房地产市场简报.docx
- 文档编号:6550680
- 上传时间:2023-05-10
- 格式:DOCX
- 页数:30
- 大小:184.40KB
房地产市场简报.docx
《房地产市场简报.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产市场简报.docx(30页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
房地产市场简报
7月12日“新国五条”要求限购令向二三线城市扩张至今,虽然仅有台州一地正式落实,但调控加码的信号已经对市场产生潜移默化的影响,其中包括前期已经限购的重点城市。
市场方面,重点城市自二季度起的一波企稳反弹势头正式结束,在传统销售淡季和政策再度出手的双重影响下,市场供求双方均步入相对低迷期;土地方面,虽然本月一线城市供地有所放量,但今年前八个月的整体成交规模依然处于历史低点;企业方面,本月拿地行为明显增加,银行贷款融资所占比重有所上升,从资金安全角度来看,当前典型企业现金流状况总体好于08年调控期间,而在高周转策略盛行的背景下,企业下半年进入土地市场抄底的意愿正逐渐显露。
今年到目前为止的楼市走势大致可分为三个阶段,1-3月份国八条出台导致供求同时低迷,4-6月份政策空档期加上品牌房企主动调价推动成交量逐步回升,而7月份之后由于政策再次加码已经造就了市场再次回落的预期。
对于三、四季度的市场走势,我们持谨慎看空的态度,至于金九银十的行情会不会出现很大程度上将取决于房企在当前的大环境下能否顺应市场,在价格上作进一步的让步。
☐经济——经济增速继续放缓,通胀压力持续上行
☐政策——房地产调控落地二三线城市,新一轮限购令台州首发
☐土地——成交规模同比涨跌互现,排行榜进入门槛有所上行
☐
出品单位:
中国房产信息集团
总编:
丁祖昱
主编:
陈啸天
执行主编:
孟音崔宁宁
责任编辑:
杨晨青沈晓玲
陈敏李瑞娟
市场——两因素合力下重点城市成交回落,未来房价或进一步回调
☐企业——典型企业拿地规模提升,受外部环境影响地产股普遍走低
一、经济增速继续放缓,通胀压力持续上行
1、CPI和PPI增幅持续上涨,物价指标仍维持高位态势
7月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨6.5%,超过6月份6.4%,再创2008年7月以来的历史新高,1-7月累计CPI同比增长5.5%。
7月CPI再创新高,主要推动因素仍是食品类价格上涨加快,同比上涨14.8%,环比上涨1.2%,影响CPI上涨4.38个百分点,贡献67.4%。
7月非食品价格上涨2.9%,对CPI的贡献是32.6%,较6月份环比上涨0.1%,继续保持上涨势头。
这说明当前的物价上涨扩展到非食品。
7月份工业生产者价格(PPI)同比上涨7.5%,较6月份的7.1%加快0.4个百分点,环比持平。
近期国际油价及大宗商品的价格高位震荡上行促使PPI涨幅继续高位上行。
2、PMI连续4个月回落显示经济回调压力分项指标分化预示运行新变化
7月份PMI为50.7%,较6月份又回落0.2个百分点,除3月份短暂反弹外,已经连续4个月回落。
7月份PMI分项指数出现了分化,有升有降,预示着我国经济运行出现了新变化。
生产指数、产成品库存指数、新出口订单指数、购进价格指数、原材料库存指数下降;新订单指数、采购量指数、进口指数、从业人员指数等有所上升,升幅在1个百分点以内。
这一周期性变化反映出我国经济回落态势基本上已经接近尾声,有望进入新一轮上升区间。
从PMI连续回落接近50%这一分界线的态势看,说明当前经济发展面临继续回调的挑战。
3、进出口增速双双小幅反弹,但下半年外贸形势更加严峻
7月份,我国进出口总值3187.7亿美元,同比增长21.5%,较6月份的18.5%小幅回升3个百分点,扭转了今年以来持续回落的势头。
其中出口1751.3亿美元,同比增20.4%;而进口1436.4亿美元,同比增22.9%,较上月的19.3%小幅回升3.6个百分点。
7月贸易顺差为314.8亿美元,创近30个月来新高,出口和顺差均超出市场普遍预期。
7月出口回升显著,主要原因有两方面:
一是基数效应;二是尽管对欧美等国出口增速放缓,但对新兴市场国家的出口仍保持较高水平。
4、新增信贷和货币增速明显回落,未来货币政策难言放松
7月份,新增人民币贷款4926亿元,同比少增252亿元;环比减少1413亿元,下降22%,显著低于市场普遍预期。
1-7月份新增人民币贷款增加约4.66万亿元,同比少增4749亿元。
