110228110313信德行地产市场周报.docx
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110228110313信德行地产市场周报
谨呈:
江西绿腾实业公司
谨呈:
江西亿通投资有限公司
谨呈:
恒立地产
谨呈:
利嘉集团
南昌市房地产市场周报
2011年第9、10周【2月28日-3月13日】
一、楼市资讯
缴纳房产税将地价计入房产原值有规定(3月1日搜房网)
“买房送面积”竟成规避房产税的新招。
上周,上海开盘的唯一一个别墅项目——宝山春江美庐别墅,打出“购买138平方米送200平方米”的促销旗号。
该项目销售人员称,该项目房源“产权证上的面积是138平方米,实际面积是338平方米,这样可以让你少交或不交房产税。
”该项目4万—8万元的单价,总价在600万—850万元不等。
依照开发商的说法,将按0.6%的税率征收房产税。
销售人员称,项目2月21日开盘至今,“首次推出的30套房源已经卖得差不多了。
”
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
视点:
随着各地房产调控政策的密集出台,不少购房者和开发商都绞尽脑汁打起了规避新政的主意,由于此次限购政策严格,很多人失去购房资格,网上出现了诸多规避政策的招数,例如假离婚、外地人和北京人结婚,或者办理假纳税证明等等。
但是避政策风险较大,购房者还是应该理性对待政策调控。
全国商品房价继续上涨开发商奔赴海外筹粮草(3月14日搜房网)
全国按揭贷款两年来首现负增长
最新数据显示,虽然今年前两个月全国楼市成交量环比萎缩八成多,但成交均价较去年全年的均价上涨近三成,环比去年12月份更是大涨38%。
而且由于全国范围内的限购令,个人按揭贷款在2009年2月以来,首次出现同比负增长。
此外,在国内政策调控下,同外资有关系的开发商今年已获得300亿元左右的资金支撑。
国家统计局昨日发布的数据显示,全国商品房价格继续上涨,前两个月的均价比较去年全年上涨近三成。
但个人住房按揭贷款却在两年后,首次出现负增长,开发商资金再度堪忧。
开发商主要资金来源情况(单位/亿元)
时间
国内贷款
同比
个人按揭
同比
利用外资
同比
2011年1-2月
2679
7.70%
1280
-11.30%
86
61.50%
2010年12月
12540
10.30%
9211
7.60%
796
66.00%
2010年11月
11245
25.00%
7937
13.20%
656
59.00%
2010年10月
10443
26.30%
7102
15.20%
539
43.30%
2010年9月
9398
27.20%
6391
19.60%
452
26.00%
2010年8月
8460
27.80%
5745
27.50%
365
23.910%
2010年7月
7539
29.30%
5131
41.40%
302
10.60%
2010年6月
6573
34.50%
4538
60.40%
250
2.80%
2010年5月
5550
43.60%
3744
88.80%
169
-24.80%
2010年4月
4552
39.90%
2955
102.10%
137
-17.40%
视点:
个人按揭贷款在开发商资金来源中占了较大的比例,如果这个都出现负增长,开发商可能越来越差钱了。
与此同时,不少开发商近期纷纷赴海外发债筹集粮草。
3月9日,宝龙地产发布公告称,该公司发行7.5亿元人民币债券,估计所得款项净额约为1.1亿美元。
此前,世茂房地产曾宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据。
另外,碧桂园、恒大地产、恒盛地产等也都转向海外融资。
有统计显示,2011年至今,内地房地产企业通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右。
只要人民币升值,房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。
不让购房,他们转而收购控制成熟物业的公司的股权,费用低且易逃避监控。
另外,部分外资更倾向于购买土地、项目股权,或发放过桥贷款。
二、
楼市量价分析
1.总体成交分析
上周南昌市市区新建商品房总成交413套,成交面积6.51万㎡,环比分别:
+2.22%和+50%,成交均价7025元/㎡,环比:
+2.33%。
视点:
本周南昌市市区成交商品房共413套,成交面积6.51万㎡,为两周的成交量,成交量方面并没有增长,反而是有萎缩的迹象;
本周的供应方面较前两周有所回升,加推的项目也是有三个,但是市场表现却不是很好,成交效果不明显,相对来说,郊外周边的项目,像不在限购范围内的象湖板块的成交量和成交均价都有小幅上涨。
“限购令”的正式出台,不仅仅是限购,更进一步促使了购房者和开发商的博弈。
2.各主要板块成交对比分析
注:
象湖新城属南昌县,板块数据不计入市区成交总数内,另市区部分项目未计入板块统计内
1.市中心板块两周成交量45套,与上周的成交相比较,成交量并没有增加,成交均价小幅上涨,蓝天郡成交相对较多,成交12套,其他项目成交较少;
2.青山湖板块成交量较上周下跌,,成交均价大幅上涨,万科青山湖成交均价直逼20000元/㎡,板块整体成交量较小,万科的成交直接拉升了板块的成交均价;
3.京东板块成交量较上周小幅上升,成交均价略有上升,凯美怡和花园集中成交6套,紫阳明珠成交相对较多,个别高端项目的成交拉升了板块的成交均价;
4.朝阳洲板块成交量较前几周大幅上升,成交均价小幅上升,皇冠国际由于一次加推,成交相对较多,板块成交均价也是水涨船高;
5.红谷滩板块成交量较上周小幅上升,较春节前大幅下降,成交均价保持小幅上升,其中世纪中央城本周备案7套,其他项目也有少量的集中备案;
6.青云谱板块成交量较上周略有回落,较春节前也略有上升,成交均价保持稳定,恒大绿洲成交相对较多,均价不高,拉低总体均价;
7.昌北板块成交量本周成交下降较多,成交均价亦是小幅下降,其中南天阳光成交较多,成交20套;
8.湾里板块成交量较上周成交上升,成交均价均保持稳定,各项目成交较少,九洲依云郡成交相对较多,成交21套;
3.楼市周成交排行榜
排名
楼盘名称
成交套数
(套)
楼盘名称
成交面积(㎡)
楼盘名称
成交均价(元/㎡)
楼盘名称
成交金额
(万元)
1
正荣大湖之都
91
世纪中央城
20631
万科青山湖
19581
世纪中央城
17513.6559
2
力高国际城
88
正荣大湖之都
8565
凯美怡和花园
17268
正荣大湖之都
3801.714
3
恒大绿洲
55
力高国际城
8342
绿地中央广场
17003
恒大绿洲
3304.0955
4
博能佰瑞琪
44
恒大绿洲
7747
智通悦蓝山
14000
力高国际城
3294.109
5
景城名郡
35
博能佰瑞琪
4378
滨江一号
13246
凯美怡和花园
2377.8036
6
保集半岛
33
幸福时光
3147
滨江首府
12945
保集半岛
2217.4378
7
平安象湖风情
28
平安象湖风情
2908
保利国际高尔夫
12671
幸福时光
1834.3124
8
幸福时光
28
保集半岛
2868
新地阿尔法
12513
皇冠国际
1737.36
9
居住主题公园
25
景城名郡
2715
博泰静林府
11000
居住主题公园
1401.489
10
皇冠国际
22
江西旧货大市场
2521
绿地香颂
10360
景城名郡
1155.4038
Ø正荣大湖之都在南昌的限购范围之外,但也是在县级出台限购令前集中备案,致使成交量位居榜首;
Ø力高国际城本周加推房源248套,成交95套,备案88套,成交量攀升至排行榜第二;
Ø恒大绿洲本周加推两个单元190套房源,前20名购房者额外8.2折优惠的促销优惠,本周成交大幅上涨,成交55套;
项目营销动态资讯
1.本期热点
项目名称
位置
开盘时间
所推房源
批预售
套数
主力户型
开盘价格
(折后)
开盘成交套数
开盘优惠
备注
奥克斯盛世经典
红谷滩
3月12日
21#、30#楼
68套
89㎡两房
125㎡三房
7300元/㎡
27余套
全款9.8折,按揭9.9折前
恒大绿洲
昌南
3月13日
二期精装高尔夫全景高层
190套
95㎡三房
120-137㎡三房
150-160㎡
5000元/㎡
60套左右
20名购房者享受额外82折优惠
力高国际城
象湖
3月13日
1#楼
248套
86-123㎡
4500元/㎡
95套
一次性付款98折,按揭付款99折;VIP客户可享受预交2000元总房款减5000元优惠
视点:
