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通过对松原市江南商贸区、前郭商贸城、飞宇商城、阳光、国贸以及江北商业步行街几家商场等商业网点的调查,对其租金及费用的收取情况、招商政策有了详细的了解,我们根据市场调查结果,参照其他商家租金标准和费用标准、招商政策,并结合瑞丽服饰广场的实际情况进行综合分析,制定瑞丽服饰广场招商政策。
松原市商业用房租金标准及费用标准、招商政策现状见以下松原市零售业招商政策市场调研表。
松原市零售业招商政策市场调研表
(一)
商场名称:
新阳光购物中心调研时间:
2005年12月2日
品类
楼层
经营面积
(㎡)
租金标准
(元/㎡/月)
管理费标准
工商国地税
标准
其它费用
备注
休闲服饰类
一
600
取暖费
35元/㎡/年,水电
费1/度
整体出租,所有费用自己交
女装类
二
40-50
40
22
男装类
三
松原市零售业招商政策市场调研表
(二)
飞宇世纪商城调研时间:
2005年12月5日
经营
面积
保底额
扣率
(%)
管理费
(元/人/月)
工商国地税标准
休闲装类
10~30
80
16-18
50
13-15
广告费
5‰
超额部分扣12%
松原市零售业招商政策市场调研表(三)
江北好望角商场调研时间:
2005年12月6日
工商国地
税标准
服装类
20~30
100-110
7-15
二次照明
费用另交
15~25
16
松原市零售业招商政策市场调研表(四)
前郭商贸城调研时间:
2006年1月26日
商场管理
费标准
备注
床品
40-110
60-75
40-90
松原市零售业招商政策市场调研表(五)
阳光购物中心调研时间:
2006年1月12日
珠宝类
70-90
24
1元/度
化妆品类
钟表眼镜类
60-90
鞋类
皮具箱包饰品
运动服饰类
40-60
国贸购物中心租金为40-80
综合休闲装
内衣类
羊绒羊毛衫
松原市零售业招商政策市场调研表(六)
东北商城调研时间:
2005年12月23日
3-4
370
20
2000元
押金
因是统一小面积摊位,租金较高
7-12
110-130
一次交3年租金
120-160
松原市零售业招商政策市场调研表(七)
龙源商厦调研时间:
2006年12月26日
(元/摊位/月)
皮具箱包
110
100
1、每摊位只交100元工商费,国地税不交,没有其它费用;
2、小百、小针织、鞋因是统一小面积摊位,租金较高
小百
300/节柜台
小针织
260
服装
120-150
80-110
2、松原市部分商业网点的经营现状
阳光购物中心物业设施较好,但其经营业绩较差,人流量小,其租金标准本来就偏低,开业后更呈下降趋势,尽管如此,仍有不少经营户不堪承受,已有不少经营户从商场中退出。
前郭商贸城、龙源商厦、东北商场、好望角,租金比其他商场略高,但由于管理不善,经营业绩仍不是非常理想,因此,有部分经营业户不堪承受其较高的租金和费用,从商场中撤柜,因此也不同程度的存在空铺现象。
世纪方舟、国贸大厦、人民商场、百货商场、星原商厦等其它商场,物业设施比较简陋,管理粗放,经营业绩较差,成本比较低,租金和费用也相对较低。
3、瑞丽服饰广场的各项经营费用指标
瑞丽服饰广场在经营过程中的费用主要有返租租金、商场经营管理等费用,在制定招商政策时,根据第一年“略有亏损”的指导思想,对费用进行测算,再制定各楼层各品类的招商指标和招商政策。
瑞丽服饰广场第一年度各项费用测算为:
①返租租金:
按B1~4F商铺销售率为85%,返租面积按实际销售面积的90%,以回报率8.3%计算,则返租租金为:
B1×
85%×
90%×
8.3%=(元)
1F×
2F×
3F×
4F×
返租租金总计为(元)
②商场经营管理费用:
A.人员工资:
69.7万元
B.保洁费:
3万元
C.绿化费:
D.排污费:
E.设备维护费:
12万元
F.物料、物耗:
4万元
G.人员培训费:
2万元
H.行政办公费用:
I.业务招待费用:
J.营销宣传费用:
