农村产权流转交易市场调研报告.docx
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农村产权流转交易市场调研报告
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农村产权流转交易市场调研报告
篇一:
农村产权制度改革调研报告
农村产权制度改革调研报告
自从我考入新都区清流镇一村一名大学生自愿者以来,接触的工作主要就是关于农村产权制度改革。
我所在的乡镇严格按照区委、区政府的工作部署,积极推进农村产权制度改革,各项工作开展顺利,现已95%以上村民拿到了房屋和土地使用权证。
对此,我围绕产权流转问题进行了调研,提出如下报告:
一、农村产权制度改革存在的问题
首先,有些干部群众思想认识还不统一。
受传统观念影响,部分干部和群众缺乏市场意识,对农村产权制度改革认识不到位。
一些村干部担心改制后造成资产流失,甚至怕失去权力,改制后管不好,管不了;部分群众担心改制后形成垄断,得不到应有的利益;承包户担心产权或经营权买到手后,没有效益,收不回成本;也有担心政策不稳定,发生变化。
这些认识上的误区,影响了农村产权制度改革的进程。
其次,农村产权制度规定,农村宅基地只能在集体经济组织内部流转,禁止城镇居民在农村购置房屋,使得农村产权难以在较大范围内实现流转,农民宅基地、承包地实现货币化、市场化较难。
第三,农民房屋分布零散,尤其在偏远山区,靠自身力量难以实现流转。
加之受传统观念、价值观念的影响,产权确权后农民已慢慢领会改革意义,会更会看重自己的土地和房屋,更看重土地、房屋的预期价值,因而不会轻易放弃自已的房屋和土地离开农村,这样在一定程度上会影响了房屋的流转。
同时,《担保法》第34、36和37条规定,除承包的农村“四荒”使用权可以抵押、乡(镇)村企业的土地使用权可
随建筑物抵押外,农村土地集体所有权和耕地、宅基地、自留地、自流山等集体所有的土地使用权不得抵押。
这就意味着农民土地承包权、宅基地使用权、农村集体建设用地使用权不能作为一种收入权益进行质押变现,国有商业银行都不愿介入农村产权抵押贷款业务。
并且,农村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。
如在产权交易中成本收益评估、收益留成、交易税费的收取等,没有具体规定,希望能出台政策。
第四,“增人不增地,减人不减地”这一政策是各地为了保证农村土地承包经营权不变而实行的政策,该政策的实施有利于稳定农村土地承包关系,巩固家庭联产承包责任制,保障农民的承包权和对土地的长期投入。
但是,随着我国人口增加和土地减少,由于农业现代化使农村土地的利益逐步最大化等各种因素的综合作用,人地矛盾异常尖锐。
二、关于农村产权制度改革存在的问题的几点建议
农村产权制度改革是统筹城乡试点、推进城乡一体化的系统性制度创新,是继联产承包责任制后的又一重大变革,与联产承包责任制相比,它所面临的问题虽然复杂。
但是我个人认为,农村产权制度改革应充分重视以下几个问题:
1、应充分发挥农民的主体作用
改革要充分调动农民积极性、主动性、创造性,真正实现“让民做主”,这既是推动农村产权制度改革的内在需求,同时也是为了规避政府风险的客观要求。
农民究竟是身份还是职业?