本周加推房源项目三个,分别为盛世经典、恒大绿洲、力高国际城,经过年后的淡季,本周的供应虽然有所增加,但是和往年相比还是供应不足,这和各个城市推出限购令分不开,虽然本周有三个项目加推,但是效果不甚理想,一方面是开发商在试探,所以限购区域内的楼盘价格并没有松动的迹象,反而是在郊外区域的楼盘价格还有上涨的趋势,如象湖新城;另一方面是购房者对目前形势的观望。
本周盛世经典推出房源68套,成交27套,成交量不足50%,市场表现较前几次开盘冷淡,开盘当天成交25套左右,二房比三房成交较好。
2.本周土地动态
Ø本周挂牌出让居住、商业用地1宗:
JDP1116JDP1115
JDP1116号地块:
位于南昌经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南。
土地面积143735平方米(合215.6亩)。
土地用途为商业、旅馆业、办公、居住用地。
出让年期为住宅用地70年、商业用地40年、配套公建50年。
主要规划要求:
容积率≤2.8;建筑密度≤35%;绿地率≥25%;商业、旅馆业、办公建筑面积占开发总建筑面积比例按不小于35%控制;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%控制。
起拍价为152万元/亩。
拍卖会定于2011年3月23日上午10:
00时整在南昌市丰和中大道1318号江西省南昌公共资源交易中心四楼3号开标室举行。
Ø本周拍卖成交居住、商业用地6宗:
JDP1114 JDP1108 JDP1113JDP1112JDP1109JDP1111
JDP1114 地块:
位于抚河南路以北、玉带河以东。
土地面积7434平方米(合51.05亩)。
土地用途为交通设施用地(加油站)、居住用地。
出让年期为住宅70年、商业40年。
主要规划要求:
容积率≤2.6;建筑密度≤25%;绿地率≥35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%控制。
起拍价为367万元/亩,成交均价为367万元/亩,成交总价为4092.417万元,由江西省水利投资房地产开发有限公司。
JDP1108 地块:
位于高新区创新一路以西、高新区规划产业用地以北 。
土地面积34034平方米(合219.26亩)。
土地用途为居住用地。
主要规划要求:
1.8≤容积率≤2.2;建筑密度≤22%;绿地率≥35%;套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积的70% 。
起拍价为185万元/亩,成交均价为185万元/亩,成交总价为9444.435万元,由江西省军工资产经营有限公司竞得。
JDP1113 地块:
位于朝阳新城云飞路以北、雷池街以南、子羽路以西、桃花南路以东(控规B03-01地块)。
土地面积50155平方米(合75.23亩)。
土地用途为居住用地。
主要规划要求容积率≤2.2;建筑密度≤25%;绿地率≥35% 。
起拍价为526万元/亩,成交均价为526万元/亩,成交总价为39572.032万元,由中海地产集团有限公司竞得。
JDP1112 地块:
位于朝阳新城雷池街以南、云飞路以北、丹桂路以东(控规C08-04地块)。
土地面积35576平方米(合53.36亩)。
土地用途为居住用地。
主要规划要求容积率≤2.0;建筑密度≤25%;绿地率≥35%。
起拍价为466万元/亩,成交均价为466万元/亩,成交总价为24867.624万元,由中海地产集团有限公司竞得。
JDP1109 地块:
位于高新区创新一路以西、艾溪湖一路以北。
土地面积33162平方米(合49.74亩)。
土地用途为居住用地。
主要规划要求1.8≤容积率≤2.2;建筑密度≤22%;绿地率≥35% 。
起拍价为185万元/亩,成交均价为185万元/亩,成交总价为9202.455万元,由江西师大房地产开发有限公司竞得。
JDP1111 地块:
位于朝阳新城云锦路以南、桃花南路以西、红梅路以东、雷池街以北(控规C02-02地块)。
土地面积90351平方米(合135.53亩)。
土地用途为居住用地。
主要规划要求容积率≤2.2;建筑密度≤25%;绿地率≥35% 。
起拍价为526万元/亩,成交均价为526万元/亩,成交总价为71287.202万元,由中海地产集团有限公司竞得。
3.项目最新报广统计
