四期二号地块方案Word下载.docx
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主管:
领班:
2号地块广福路城市广场形象岗:
2×
3=6人
2号地块前卫西路城市广场形象岗:
2号地块前卫西路车库出入口固定岗:
1×
3=3人
2号地块靠公安厅一侧车库出入口固定岗:
2号地块商业步行街巡逻岗:
2号地块车库巡逻岗:
消防控制室:
监控室:
30人
商场保安:
商场主出入口:
商场巡逻:
8×
2=16人
合计:
22人
写字楼保安:
写字楼大堂:
写字楼楼层保安:
14×
1=14人
20人
人员总计76人
3、工程部
工程部主管:
商业工程维修员:
2人
写字楼工程维修员:
5人
4、保洁绿化部
保洁绿化领班1人
2号地块外围:
4人
2号地块车库:
2号地块A栋2号楼、3号楼:
商场保洁:
商场一层:
商场二层:
商场三层:
商场四层:
写字楼保洁:
A栋1号楼5—14层:
A栋1号楼15—17层:
绿化3人
人员总计:
116人
五、费用支出(月)
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利:
序
号
岗位
编制
工资
(月/元)
社会保险22%
福利费17.5%
合计
(元)
1
管理处经理
4000
880
700
5580
2
客服部主任
3000
660
525
4185
3
物管员
2000
440
350
8370
4
收费员
2790
5
保安主管
6
保安领班
1750
385
306.25
2441.25
7
保安队员
72
1600
352
280
160704
8
工程部主管
9
工程维修员
2200
484
12276
10
保洁领班
1450
319
253.75
2022.75
11
保洁员
26
1300
286
227.5
47151
12
绿化员
1400
308
245
5859
117
259749
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:
序号
项目
计算依据
月支出
备注
物业共用部位日常维护
综合测算
含安全通道
道路维修养护
600
照明灯具维修养护
不含材料
各类水泵维修养护
1000
空调、风机维修养护
1200
设施、设备用电
20000
按表实读
设施、设备用水
29400
3、电梯保养及年检费用:
项目
台数
单价(台/年)
合计(元/月)
扶梯保养费用
调整时按调整价格为准
扶梯年检费用
800
533.3
客梯保养费用
客梯年检费用
266.7
货梯保养费用
500
货梯年检费用
133.3
4433.3
4、保洁绿化费用:
保洁工具、用品
日常耗用
含拖把、扫把、洗衣粉等
绿化工具、用品
含化肥、农药等
化粪池清掏费用
一年一次
125
高层玻璃外墙清洗
3125
5、秩序维护费用;
安防系统维护、用电
警用器具维护、损耗
1500
6、办公费用;
通讯费
2部
400
电话2部
办公用易耗品、办公用设备保养
550
办公及宿舍水电费
其他业务费
200
必要的业务往来费
1950
7、固定资产折旧费;
复印机折
13000元÷
36月=361元/月
361元
按3年进行分摊
电脑
4000元×
2÷
36月=222.22元/月
222.22元
打印机
1600元÷
36月=44.44元/月
44.44元
保险柜
650元÷
36月=18.06元/月
18.06元
文件柜
440元×
8÷
36月=97.8元/月
97.8元
办公桌椅
475元×
36=105.6元/月
105.6元
电话机
300元÷
36月=8.33元/月
8.33元
对讲机
1500元×
10÷
36月=417元/月
417元
电池配件及维修
200元×
12月=167元/月
167元
按1年进行分摊
自卫棍
50元×
36月=14元/月
14元
电视机
1800元÷
36月=50元/月
50元
人字梯
400元÷
36月=11.12元/月
11.12元
13
垃圾转运车
1400元÷
24月=58.33元/月
58.33元
按2年进行分摊
14
低值易耗品
5元/月×
100人=500元/月
500元
按每人每月5元计算
15
员工服装
500元×
116÷
24月=2062.5元/月
2416.7元
16
保洁、绿化大型工具
28620÷
36月=795元/月
795元
按3年进行分摊(含洗地机、打蜡机、剪草机、打药机等)
5286.6元
8、法定税费;
1+2+3+4+5+6+7=305442.9元×
5.5%=16799.36元
9、合理利润;
10%=30544.29元
10、不可预见费用
20%=61088.58元
11、总支出
1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=413875.13元
六、物业管理服务费标准
每月维持物业运转的费用为:
413875.13元(即:
月物业管理服务支出+法定税费+合理利润+不可预见费用)
