房地产估价报告重庆成本法文档格式.docx
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(万元)
备注
1
重庆市渝北区龙溪镇加州花园88幢18-8
0.00
188.00
1030.00
19.36
2
3
4
5
合计
评估总价:
19.36万元(人民币大写:
壹拾玖万叁仟陆佰元整)
法定代表人:
李四
二○○八年八月二十八日
估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明:
1、我们所提供的估价服务是依据中华人民共和国《房地产估价规范》进行的,估价报告中陈述事实是真实的和准确的,请仔细阅读本估价报告及有关附件;
2、估价报告中的分析、意见和结论,是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制;
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系;
对相关各方的当事人没有任何偏见,也没有任何个人利害关系;
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告;
5、本公司估价人员王XXX、仅对委托方指定的估价对象范围进行了实地踏勘,相关权属资料仅以委托方提供的复印件为基础进行了一般性核对,我们不对其建筑结构质量、数量等内容的准确性及相关权益负责;
6、由于估价人员的专业限制,本次估价过程中没有其他专业人员及机构对本估价报告提供诸如结构安全、环境保护、规划控制、产权设定与登记、装修及配套设施设备的权属等方面的专业支持和帮助,委托方应当保证估价对象的合法使用收益;
7、其他声明事项:
出于职业责任,我们与委托方进行必要沟通,避免对本估价报告使用不当的情况发生,提示估价报告使用者合理并恰当使用估价报告,并声明不承担相关当事人决策的责任。
中国注册房地产估价师:
王XXX(签名)
(注册号20005000888)
陈XXX(签名)
(注册号20005000999)
估价的假设和限制条件
(一)估价假设条件
1、本次估价对象以估价时点的权属实物存量——包括权属证书记载范围内的土地、建筑物及附着为其提供配套服务的全部资产和附带的各项权益为前提,本报告所称“估价结果”是指对估价对象在现有用途、状态不变并持续经营,在2008年8月24日的外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的和假设限制条件下的现行公开市场价值的估计值,无特殊指定情况下,计价金额以人民币元为单位;
2、基于本次估价时点条件下的估价目的,估价对象能够按合理的方式和时间可就物业的性质、权益推出市场,且有足够多的卖方和买方自由议价转让;
3、不考虑特殊买家或关联方交易,也不考虑估价对象合并、分割等特殊交易;
交易双方所获信息是平等或对称的,并谨慎对待出售房地产及相关权益;
4、委托方合法取得估价对象相关权益并支付有关税费,估价对象无产权纠纷和他项权利限制,任何有关估价对象的运作方式、程序完全符合国家和地方的有关法律法规和建设规划、使用条件规定,建筑工程质量合格,不附带任何影响其价值的限制条件;
5、在本估价报告书有效期内估价对象存量及相关影响因素、评估所遵循的合法、最高最佳使用原则等不发生变化,估价时点房地产市场为公开公平的均衡市场;
6、估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则,这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的,具有客观性和合理性,以上条件若不成立,本估价结果无效。
(二)估价限制条件
1、本次估价中运用的法律权属及其证明资料均由委托方提供(复印件),本公司估价人员未能见原件,也未向政府有关部门核实,委托方和相关当事方对其所提供全部资料的真实性、合法性及合理使用估价报告负责;
建议有关法律权属及其证明资料的确定最终以有权机关确认为准,若与委托方向我们提供的资料存在差异,本公司保留对报告书的修正权;
2、本次估价是在委托方拟以估价对象进行抵押贷款的经济行为前提下做出的,本估价报告书及列明结论仅对本次估价目的,其他用途的运用均属无效;
3、本估价报告及附件须同时完整使用方为有效,本公司不对仅使用报告中部分内容或不同时使用所可能导致的任何损失承担责任。
4、本次估价中所运用的资料数据均来自委托方提供的复印件,对超出估价师专业范围之外的其他专业问题未作任何结论和说明,现场工作人员对因遮盖、未暴露、预埋设施及其它人为阻碍难于触及到的部分未进行检验,有关这部分事项请向其他专业工程师、律师及相关政府主管部门询及;
5、本估价报告书自估价报告完成之日起壹年内有效。
在有效期内使用本报告时,应充分考虑房地产市场可能的变化情况及未来发展状况,并随时与本公司保持联系,以达到有效使用之目的;