这是此次改革中遇到的第一个“顽症”。
在现行的法律法规和制度框架下,农民长期以来被视为一种身份,我国城乡二元化的户籍制度、劳动和社会保障制度、以及农村的承包地、宅基地、集体经济组织等都是以身份为基础的。
而要最终实现农村产权制度改革的目标,应该逐渐淡化直至取消城乡二元的户籍制度,鼓励城乡之间的劳动力资源自主、自愿流动和优化整合,最终将农民定位为一种职业,即从事农业的第一产业工作者。
“农民职业化”定位具有以下三个方面的意义:
(1)它是农村产权制度改革的切入点,是政府统筹城乡发展、实现公共服务职能转变的依托,可以为改革中新制定的一系列规章制度提供新的理念和方向。
(2)可以把农民的养老保险、医疗保险、就业培训等全部纳入到城乡一体化中,保障农民的长远生计,解除农民的后顾之忧。
(3)将会使我国现存的户籍制度鸿沟将不复存在,农民不再是二等国民,城乡二元结构将逐渐弥合,农业产业发展与第二、第三产业统筹兼顾,城乡差别将逐渐缩小,为社会主义新农村的建设奠定基础。
我认为,要使“农民职业化”,需要进行一系列制度创新,具体包括:
(1)户籍制度创新,逐渐取消城乡二元的户籍制度,代之以城乡一致的居民户籍管理。
(2)劳动就业、社会保障、住房、医疗、子女教育等制度创新,为农民提供平等的公共服务。
只有实现公共服务的一体化,产权制度改革的目标方能实现。
(3)统筹兼顾,为城乡之间的劳动力自主、自愿流动提供便利条件,鼓励城市、农村之间
的劳动者自由流动、自主择业,推进各种生产要素的合理流动和优化配置。
2、向村民渗透产权制度改革实质
一是进一步加强宣传,让群众全面了解产权制度改革的目的和意义,克服分光吃净思想;二是树立典型,推广先进经验,向群众介绍区内外集体经济发展较好的先进事例,引导群众正确处理眼前利益和长远利益的关系;三是建立完善集体经济组织管理人员业绩奖惩机制,调动其谋求发展的积极性,实现集体经济不断发展壮大,集体资产稳步增值。
3、推进农村金融体制改革,实现产权与资本的结合。
农房产权制度的改革有利于金融和社会资本进入农村市场,但其更需要农村金融体制改革与创新的配合与支撑。
因此,要加快建立适合农村资金需求特征的组织体系、服务体系、担保体系、保险体系和信用体系,拓宽农业农村直接融资渠道,引导金融、民间资金和社会资本进入农业农村,实现产权与资本的有机结合。
4、建立健全农房产权流转的中介服务机构。
农房产权的流转不仅需要供需双方,而且还需要市场机制下的中介服务机构,如相关的价值评估机构与交易组织机构。
长期以来农村土地及房屋价值的评估机构欠缺,流转过程中土地及房屋价值的评估常常被忽视,而使其不能通过流转得到充分的体现,同时,也给流转中纠纷的解决造成了一定的障碍。
因此,为促进流转的真正市场化,我们应建立农村土地及房屋价值的评估机构,为合理估价农村土地及
房屋价值,明确其商品性提供服务。
同时,在农村市场体系尚不完备的前提下,农民获取交易信息的途径较为闭塞,为扩大流转供求信息的获取渠道,我们还应加大信息的共享渠道。
5、完善农村社会保障机制、探索农房储备中心
农房产权制度改革不能单兵突进,必须综合施治,配套改革。
因为在目前的改革中,不论是农村土地承包经营权流转,还是宅基地使用权、农房产权流转,其最大的障碍就是:
土地不是单纯的生产资料,而是事实上的生活资料,房屋也是如此,是农民生老病死的基本保障。
因此,要真正实现农村房屋产权的自由流转,除了减轻农民的税负外,还应建立多层次农村社会保障制度,以替代农地对农民的保障功能。
逐步探索建立以“安身工程”为主要内容的农村公共住房制度,创造条件推进城乡社会保险制度接轨统一。
换句话说,我们需要的是通过社保体系来保障宅基地使用权及农房产权的自由流转,而不是以宅基地使用权及农房产权的流转来换取社会保障。
因为只有市场经济的发展和各种社会保障制度的健全,农民完全依赖土地和房屋而生存的现象才会越来越弱化。
另外也可以探索建立“农房储备”等机构,通过收购农房进行储备,比如收购一些集体土地上的闲置住房、农户多余住房、或部分放弃农村住房移居城内的住房等。
可以用这部分储备房屋,对农村的低保户和五保户、无房户、极度危房户可以实施住房保障机制,从而减轻农民生活负担与压力,也为农民在融资方面取得突破,在生活方面也有所保障。
也使得改革中的方方面面也才会有突破的基础。
篇二:
关于农村产权制度改革情况的调研报告
关于农村产权制度改革情况的调研报告
鄂州市梁子湖区太和镇人民政府李名发
农业和农村发展目前已进入最好最快的时期。
但是,伴随着城乡一体化进程加快,传统农业的矛盾也日益凸显,“谁来种田”的问题日益尖锐。
