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二、城市商业中心-28-
三、城市区域商业中心(城市副中心)-29-
四、社区(居住区)商业-30-
五、商业街-34-
六、商品交易市场-36-
七、物流基地与配送中心-39-
八、宾馆酒店业-40-
九、零售业态-41-
第八章规划管理与实施-44-
第九章基本定义和指标-44-
项目背景和城市概况
一、项目背景
近几年来,某某市城市商业网点建设发展很快,对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用,但也存在着布局不够合理,结构比例失调,部分区域业态功能雷同等现象,导致同业竞争过度,造成社会资源的浪费。
在某某市众多政策法规中,一直缺少一部指导性、操作性强的商业网点规划。
随着社会经济的发展,城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响,需要针对某某市商业体系进行深一步的剖析,并制订出某某市商贸业的规划对策,以及其发展支撑对策,以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势,并形成良好有序的市场竞争环境,保障某某市区商业快速、健康、持续发展。
2004年开始,国家商务部就明确要求各地级城市制定城市商业网点规划,重点是商业网点发展的总规模、空间布局、业态结构。
在空间上,着重对市级商业中心、区域商业中心、居住区商业和专业特色商业街进行规划。
在结构上,结合空间布局对各类商业流通设施和零售业态进行合理定位。
构筑布局和结构合理、功能完善、层次分明、体系完整的市场格局。
为了认真贯彻落实《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》(商建发[2004]18号)和《商务部关于印发〈城市商业网点规划编制规范〉的通知》(商建发[2004]180号)的文件精神,达到某某省商务厅和某某市政府对商业发展的相关要求,某某市商务局委托某某新康城规划设计有限责任公司(以下简称新康城)研究编制《某某市城市商业网点规划》(以下简称规划)。
二、城市概况
(一)地理及交通区位
某某市位于某某省东北部,。
。
(二)行政区划和人口
某某2001年撤地设市。
全市辖。
(三)地形地貌
全市地势西南高、东北低,属典型的高原山地构造地形。
最高海拔为巧家药山4040米,最低海拔为水富滚坎坝267米。
全市平均海拔1685米。
(四)气候特点
全市立体气候明显,属南亚热带、中亚热带、北亚热带、暖温带、中温带和北温带共存的高原季风型立体气候。
年平均气温16.2℃,年平均降雨量1110毫米。
某某市区南部有温泉资源,与优良的气候资源结合构建“冬无严寒、夏无酷暑,地下有温泉,日照很充分”的最适合居住的城市和避暑胜地。
(五)水文
境内主要有金沙江、牛栏江、白水江、横江、洒渔河、洛泽河、以礼河等江河,水能蕴藏量2080万千瓦,可开发装机1484万千瓦,水能蕴藏量占某某省的24.9%。
国家在流经某某市域的金沙江下游规划有向家坝、溪洛渡、白鹤滩三座巨型水电站。
目前,溪洛渡电站、向家坝电站已经开工建设。
(六)自然资源
某某复杂的地形地貌和气候的多样性,造就了丰富的生物资源。
全市有木本高等植物151科457属1025种。
60余万亩竹林遍布全市。
是我国珍稀竹种——筇竹、方竹的集中分布区。
经济作物以烤烟、油料、麻类、魔芋等为优势产品,是云烟的主产区,是中国山嵛菜种植面积最大的区域,为全国马铃薯最适宜生长区域,还有“中国白魔芋之乡”的美誉。
经济林木有100多个品种,大宗产品有油桐、乌桕、五倍子、木漆、白腊等,产量居全省之首;
有各种水果37种苹果、柑桔、樱桃、甜橙、蜜桃等,量大质优,是我国南方优质苹果基地,年产量2亿多公斤,享有“果乡”之称;
天麻、杜仲、黄柏、半夏为·
主的天然药材以其优良的品质享誉海内外,为全国品质最优天麻的核心区域。
某某还是某某省畜产品主产区。
全市成矿地层多,矿产资源丰富,开发条件优越。
其中,煤、硫、锌、银、镁、磷、硅石等为优势矿种,储量大、品位高。