6、本估价报告及相关部分的解释权属重庆XX评估师事务所有限公司,未经本公司书面同意,有关本估价报告的全部或部分内容不得传阅给除使用人以及估价行业管理部门以外的第三者,亦不可公布于任何公开媒体,我们将遵守保密原则,除法律、法规另有规定外,未经许可,拒绝对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料;
7、本估价报告书一式肆份,其中本公司存档壹份,叁份交于委托方办理相关手续,他用无效;
本估价报告书盖有骑缝章,涂改、换页、复印均无效。
(三)特别事项说明
无
房地产估价结果报告
(一)委托方
1.委托方:
刘梅(以下简称委托方)
2.法定代表人:
刘小梅
3.住所:
重庆市渝北区龙溪镇加州花园
(二)估价方:
1.法定代表人:
2.评估机构评估类型:
重庆市房地产价格评估机构
3.资格等级:
二级
4.评估资格批准机关:
重庆市国土资源和房屋管理局
5.证书编号:
渝国土房管评(2004)第888号
6.评估资格有效日期:
2009年9月1日
7.联系电话:
86236358888863566666(传真)
8.机构地址:
重庆市渝中区XXXX路XX大厦XX栋XX楼
(三)估价对象
1、估价对象范围
委托方所提供的本次估价范围及有关基础资料复印件和数据,我们进行了初步的核对,委托方指定的估价范围为:
位于重庆市渝北区龙溪镇加州花园88幢18-8,建筑面积188.00平方米及分摊国有土地使用权面积9.60平方米的住宅房地产(含相关权益)。
2、估价对象权益状况
委托方刘梅所提供的相关资料复印件如下:
房屋所有权证:
重庆市房权证201字第038888号,国有土使用证:
渝北国用(2000)字第88888号。
截止估价时点,未见估价对象存在他项权利,我们在估价过程中未考虑他项权利对评估价值的影响。
3、估价对象实体状况
经本机构人员的实地踏勘和委托方提供的资料,可知估价对象实体状况如下:
(1)土地部分
估价对象坐落于重庆市渝北区龙溪镇加州花园88幢18-8,证载权利人为刘梅,地号:
632,图号:
未记载,证载地类用途为住宅,评估用途为住宅;
使用权类型为出让,终止日期为2062年6月29日,剩余国有土地使用权年限约53.8年;
共用国土地使用权面积7,458.20平方米,分摊国有土地使用权面积9.60平方米;
该宗地权属完整,形状呈规则多边形,地势南高北低,水文、地质条件一般,规划利用为住宅,利用现状为住宅;
估价对象所在宗地四至:
东为加州花园小区公路、南为加州路、西为加州花园小区中庭、北为加州城市花园;
宗地开发程度:
红线外为“六通(路、上水、下水、电、气、通讯通)”;
红线内为“六通一平(路、上水、下水、电、气、通讯通及场地平整)”;
据渝国土房管发[2005]159号文之规定,估价对象所在宗地级别为住宅4级,基准地价为1,777.00元/平方米;
该证由重庆市渝北区国土局于2000年6月21日填发。
(2)建筑物部分
估价对象坐落于估价对象坐落于重庆市渝北区龙溪镇加州花园88幢18-8,建筑结构为钢筋混凝土结构,所在楼层第18层(共25层),建筑面积151.08平方米(公摊面积23.68平方米),套内建筑面积127.40平方米;
所在物业名称为加州花园,物业类型为住宅小区,户型格局为平面三室两厅,外墙墙砖,外观一般,视野条件一般,建成年代约为1994年,维护保养一般,利用现状为居住使用;
内部装修:
中档装修公用设施配套:
水、电、通讯、疏散通道(2个、采光通风一般)、消防设施(烟感、喷淋、应急照明)、电梯3部。
(3)地理位置及周围环境、景观:
估价对象坐落于重庆市渝北区龙溪镇加州花园88幢18-8,距江北区观音桥区级商服中心区域3千米,周边商服设施有加州新世纪超市、永辉超市、加州实验小学、建设银行、工商银行、加州农贸市场等,周边知名企业或建筑有重庆汽车北站、渝通宾馆、政府机关(重庆市高级人民法院、人民检察院、人大)、人民银行、五洲大酒店等,特别是龙溪餐饮一条街经营对估价对象有正面影响;
公共配套设施:
距银行、超市、小学、医院等配套设施小于约1千米;
估价对象主出入口临主干道,其他出入口多临一般街道,条件较优;
公共交通配套:
距公交站加州花园站约200米,有411、815、465、608、125、821及轻轨三号线(在建)等多条线路,可通往杨家坪、陈家坪、解放碑、朝天门、南坪、沙坪坝等城区各地;
距重庆汽车北站约1千米,距龙头寺火车北站约5千米,距朝天门客运港约11千米,距重庆江北国际机场约20千米。
(四)估价目的
本报告书将提交委托方,为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,供相关当事方作参考。
(五)估价时点
本项目的估价时点确定为2008年8月24日,本估价时点的选取是较接近于估价目的所要求的经济行为合理实现日期,并经委托方同意。
(六)价值定义
本次评估价格是指对估价对象在现有用途、状态不变并持续经营,在2008年8月24日的外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的和假设限制条件下的现行公开市场价值的估计值。
