地产新政下的长沙房地产企业应对策略分析Word格式.docx
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3月份第一周(2月28日-3月3日)长沙市内五区新建商品房网签1842套,网签面积为204545平方米,(包括开福万达广场、北辰三角洲商业门面及芙蓉区、天心区住宅、非住宅现房成交)均价为7365元/平方米,其中住宅网签1639套,网签面积为174099平方米,均价为5945元/平方米。
2011年前两个月,经历了春节期间的冷清、2月底的反弹,3月份成交量将进入一个沉淀期。
众多存量房源(大户型)或许在四月上旬集中释放,而90㎡以下小户型房源或许暂时滞销(特别是中心地段的高端产品)。
二、加快资金回笼,建立多元化融资渠道
(1)高速周转,加快资金回笼
对现有存量住宅产品,企业可考虑采取高速周转方式,灵活定价、快速推盘,在市场调整期内抓住需求,加快资金回笼。
例如:
万科1月销售面积达165.4万平方米,实现销售金额201亿元,同比增长216.1%和220.8%,大量资金的快速回笼保证了企业现金流的充裕,进一步提升了抗风险能力。
长沙目前房地产企业除了部分外来全国性大的房产企业外,本土房企资金还是比较弱,对银行的依赖性还是较强,加快现有房源销售,迅速回笼资金势在必行。
(2)建立持续稳定、多元化的融资渠道
国内货币与信用扩张开始进入紧缩期,但预期2011年仍将维持高位运行,人民币升值预期与境外热钱流入动机依然存在。
从资本市场获得融资也越来越难,长沙房地产企业应开始寻求拓展融资空间、转向信托和海外市场,发行债券扩充资金实力。
三、把握拿地机会,增加三、四线城市土地储备
2011年,国土资源部土地供应政策将继续向完善市场、保障民生方向转变。
根据“国八条”,各地政府需要“大力推广以‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地”,并加强对企业“土地市场准入资格和资金来源的审查”;
同时,继续推进保障性住房建设,规划全国新开工建设保障性住房1000万套(其中湖南为41万套),其中新增城镇住房600万套,建筑面积超过3.6亿平方米,信贷方面也要“在把握风险和坚持商业可持续基础上,继续加大对保障房的支持力度”。
“限房价、竞地价”的政策,对于房地产开发企业的土地获取能力是一种挑战,但同时也使得核心区域土地稀缺性进一步凸显,加上土地、资金向保障房倾斜的政策影响,拥有充裕资金与持续融资能力的开发企业,依然拥有较大发展机遇,企业可顺势而为,实现经营实力的壮大。
(1)转变经营模式,壮大企业规模实力
信贷从紧、土地监管措施日趋严格,无疑将增加企业拿地成本,房地产开发企业可探索适时转变经营模式,一方面缩短开发、加大期房营销获得充足现金流,另一方面也可通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式,降低拿地成本与市场风险。
目前标杆企业万科近75%的销售业绩来自于联合开发项目,企业抗风险能力明显高于其他开发企业;
而在2010年,绿城政府代建、商业代建项目迅速增长,商业代建的面积达400余万平方米,已占绿城整个在建面积的20%左右,这种业务模式也有效帮助企业实现了经营实力的快速壮大。
万科、绿城的这种模式值得长沙房企借鉴。
(2)增加三、四线城市土地储备
“限购令”、房产税试点,表明调控重心仍集中于一、二线城市,而三、四线城市房地产市场仍以刚性需求为主,受限购措施影响小,土地政策也较为宽松,长沙属于二线城市,长沙房地产开发企业可考虑扩大三、四线城市布局(如:
株州醴陵、湘潭韶山、岳阳华容、常德澧县...),以抢占市场先机。
从目前大型房企土地储备情况看,2010年万科、保利、恒大等企业新增的土地储备中,二、三线城市土地储备量已超90%,其中标杆企业万科仅2010年12月份即新进入温州、南通、嘉兴、抚顺4个城市,累计进入城市已达46个。
预计随着调控措施的推进,四线城市也将在2011年成为房地产企业竞争的热点,三、四线城市土地市场的竞争将更趋激烈。
四、调整产品结构,适当提高商业地产投入
2011年开始,重庆、上海两地先后开始进行房产税试点,“限购令”推行范围扩大,直接冲击了中高端住宅产品市场,而商业地产的投资价值则进一步凸显。
随着调控政策的不断细化,不同物业产品的发展分化也将更加显著,房地产开发企业可针对政策变动,积极调整产品结构,在产品户型设计上充分考虑市场需求,增加中小户型及政策性住房项目,保障企业实现稳健发展。
(1)适当增加商业地产投入,开拓旅游地产,寻求新的盈利增长点。
本轮调控的重心,仍以商品住宅为主,商业地产、旅游地产、养老地产所受影响明显小于住宅,长沙房地产开发企业可适当提高在这些领域的投入,以有效规避国家宏观调控政策带来的市场风险。
面对密集调控政策,例如:
龙湖地产在重庆打造的商业综合体“龙湖·
时代天街”项目中的金融街与巴黎老佛爷百货公司签定了20年的租赁合约,又如保利地产斥资百亿在广东东莞打造了以“生态、文化、人居”为主题的国际级旅游度假新城,这些新兴地产业务的拓展,一方面帮助企业有效缓解密集调控带来的经营压力,另一方面也有助其提升业务与产品锻造实力,培养独特的核心竞争优势,打造企业新的盈利增长点。
(2)加大保障房投入,获得稳定收益。
在调控措施密集,土地、货币政策倾斜的背景下,投入保障性住房项目对于房地产企业而言,具有市场风险低、收益稳定的优势。