煤炭储量189.5亿吨,占某某省总储量的36.3%。
其中,褐煤储量占某某省褐煤储量的44.3%。
为我国南方最大的褐煤田;
无烟煤属特低灰、特低硫、特高热值、特高固定碳的优质无烟煤,具有较高的经济开发价值。
硫铁矿为全国五大矿区之一。
有色金属为某某省三大基地之一。
某某的旅游资源集自然、人文景观两大类,多姿多彩。
五尺道、僰人悬棺、汉孟孝踞碑、扎西会址、大山包高原风光及黑颈鹤国家级自然保护区、国家级森林公园水富铜锣坝、省级风景名胜区黄连河瀑布群、威信观斗山石雕群等。
奇特的自然景观与浓郁的民族风情、丰富的人文历史景观和革命历史文化名胜相结合的旅游资源尚待开发。
(七)社会经济
2007年一季度全市完成地区生产总值44.12亿元,按可比价格计算,同比增长15.1%。
在完成的GDP中,第一产业增加值为6.54亿元,同比增长2.3%;
第二产业增加值为21.22亿元,同比增长29%,其中完成工业增加值17.12亿元,增长31.6%;
第三产业增加值为16.36亿元,同比增长5.8%。
与去年同期相比,第二产业增速加快了22.6个百分点,其中工业增速加快37.2个百分点,拉动GDP增长9.9个百分点。
经济发展较为稳定快速。
注:
城市概况资料数据来源于《某某年鉴》、《某某市城市总体规划调整(2006-2020)》。
广域形势分析与经验借鉴
三、国内外经济形势背景及商业发展趋势
(一)国际经济形势背景及商业发展趋势
1、国际经济发展形势
二十世纪末期(八、九十年代),以信息技术为核心的高新技术产业发展,大大推动世界经济一体化的发展。
进入二十一世纪,中国加入世贸组织,加速了全球经济一体化的进程。
2002年1月1日,欧元通行西欧,全面实现欧盟的一体化。
经济全球化、区域一体化是二十一世纪世界经济总体发展趋势。
自1997年亚洲爆发金融危机以来,全球经济开始走向低迷。
虽然在1999年至2000年间,美国在互联网高科技经济推动下,出现过暂短反弹,但在2000年下半年,网络股市泡沫的破灭,美国经济急剧下滑,特别是“9.11”事件,更使美国和世界经济雪上加霜。
由于美国经济约占世界经济总量的22%,世界经济增长总体下滑。
2000年,世界经济增长率为4.7%,到2001年,世界增长下滑到2.5%以下。
世界经济处于衰退的边缘。
世界经济在经历前两年复苏乏力后,从2004年开始进入一个新的增长期。
尽管世界经济遭遇国际油价大幅飙升、美元大幅贬值、地缘政治安全形势和恐怖袭击的冲击,但是几乎所有国家和地区经济普遍回升或增长加速。
当前世界经济主要有五大特点:
1、经济增长速度放缓步伐,2、世界贸易在强劲增长中有所减缓,3、国际直接投资趋于活跃,4、油价持续攀升的势头将有所缓和,5、国际金融市场持续动荡。
然而,由于中国在亚洲金融危机和2000年世界经济下滑和9.11事件等世界经济重挫形势下,采取了积极的应对措施和正确的宏观调控政策,取得世界经济“一枝独秀”的经济增长,十五期间经济较快、平稳、健康的发展,经济增长率保持在7%以上的高速增长。
2、国际商贸流通市场发展趋势
随着世界经济发展,市场竞争加剧和经营观念更新,国际商贸市场经历了传统商贸市场到现代商贸市场的转变。
国际商贸流通市场发展出现了以下发展趋势:
——趋势一:
世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。
在全球经济一体化的影响下,世界商贸在世贸组织的推动下,向国际化、一体化、有序化方向发展。
国际化的表现在开放市场。
凡加入世贸组织的成员,必须全方位开放市场,体现市场国际化;
一体化,首先实现区域市场一体化。
如欧盟、北美自由贸易区、亚太经合组织,然后逐步向全球市场一体化过渡;
有序化,在世贸组织内通过多边贸易谈判达成贸易总协定,在总协定的约束下,各国商贸向更加开放和有序化方向发展。
——趋势二:
市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。
在全球经济一体化影响下,各国为驾御市场的竞争力,国际商贸流通市场出现高速化、联合化、规模化的发展趋势。
