南宁技术规定修编正文2014.10.27.doc
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南宁市城市规划管理技术规定(2014年版)
目录
1总则 1
2建设用地规划控制 2
2.1建设用地范围确定 2
2.2建设用地使用性质 2
2.3建设用地使用强度 4
2.4建设用地绿地 7
2.5建设用地公共服务设施配置 8
2.6建设用地交通组织 9
2.7建设用地地下空间利用 10
2.8建设用地标高确定 10
2.9建设用地更新与改造 11
3建筑工程规划控制 12
3.1建筑工程使用性质确定 12
3.2建筑间距 12
3.3建筑退让 15
3.4建筑空间环境控制 19
3.5建筑设计控制 20
3.6居民私有房屋 26
4规划条件核实 28
4.1建筑工程规划条件核实(竣工验收) 28
4.2市政工程规划核实 28
附录1名词解释 29
附录2计算规则 31
附录3规划管理数据规范与要求 36
附录4本规定用词说明 38
附图 39
1总则
1.0.1为加强南宁市城市规划、建设和管理,保证城市规划科学合理地配置城市公共资源,改善人居环境,有效地实现城市规划和管理的标准化、规范化和法制化,制定本规定。
1.0.2本规定根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《南宁市城乡规划管理若干规定》和《南宁市城市总体规划(2011-2020》以及国家、自治区的有关规范和行业标准,并结合南宁市的实际情况而制定。
1.0.3与城市规划、城市建设工程(包括地下建筑物、构筑物)和规划管理有关的各项活动,在规划区范围内的,应按本规定执行,在规划区外,行政辖区范围内的,可参照本规定执行。
1.0.4各项城市规划和建设工程应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划及建设工程设计执行;尚无经批准的上述规划或设计的,应按本规定执行。
1.0.5在下列情形下,本规定宜进行修订:
1)国家、自治区和市相关法律、法规进行修订;
2)国家和自治区的相关强制性规范进行修订;
3)南宁市城市发展的形势和目标发生重大变化。
1.0.6本规定的解释权属南宁市规划管理局。
1.0.7本规定修订版自南宁市人民政府批准之日起施行,旧版同时废止。
2建设用地规划控制
2.1建设用地范围确定
2.1.1建设项目规划用地界限的划定应当符合城乡规划要求、建设项目批准文件、有关技术标准与准则,以按照规划要求确定的建设用地范围成果资料和依成果绘制的规定比例尺地形图为依据,结合建筑区划和征收范围综合确定。
2.1.2规划用地红线面积包括建设项目可建设用地面积、道路面积、绿地面积、河流水系面积、市政公用设施用地面积、公共服务设施用地面积以及除上述用地面积以外必须实施整体征收或者补偿的用地面积。
各部分用地面积应当在建设用地规划许可证中明确。
2.1.3建设用地使用权面积应当依据规划用地红线面积中的建设项目可建设用地面积依法确定。
建设项目可建设用地面积应当满足各类建设项目独立建设的最小用地规模的要求。
各类建设项目独立建设的最小用地规模由城乡规划主管部门综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节约使用土地等因素确定。
2.2建设用地使用性质
2.2.1建设用地使用性质分类应当符合《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)的规定。
2.2.2建设用地规划许可应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。
控制性详细规划已经对建设用地兼容性作出规定的,应当按照控制性详细规划执行;控制性详细规划未对其作出规定的,可按表2.2.2的建设用地适建范围表执行。
2.2.3确需改变建设用地使用性质,且超出控制性详细规划和建设用地适建范围的,应当先行依法修改控制性详细规划。
附表
附表
附表
附表
40
建设用地适建范围表表2.2.2
序
号
用地类别
建设项目
居住用地
公共管理与公共服务设施用地
商业服务业设施用地
工业用地
物流仓储用地
道路与交通设施用地
公用
设施
用地
U
绿地与广场用地
一类
R1
二类
R2
三类
R3
行政
办公
A1
文教
福利
体卫
A2~A6
文物古迹
A7
外事
宗教
A8、A9
商业
用地
B1
商务
用地
B2
娱乐康体用地
B3
公用设施营业网点用地
B4
其它服务设施用地
B9
一类
M1
二类
M2
三类
M3
一类
W1
二类
W2
三类
W3
城市
道路
S1
城市轨道交通
S2
交通
枢纽
S3
交通
场站
S4
其它交通设施
S9
公园
绿地
G1
防护
绿地
G2
广场
用地
G3
居住建筑
低层独立式住宅
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√
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×
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其他低层居住建筑
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多层居住建筑
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高层居住建筑
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单身宿舍
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住宅综合楼
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居住区公共服务设施
居住小区及小区级以下的幼托,不包括中小学
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居住小区及小区级以下的商业、商务设施
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居住小区及小区级以下的文化设施
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√
√
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居住小区及小区级以下的体育设施
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居住小区及小区级以下的卫生服务设施
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居住小区及小区级以下的社区服务设施