为努力构建“农业增效、农民增收”的同步发展的全新机制,我先后深入到梁子湖区太和镇的花贺村、谢埠村、胡进村、邱山村、新城村、柯畈村、新建村、子坛村部分农户家中,就目前农村产权制度改革工作开展情况进行了调研。
现将调研情况汇报如下:
一、太和镇资源、产权现状
(一)太和镇基本概况
太和镇现有国土面积84平方公里(镇区面积6平方公里),耕地面积41160亩(其中水田面积33450亩,旱地面积7710亩),占全区耕地面积的22.2%,山场面积4.2万亩;全镇下辖21个行政村、1个居委会,有170个自然湾、256个村民小组,11453户,总人口54460人(其中城镇人口8500多人,农业人口45960人),外出流动人口1.5万多人,人口密度为600多人/平方公里,占全区总人口的29.6%。
20XX年,全镇财政收入实现3366.4万元,农民人均纯收入6511元。
(二)资源、产权现状及流转形式
1、资源。
太和镇主要以种植业为主,主要种植水稻、小麦、油菜、红薯,经济作物有苗木花卉、水果、莲籽,有猪、鸡、牛、鱼、鸭等
畜牧养殖业;目前已形成苗木花卉、蔬菜种植,水产、畜禽养殖四大产业基地。
矿产资源有:
澎润土、珍珠岩等,是湖北省重要的非金属矿基地。
2、产权现状。
我调查的8个村14个村民小组都开展完善了二轮农村土地承包工作。
自20XX年至今签订家庭承包经营合同586份,发放土地承包经营权证586份,发放林权证176份。
3、流转形式。
一是自发式流转。
部分农民通过相互协商,将少种或不种的粮田无偿或以少量补偿给种田大户。
二是租赁式流转。
农民将自己的承包土地以低价格长期租赁给规模经营业主。
三是“归大堆”式流转。
农民将整片荒山、荒地、荒田归成一大堆,一口价转让给承包户。
二、主要做法及取得的成效
一是土地规模经营水平显著提高。
太和镇已初步形成了规模经营,特色突出的花贺村有苗木花卉种植基地4000亩,谢埠村有杂交稻种子种植基地1600亩,柯畈村有蔬菜种植基地1200亩,新建村有莲籽种植基地300亩,新城村有精养鱼池基地500亩等专业生产区。
土地效益是流转前的3-6倍。
二是涌现了一些种养大户。
这8个村有莲籽种植大户,养鸡、养猪专业户,水稻种植大户,养鱼专业大户13家。
这些种养大户为推进农业结构调整,推广现代农业技术,起到了典型引导作用。
三是推进了新农村建设。
土地流转把一部分农村劳动力从土地上解放出来。
如花贺村,据统计,近几年青壮年外出打工收入每年以15%
的速度递增,20XX年实现打工收入520万元。
近几年,花贺村修建造价在30万元小别墅楼房有56幢,村民捐资150多万元修建村级水泥路2600米、改造当家塘12口。
四是摸索出了产业化模式。
花贺村的浙湖互爱彩叶花木场、柯畈村的伟业蔬菜园、谢埠村的杂交稻种子基地都是与农户采用“公司承包+反雇农民”参与生产模式。
让农民接受企业现代经营理念和制度化管理方法,按照市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产。
五是增加了农民收入。
流转土地农民不付种地成本,不担市场风险和自然风险,稳定获取土地出让金收入,更能从企业务工中获取劳务收入。
如花贺村,没流转前农民种一亩田一年纯收入不过400元,流转后每亩流转地年平均租金360元。
除此之外,花贺村一名50-70岁的农民还可以从花木场务工中得到一笔收入。
一天劳动8小时,一月收入1000多元,一年至少3000元—5000元。
据统计,20XX年该场为花贺村在该场打工人员发放工资近800余万元。
四、目前存在的困难和问题
1、认识上有偏差。
一是部分基层领导干部认识不高,支持、引导、服务不够。
认为土地流转是农户自己的事,应由农户和业主自由协商;同时也担心引起新的矛盾,进而影响农村社会稳定。
如子坛村7组,自上世纪80年代分田到户至今,由于各种错综复杂因素,一直没有调整土地承包经营权,导致小组修路、挖塘等民生工程难以实施。
二是农民观念陈旧,顾虑多,风险意识差。
在现行的政策下,农民进行无代价生产经营的同时,还可享受国家的惠民补贴,导致农民固守家园、
温饱即满思想比较浓厚,怕土地流转出去,自身的利益受到损害,不愿流转。
2、毁田建房现象严重。
占用农田、耕地建房泛滥,很多住户直接将自己承包农田填平建房。
同时,原有宅基地长期闲臵,“空心村”比比皆是,出现了一户多宅基现象。
如新建村大部分村民回原居住地建房和进集镇购房后,荒废宅基地达500多亩;邱山村80%的农户在集镇都已购房,但仍占用老宅基地,让其荒芜。
3、卖田分钱顾眼前。
新城村是一个城中村,由于城镇建设需要,大量耕地被征用;而征地补偿款全部分发给农户,集体没有提留,已出现了村庄无田、村民无业、子孙无耕的现状。
4、产权机制不规范。
一是流转程序不完善。
土地流转工作尚处于起步阶段,没有形成完整规范的流转程序,缺乏科学管理。