7月末,广义货币(M2)余额77.29万亿元,同比增长14.7%,比上月末和上年同期低1.2和2.9个百分点;狭义货币(M1)余额27.06万亿元,同比增长11.6%,比上月末和上年同期低1.5和11.3个百分点。
存款显著减少是主因。
7月人民币存款减少6687亿元,同比少增8166亿元。
二、政策:
房地产调控落地二三线城市,新一轮限购令台州首发
1、强化落实保障性安居工程资金筹措,加大保障房建设的质量管理
8月4日,住建部召开的城乡建设安全生产和质量管理电视电话会议上,要求将保障性安居工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围,一旦发生重大质量问题的,住建部将实施重点督办,而住建部也将从本月底到9月中旬,在全国开展房屋建筑和市政工程质量安全大检查。
我们认为,保障房建设不仅是国家宏观调控房地产市场的一项政策,也是一项民生工程。
在外界普遍关注保障房资金来源问题的同时,其房屋质量近几年也是敏感话题,而民间对动迁等保障性安居工程是否存在安全隐患抱有担忧情绪,这就要求参与建设的企业注意建设过程中的质量管理。
2、国务院上收22城市建设用地审批权,从土地供应上加大对三、四线城市的调控
8月23日,国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围重新进行了调整,除原规定需报国务院批准的84个城市外,自2011年起,另外新增了22个城市。
按国土部要求,这22个新增城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收需每年一次性报国务院批准。
我们认为,从22个城市来看,主要是位于长三角、环渤海和珠三角区域,经济比较发达的三四线城市,同时,名单中有相当一部分恰恰也是本轮二三线城市限购的热门候选对象。
从这个角度看,国务院上收22城市建设用地审批权,体现了近期政府将调控的重心更多放在二三线城市的思路;而回收土地审批权,一方面能够规范这些地级市在土地出让环节的秩序,另一方面也防止在楼市起步阶段地方政府为求短期政绩而无节制推地,应该说,这样的政策有利于这些热点地级市楼市的长期发展。
3、浙江省台州市出台限购政策
8月25日,浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,明确提出楼市限购措施。
政策要求全市市域范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前两年内在该市累计缴纳1年以上个税戒社保缴纳证明的家庭,可在台州市区购买1套新建商品住房。
对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、丌能提供购房前两年内累计缴纳1年以上个税戒社保缴纳证明的市域范围外家庭,暂停其在市区购买新建商品住房。
台州首发的原因主要有三:
其一,房价居于高位;其二,上半年当地新建商品住房成交量同比增幅较高;其三,位于已限购区域中心城市周边,来自温州和宁波的投资性购房比率较高。
至于未来,根据住建部所列五大条件,我们预计至少有18个地级市将跟进,包括70个大中城市中的洛阳、秦皇岛、韶关、丹东、桂林、牡丹江、岳阳、吉林、襄樊,以及非70个大中城市中的廊坊、南通、嘉兴、太仓、昆山、惠州、中山、珠海、东莞。
三、土地:
成交规模同比涨跌互现,排行榜进入门槛有所上行
2011年8月,近六成重点城市土地成交面积环比下跌,与去年同期相比,土地成交面积和成交金额涨跌互现。
从今年1至8月整体来看,六成城市的土地成交面积与去年同期相比下滑,在今年调控背景下土地市场成交整体表现仍较为平淡。
从排行榜来看,2011年8月,总价排行榜进入门槛、楼板价排行榜进入门槛均有所提高,这与本月一线城市出现集中供地有直接关系。
楼板价排行榜TOP10地块中有7幅均为商办类土地,可见在当前的土地市场中,商办类土地成交已经占据了一定比例,且成为楼板价排行榜的主要贡献力量。
2011年8月全国典型城市经营性土地成交汇总表单位:
万m2,亿元
城市
2011年8月
2011年1-8月
成交面积
同比涨幅
环比涨幅
成交金额
同比涨幅
成交面积
同比涨幅
成交金额
同比涨幅
华东
上海
220.01
19.72%
195.81%
195.41
119.68%
810.11
24.36%
694.35
-12.16%
南京
0.00
-100%
-100.00%
0.00
-100.00%
331.87
65.41%
229.73
85.59%
杭州
22.08