上周江南都市报、南昌晚报、信息日报三种媒体共发布关于南昌市各楼盘的广告共计2次,只有恒大绿洲投放报广2次。
楼盘
所处区域
物业类型
日期
媒体
版面
主广告语
本次推广信息
优惠措施
恒大绿洲
昌南
多层、高层、别墅
3.08
江南都市报
半版
新推20套·特大优惠
优惠高达18万元/套高尔夫湖景
准现楼4480元/㎡起送1500元/㎡豪装
3.09
江西晨报
半版
新推20套·特大优惠
优惠高达18万元/套高尔夫湖景
准现楼4480元/㎡起送1500元/㎡豪装
三、
竞争项目营销动态
✧经开区项目
项目名称
在售物业
销售价格
(元/㎡)
本周销售
(套)
本周营销动态
优惠措施
金铺颐园
商铺(50-100㎡)
10000-14000元/㎡
0
住宅房源售罄,少量沿街商铺在售,价格10000-14000元/㎡,面积50-100㎡
金桥慧景
多层复式:
170-200㎡
商铺:
40-400㎡
均价4200元/㎡
5000-8000元/㎡
0
金桥慧景三期剩余复式房源发售,均价4200元/㎡,公寓预计2011年3、4月推出
一次性9.8折,按揭9.9折
美罗嘉苑
高层:
85-143㎡
多层:
86-134㎡
均价3700元/㎡
均价3900元/㎡
退房1套
美罗嘉苑在售1栋多层1栋小高层尾房,面积85-143㎡两房、三房,目前剩余少量
一次性9.8折,按揭9.9折
南天阳光
小高层:
88-108㎡
均价5000元/㎡
20套
南天阳光1月13日推出39#、41#小高层房源,面积72-135㎡两房、三房,均价5000元/㎡
购房享95折优惠
领秀公馆
高层公寓
简装:
43㎡(层高3米)
毛坯:
45㎡(层高6米)
间装均:
3800元/㎡
毛坯均:
3700-3900元/㎡
7套
公寓在售,有精装和毛坯两种,精装房带全套家装家电发售,3米层高,户型以43㎡平层为主;毛坯房为层高6米的复式,户型约45㎡,均价4000元/㎡
购房总价优惠1万元,全款98折、按揭99折
润碧康城
高层:
72-130㎡
均价4200元/㎡
6套
润碧康城15日开盘推出5#、6#楼两栋高层房源,共192套,折后均价4200元/㎡,面积72-130㎡
一次性和按揭均9.9折,购房优惠2000元
绿腾雅苑
高层:
97-115㎡
4600-4700元/㎡
1
绿腾雅苑在售7#楼少量剩余房源,面积97-115㎡,预计4月份推出新房源
一次性9.8折,按揭9.9折
✧佘山路项目
项目名称
在售物业
销售价格
(元/㎡)
本周销售
(套)
本周营销动态
优惠措施
中大湖景
洋房:
78-128㎡
均价7500元/㎡;
顶层7000元/㎡
0
9月26日首次开盘推出1#、3#、4#楼,目前剩余少量尾房,面积78-124㎡,均价7500元/㎡
一次性9.8折,按揭9.9折
音乐花园
高层尾房:
120-180㎡
商铺在售:
50-200元/㎡
均价7100元/㎡
8000-18000元/㎡
0
高层3号楼剩余房源正在发售,房源均价7500元/㎡
一次性9.8折,按揭9.9折
紫金城
高层尾房:
150-182㎡
均价8200元/㎡
4套
二期2#、3#楼高层房源仅剩少量150-180㎡顶层复式和大户型在售,新房源预计2011年4月推出
一次性9.8折,按揭9.9折
锦桂华庭
多层:
89-118㎡
6600-7000元/㎡
0
2#、3#房源已售罄,下批房源1#楼推出时间待定
一次性9.8折,按揭9.9折
经纬府邸
三期高层:
96-122㎡
均价11000元/㎡
2套
经纬府邸三期高层21#楼在售,96㎡两房,122㎡三房,均价11000元/㎡
一次性9.8折,按揭9.9折
✧居住主题别墅竞争项目
项目名称
别墅形态
销售均价
(元/㎡)
本周销售
(套)
本周营销动态
优惠措施
保利国际
高尔夫花园
联排别墅
双拼别墅
独栋别墅
联排8000-9000
双拼11000-12000
独栋18000
2套联排
佛朗明戈二期基本售罄,目前在售瑞士风华独栋别墅,260-375㎡,均价18500元/㎡
1、VIP卡1万元抵5万元,一次性97折,按揭98折
天赐良园
联排别墅
均价9000
0
城墅组团在售,送契税、维修基金、每5套有一套送装修
购房98折
中大青山湖
双拼别墅
独栋别墅
双拼15000-20000
独栋25000-36000
0
在售湛蓝居独栋双拼,800-1600万元/套
香溢花城
联排别墅