一些有实力的跨国商贸企业、大型批发市场、百货商店、超级市场等通过资本积聚和集中组建连锁跨国集团,向全球市场扩张。
中小商贸企业、本国、本地商贸企业为了生存和发展,并与国际大资本抗衡,以联合方式,组建共生互利的新型一体化商贸联盟。
一些有实力的大型工业集团,为了获得稳定的市场,也逐步向流通领域渗透,建立生产销售一体化的集团。
一个商贸、工贸、农工贸一体化的各种连锁企业蓬勃发展,如美国沃尔玛集团和日本的丰田集团。
——趋势三:
市场建设和商贸流通业态向多样化、连锁化、物流化方向发展。
国外,特别是欧美、日本发达资本主义国家,商贸流通市场经三、四次产业革命,近百年的发展。
到目前商贸批发、零售、现代物流、电子商务相当发达,经营业态呈多样化格局。
如美国,各类零售商店150多家,就业人数1980万人。
2000年商品销售额达3万亿美元。
据统计,各类业态销售市场比例为:
超市占6%,百货店占6.3%,便利店占1.1%,家居服务中心占6.3%,仓储式俱乐部占6%,专卖店占12%,超级购物中心占8.3%,服装店占3.3%,药品店占7.8%,邮购占3.4%,三大店(sears,penny,wards)占4.3%。
国际市场占4.4%。
无论何种业态,基本上都采用连锁经营方式,连锁经营成为美国零售业的主要形式。
欧美和日本等国零售业也由百货形式转向大型超级市场和购物中心及连锁店。
国外发达国家批发业,已由传统商品批发形式向新兴批发方式转化,重要的大宗商品转向期货交易,一般大宗商品由传统的集散式批发市场自由交易转向拍卖交易、电子商务和物流配送。
随着零售业走向集约式连锁经营,批发业由为生产商产品分销服务转向零售业物流配送。
传统的批发业相对委缩,新兴的以物流为中心的批发业扩大发展。
商业加工、物流配送、市场服务是未来批发业的主导方向和主要业务。
批发业与交通运输和邮电信息业紧密结合,批发业与厂商、零售业相互渗透是未来商贸流通业的一个显著特点。
——趋势四:
市场设施与管理手段向简雅化、人性化、现代化方向发展。
未来的社会是一个高速度、高效益的社会。
商贸市场一方面以自动化、大批量和简洁、宽敞的购物空间,为大众化的日用品和食品开设高效、廉价、量大的实惠型购物环境。
如超级市场、仓储式大卖场、大众便利店等;
另一方面,商贸市场以环境豪华、舒适、服务的全方位、多层次的高级商品交易所和购物中心方向发展。
各种大型的市场设施因服务对象不同而有所不同,但总的趋势向简雅、人性和现代化方向发展。
在管理运作手段上,利用现代化信息技术装备走向商业自动化和电子数据化。
(二)国内经济背景及商贸发展趋势
1、国内经济发展形势
1979年以来,中国进入一个改革开放历史时期,在这个时期经过八十年代的改革开放和九十年代的进一步发展,中国经济经历翻天覆地的变化,进入二十一世纪第一年,中国又迎来了加入世贸和主办2008年奥运会双喜临门。
经过二十多年的改革开放,中国对外开放全新格局初步形成,二十一世纪是中国向现代化全面迈进的历史时期。
1997年,中国经济在实现“软着陆”之后,又受东南亚金融危机影响,出现通货紧缩趋势。
1998年开始,中国政府连续四年实施扩大内需的宏观调控政策,取得显著成效。
2001年在受世界经济增长总体下滑的不利影响,特别是美国的9.11事件影响下,我国经济仍然“一枝独秀”保持良好的发展势头,取得举世瞩目的较强的增长。
2005年规模以上工业增加值是6%左右,相比2004年的19.7%和2003年的17%有所下降,但整个工业对总体经济贡献度提高,特别是地方经济。
投资仍然是2005年经济增长的主要推动力,2004年城市固定资产投资为70073亿元,2005年将超过90000亿元。
由于城镇化加大了城镇固定资产设施、路桥、房屋等建设的大量投入,城镇固定资产投资增长将达到26.8%~27%的较高水平。
而我国的全社会消费品零售总额也将超过61000亿,内需略增长,消费额占GDP的比重将略有提升。
2005年的中国GDP将超过150000亿人民币(去年137600亿),预计全球排名将处于美、日、德、英、法之后,超过意大利居世界第六位(2004年GDP排在世界第七位)。
总体来说,我国经济外向度还是在进一步提升,2004年外向度接近70%,而2005年预计达到72%。
