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市场预计近两千亿险资进入商业不动产领域,能够促进高品质、持有型的商务办公类物业发展。
(四)住宅调控,部分资金转舵商业地产,“商住倒挂”形势改观:
正常而言相近地段的商业地产项目应比住宅价格高出30%-50%左右,而近年来市场一直存在“商住倒挂”现象,商务办公类物业的价格比同区域住宅偏低,商业地产自身的巨大价值尚没有被充分挖掘。
2010年-2011年国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷,提高二套房首付、加息等政策,抑制住房投资、投机行为,催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域,加之宏观经济向好,商务办公类物业呈现补涨态势,价值逐渐挖掘,助力商务办公类物业市场的发展。
二、产业、规划背景
(一)“十二五”规划打造世界城市利好,产业结构优化升级,写字楼成为投资热点
2011年3月16日,国家发布了国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向,产业优化升级成为重要目标。
发展高端、高效、高辐射的产业,运用现代经营理念、管理模式和信息技术,改造提升传统服务业和生活服务业。
2011年第一季度,北京第一产业增加值15.3亿元,增长2.1%。
第二产业增加值784亿元,增长8%,第三产业增加值2709.7亿元,增长8.7%,第三产业在GDP中占比达77%,达到发达国家水平,发达国家这一比重为70。
第二产业转变经济发展方式,调整使资源型工业发展得到有效控制,工业结构继续改善,第三产业增长迅速,经济效益显著,产业结构优化升级趋势明显,现代服务业的发展为商务办公提供更多需求。
由于“十二五”规划将北京打造为世界城市的利好消息刺激,北京城市建设步伐不断加快。
鉴于将北京建成世界城市的发展目标,第三产业所占的比重还要进一步加大。
第三产业发展的基础就是办公楼和商业设施,只有商业地产在宏观经济的发展步伐下发展起来,北京才能真正实现世界城市的目标。
写字楼在国民经济中属于高贡献行业,它扩大就业,持久纳税,改善生活品质,提升城市品位,在当前扩大内需和产业升级中将发挥先导作用。
加上人民币的持续升值,以往写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势,外资持续进入,写字楼、商业地产成为新的投资热点。
(二)“两轴两带多中心”空间规划促进商务办公向多中心发展
北京十二五规划纲要指出,将集中力量重点建设发展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城,加快建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。
大力推进中心城优质公共服务资源及重大功能性项目向新城转移配置,集中力量打造“业城均衡”的综合新城,显著增强新城的承载力和吸引力,有效承接中心城功能,加强区域合作,推动人口空间布局优化,有序疏解中心城人口。
两轴两带多中心的空间规划自2004年提出(2004-2020),至2010年十二五规划
再度强调新城建设的力度,为新城持续发展带来新的机会,同时促进商务办公在传统商圈的基础上,逐步向边缘化多中心拓展。
第二部分北京写字楼市场概况
一、供需情况
需求上涨,供应下降,空置率持续下降,核心商圈供不应求局面将呈现
根据中国写字楼研究中心(CORC)统计表明,从供需关系来看,2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米,较2009年减少28.3%.而市场整体吸纳量为156万平方米,较2009年上升18.2%.全市写字楼总存量约1500万平方米。
2011一季度,北京没有写字楼项目落成,季内吸纳量接近20万平方米,超过2010年季度平均水平,在强劲的市场需求带动下,写字楼整体空置率下降,到本季度末,北京优质写字楼平均空置率为11.6%,较上季度回落2.6个百分点。
供应逐渐减少,需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至2000年以来的最低水平。