-78.88%
-53.34%
27.39
-71.81%
369.82
-23.08%
362.32
-27.48%
华北
北京
139.65
161.08%
106.98%
89.10
84.05%
623.35
8.19%
621.27
-8.83%
天津
186.20
13.16%
-21.51%
47.11
72.64%
1306.95
-41.36%
381.80
-41.95%
华南
广州
75.40
84.49%
980.30%
41.38
35.22%
193.31
-23.45%
114.80
45.47%
深圳
9.87
/
-42.53%
25.03
/
111.09
24.85%
121.09
297.94%
中西
重庆
17.03
-65.51%
-84.06%
14.97
-2.91%
227.09
-55.23%
106.65
-46.02%
成都
10.83
-29.71%
-83.75%
9.78
171.02%
506.50
-52.95%
212.57
-31.76%
武汉
98.87
-30.59%
/
25.75
-69.35%
627.51
-31.25%
360.76
2.15%
资料来源:
CRIC
2011年8月成交土地总价排行榜2011年8月成交土地单价排行榜
排名
城市
地块名称
成交价
(亿元)
排名
城市
地块名称
楼板价
(元/平方米)
1
上海
2011年90号公告闵行区虹桥商务区核心区一期02号地块
30.67
1
北京
北京市东城区王府井大街西侧商业金融用地
34200
2
上海
2011年73号公告闵行区虹桥商务区核心区一期05号地块
30.54
2
上海
2011年85号公告徐汇区徐家汇街道146街坊8丘
16506
3
北京
北京市东城区王府井大街西侧商业金融用地
29.10
3
杭州
杭政储出[2011]27号三
13906
4
哈尔滨
2011HT021号地块
22.31
4
上海
2011年91号公告浦东新区黄浦江南延伸段ES2单元15-1地块
13066
5
深圳
A832-0853
19.77
5
上海
2011年72号公告闸北区757街坊33丘地块
13026
6
无锡
XDG-2011-45号地块
19.37
6
杭州
杭政储出[2011]28号
12430
7
大连
大城(2011)-50号地
19.00
7
深圳
T107-0011
11836
8
上海
2011年91号公告浦东新区黄浦江南延伸段ES2单元15-1地块
17.53
8
青岛
即墨市鳌山卫镇七沟一村居民区以南、道路以西JY11-26地块
11154
9
广州
2011挂-0709(广州开发区开源大道以南SDK-D-2地块)
16.78
9
青岛
胶南市百果墅大酒店西、泰薛路南、海滨大道北侧3号地块
10500
10
北京
北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地
14.82
10
深圳
A832-0853
9590
资料来源:
CRIC
四、市场:
两因素合力下重点城市成交回落,未来房价或进一步回调
1、时逢淡季再遇调控加码,前期重点城市成交反弹已告中止
8月10大重点城市成交量环比涨跌互现。
值得关注的是,北上广深四大一线城市中除广州之外其余三市成交皆为下滑,沪深跌幅分别达到25%和29%;另外从涨跌幅的角度来看,本月成交环比增长的城市平均增幅为12.5%,而成交下滑的城市平均跌幅却达到22.7%,结合上月重点城市同样跌多涨少的情况,我们认为从整体上看5、6月时市场的一波反弹行情已告终结。
究其原因,主要有二:
其一,8月逢传统淡季,市场供求双方的热情较前期均有所消退,尤其在开发商层面,一方面5、6月份时的集中推案潮自然结束,另一方面当前可售的项目又更倾向于留到金九银十再入市,因此7、8月市场出现了一段供应低迷期,从数据上看,除了杭州和广州本月新增供应明显增长之外,其余城市非平即降。
其二,限购政策扩张使得市场未来预期再次出现变化,事实上,地级市限购对重点城市来说直接影响并不大,但其意义却在于改变了需求层面对于市场未来走向的预期,使得观望气氛再次出现。
从历史数据对比来看,除天津和武汉之外的所有重点城市,本月成交量均低于去年同期及去年月均水平;而另一方面今年在政策调控几度加码的背景下,重点城市市场存量平均增幅高达50.3%。
2011年8月全国重点城市商品住宅成交量表单位:
万平方米,%,月
城市
供应
成交
存量
8月供应量
环比增幅
同比增幅
8月成交量
环比增幅
同比增幅
相比10年月均值增幅
8月底存量
同比增幅