二是产权制度不健全。
在集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林权和房屋所有权中,有很多产权没有进行确权登记,更没有建立健全“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代农村产权制度和农村市场体制。
三是“还权赋能”功效不明显。
表现在受益主体不明,流转面积不实,承包费没有考虑物价变化因素等方面,导致农村的产权要素资本化没有充分实现。
5、保障制度不健全。
目前,外出务工农民尽管居住在城镇,但“根”还在农村,对广大农民来说,“外出务工是出路,回家种地是退路”,由于担心土地给别人种了以后收不回来,多数农民“宁可不要租金把地交给亲戚朋友代种甚至抛荒,也不愿与种田户签订转包合同”,影响
农民对土地投入。
6、土地集中难连片。
由于在建立家庭联产承包责任制过程中,田地不断零分细划,特别是有的农户在心里上存在与承包大户对立等原因,导致流转不连片,给规模经营户的防虫治病、机械操作等社会化服务带来不便,以致规模经营达不到降低成本、提高效益的目的,影响农户接包流转土地的积极性。
7、种养大户偏少。
农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。
真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。
也有的承包人受资金、技术等限制,扩大经营规模贷款难,购买先进的机械设备缺资金,现代的生产技术掌握不多,制度机制管理、科学管理也跟不上,限制了规模经营的进一步发展。
8、集体资产难以盘活。
村级集体尚有一部分资产,如矿山、闲臵校舍、提留地、水塘、林场等。
目前,主要是采用低价租赁经营或闲臵,未能发挥集体资产的应有作用,更没有进行资源开发、资本积累、资产增值,村级集体经济成了难以长高的“小矮人”。
五、推进产权制度改革的建议
1.加大宣传力度。
加大对推进农村产权制度改革等有关法律法规、优惠政策、鼓励支持政策的宣传力度,让农民了解政策、消除疑虑、推进农村产权制度改革。
2、明晰产权归属。
确权颁证是农村产权制度改革的基础,是维护农民合法权益的有效举措。
对农村承包地,在坚持农村集体所有性质和基本经营制度不变的前提下,以二轮延包合同为基础,做好补证换
篇三:
关于大冶市农村产权制度改革的调研报告
关于大冶市农村产权制度改革的调研报告
推进农村产权制度改革,实现农村产权登记规范化、市场交易化、资产资本化,是解决“三农”问题的有效途径,是统筹城乡发展改革的重大举措。
近年来,我市以中央一号文件精神为指导,紧紧围绕建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”目标,着力推进农村产权制度改革,取得了明显成效。
但是,面对新形势、新要求,我市农村产权制度还存在一些不容忽视的问题。
本文在深入调查研究的基础上,对我市农村产权制度现状和问题进行了认真分析,并提出了进一步深化产权制度改革的建议。
一、我市农村产权制度改革的现状和问题
市委、市政府高度重视农村产权制度改革工作,20XX年市委一号文件《关于全面深化农村改革增强农村发展活力的意见》将农村产权制度改革作为今年工作的重要内容。
近年来,我市开展农村产权制度改革探索,取得了一定的进展。
一是在确权发证方面。
我市农村土地承包经营确权登记颁证工作已于20XX年全面完成。
集体林权制度改革工作自20XX年11月开始试点,20XX年7月在全市范围内铺开,20XX年主体改革基本完成。
全市完成外业勘界林地面积58.4万亩,占总任务的96.69%;林权申请登记率为96.7%,发证宗数5094宗,发证本数4042本。
自20XX年6月正式启动以来,农村
集体土地所有权登记发证已完成。
宅基地使用权、集体建设用地使用权确权登记发证工作已完成30%。
二是在产权交易方面。
20XX年,我市启动了市、乡镇(场)、街办、开发区三级农村集体资产交易中心的建设工作,20XX年,搭建了农村土地流转三级信息平台,实现全市54万亩农村土地承包合同和21万亩农村流转土地的流转合同的微机录入工作。
20XX年,市政府出台了《农村产权交易管理办法》,农村产权交易平台已挂牌成立,相关工作已开展,机构正在加快构建,《大冶市农村综合产权交易中心工作方案》正在制订,即将出台。
三是土地流转方面。
农村房屋交易、农村集体建设用地有偿流转、土地承包经营权(林权)流转市场和管理、操作、服务平台正在培育和形成。
目前,全市土地流转率超过50%。