120173.04㎡(住宅面积:
3003.06㎡;
111.48㎡,地下车位961个每个面积约14平方米合计:
13454㎡)
物管费标准:
413875.13元÷
120173.04㎡=3.44元/㎡/月(平均价)
七、物业管理服务费收入
住宅:
2元/㎡/月(以中间9层为准,每上一层加0.03元/㎡/月,每下一层减0.03元/㎡/月。
)
公寓:
商业、餐饮:
4元/㎡/月
车位:
1.2元/㎡/月
办公楼:
5元/㎡/月
商业面积:
11987.89㎡
非住宅公寓面积:
13342㎡
地下车位961个每个面积约14平方米合计:
13454㎡
办公楼面积:
25889.40㎡
住宅、公寓:
11987.89㎡+13342㎡=25329.89×
2=50659.78元/月
商业及餐饮:
55499.75㎡×
4=221999元/月
13454㎡×
1.2=16144.8元/月
25889.4㎡×
5=129447元/月
418250.58元
六、各部门操作流程及服务标准
1、工作流程示意图
信息反馈
公司及世纪半岛管理处将严格按照ISO9001:
2000质量管理体系中的各种文件、规程和作业指导书操作,做到不论工作大小,每件事都要程序化,一丝不苟、环环相扣、节节相连,从根本上保证公司的服务管理质量。
针对日常物业管理工作,我们编制了详尽的质量管理体系文件,相信我们认真按照体系文件运作,一定能够取得良好的成绩,创建安全、文明、祥和、舒适、幽雅的高尚社区。
日常工作流程
(1)、室内装修管理程序:
1
2
7
8
4
9
10
(2)、工作流程与质量标准
工作
内容
入伙手续房屋验收
发钥匙
装修
审核
巡视
跟踪
监督
走访
回访
熟悉
工作日记
收费
财务
作业
频度
10小时随来随办。
二遍/天入伙期间8小时/天。
四遍/入伙期间6小时/天消灭未然。
三次/周一遍/季
入住后24小时内100%。
质量
标准
证件齐全,验收项目齐全,住户签字。
手续完备证件齐全住户签收。
符合规定,无危及安全外观,无改变用途。
无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率在1‰以下。
无违章装修。
及时听取住户意见,满足住户合理要求,住户满意率99%以上。
熟记完成情况,住户满意99%以上。
对小区栋数、套数、面积、公共设施、管线开关、栋号、房号、业主姓名、单位、电话、家庭情况等随问随答,正确率99%以上。
每日下午5:
00-5:
30记录,全面真实准确。
入住期间办理收费100%。
日清月结,账表相符,收支平衡,每半年向住户公开一次。
流程
8:
00-8:
30向管理处了解和处理住户申报、投诉。
30-9:
30巡视、9:
30-12:
00跟踪监督、14:
00-15:
30室内学习整理档案、15:
30-17:
00巡视、17:
00-18:
00走访、回访(入伙期间除外)。
督导
方式
管理处经理4次/月不定期抽查,每月部评比一次,每半年、每年度处评比一次。
激励
月先进发一定奖金,半年、年度先进发奖金和奖状。
一月不合格警告,连续二月不合格者辞退,年度评比最后二名辞退。
(3)、楼宇及公用设施维修、养护工作流程与质量标准
工作内容
装修审核
装修监督
清理
室内维修
外维修养护
道路、停车场
屋顶
栏杆
楼梯及
墙面
明暗沟
外墙
供水供电供气
公共娱乐场所
路灯庭园灯
10小时随来随办
四遍/天入伙期间8小时/天
一遍/天
污水井、雨水井(口)一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季
急修不过夜,小修小补24小时内完成,二天内中修。
检查二遍/天,随坏随修
每月检查一遍
每二年油漆一次
每二年漆刷一遍,查换梯灯一遍/周,随坏随修
检查一遍/月坏即修
细查一遍/月,发现异常,零修自办
检查一遍/月,即坏即修
检查一遍/月即坏即修
符合规定,无危及安全,无改变用途
熟悉房屋公共设施种类、位置、分布安全要求,公有设施完好率达99%以上
无堵、少污积、无溢、无缺、井盖完好率达99%以上
合理收费不索小费,100%回访住户,满意率99%以上
平整无积水、无缺损。
完好率99%以上
无积水、无漏隔热层完好无损
无锈无损、保持美观
整洁无缺,扶手完好、梯灯正常、无张贴痕迹
畅通无积水,无塌陷,无鼠洞
无脱无鼓无渗水无违章,整齐统一
运作正常、无乱搭乱接、无泄漏
整洁安全,无改建、无乱堆乱放
灯泡正常灯罩完好率100%
工作流程
30向管理处了解和处理住户申报、投诉;
30-10:
00跟踪监督;
10:
00-12:
00维修、养护巡视;
14:
30巡视维修、养护;
15:
00室内整理、学习;
17:
00回访。
督导方式
由工程部统一调度指挥,并负责质量跟踪检查,维修员凭单上工,主管每天巡视检查;
每月部评比一次,每半年、年度处评比一次;
每月一次维修技能考核。
激励方法
一月不合格警告,连续二月不合格辞退,年度评比最后二名辞退。
(4)、环卫保洁工作流程与质量标准
工作项目
地面清扫