北京
103.4
-2.0%
51.4%
77.2
-4.7%
-5.2%
-22.5%
905.5
8.6%
天津
172.0
-9.8%
134.9%
85.6
1.5%
20.5%
0.2%
—
—
上海
69.4
-30.8%
-12.0%
57.6
-25.1%
-17.9%
-28.8%
792.8
32.4%
南京
47.6
8.2%
-0.2%
27.9
-32.0%
-21.3%
-43.1%
315.6
88.5%
杭州
33.7
51.1%
-10.2%
14.1
2.5%
-56.9%
-46.3%
258.3
120.7%
重庆
100.3
-43.0%
-39.6%
96.2
6.7%
-47.3%
-46.1%
1687.4
86.8%
武汉
118.2
1.8%
145.8%
103.8
43.0%
119.0%
37.3%
647.7
49.2%
广州
113.0
63.8%
20.8%
74.5
12.2%
-1.7%
-7.1%
541.2
20.3%
深圳
25.9
-32.3%
-25.6%
24.2
-28.9%
-5.7%
-8.9%
266.1
2.7%
成都
179.3
3.7%
122.2%
121.5
9.0%
-2.7%
-27.9%
1556.2
43.6%
资料来源:
CRIC
注:
8月份数据均为初步统计数据,与最终数据可能会有出入。
杭州、武汉、重庆为主城区成交数据,其他城市为全市范围成交数据。
重庆为商品房数据。
(下同)
2、品牌房企定价维持前期水平,未来房价回调空间或将扩大
8月份各重点城市成交均价跌多涨少。
在均价上涨的城市中广州涨幅达到11.30%最为引人注目,究其原因与上个月该市均价的相对低位有直接关系;7月广州成交量排名前十位的楼盘均为单价9000元/平以下的中低端项目,从而整体上拉低了当月全市的均价水平,而8月随着万科金域蓝湾、保利星海花园以及星河湾等中高档项目的入市,广州均价出现回升。
从本月新开盘项目的实际定价水平来看,除恒大、金科等少数企业降价幅度超过15%之外,当前绝大多数品牌房企降价依然维持在前期5-10%的底限水平,而从8月份以来的项目平均去化速度来看,5、6月时凡降价10%皆能换量的规律已明显松动,从这层意义上讲,金九银十期间房价下调空间有望进一步打开。
2011年8月全国重点城市商品住宅成交价格表单位:
元/平方米
城市
2011年7月
2011年8月
成交价格
环比增幅
成交价格
环比增幅
北京
22409
5.11%
22172
-1.06%
天津
9177
-2.39%
8214
-10.49%
上海
22214
2.27%
21941
-1.23%
成都
6800
0.73%
6885
1.25%
杭州
22225
-0.07%
19281
-13.25%
重庆
7662
-0.65%
7489
-2.26%
武汉
7369
4.02%
7139
-3.12%
广州
11320
-2.44%
12599
11.30%
深圳
20890
17.18%
20399
-2.35%
资料来源:
CRIC
3、京沪成交结构总体平稳,广州中高端项目集中入市
从成交价格结构来看,广州中低档项目比重出现回落。
上海和北京本月各档次成交结构相对平稳,而广州方面,由于万科金域蓝湾、保利星海花园、星河湾等中高档项目入市,使得中低档、低档项目所占比重分别从50%、14%降至44%、10%。
从面积段结构来看,北京中等户型房源成交比重略有提升。
上海和广州本月各面积段成交比重波动不大,环比变化幅度均在1-3个百分点之间;北京方面,由于中信新城、华润橡树湾等中档户型房源为主的项目热销,使得本月120-144平米的房源成交占比分别从上月的10%提升到14%。
上北广11年7月、8月商品住宅成交价格比重上北广11年7月、8月商品住宅成交面积段比重
注:
7月数据为初步统计数据资料来源:
CRIC
五、企业:
典型企业拿地规模提升,受外部环境影响地产股普遍走低
1、本月典型企业拿地规模增加,未来或将稳中有升
2011年8月,典型企业拿地规模增加明显,较上月上升两倍有余。
14家典型企业通过招拍挂方式新增土地35幅,建筑面积约588.12万平方米,环比上升217%;成交土地总价约161.72亿元,环比增加97%。
本月,典型企业拿地呈现数量多,面积小,地价低的特点。
仅在沈阳,保利和绿地两家企业就拿下了13幅中小型低价地块。
今年前七个月,企业拿地规模偏小;而刚刚公布的2011中报显示,房企资金状况特别是大型品牌房企并非想象中那么紧张,只要有合适的项目就会出手拿地。