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居住小区及小区级以下的公用、停车场设施
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居住小区及小区级以下的行政管理设施
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工业
对环境基本无干扰、污染和安全隐患的工厂
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对环境有一定干扰、污染和安全隐患的工厂
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○
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对环境有严重干扰、污染和安全隐患的工厂
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×
√
×
×
×
×
×
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×
×
物流仓储
对环境基本无干扰、污染和安全隐患的仓储
×
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○
○
○
○
○
√
○
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√
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○
×
×
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对环境有一定干扰、污染和安全隐患的仓储
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√
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×
√
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×
×
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×
×
对环境有严重干扰、污染和安全隐患的仓储
×
×
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×
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×
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×
√
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×
商业服务业
商场、超市、市场
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○
○
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×
○
√
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○
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饭店、餐厅、酒吧
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宾馆、旅馆、服务型公寓
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综合性办公建筑
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零售加油、加气、充电等公用设施营业网点
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汽车修理、殡葬等其它服务设施
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交通
客、货运站
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社会停车场、库及教练场等其它交通设施
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×
市政基础设施配套加油、加气站点
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公用
污水、垃圾处理等设施
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○
×
施工、维修等其它公用设施
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×
×
○
○
○
×
备注:
√允许设置;×不允许设置;○允许或不允许设置,由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。
2.3建设用地使用强度
2.3.1建设用地(包括新建、改建、扩建工程)的建筑密度、容积率控制指标,控制性详细规划已经作出规定的,按照控制性详细规划执行;控制性详细规划未对其作出规定的,按表2.3.1的建筑容量控制指标表执行。
2.3.2表2.3.1适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型(如住宅办公、商业办公)等的建设用地,其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划分后,按不同类型分类执行;对难以分类执行的建设用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量。
2.3.3对未列入表2.3.1的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标,不应超过表2.3.1中办公建筑的控制指标,并应按有关国家标准和专业规定执行。
高等院校规划用地指标应符合表2.3.3-1规定;幼儿园规划用地指标应符合表2.3.3-2规定;中小学校规划用地指标应符合表2.3.3-3规定;医院设施规划用地指标应符合表2.3.3-4规定。
高等院校用地指标表2.3.3-1
高等院校
类型
用地指标(㎡/生)
容积率
普通高等
学校
综合、师范、民族院校
语文、财经、政法院校
54
用地面积(h㎡)
中心区
中心区外
>100
0.8~0.9
0.6~0.8
工、农、林、医学院校
59
50~100
0.8~1.2
<50
1.2~1.6