自2009年开始,北京优质写字楼供应量逐渐下降,同时,金融危机对写字楼的影响逐渐减退,被抑制的市场需求逐步得到释放,到2009年第三季度市场需求量已恢复到金融危机前水平,随后需求持续放大至本季度。
年内新增供应短期内难以大幅增长,今年的新增写字楼供应,将有近一半用于企业自用,2012年核心商圈新增供应量仍将维持在较低水平,供不应求的局面将呈现,空置面积持续不断减少,预计市场需求仍将超过新增供应,市场需求可选择余地越来越小,压力逐渐转向租户,为租金上涨及商圈外溢提供机会。
跨国公司发力,巨头迁移扩张,CBD需求猛增
2010年,被压抑了两年的跨国企业升级办公环境的需求终于彻底释放了出来,市场上出现了大量的重量级客户迁移,典型如IBM迁往盘古大观,松下、甲骨文迁往远洋光华、拜尔迁往华贸中心等。
这些企业的搬迁,首先是原所在项目已无法满足其扩租的刚性需求,其次就是升级办公环境的需要。
但更重要的是,所有大客户搬迁后空出的面积,都能很快被其他客户填充。
2011年一季度,外资公司对优质写字楼的市场需求继续明显增加,季度内多宗跨国公司大面积租赁交易完成,需求结构呈现多样化,行业涉及汽车制造、金融保险、能源、专业咨询等。
本季度写字楼最大租赁交易是TOYOTA租赁位于CBD的中海广场13,000平方米写字楼;
沃尔沃承租了光华国际7,000平方米;
保险公司CITIC-Prudential承租环球金融中心2,500平方米;
同时BP也在环球金融中心租赁了2,500平方米;
律师事务所DPW则在国贸中心II座承租了1,300平方米面积,上述交易均发生在CBD。
作为写字楼市场风向标的CBD近期备受关注。
一方面,CBD写字楼市场反转速度表现出异乎寻常地强劲,需求增长迅猛,导致该地区空置率大幅度下降。
近12个月以来,CBD的市场吸纳量达41.3万平方米,占全市整体吸纳量的近50%,客户来源涉及多个行业,并且吸引了越来越多的国内公司和机构进驻,使该区域的抗风险能力得到加强,同时区域供应高峰已过,随着需求不断增加,空置率压力逐渐下降,市场空置率已从金融危机高峰期的36.9%,下降到本季度的19.5%。
二、租售情况
需求旺盛,租金售价持续上升
从租售价格来看,由于今年房地产政策调控的影响和“商住倒挂”的继续存在,以及转投商业写字楼的资本需求持续加码,导致了北京写字楼租金和售价方面形成了一定比例的“补涨”要求。
从租售市场来看,2010年租赁市场也逐渐走出金融危机的影响,租金上涨幅度超过预期,销售市场在住宅市场销售价格维持高位的基础上,自2009年第四季度开始,出现大幅回升反弹。
中国写字楼研究中心(CORC)2002--2010年北京写字楼历年租金与售价比较表
根据中国写字楼研究中心(CORC)的统计数据,2010年北京写字楼市场运行状况保持强劲增长态势,全年表现超出所有研究机构的预期。
截止2010年12月,北京写字楼市场平均售价24788元/平方米(建筑面积报价),与2009年相比上涨16.8%;
平均租金169元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2009年相比上涨29%;
平均空置率19.7%,与2009年相比下降35.6%.从供需关系来看,2010年写字楼市场新增供应达235.2万平方米,与2009年同比减少28.3%.同时市场整体吸纳量为156万平方米,较2009年上升18.2%。
2011年第一季度,北京写字楼租赁市场表现活跃,需求总量高位运行,租金继续上涨,空置率下降。
本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米248.5元,较上季度升幅达7%,创2010年以来租金最高季度涨幅,而空置率是2000年以来最低水平。
图为北京写字楼市场整体租金及空置率/高纬环球制图
CBD需求增长迅猛,在需求不断增长和供应明显下降的市场趋势带动下,CBD写字楼租金从金融危机时期最严重的阶段上升了33.4%,到2011一季度末,CBD写字楼租金报价为每月每平方米271.3元。
图为CBD核心区租金涨幅超过20%项目情况图表
综上,对于2010年及2011年一季度北京写字楼市场强劲反弹的表现,一方面原因在于内资企业继续承担推动甲级写字楼市场升温的角色,另一方面作为写字楼租赁市场需求来源的跨国公司加速扩张和兼并的步伐,需求回升明显。
整体租金水平全年处于上升通道,某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。