双拼别墅
联排15000
双拼25000-42000
0
联排、双拼在售,三期湖滨双拼别墅春节前对外推广发售
临湖别墅赠约1588-2388㎡超大花园
清豪西雍半岛
联排别墅
双拼别墅
独栋别墅
联排4500
双拼5000
独栋6000-7000
0
三期一组图在售,购房300㎡至800㎡花园赠送,露台车库赠送
一次性98折,按揭99折
乾茂宫园
联排别墅
双拼别墅
联排5800
双拼8000
0
联排、双拼别墅对外发售;联排别墅均价5800元/㎡,剩余少量在售
一次性付款98折,按揭付款99折
翡翠山庄
独栋别墅
独栋7000
三期40席翡翠真独栋在售,均价7000元/㎡,面积305-399㎡。
一次性9.6折、按揭9.7折
万科青山湖
联排别墅
双拼别墅
家族大宅
25000元/㎡
28000-32000元/㎡
2500-3000万元/套
0套
目前小批量多频率推出联排和双拼别墅,家族大宅可预约
博泰静林府
双拼别墅
联排别墅
叠加别墅
12000元/㎡
9000元/㎡
8000元/㎡
5套别墅
12月25日加推叠加别墅20#楼共12套,面积160-192㎡
认筹享1万元抵10万元优惠,购房且在青云谱落户企业可享一定退税(地税)优惠
恒大绿洲
双拼别墅
类独栋别墅
8000-11000元/㎡
13000-20000元/㎡
高尔夫别墅在售,双拼别墅面积176-248,独栋别墅面积305-453㎡。
别墅近期无动态
一次性98折,按揭9.9折,另有额外优惠9.8折
御湖半山
联排别墅
双拼别墅
独栋别墅
6500元/㎡
7200元/㎡
9500元/㎡
1套别墅
御湖半山12月18日加推第七、八组团联排、双拼别墅192-323㎡,均价7000元/㎡
一次性优惠9.8折,按揭9.9折
红谷一品
联排别墅
15000元/㎡
0
红谷一品在售首批推出联排别墅约30套左右,210-238㎡,目前剩余别墅在售
元宵前购房优惠30万元/套
三、
附件
区域
楼盘名称
11.0214-11.0220
备案总套数(套)
可售套数(套)
备案总面积(㎡)
可售面积(㎡)
周成交套数(套)
周成交面积(㎡)
周成交均价(元/㎡)
周成交总额(万元)
市中心板块
红原星城(兴达)
319
79
75015
47702
1
137
5076
69.5412
金隆华府
82
9
7873
849
0
0
0
0
锦绣花园
218
4
36336
7831
0
0
0
0
玉河明珠
3266
43
435611
68325
0
0
0
0
恒茂国际华城
1346
71
438790
290399
0
0
0
0
红原星城(兴昌)
244
27
52691
27898
0
0
0
0
江信国际嘉苑
719
59
66101
5855
2
90
0
0
智通悦蓝山
417
107
25845
10120
12
606
14000
848.4
城投水岸观邸
745
60
87819
14485
0
0
0
0
明珠广场
1556
399
107015
24496
3
238
8400
199.92
天集青云明珠
1254
49
142639
3176
0
0
0
0
蓝天碧水购物广场
1824
230
109959
27506
1
73
7045
51.4285
华远帝景天下
612
153
41543
17072
0
0
0
0
景河星宫
765
45
85237
5880
0
0
0
0
筑城奥斯卡
415
7
22447
6308
0
0
0
0
青山湖香寓
683
12
46603
9122
2
161
9834
158.3274
恒立佘山98号
456
26
42898
2716
3
397
6980
277.106
隆兴小区
53
0
6497
0
0
0
0
0
经纬府邸
1103
93
136694
15330
2
243
9832
238.9176
南宾国际中心
354
106
34270
11529
0
0
0
0
高氏音乐花园
529
9
43291
1565
0
0
0
0
紫金城
7688
2514
388629
126925
4
402
6439
258.8478
蓝天郡
1588
189
173303
48543
12
816
8158
665.6928
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