但这是相对不开放国家向中等发达国家转变,开放过程中必然出现的趋势。
尤其是在大众消费者和中低收入者收入增长速度明显慢于国民经济增长和富人的收入增长的情况下,这是解决就业压力、扩大内需的必然步骤。
我国当前经济形势下存在的问题有:
1)企业效益、企业利润增长下降,企业亏损面扩大。
在当前经济行业中,出现一种互为相反的现象,一方面企业产值和销售收入增长很快;
另一方面利润增长速度下降。
石油、石化、钢材、有色金属、非金属矿物制品、高端机械制造业等行业还处于较好状态,机械行业在国际化得到进一步提升后,出现了产品结构的快速转化。
在今后十年里,企业将进入跨市、跨省、跨国结构调整为主线的大调整时期,进入加速并购、总量扩张、国际化程度提高的阶段。
而原材料下游行业由于面临原材料价格上涨和需求受制约、价格下降双重压力,将处于产量上涨而利润下降的状态,而在前两年新建的中小企业将会出现更多问题,这是2006年我国经济面临的重要问题,微观出现太多问题也不是宏观调控成功的表现。
2)就业压力开始增大。
企业扩大再生产能力减弱,亏损额和亏损率大幅增加,税收负担不变、甚至增加,由此将影响企业对劳动量的吸纳,将使2006年就业压力增大。
中国的经济增长超过9.5%,就会有经济过热的担心和通货膨胀的压力,但下调一两个百分点同样会令人无法接受,经济增长如果在7%以下,就业会产生很大的压力,剩余劳动力转移步伐就会放慢,经济排挤人的现象会更加加剧。
美国的月就业增长在20~22万左右,如果美国的就业增长由25万下降到20万,美国人就会强烈表示失业压力增大,而中国的就业增长要达到100万人,经济增长下降一个百分点,就业就会下降80~100万。
所以宏观调控将把如何调整经济增长速度,同时增加就业作为考虑的问题。
从短期看,牺牲数量、放下规模扩张、停下来搞转变经济增长方式、搞结构升级和质量效益会产生就业压力。
数量是必不可少的,经济发展数量扩张是主题,转变方式是核心,是长远课题。
一定的数量扩张还是要的,没有数量和速度,就会出现大问题。
邓小平曾经说过,中国的经济增长速度不能低于6%。
另外要使中国经济长期可持续发展,眼睛不应只盯着自然资源,一定要发展人力资源。
人力资源和环境生态才是经济持续发展的关键。
3)农民收入增长难度加大。
要扩大内需,就必须增加农民收入。
虽然全球粮价在增长,但增长空间小,农民工工资提高上升度也有限,农民收入增长手段不易实施。
4)物价基本保持稳定。
5)主导性消费需求增长速度趋缓。
6)顺差增,外汇压力加大。
中国加入世贸,对中国经济发展将产生深远影响。
首先,面对经济全球化洪流,中国加入世贸是中国参与经济全球化的举措,为中国利用比较优势参与国际分工创造条件,对中国经济发展产生重要影响。
其次,加入世贸不仅仅是对企业的机遇和挑战,更重要的是对政府行为和经济体制的挑战,是对政府的考验,要求政府一系列的政策、方针、措施、法律要符合国际准则和市场经济规律。
第三、加入世贸不但促进国民经济向国际水平提升,而且对整个国民素质的提高具有重要意义,加入世贸,国门大开,世界经济、科技、文化洪流将极大冲击现有体制和固有观念,因此,改变观念,迎接挑战,融合潮流,创新发展是提升中国经济和中华民族国民素质根本出路。
2、国内商贸市场发展趋势
中国的市场经济经过20多年发展,虽然取得重大突破,但与国际经济发展相比,还十分落后。
中国商贸流通市场体系是在计划经济商业体制基础上逐步发展建立。
“十五”时期,在国家扩大内需政策作用下,国内市场销售规模不断扩大,增速持续加快。
2000-2005年,全国社会消费零售总额年均实际增长11.1%,超过同期GDP年均增长1.6个百分点。
2005年全国实现社会消费品零售总额67177亿元,比“九五”末期增长7成多,扣除价格因素,实际增长12.0%,增速比上年加快1.8个百分点,高于GDP2.1个百分点,是1997年以来增长最快的一年。
人均社会消费品零售总额首次突破5000元,达到5153元,比2000年增长6成多。
其中,农村消费品零售总额增长11.5%,与城市的增速差距,由2004年的4.0个百分点,缩小到2005年的2.1个百分点。