销售市场大单成交频现,内资企业和外资企业集体发力,显示写字楼物业投资需求依然旺盛,投资者背景更为多样化。
三、北京写字楼商圈分布格局
(一)核心商圈呈传统3+x格局
国
贸
从上世纪90年代以来,北京写字楼市场一直呈现传统的“3+X”发展态势,即CBD、金融街、中关村三大商圈始终领跑霸主地位,形成三足鼎立的市场格局。
CBD、金融街、中关村三大商圈板块理论上各自功能定位和目标客户定位不同,但实际上这三大板块之间的重叠之处却是不争的事实。
如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围,CBD更多聚集了外资金融,金融街更多聚集了内资金融,而中关村同样把电信、金融纳入了目标客户群。
三大核心区域约占写字楼市场80%份额。
(二)北京写字楼区域辐射外溢,向多中心发展
亚奥
随着(2004-2020)国家总体规划的出台,经过多年的发展,目前北京写字楼进入了多
中心时代。
随着北京市提出建设国际金融中心的规划,在“一主一副三新四后台”(“一主”就是以金融街作为首都金融产业发展的主中心,主要是发展总部金融。
“一副”是以CBD作为金融发展的副中心,主要是发展国际金融。
“三新”是以海淀中关村西区作为科技金融功能区,主要发展科技金融;
以东二环商务区为承载,主要发展产业金融功能;
以丽泽金融商务区为承载主要发展新兴金融功能。
“四后台”是构造四个金融后台服务区,主要是海淀的稻香湖金融服务区、朝阳金盏金融服务区、通州新城金融服务区,还有西城德胜金融服务区)的总体布局中,各区域功能更加明晰,东二环商圈开始向CBD、金融街、中关村三大传统商圈看齐。
在传统的三大核心商圈基础上,CBD东扩、金融街西扩,核心商圈辐射力外溢,逐渐向周边区域延伸扩张,新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等,由于有产业的支持而各具特色,如东二环商务带的传统总部经济,望京商圈的国际化产业,上地商圈的高科技研发产业,亚奥商圈的2008奥运概念,燕莎商圈的国际化社区优势等。
外围边缘亦庄、通州、丰台丽泽、石景山CRD等商圈也在规划引导下,逐步进入写字楼市场开发行列。
(三)城中心区商圈:
CBD、金融街、东二环商圈概况
1.CBD商圈:
区位:
西起东大桥路、东至西大望路,南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里。
特点:
北京重点发展的中央商务区,区域写字楼规模成熟。
CBD规划正在不断完善中。
交通:
地铁1号线、十号线交汇,地面交通拥堵,东三环东四环和长安街主干道。
目前正在建设地下汽车交通枢纽。
现状及未来供应:
写字楼总量400万平方米,2010年至今上市写字楼约60万平方米。
CBD东扩计划已经启动,东扩至东四环,预增写字楼300万平方米,未来4年内新入市写字楼约30万平方米。
一般整售或持有出租。
客户:
客户以律师事务所、咨询公司,及外资银行、保险公司、外企驻京代表处、能源类等为主。
入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家,区域集中度最高。
租金及空置率走势:
需求旺盛,租金持续走高,年涨幅20%以上,空置率持续下降
区域
2009年6-12月
2010年1-5月
2010年6-12月
2011-2-1
租金较2010年涨幅
空置率
平均报价
CBD
25.20%
206.8
21.30%
215.9
12.30%
238.7
8.60%
260.2
20%
东二环
15.40%
176.4
11.05%
189.6
5.30%
213.6
3.10%
230.7
21%
金融街
12.50%
228.1
8.90%
258.5
3.20%
293.8
1.30%
340.2
31%
以上数据来源甲级写字楼网数据统计汇总。
租金为净租金,不含管理费。
售价走势:
(数据来自搜房网监测)
2.金融街商圈:
西二环东侧,南起复兴门内大街,北至阜成门内大街,西自西二环路,东临太平桥大街,规划用地103公顷。
证券,银行等与之相关的产业链企业密集。
弊端为整栋国企持有为多,且自用多出租少。
西二环主路,地铁2号线和一号线交汇,地面交通拥堵。
总建筑规模300多万平方米,2010年至今无新写字楼上市。
金融街西扩计划展开,未来新入市写字楼为整栋大型企业自用为主,不散售。