林改配套改革也在推进,成立了市林权管理中心,开展林权登记、林权抵押、森林资源资产评估、林权流转、林权信息收集发布、政策法律咨询服务等工作。
对全市林权抵押贷款市场进行调查研究,出台了《大冶市森林资源资产抵押贷款办法(试行)》,目前金融部门以林权抵押方式,发放贷款142万元。
四是在产权抵押融资方面。
正在探索建立农村金融市场体系,积极推进开展银农合作、银保合作、保农合作,农村产权抵押融资办法开始稳步实施。
20XX年,市委、市政府列支1000万元设立融资担保基金、列支1000万元设立风险补偿基金、列支300万元贷款贴息,出台了农
村土地承包经营权及流转经营权、养殖水面经营权、林地使用权和林木所有权可以抵押等一系列政策。
我市在农村产权制度改革中,还存在四个方面主要问题,需要在以后的实践中切实予以解决。
一是市场导向机制没建立。
我市农村产权改革一方面要为农户进行确权颁证,另一方面还要积极建立市场规范化交易平台,目前,我市对农户进行了相应的确权颁证,还没有实现房屋、宅基地、集体建设用地等产权的市场化,以市场为引导的产权交易格局还没有形成,农村产权进入市场规范化交易的渠道还未建立。
二是产权交易体系不完善。
农村产权改革需要实现城乡要素的自由流动,搭建产权交易的平台是实现城乡要素能够自由流动的载体。
以农村产权交易平台的建立及制度等方面的健全,促使各类生产要素进行聚集、吸引外来资本和本地要素进行有效交换。
我市农村产权交易中心还是刚刚组建,机构还有待完善,相关制度还需要制定,目前还只是起步阶段。
三是产权流转机制不健全。
农村产权价值较难评估,征地补偿费因地理位置不同差异很大,农产品受季节因素和竞争因素影响,价格波动频繁,都影响到产权价值的准确评估;林权的估值难,森林资源资产构成复杂,不同林种价值差异大。
农村产权抵押登记难,虽然物权法等法律扩大了抵质押
物的范围,明确规定荒地承包经营权、在建工程、农产品未来收益、应收账款等可以作为融资抵押担保,但主管部门目前仍只办理不动产的抵押登记,相关动产抵质押的管理办法尚未落实到基层。
四是金融制度不配套。
农村金融制度不健全,农村金融机构少,农村政策性银行,规范的村镇银行、小额贷款公司、农村互助资金组织和信用担保机构还比较缺乏,向农村提供充足的货币资金量能力、农村各种生产要素货币性评价稀缺性强。
农村产权抵押融资成本较高,评估费用信用保险费率远高于普通财产保险,导致融资成本较高。
二、存在问题的原因分析
农村产权制度改革是一项涉及千家万户的民心工程,又是一项长期性、综合性的艰巨工作。
农村产权制度改革的核心是实现农村资产向资本的转化。
我市农村产权制度改革进展不快的主要原因有三个方面:
一是认识不到位。
大部分乡镇没有把农村产权制度改革作为当前农村工作的重中之重,没有放到全局高度来认识、来谋划,基层的同志对这项改革工作没有真正吃透,没有形成统一认识,认识不到位就必然导致行动犹豫迟缓,导致畏难发愁、等待观望、消极应付等问题。
有些干部群众思想认识还不统一,受传统观念影响,部分干部和群众缺乏市场意识,对农村产权制度改革认识不到位。
二是改革难度大。
农村产权制度改革涉及面广,问题复杂,改革操作难度较大,有的乡镇、村出于谨慎稳妥、保持稳定等方面的考虑;确权登记工作量大,情况复杂,任务艰巨,矛盾纠纷多。
农村集体建设用地流转在是一个基础性实际操作过程中受到诸多限制。
三是政策不配套。
当前,我国农村产权制度改革还是试点阶段,虽然形成了许多经验,但许多政策敏感性强,还处于先试先行模式,没有形成统一的政策(:
农村产权流转交易市场调研报告)标准,还没有在全国推广。
农村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。
如在产权交易中成本收益评估、收益留成、交易税费的收取等,没有具体规定。
我市也出台了一些土地流转、金融支农等政策,但没有形成体系,缺乏整体合力。
三、推进农村产权制度改革措施
农村产权制度改革,确权是基础,流转是重点,增值是关键。
借鉴外地经验,结合我市实际,我认为,今后我市农村产权制度改革要重点做好以下几个方面工作:
(一)认真开展农村产权确权颁证工作。
认真开展农村集体土地所有权、农村土地承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村房屋产权、农村集体林权、农村小型水利工程产权、农村集体财产股份制改革等制度改革。
以加快农村经济发展为目的,建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保障严格的现代农村产权制度,使农村集体和农民个人在权属上
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