(1)在保证基本功能和安全的前提下,高等学校可通过适当提高容积率满足高校建筑规模指标要求。
(2)特殊类型高校(如艺术、体育院校等),应根据现行标准具体研究,确定其用地及建筑指标。
幼儿园生均用地面积指标表表2.3.3-2
规模
学生人数(生)
校园生均用地面积a
(m2/生)
6班
180
12.71≤a≤15
9班
270
12.26≤a≤15
12班
360
11.89≤a≤14
备注:
旧城中心区、旧城区、新城区幼儿园校园生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。
建筑容量控制指标表表2.3.1
基
地
类
型
容
量
指
标
区
位
用地规模
≤5000㎡
5000㎡<S≤10000㎡
10000㎡<S≤20000㎡
20000㎡<S≤30000㎡
>30000㎡
新城区
旧城区
旧城
中心区
新城区
旧城区
旧城
中心区
新城区
旧城区
旧城
中心区
新城区
旧城区
旧城
中心区
新城区
旧城区
旧城
中心区
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
建
筑
密
度
D
(%)
容
积
率
FAR
居住
建筑
低层
35
1.0
40
1.0
-
-
35
1.0
40
1.0
--
--
35
1.0
40
1.0
-
--
35
1.0
35
1.0
--
--
35
1.0
40
1.0
--
--
多、中高层
32
2.0
35
2.5
32
3.0
32
2.0
35
2.5
32
3.0
30
2.0
30
2.5
32
2.5
30
2.0
30
2.5
32
2.5
30
2.0
32
2.0
32
2.5
高层
28
4.0
28
4.5
28
5.0
28
4.0
28
4.5
28
5.0
26
3.5
26
4.0
26
4.5
24
3.0
24
3.5
24
4.0
22
3.0
22
3.5
22
4.0
办公
建筑
多层
35
2.0
35
2.5
35
3.0
32
2.0
35
2.0
35
2.5
30
2.0
32
2.0
35
2.0
30
2.0
32
2.0
30
2.0
30
2.0
32
2.0
35
2.0
高层
32
4.5
35
5.0
35
5.5
32
4.5
32
5.0
32
5.5
30
4.0
30
4.5
30
5.0
28
3.5
30
4.0
30
4.5
28
3.0
30
3.5
30
4.0
商业
建筑
40
4.5
40
5.0
40
5.5
35
4.5
35
5.0
35
5.5
32
4.5
32
5.0
32
5.5
32
4.0
32
4.5
32
5.0
32
3.5
32
4.0
32
4.5
居住
兼容商业
建筑
多层
32
2.0
35
2.0
40
2.5
35
2.0
35
2.0
35
2.5
30
2.0
32
2.0
35
2.0
30
1.5
32
2.0
30
2.5
30
2.0
32
2.0
35
2.5
高层
30
4.5
30
4.5
35
5.0
30
4.5
30
4.5
35
5.0
30
4.0
30
4.5
30
5.0
30
3.5
30
4.0
30
4.5
30
3.0
30
4.0
30
4.5
备注:
1、新城区、旧城区、旧城中心区划分范围见附图一。
表中限值经规划行政主管部门论证后可适当调整,但不宜超过10%。
2、三产及农民回建住宅用地:
建筑密度参照商业建筑,容积率≤4.0。
3、建筑容量控制指标中,各用地规模均按“项目地块的边界贴规划道路或道路绿化控制线的长度与其边界周长的比例”(简称“地块贴路率”)≥50%的情况控制;若项目地块贴路率<50%,则其用地规模及容量控制指标由规划行政主管部门论证后予以核定。
中小学校生均用地面积指标表表2.3.3-3
学校类别及规模
学生人数(生)
校园生均用地面积a
(m2/生)
完全小学
18班
810
13≤a≤27.2
24班
1080
13≤a≤26.2
30班
1350
13≤a≤25.23
36班
1620
13≤a≤24.2
九年制学校
18班
840
17≤a≤31.05
27班
1260
17≤a≤30.34
36班
1680
17≤a≤29.7
45班
2100
17≤a≤29.06
初级中学
12班
600
17≤a≤36
18班
900
17≤a≤36
24班
1200
17≤a≤34.8
30班
1500
17≤a≤33.9
完全中学
18班
900
17≤a≤34.9
24班
1200
17≤a≤34
30班
1500
17≤a≤33.1
36班
1800
17≤a≤32.2
高级中学
24班
1200
17≤a≤32.6
30班
1500
17≤a≤31.7
36班
1800
17≤a≤31.4
48班
2400
17≤a≤31.4
60班
3000
17≤a≤31.4
寄宿制完全中学
18班
900
17≤a≤42.9
24班
1200
17≤a≤42
30班
1500
17≤a≤41.1
36班
1800
17≤a≤40.2
寄宿制高级中学
24班
1200
17≤a≤42.6
30班
1500
17≤a≤41.7
36班
1800
17≤a≤41.4
48班
2400
17≤a≤41.4
60班
3000
17≤a≤41.4
备注:
旧城中心区、旧城区、新城区中小学校生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。
医院用地指标表2.3.3-4
类型
用地指标(㎡/床)
建筑指标(㎡/床)
容积率
旧城中心区
旧城
中心区外
旧城
中心区
旧城
中心区外
旧城中心区
旧城
中心区外
综合医院
改建
新建
89~109
80~120
改建:
1.2~1.8
0.9~1.1
原用地面积
80~100
新建:
1.2~1.6
2.3.4社区卫生服务中心、服务站规划用地指标应符合以下规定:
1社区卫生服务中心服务人口≤5万人的,用地面积宜为1200-2000平方米,建筑面积≥1400平方米;服务人口>5万人且≤7万人的,用地面积宜为1500-2500平方米,建筑面积≥1700平方米;服务人口>7万人的,用地面积宜为1700-2900平方米,建筑面积≥2000平方米。
2社区卫生服务站服务人口>0.5万人且≤1万人的,建筑面积≥150平方米,服务人口>1万人且≤1.5万人的,建筑面积≥300平方米。
2.3.5严格控制零散用地作为居住用地的开发,面积<3000平方米的零散用地不宜单独用于居住用地开发。
2.3.6保障性住房人均居住用地控制指标应为9-15㎡/人。
2.3.7工业、仓储用地的容积率、建筑密度应当符合国家、自治区的有关规定。
2.3.8公园内部用地比例应符合以下规定:
1公园内部管理、设备用房以及游览、休憩、服务、公用建筑的用地面积之和占公园用地面积的比例应
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