4年内写字楼供应极其紧张。
以银行类企业、金融机构、IT、电信企业、内资企业或机构组织为主,外资金融机构如高盛、摩根大通、瑞银、加拿大皇家银行等。
(租金、空置率走势见上图)
3.东二环商圈:
西起东内南北小街、朝内南北小街,东至东城区边界,北起安定门东大街,南至建内大街总面积5.39平方公里。
东城区重点开发商务中心区,国家能源巨头密集地。
未来还在开发更好的甲级写字楼物业。
东二环主路,地铁2号线和一号线交汇,地面交通拥堵。
总建筑面积约400万平方米,2010年至今无新写字楼上市。
东二环区域未来预计写字楼总量达800万平方米,4年内预计新入市写字楼50万平方米。
外资及能源企业汇聚,多为自用。
石油巨头、通信公司、银行及保险公司等,如中国石油、中国船舶、中国银行、中青旅、中国人保。
(四)外围新兴商圈:
通州、丰台丽泽、石景山CRD、亦庄商圈概况
随着北京市区域经济的发展,“两轴两带多中心”政策的稳步推进,城市以及城郊基础设施建设的不断完善,高科技园区或开发区的改造建设以及相关优惠政策的吸引,一些公司的办公区域也逐步向城郊延伸,呈现出写字楼市场“边缘化”的发展态势,这种边缘区域正在逐步形成雏型的写字楼项目聚集区。
在政府规划引导下,以下几个区域在产业功能方面形成如下特征:
1.通州新城商圈:
区位及空间规划:
通州新城地处北京正东长安街轴线与东部发展带节点,属于环渤海经济圈的交汇核心地带。
新城规划建设用地85平方公里,可承载百万人口,形成“一河两翼、南拓东进、组团发展”的空间规划结构。
通州新城的运河核心商务区为未来商务办公集中区域,占地面积16平方公里,将重点发展高标准大型城市综合体,形成连接市区的商务门户地位。
通州历史悠久,文化底蕴深厚,北运河等13条河流穿城而过,与“六园十八景”的万亩滨河森林公园水绿交融,构成新城独有的城市景观。
通州新城规划图(2005-2020)
政策:
具备条件的企业可享受北京市文化创意产业支持政策、金融服务业支持政策。
通州以“通”得名。
京通快速路、京哈高速、城铁八通线、广渠路东延线、未来8条地铁线规划,具公路、轨道交通、铁路动脉、航空优势,交通路网密集,但八通线人多拥挤,城铁中段人群高峰上车难,京通快速路高峰堵车较为严重。
产业规划特点:
重点发展高端商贸、文化创意、电子商务、金融服务等现代服务业。
市场特点:
通州早期主要进行的住宅开发,基本和早期望京一样呈“睡城”状态,产业及商务功能尚在起步阶段,缺乏办公氛围,写字楼项目极少,区域内上品质的写字楼项目只有瑞都国际为中档,集聚了100多家科技、贸易、文化等中小型公司,另外房龄较早的京贸中心商住项目提供一部分房源出租办公,档次及租金均较低。
随着(2005-2020)新城规划的逐步实施,刚刚开始有高端甲级写字楼供应,如正在建设施工的北京ONE项目2.2万平米写字楼即将开盘,未来4年内预计出现40万平米供应。
区域内品质相对较好的主要在租项目瑞都国际空置率高达19%,远高于北京市场一季度平均水平11.6%,市场刚刚起步,尚不成熟。
(数据来自搜房网监测)平稳上行
2.丰台丽泽商圈:
北京丰台西南二环至四环之间,紧邻金融街,丽泽商圈所包括的范围大致如下:
西四环以东,西二环、京开高速以西,西局东街、西局西街、西局南街、三路居路以南,丰台南路、南四环以北。
其中核心的丽泽金融商务区的规划占地面积5.25平方公里,规划总建筑面积397.89万平方米。
其中住宅176.5万平方米,公建163.92万平方米,工作用地(企业用地)42.31万平方米,配套公建10.24万平方米,开发建设高档写字楼、住宅、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施。
是本市三环内最后一块成规模的待开发地区。
分外围居住、混合配套区、金融文化混合区、金融商务核心区、金融休闲混合区和商务区景观环多个功能区,规划将有近百万平米供应。
核心区围绕莲花河水系风景,将建成六大主题公园、五条景观轴线、四个中心广场,计划打造成为金融街的“后花园”。
(2010年6月丽泽核心商务区规划图)
具备条件的企业除享受本市现有支持金融业发展的各项优惠政策外,享受丰台区专门促进丽泽金融商务区发展的政策。
南二环、三环、四环,规划有地铁14、16号线,丽泽地区距离市区较近,又毗邻西客站,交通主干线路多,交通比较方便。
丽泽桥区域商贸人车较为混杂。