本月拿地规模增加,正是这样修正的结果。
随着供地量的增加,优质地块的推向市场,预计今年余下的四个月中,典型企业将择机获取新的地块,拿地规模或将稳中有升。
2、外忧下国内货币政策维持稳健,银行贷款成为房企8月主要融资途径
8月份,国际经济局势动荡不安,先有美债危机,后有美联储承诺低息。
在国际市场环境变化莫测之际,我国实行了以不变应万变的策略,在目前非常敏感的货币政策方向上,央行保持了谨慎的态度。
既没有紧跟美国宣布未来实行低息,也没有进一步加息或提高存准的操作。
从整体上看,保持了之前的稳健风格,由于经济大环境出现了不确定性,房地产企业在本月也执行了谨慎的融资策略,典型企业融资活动较上月大幅减少。
从融资途径方面来看,本月房地产企业通过贷款融资所占比重上升,且依然以大型企业为主,万科、远洋、中铁置业、新世界中国等公司在本月均有贷款融资动作。
受监管力度加大影响,本月房地产信托融资大为减少。
而在股权融资方面,上实集团以1.88亿的挂牌价转让所持青岛联港50%的股权。
3、美债危机波及亚太市场,8月沪、深、港地产指数全线下跌
2011年8月,沪深两地地产指数呈现震荡格局,受美国债务危机的波及,月末地产指数以下跌收盘,其中上证地产指数下跌2.03%,而深圳地产指数下跌3.46%。
在与国际资本市场联系紧密的香港市场,地产指数走出先抑后仰格局,下半月在国际市场整体走强的带领下大幅反弹,但月末收盘仍较上月下跌了7.19%。
在本轮监控的沪深港三市共160只房地产股票中,本月近八成股票较上月下跌。
地产指数涨跌表
名称
上月收盘
本月收盘
涨跌幅
上证地产指数
3398.26
3329.11
↓2.03%
深圳地产指数
1347.86
1301.24
↓3.46%
恒生地产系列指数
28680.84
26617.94
↓7.19%
8月2日是美国在14.29万亿美元债务上限前提下,能够维持正常偿付义务的最后时点,美国两党在7月31日达成共识,债务上限将至少被提高2.1万亿美元,并且政府在未来10年内将削减赤字2万亿美元以上。
然而资本市场显然认为这一妥协方案要低于预期,8月5日国际评级机构美国标准普尔公司把美国主权信用评级从顶级的AAA级下调至AA+级,这是美国主权信用评级首次遭“降级”。
受此影响,之后国际资本市场跌声一片,国内和香港市场地产股也受到波及,连续下跌。
随后的8月11日,美联储承诺未来两年维持低息,各地股指开始缓慢收复失地,但整月来看仍为下跌。
从个股表现来看,上证地产股表现要明显优于在深圳和香港上市的房地产公司,特别是一些涉矿概念股继续遭到游资的热捧,如正和股份、天业股份。
而华丽家族本月则因每10股派0.7元送6股跌幅居前。
而在重点地产股方面,央企由于背景深厚、融资优势等因素,表现明显优于其他企业,保利地产和招商地产涨幅居前。
沪深港三地地产股8月涨跌表
涨幅前五名跌幅前五名
代码
名称
上月收盘
本月收盘
涨跌幅
代码
名称
上月收盘
本月收盘
涨跌幅
600759.sh
正和股份
5.22
7.5
43.68%
600503.sh
华丽家族
17.94
11
↓38.68%
600807.sh
天业股份
8.48
11.54
36.08%
hk00337
盛高置地
2.7
1.85
↓31.48%
600766.sh
ST园城
10.58
12.36
16.82%
hk03883
中国奥园
1.37
1.05
↓23.36%
600162.sh
香江控股
4.97
5.57
12.07%
000736.sz
重庆实业
10.7
8.35
↓21.96%
600734.sh
实达集团
5.67
6.3
11.11%
hk00067
旭光高新材料
2.76
2.16
↓21.74%
沪深港三地重点地产股8月涨跌表
代码
名称
上月收盘
本月收盘
涨跌幅
代码
名称
上月收盘
本月收盘
涨跌幅
000002.sz
万科
8.15
8.15
0.00%
hk00813
世茂房地产
10.30
8.19
↓20.49%
hk00688
中国海外
17.50
16.54
↓5.49%
600383.sh
金地集团
6.09
6.15
0.99%
600048.sh
保利地产
10.31
10.98
6.50%
hk00754
合生创展集团
7.13
6.26
↓12.20%
hk02007
碧桂园
4.00
3.44
↓14.00%
hk03900
绿城中国
6.98
5.85
↓16.19%
hk02777
富力地产
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产市场 简报