人性化,我们建议东面的地下车库出口位置向西面移40米根据调查分析:
阳光100房价售价是最高的。
而项目地下车库出入口所处的位置是项目最具昭示性的位置,如果地下车库西移,可以在价值最高的位置增加好几个门脸。
如果用作地下停车库出入口,无疑在经济上要受损失。
同时,地下停车库出入口现在设置的位置是整个项目交通负荷最大的地方。
如果设为地下停车库出入口。
私家车进入地下车库将减速行驶,在出入口堵住很多的车辆,而从东购经南小街到达项目的人流也要经过此处。
车流人流将对导致交通失控。
而且,地下停车库出入口设于东面,直接阻碍了机动车辆到达公寓,项目公寓开发以酒店式服务公寓定位,机动车辆直接到达门口是必须的设置。
因此,地下车库出入口设于旁边比较合理。
一个成功的商业项目,离不开便捷的出租车专用道的设置,柳州市文昌路项目也一样(柳州市文昌路项目为柳州市30岁左右的年轻消费群体)。
第三章体规划设计
第一节房地产规划主导思想
房地产开发项目规划设计直接关系着房地产项目的成败,由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。
当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上,认为设计公司配合不积极,方案总不能达到甲方满意,施工图设计不负责任,二次设计多,造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。
其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。
房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目,这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等,这些人或公司都是房地产项目的参与者,但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员,大多工作都是通过承包和采购的形式完成
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 策划