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最后的疯狂
最后的疯狂
最后的疯狂
——股事
春节后首个周末,与全球股市巨震、香港楼市持续下跌、人民币在管理层精心“呵护”下惊魂稍定、各国都在积极应对即将到来的全球性经济危机时,在始于资源产出国因大宗持续暴跌而引发的货币和经济危机,目前已经开始向产品生产制造国转移的当口,在全球资金除美国外都在处于流出紧缩的大背景下,在各国竞相宽松货币而经济迟迟不见起色,银行金融系统却因此而危机重重时,在美联储加息后将逐个引爆上述靠宽松货币而吹大泡沫的国家之际,在各国货币和资产面临大贬值的趋势下,上海的房地产热火表现与咧咧寒冬中的国际国内形势形成鲜明的对比。
——2月2日【楼市迎刺激新政:
不限购城市首付比例最低可至20%】央行2日发文称,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。
——2月7日【国务院:
除超大特大城市禁以购房等给落户设限】《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(以下简称《意见》)提出,加快落实户籍制度改革政策。
除超大城市和特大城市外,其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。
——2月19日多部门今日发文通知,自2016年2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税。
随着去年超强托房地产政策的不断推出,限购政策的陆续解绑,经济仍在加速下滑,为达到延缓泡沫破灭时间的目的,力图使经济软着陆的目的,管理层不得不重走老路,继续祭起房地产大旗,继续加码托楼市政策,但是管理层的一手托楼市(经济),一手托汇率(人民币),注定是难以实现的。
托经济需要宽松印钞,人民币汇率不保;如果紧缩货币保汇率,则经济失速硬着陆,人民币同样不保。
管理层的想法是通过托住房地产,使其慢慢挤掉泡沫不至于迅速崩盘,达到在经济软着陆中完成经济结构调整;在去库存、去产能、去杠杆中托住房地产。
这可能吗?
搜索股事微信:
gushi2015
房地产泡沫已经大无可大到史无前例的程度,连去年股灾都差点没托住,最后直接大面积停盘加公安部介入才勉强维持住,而房地产的体量将是其他领域难以企及的,一旦开跌将是无法阻挡的。
单单通过点刺激政策是不管用的,充其量是挤净最后一点刚需以争取时间而已。
当然,我们还打算通过城镇化、农民市民化来让农民进城买房:
——【《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件。
要打好棚户区改造三年攻坚战,到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。
——【去年12月14日召开的中共中央政治局会议指出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。
】要知道,农民进城买房是有限的,在2016年开始的去库存、去僵尸企业,以及经济加速下滑、实体经济不断萎缩而形成的下岗潮、破产潮的背景下,农民工是无力进城买房和就业的,城镇化其实就是的说法而已:
——【中国城镇化率已达56.1%
城镇常住人口达7.7亿】国家发改委副主任胡祖才介绍日前国务院审议通过的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》有关情况时表示,2015年,我国城镇化率达到56.1%,城镇常住人口达到了7.7亿,十二五”时期,我国城镇化率年均提高1.23个百分点,每年城镇人口增加2000万人,“这比欧洲一个中等规模国家的总人口还要多。
”
在当今的大背景下可能吗?
其实中国的城镇化远比上述的统计数字高,国外5万以上人口的小镇就算城镇化了,中国很多农村县镇的人口随便都在几十万。
农民没钱买房怎么办?
所以土地流转在加速推进,农民可以卖掉产权化的土地去买房。
很奇怪的想法,农民只有在城里有了就业的机会,才会考虑在城里安家买房,难道都卖了地到城里买房喝西北风?
卖地进城买房的又会有多少呢?
回到主题上海等一线城市,官方数据报道上海住宅库存只够卖3.7个月,我们知道,官方数据在过去十几年房地产大发展过程中所起的“作用”,其真实性大家心里有数,就算是真实的,但并不没有任何意义,以点带面的做法在过去几年是房地产利益集团惯用的手法:
在一线城市造的地王,然后周边房价自然跟着水涨船高,然后带动所有的房价整体上涨,四两拨千斤,在今日又故伎重演。
希图通过少数几个一线城市来带动起全国的最后刚需入市。
(股事微信:
gushi2015)
这就是为什么房产税迟迟后推的原因,现在做最后的疯狂,挤净最后一点刚需,到实在卖不动时,然后才会开始琢磨你手中的房产了,那时就会开征房产税,从存量下手,再收割一次,同时对冲房地产泡沫破灭后给财政的压力。
中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟:
楼市存货这7亿平米仅是待售面积,即非意愿性存货。
如果我们考察商品房在建面积,商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米!
所以社科院才判断说2016年下半年会有断崖式下跌的可能:
——【社科院:
明年二季度后房价或出现断崖式下跌】中国社会科学院12月3日发布的最新报告称,2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能.....总库存:
39.96亿。
其中,待售现房库存4.2585亿(去化期23个月);待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。
三四线城市房价去年已经见顶,香港楼市也开始下跌,2013年-2014年曾反复说过,“只要弄明白谁在买谁在卖房,就什么都明白了”,时至今日,权贵们的房产都出清了,李嘉诚也走了。
房地产已经见顶了。
李嘉诚也放话认为香港楼市今年下跌10%没什么奇怪的....,正因为管理层的死保才得以延续至今,更大的原因是因为中国的拥有巨量的外汇储备,并通过贸易顺差的不断补充和压缩进口使得外储消耗速度大大减缓,人民币汇率得到高位“稳定”,房地产泡沫才延续至今。
只有少数几个一线楼市在硬撑着抱团取暖,制造者虚假费繁荣。
靠少数个别城市的房地产是拉动不了整体经济增长的。
中国的楼市无论是谁,无论政府出台任何政策,都无法改变泡沫濒于破灭的宿命。
1.