(七)估价依据
本次估价的主要依据有:
1、法律法规依据
(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号);
(2)《中华人民共和国土地管理法》;
(3)《中华人民共和国担保法》;
(4)《城市房地产转让管理规定》(建设部令第96号);
(5)中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》(国家质量技术监督局、国家建设部、建标[1999]48号);
(6)《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号);
(7)《重庆市人民政府〈关于调整国有土地使用权的土地级别基准地价和土地出让金标准的通知〉》(渝府发[2002]79号);
(8)《重庆市人民政府〈关于调整城市建设配套费征收标准的通知〉》(渝府发[2007]62号);
(9)《重庆市国土房管局关于印发〈重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则〉的通知》(渝国土房管发[2002]486号);
(10)《重庆市国土房管局〈关于公布重庆市主城区2616平方千米范围内土地级别的通知〉》(渝国土房管发[2005]159号);
(11)国家及地方有关房地产估价及房地产抵押的其它法律法规资料。
2、委托方提供的有关资料
(1)委托方提供的企业法人营业执照复印件;
(2)委托方提供的相关权属资料复印件;
(3)委托方提供的其他资料复印件。
3、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料
(1)本公司评估人员所调查得到的市场交易、租金案例等相关基础资料;
(2)《重庆市土地级别册》(2002年版、2005年版);
(3)委托方提供的其它辅助资料和本公司估价人员现场查勘,调查所得的资料;
(4)本公司收集的其它询价资料、参数资料和国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。
(八)估价原则
我们按照《房地产估价规范》的规定,遵循估价行业公认的估价工作原则,对估价对象进行独立、客观、科学的评价,并遵守国家保密规定。
本次估价中我们还特别遵循以下估价经济原则:
独立、客观、公正原则:
我们进行估价的最高行为准则。
合法原则:
估价对象在本次估价时其应当符合国家的法律、法规和有权机关的有关规定,用途、交易及处分方式,必须以房地产合法使用为前提;
本次评估以委托方提供的相关权属资料载明事项体现合法原则。
最高最佳使用原则:
能给估价对象带来最高收益的使用,这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行,本次估价中以其按现状使用为最高最佳使用。
替代原则:
房地产价格遵循替代规律,有相同的使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致。
估价时点原则:
由于房地产市场是不断变化的,在不同的估价时点,同一宗房地产往往具有不同的价格水平,本估价报告对估价对象的房地产市场情况及自身情况的界定,我们的估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
(九)估价方法
根据估价规范要求和评估人员现场踏勘,以及对估价对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理,本次估价对象为住宅房地产,由于周边很少有类似房地产交易案例,同时所在区域收益数据资料不易取得,因此,不宜使用市场比较法和收益进行估价,为体现其估价目的条件下的公开市场价值,本次估价采用了成本法测算估价对象的公开市场价值,我们先将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建现时价格,再求取建筑物的重新购建现时价格,然后将两者相加来求取。
估价人员决定采用成本逼近法和基准地价系数修正法测算土地部分,采用重置成本法测算建筑物部分。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
基本原理是对土地的所有投资,即土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用等量资本获取等量利润的投资原理,加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息,作为地价的基础部分,同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得收益(其实质来源于土地增值),从而求得土地价格。
基本公式为:
成本法地价=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×