20万元
K.其它费用:
共计:
127.7万元
③商场水电费用:
包括一、二次照明电费、设备设施用电费用、采暖费等费用,按实际发生额分摊,另行收取。
以上返租应支付的租金和商场各项经营管理费用预计总共为602.63万元,根据略有亏损的基本原则,第一年的经营收益、广告费收益和收取的自营业户商场管理费总额应不少于570万元。
三、招商政策的制定办法
1、分楼层制定:
招商指标、保底额度由低楼层向高楼层逐渐递减。
2、分区域制定:
同一楼层根据商铺所处位置的优劣,分A、B、C三类区域,分别制定不同的招商标准。
3、分业种制定:
根据不同业种的毛利率、预计销量制定不同的扣率和保底标准。
四、招商政策
1、收费标准(见下表)
瑞丽服饰广场招商收费标准
序
号
费用项目
单位
收费标准
(元)
1
保证金
元/户
3000~5000
面积50㎡以下收取3000元,50㎡以上收取5000元
2
二装质量保证金
1000
二装验收合格开业一个月内返还
3
二装水电卫生费
150~200
面积50㎡以下收取150元,50㎡以上收取200元
4
二次用电电费
元/度
每月按实际用电量据实收取
5
工装费
元/人
360
冬夏各一套
6
营业员工资
450
按月据实收取
7
营业员生活补贴
30
8
4开手绘POP
元/张
9
8开手绘POP
10
工牌押金
元/个
营业员交纳,离职返还
11
员工手册押金
元/本
12
销售单、标价签、包装袋、广告灯箱制作费等
按制作成本价计费
2、招商签约标准(见下表)
瑞丽服饰广场招商签约标准
楼
层
品类
租金标准
(元/月/㎡)
毛利保底标准
扣率
A
B
C
B1
运动服饰
95
85
75
0.5
体育用品
14-16
1F
素金
155
145
135
4-5
镶嵌
化妆品
125
15-18
钟表
160
12-18
眼镜
鞋
15-19
2F
男装
115
105
休闲装
16-19
男士内衣
130
120
男士用品
3F
少淑女装
女包饰品
17-20
4F
仕女装
90
70
内衣
羊绒羊
毛衫
65
3、招商优惠政策
(一)优惠政策一:
开业6个月内,不设保底,不考核品牌保底销售任务。
(二)优惠政策二:
品牌销售额超过保底销售任务部分,商场扣率减半。
(三)优惠政策三:
开业第一年,免收工商管理费和国、地税费,工商税务费用由瑞丽服饰广场承担缴纳。
(四)优惠政策四:
开业第一年,免收物业管理费(包括空调费、取暖费、一次照明电费、水费)。
(五)优惠政策五:
开业第一年,免收商场管理费。
(六)、优惠政策六:
对知名度高、销售业绩好的品牌,提供外立面或店内广告位,免收半年广告发布费。
(七)优惠政策七:
松原同类商场经营的知名品牌,签约瑞丽服饰广场的,同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
(八)优惠政策八:
在松原市场,品牌商选择在瑞丽服饰广场独家专营的,同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
(九)优惠政策九:
前10位签约的品牌商,同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
(十)优惠政策十:
对于联营(租赁)面积超过100平方米(含100平方米)的,同等条件下再给予九五折优惠或扣率优惠1%。
特别说明:
1、本方案是在对松原2006年春节前后零售业市场进行多次调研的基础上并结合瑞丽服饰广场的经营成本而制定的。
2、2006年松原零售业市场竞争日益加剧,江南商贸区新建项目及国商女子服饰广场的启动,对瑞丽服饰广场都会产生不同程度的影响,我们将根据工作进展的实际情况及市场的变化情况调整招商政策,以确保瑞丽服饰广场按时成功开业。
3、本方案呈送万丰地产张总、刘总。
松原瑞丽市场服务有限责任公司
2006-3-9
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