据了解,2011年湖南省计划完成41万余套保障性住房的目标,其中廉租房、公租房要达到15万多套,各类棚户区改造要完成26万多套。
针对政策便利条件,适当加大保障房项目投入比例,可能成为未来一段时期内房企投资方面的重要趋势。
2010年,万科新里程、保利地产西子湾、中海地产金沙馨园等保障性住房项目,均获得较理想的市场收益,预期品牌房企未来会进一步加大保障性住房项目投入,以期在市场调整期获得稳定市场收益与良好社会效益。
作者系:
湖南省房地产开发协会常务理事
湖南恒万投资(集团)有限公司副总经理
2011年中国房地产新政解析与市场展望
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北京2011年2月11日电/美通社亚洲/--2011年初,为进一步巩固调控效果,“国八条”、房产税陆续出台,调控进一步升级和深化。
搜房控股研究集团旗下中国指数研究院特撰写《2011年中国房地产新政解析与市场展望》报告,对2011年新政进行了全面解读,并在此基础上对全年市场走势进行了预测,报告摘要如下:
1.2011年新政:
“国八条”、房产税陆续出台,调控进一步升级和深化
(1)“国八条”:
明确房价控制目标,限购范围更广且更加严厉
“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布,表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价,标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。
限购政策更加严厉(已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,不得购房),涉及城市更广(包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35个大中城市甚至更多城市都将限购),表明中央政府不仅关注少数热点城市房价上涨,还有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市的蔓延。
(2)房产税改革试点:
沪渝两地在征收范围上各有侧重,上海税率相对较低,重庆税率跨度大
从征税范围上看,上海仅针对新购且属于居民第二套住房(本市居民人均60平方米以内免征,非本市居民第二套住房无免征),虽仅针对新购住房,不涉及存量房;
重庆除针对新购高档住房(交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上)和“三无人员”新购第二套住房外,还对存量独栋商品住宅征税。
从税率来看,重庆税率跨度大(最低0.5%,最高1.2%),而上海税率为0.4%或0.6%,在计算应纳税额时再乘以70%,因此税率相对较低。
2.2011年中国房地产市场展望
(1)土地市场:
供应力度继续加大,地价总体平稳,但热点区域或中心城市地块竞争仍将较为激烈
加大土地供应量仍将是调控的重要手段之一。
“国八条”要求,2011年商品住宅用地不少于过去两年平均水平,供应量维持在较高水平,地价总体将较为平稳,给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。
但在热点区域或中心城市,由于龙头企业2010年销售业绩较好,资金较为充裕,地价仍有创出新高的可能。
(2)房产市场:
供需关系转变,价格趋稳并可能出现结构性下调
供给方面,随着过去两年新购土地和开工项目的入市,市场供给将持续上升。
需求方面:
按“国八条”要求,严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市,预计2011年此类城市需求将受到显著抑制。
价格方面:
一方面,“国八条”明确提出“房价控制目标”,住房价格快速上涨的势头将被遏制;
另一方面,在供给持续增加的前提下,需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制,供需关系将发生转变,房价将逐步趋稳。
(3)市场关注点:
区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化
区域发展分化:
随着城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大,将持续增强交通节点城市或区域的经济活力,经济圈内的城市一体化程度将大大增加,中心城市对周边城市的带动作用更为显著,不同经济圈的发展水平分化更加明显。
供应结构分化:
2011年保障性住房建设计划高达1000万套,预计占同期住宅整体新开工量的30%。
保障房建设力度持续加大,将使得住房市场的“双轨制”逐步形成,住宅供应结构分化趋势更加显著。
物业类型分化:
本轮调控主要针对住宅市场,商业地产将面临更多发展机遇,而在住宅市场,不同物业的分化也将更加显著:
首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大;
大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者,将受到限购、限贷等政策的显著影响;
主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。
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