(1+区位因素修正系数)×
土地使用年限修正系数+土地增值收益
基准地价系数修正法是指在求取委估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与委估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
基准地价修正系数法地价=基准地价×
[1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正系数]×
容积率修正系数×
年限修正系数×
期日修正系数
综合成本逼近法和基准地价系数修正法测算结果,依据参数选择及实际市场可接受程度以加权平均数得到土地价值。
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
基本公式如下:
评估值=重新购建价格×
成新率
重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润
成新率将在估价人员现场踏勘后,依据房地产的已使用年限、经济寿命年限,同时考虑房地产的维护保养、大修改造、使用条件及强度,建造质量、技术状况及存在状态等技术经济因素,采用年限法、分解法及综合分析法进行综合评定。
综合成新率=年限法成新率×
30%+分解法成新率×
60%+综合分析法成新率×
10%
(十)估价结果
估价人员根据估价目的,收集了有关资料,遵循估价原则,按照估价程序,选择科学的估价方法,并结合估价经验,科学确定估价对象在估价时点的市场价值如下:
(十一)估价人员
姓名
估价资格
资格注册号
估价师签章
王XXX
中国注册房地产估价师
20005000888
陈XXX
20005000999
(十二)估价作业日期
本估价报告的作业日期为2008年8月24日至2008年8月28日。
(十三)估价报告应用的有效期
若无特别约定,估价结论有效期为从估价报告完成之日起壹年,即从2008年8月28日至2009年8月28日。
超过有效期后需重新估价方可使用。
谨此报告!
房地产估价技术报告
(一)个别因素分析
1、土地部分
2、建筑物部分
(1)估价对象已取得权属证书,应当属于完整的产权,在进行转让交易时,应当符合城市房地产转让方面的相关规定;
(2)估价对象内部结构及外观条件一般,其保养一般,由于建筑年代关系,其建筑维护、管理等费用将会逐年增高,经营收入与支出比例合理性逐年降低,剩余经济寿命、耐用年限(建议聘请专业技术人员测定)等情况需要加强投资测算分析,以期获得合理的经营收益;
(3)由于本次估价目的为抵押评估,估价对象自身价值可能会因其为抵押拍卖而造成投资者心理价值下降;
(4)估价对象作为变现交易时,变现时间的限定是变速速度的最重要影响,变现时间越短,价值越低,但变现时间过长,价值同样会降低,变现时间要求与变现价值之间的存在重要关系,建议当事各方注意合理安排变现时间;
(5)由于估价过程中,未能取得资产占有方有关其内部经营管理的书面或口头情况说明,我们仅依据所取得的产权资料复印估算。
(二)区域因素分析
(1)估价对象所在物业属早期花园小区,属半封闭式小区,安全、卫生等环境一般,对估价对象市场价值的正常实现有负面影响;
(2)估价对象类似的房地产项目在区域内较多,普遍存在交易价格不高,总体价值一直处于低水平,未来的市场增量较大,特别是北部新区片区交通条件的进一步改善影响更为明显,该小区建成于90年代受功能、实体及经济方面影响,其市场增值空间将不会太明显,我们提请各报告使用方注意;
估价对象所在加州片区,现在渝通宾馆、红旗河沟公交枢杻站、汽车北站等知名单位,人口集聚量较好,但由于该路段环境条件一般,对其范围内的物业价值影响面不大,建议多考虑该片区未来的整体规划发展;
(3)加州片区属北部新区通往老城区的重要路口,随着周边房地产的发展、轻轨三号的建设等影响,估价对象所在片区的交通条件对区域内的商贸经济、房地产等发展具有正面影响。
(三)市场背景分析
渝北区位于重庆市区东北部、长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带,是重庆市的航空港及主城区之一,素有“重庆北大门”之称。
地跨东经106°
27'
30"
~106°
57'
58"
、北纬29°
34'
45"
~30°
07'
22"
之间。
东邻长寿区,南与江北区比邻并同巴南区、南岸区、沙坪坝区隔江相望,西连北碚区、合川市,北接四川省广安地区华蓥市、邻水县。
区人民政府驻双凤桥街道义学路,南距重庆市人民政府沿公路20千米;
最南端的龙溪街道,距市人民政府4千米。
境内有210线、319线国道,渝长、渝邻、外环高速公路等,龙头寺火车北站、江北国际机场及部分长江主航道,距寸滩集装箱港最近处只要5公里;
渝北区房地产市场发展迅速,其区政府所在地房价从2000年的500
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