房价奇高,世所罕见;房价收入比甚至超过香港的一倍以上,而香港的房价已经是巅峰只上了,也远远高过日本房地产泡沫前的水平,没有购买力的天价房产,是无论如何难以持久的,是迟早要回归的,靠忽悠和透支政府信用只能维持一时,最终难逃去年股灾的宿命。
2.
投资效率今非昔比,投资效率已经极低,09年4万亿财政投入时1美元可带动0.7美元的GDP,现今连0.2都不到了,1月天量信贷的投放,进入实体经济的却有限,政府如果强行指令宽松,则又回到老路,而银行的呆坏账将无法控制。
而中国国家发改委2月17日的一场发布会无意间向外界透露:
截至2015年底,11大类重大工程包已累计完成投资5万亿元,规模已超当年的四万亿投资计划。
5万亿的结果是经济在加速下滑到7以下。
3.
库存巨大;中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟:
楼市存货这7亿平米仅是待售面积,即非意愿性存货。
如果我们考察商品房在建面积,商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
。
《第一财经日报》称“库存难题似乎特指三四线城市,与一线城市没有半毛钱关系”。
那么我们可以反过来说:
一线城市的房价上涨与其他城市没有半毛钱关系。
4.
人民币大贬值周期,流动性将是持续紧缩,1月央行口径外汇占款大降6445亿元,创历史第二大降幅,这还隐去了金融口径,不然要露陷,人民币的爆贬将不断令实际利率高企,最后将刺破巨大无比房地产泡沫。
人民币汇率的断崖式下跌将是刺破房地产的利剑。
5.
靠农民工市民化来去库存,保房地产泡沫,预期很丰满,现实恐怕要骨感,在今年企业面临倒闭潮,职工下岗潮,去库存、去僵尸企业的大环境下,农民工的收入将大打折扣,农民工也将面临失业潮,何来能力购买天价房?
唯有土地流转的一次性卖地收入可以利用,看吧,今后仍将加速推进土地流转,“增加农民收入”。
6.人口红利消失:
——【李迅雷:
中国首现人口双降经济失速下加杠杆势在必行】去年中国劳动年龄人口和流动人口出现逾30年来首次双降。
因为GDP增速创25年来的新低,实际上是与流动人口的减少有很大关系。
中国的劳动年龄人口(16-59岁)从2012年开始下降,2015年已经是连续第四年下降,累计减少了1300多万。
而2015年又首次出现了流动人口的减少现象,这应该是30多年来的第一次。
7.
房地产的刺激政策,必然将吹大债务泡沫,在已经高速增长的债务规模上继续加码。
降低首付本身就是加杠杆,债务将极大增加银行系统的风险,目前我国的信贷债务绝大多数都直接或间接与房地产有关。
在刺激最后的刚需入市时,似乎管理层已经看到了房地产的风险,已经在悄然做准备了:
——【财政部:
控制土地储备总体规模不得以土地名义融资】财政部等四部委今日发布通知称,将合理确定土地储备总体规模。
自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。
我们现在想的是要把经济软着陆,泡沫缓慢挤掉,并完成经济结构调整;华尔街则是让我们继续吹大泡沫,大无可大之时把外储消耗到吃紧之时,托再一举刺破。
但是,目前在G20即将召开之际,八国联军必将施压中国保持强势人民币、不能搞竞争性贬值,继续给国际利益集团消耗中国外汇储备的时间。
当一个国家过去实际通胀一直很高,结果美国通胀维持在2%,高出的部分必然是这个国家货币要贬值的程度,在过去十几年,人民币一直人为兑美元升值,经济持续靠财政投入拉动,货币超发制造的通胀,被因经济增长和资产增值预期(房地产等)而带来的资本流入而掩盖,当大潮退去,泡沫无法持续时,经济下滑带来资本流出,货币该开始回归本来的价值了,兑美元的大幅贬值无论怎样保汇率最终都不可避免。
而这个短暂的时间段内,人民币的虚假人为干预的强势和房地产的虚假繁荣将并行,直至“焦点时刻”的来临,然后是房地产的漫长破灭期。
很多人看好今年的房价上涨,但当房地产泡沫破灭后,将是十年以上的慢慢熊途。
期间将伴随着通货膨胀的高企,现在通胀似乎已经开始蠢蠢欲动了......
想起一个段子:
好不容易凑够四成首付,想到A股赌一把却惨遭腰斩。
正欲哭无泪之时,祖国大喊一声:
“小老乡别走,现首付两成!
”。
还有个段子:
历史经验表明,政府不让你买的都是要涨价大的好东西,政府让你买的基本都是叫你接盘。
万绿丛中一点红的一线城市房地产,犹如十几年中国房地产饕餮盛宴后的最后晚餐,2016注定是中国房地产的转折之年(再次强调:
这里的房价是指以现时购买力或美元来衡量)。
看着上海楼盘的火爆情景,想起了去年股灾前夕的股市疯狂,想起一句话:
上帝欲使其灭亡,必先令其疯狂。
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