在首都“一主一副三新四后台”的金融产业空间布局中的“一新”,规划定位为首都金融副中心,作为现代化的首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区。
主要发展金融、保险、证券等行业。
如创业投资、私募股权基金等新兴金融机构,交易所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构;
此外也包括银行、保险、证券等金融业总部,以及国内外大型企业总部。
丽泽区域内现有建成项目少,连片土地处于待开发状态。
现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内,没有形成写字楼集群,在丽泽路南北零星分布,且多为中档项目,入市时间相对久远,体量小,配套设施相对落后,租金水平在2.5-4元/天/平米左右,较2009年同期租金水平相比,有0.7—0.8元的增幅,年涨幅10%。
空置率持续保持在非常低的水平5%以下,由于区域内长期没有新入市项目,可选项目十分有限,相对低廉的租金与区域内的发展中企业的办公空间支出预算相契合,入驻群体稳定。
丽泽区域原有写字楼的入住企业多为内资中小型企业,租用面积相对零散,入住群体没有明显行业集中性,虽然有政策上的因势利导,但发展相对滞后,项目及周边配套设施相对落后,办公氛围较弱,无法满足大型企业的办公需求。
随着丽泽商务区规划的出台、南城计划中600亿元资金对该区域的投入,丽泽商务区写字楼市场开始启动,据2010年6月规划方案,核心区将建设一组地标性建筑,最高达300米左右。
和亦庄、通州、石景山几个新兴的商圈相比,起步较晚,后续供应放量约在2-3年之后,未来几年内供应量约30万平米。
3.石景山CRD商圈:
北京石景山区五环路与长安街西北区域。
石景山CRD规划,将打造集文化创意、商务办公、科技服务、休闲娱乐、旅游会展等功能为一体的首都文化娱乐休闲区,力求区域经济在首钢重工业搬走的契机下,转型升级,成为城区内拥有最大后备发展空间的创新区,力求升级为京西副中心。
背靠西山、永定河、八大处,生态环境良好。
其中中关村科技园石景山园为区内商务办公主要载体,入园企业有机会享受中关村科技园区产业发展政策、北京市文化创意产业支持政策和石景山园特色政策三重政策优惠。
地铁1号线、规划城铁S1线,阜石路、莲石路、长安街西沿线、西五环等城市快速路,杨庄路,交通良好。
以文化创意产业为特色,高新技术产业为主体,现代服务业总部经济为支柱,汇聚现代商务金融、研发设计、科技服务等高端资源。
其中以数字娱乐为特色的文化创意产业已成为石景山科技园区的先导产业。
“国家数字媒体技术产业化基地”、“国家网络游戏动漫产业(北京)发展基地”、“中国电子竞技运动发展中心”、北京市第一批“文化创意产业集聚区”相继落户园区。
区域内原来以首钢片区的厂房及住宅为主,交通及生活配套层次较低。
早期建设的中关村科技园石景山园I区,为该区域最早的产业政策引导建设区域,多为低密度办公。
后来首钢搬迁,腾出7.07平方公里区域用于产业建设,未来4年内供应约在40万平米左右。
目前正在建设石景山II区。
2011年5月,中关村石景山园新增2家上市公司,人人网(互
联网)、易华录(智能交通应用),截至目前,石景山园境内外上市公司总数达到8家,其中境内3家,境外5家,企业孵化环境较好。
客户及租售:
随着石景山CRD规划的逐步实施,区域内写字楼开发进入起步阶段,目前仅西山汇、融科创意产业中心有写字楼供应,项目较少,租售较为稳定。
客户多以中关村科技园相关的中小型科技、电子、医药、机械、文化创意、传媒类为主。
因区域内供应少,租售稳定,租金1.7-3元/平米/天,空置率相对较低,在6%以内,低于北京市平均水平。
(数据来自搜房网监测)上行平缓,整售拉低
区域内新增项目少,其中融科、西山汇项目整售、及整栋产品价格较之2010年散售产品单价,因整售定价与散售定价的差别有所拉低。
4.亦庄新城商圈:
北京东南部五六环之间京津塘高速东西两侧,西部核心区为亦庄写字楼较集中区域,路东区正在起步开发阶段。
亦庄经济技术开发区是北京唯一的国家级经济技术开发区,是环渤海经济圈的重要战略要地之一。
亦庄新城是“两轴-两带-多中心”中东部发展带的重要节点,北京市重点发展的新型卫星城之一,其定位是“高新技术产业中心”、“高端
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