保洁
楼梯道
垃圾清运
消杀
灭鼠
作业频度
二遍/天
10小时/天
扫二遍/天,拖
垃圾桶洗
一遍/周
二遍/月
一遍/月
质量标准
地面无垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、单车棚、楼梯口无杂物、无蜘蛛网,清洁率99%以上
所有公共场所无杂物垃圾、保洁率99%以上
无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率99%以上
100%日产日清、整洁,无臭味无污迹
无蝇少蚊少虫
鼠密度1%以下;
室内15平方米,室外楼道20米以下无鼠。
7:
00清扫路面,8:
30清运垃圾,8:
30-11:
30保洁楼梯,清洁、消杀灭四害,13:
30-16:
30地面清扫,16:
30-18:
00清运垃圾,清扫楼道。
保洁员划片包干责任区,每月部评比一次,每半年处评比一次。
领班每天巡视,不定期检查。
月先进发一定奖金,半年、年度先进奖金和奖状。
一月不合格警告,连续二月不合格辞退,年评比最后二名辞退。
(5)、绿化工作流程与质量标准
整形造型
施肥
浇水
除杂草
补缺
杀虫
春、夏、秋季各一遍
夏秋季一次
夏秋季早或晚一遍,冬春二天一次
每月一次
一次/季,发现虫害时连续多次至消灭为止
8小时/天
乔木剪下重枝内生枝、灌木造型、地被草保持4-8公分
均分无重无漏
均匀适量,不损花木,渗透地表5公分
基本无杂草,纯度99%以上
保证人均绿地1.6平方米以上,绿地率37.5%以上,绿化覆盖99%以上
用药正确、卫生安全不污染环境,长势优良
保洁率99%以上
00-9:
30浇水、检测,9:
30除杂草,整形造型、保洁13:
00杀虫、补缺、保洁,16:
00浇水、施肥。
督导方法
领班每天巡视、检测,每月部评比一次,每半年、年度处评比一次。
月先进发一定奖金,半年先进奖金和奖状,一月不合格警告,连续二月不合格辞退,年度最后二辞退。
(6)、交通管理工作流程与质量标准
定岗检查
监控中心
交通疏导
跟踪巡查
事故处理
学习、训练
法规学习
技能训练
思想教育
24小时
6次/天
一次/小时
事故发生后3分钟内到达
二次/周
一次/周
车辆进出发牌、登记率100%,礼貌服务,先敬礼后收费,仪表整洁标志齐全。
随时报告异常情况,设备状况良好,无脱岗。
上、下班高峰期,车流通畅无阻塞。
车辆无违停、无鸣笛、车辆无挂、擦碰。
保护现场、制止纠纷、疏导交通、及时报案。
熟悉交通法规,掌握处理事故一般知识。
掌握交通指挥、疏导技能。
遵纪守法,模范执法,学雷锋做好事,清正廉洁。
护卫部统一指挥调度,班长每天巡查,质管部每月抽查。
每月部评比一次,每半年、每年度处评比一次。
月先进发一定奖金,半年、年度先进发奖金和奖状,一月不合格警告,连续二月不合格辞退,年度评比最后三名辞退。
(7)、治安管理工作流程与质量标准
流动巡查
学习训练
家居
安全
刑事、违法案件
车辆停放、保管
环境
保护
突发
事件
法规
学习
思想
教育
技能
训练
工作频度
24小时一遍/20分钟
2分钟内保安到达现场
每周二次,每次二小时
车辆进出发牌率100%,登记率100%,无车辆被盗、无收购、叫卖乞讨、可疑人进出。
被盗、刑事、治安案件年发案率1‰以下。
违章率1‰以下。
无可疑、闲杂人员接近车辆,未锁门关窗车辆或遗忘贵重物品及时通知,重点守护,无被盗、违章停车。
无破坏绿化带、无践踏草坪、无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧,无各类噪声扰民。
及时采取措施,控制局面,迅速报告等候支援。
各项法律常识、政策条例。
遵纪守法,模范执法,学雷锋做好人好事,严明保安纪律。
健身、擒拿格斗,队列训练、行走、跑步、敬礼。
队员分片包干巡查,保安部统一指挥调度,开展白天巡查和夜间查岗,24小时监督保安工作。
每月部评比一次,每半年,每年度处评比一次。
月先进发一定奖金,半年、年度先进发奖金和奖状,一月不合格警告,连续二月不合格辞退,年评比最后三名辞退。
(8)、消防管理工作与质量标准
值班(灭火)
流动巡查、宣传
消防设备、设施检查
学习训练演习
家居安全
施工、装修监督
公共场地、设备
消防泵、栓、带
灭火器具
报警、通讯、车辆
演习
每日8:
00-21:
00
每周一次
一次/每季度
报警、通讯、设备完好,离岗有人代班,灭火迅速,措施得力,抢救及时。
无堆放易燃易爆用品,安全使用液化石油器具,安全使用电器,无乱搭接电线,消防设备会使用。
无违章用火用电,无使用易燃材料装修。
无挤占消防通道和设施,屋面无堆放杂物。
泵:
运转良好、无异常声音,无振动,表面无灰尘无油污。
栓:
无渗漏、无锈蚀,开闭灵活。
带:
无霉潮,带柜完好。
放置合理无缺失、无过期、表面清洁100%完好。
设备灵敏,车辆无故障。
熟悉消防法规、消防知识和小区消防情况,掌握基本消防技能。
组织严密重点突出,
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