在国家宏观调控作用下,2005年国内消费品市场供求关系继续向好的方向发展,部分消费品供大于求的状况有所缓解,物价涨幅总体回落,全年居民消费价格总水平比上年上涨1.8%,涨幅低于上年2.1个百分点。
消费结构继续升级,汽车、住房、餐饮、旅游等消费热点不断涌现,品牌和服务消费发展迅速,全国各区域消费品市场呈现均衡协调发展的良好态势。
3、未来国内商贸市场发展方向
连锁化经营——中国加入世贸后,市场竞争加速,近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。
一方面促进了我国零售业的发展,另一方面加速零售市场竞争,在国外商业资本影响下,我国的零售业开始走向连锁化经营。
未来中国的零售市场向多业态的连锁商店发展。
连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次,在居民小区、居民院、居民村内,小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布;
社区街道,将会出现专业商业街、大中型超市、大中型专卖店,在城市繁华中心商业街,将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。
城市中的农贸市场将被食品超市取代。
批发市场向三个方向发展——城市中现有批发市场大多数是初级市场,其发展方向是零批合一的货仓式大卖场,少数辐射能力较强、规模较大的市场提升现代化程度向中、高级批发市场过渡。
未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场,是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。
未来的高级批发市场有两种形式:
一种是向期货市场过渡,另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。
这种市场以展示拍卖物服务为主导业务,对经济拉动影响较大,能形成市场价格中心。
完善的市场体系被建立——目前,我国的市场体系还不完善。
国内通常将市场分为商品市场和要素市场两大类。
就市场体系而言,是一个立体的动态的网络体系。
从空间形态上分为有形市场、影子市场、无形市场;
从功能结构上分有商品市场、服务市场、支撑要素市场;
从时间动态上分有现实市场、潜在市场、未来市场。
只有从时空上,功能结构上建立起完善的市场体系,市场经济大厦才能建立。
四、国内外城市商业网点发展经验借鉴
(一)美国城市商业网点发展的分析
美国是世界上最早发展购物中心的国家,商业的发展以自由市场为主导,在零售业态的发展上具有典型的特色。
1、商业网点的发展特色
1)郊区化和交通革新是购物中心兴起的动力。
二战之后,住宅郊区化开始出现,随着快速交通干道系统的建立和汽车逐步普及化,充裕的用地空间和低廉的地价,促使大型商业区倾向于郊区布局,提供足够停车空间和多样化商品的大型购物中心应运而生。
2)现代大型购物中心引导商业经营概念的改革。
五十年代在西雅图和佛莱明罕市兴起了现代大型购物中心经营的新概念:
商场提供中央暖气系统以及地下商场服务,以人行道或人行天桥连接大型的商业建筑大厦。
这种业态的出现,在商店的空间布局上通过建筑的一体化实现了商业环境的连续性,通过地下空间的引导的大型商业用地垂直开发的概念,通过大型停车场的设置体现一种以顾客需求为对本的思想。
八十年代至九十年代十年间,约有16000个购物中心在美国各地产生。
深入社区的购物中心成为美国生活文化的一部分。
3)环保和能源成为大型购物中心发展的约束条件。
七十年代美国大型购物中心已达14000家,门槛问题开始出现,凸显了另外一个商业主题——大型购物中心作为一种零售业态的生命周期。
4)主题购物中心的兴起成功拓展了业态的生存空间。
主题购物中心倡导消费娱乐一体化。
多功能、综合化(住宿、文化、运动、娱乐、游憩)成为购物中心延续生命周期的新型生长点。
主题购物中心突出商品或商店的主题,布局于较有历史特色的地段,对游客吸引力很大。
2、美国商业网点发展的经验与借鉴
1)城市郊区化深刻影响商业网点发展是带有全球性的普遍规律;
2)美国购物中心的经营理念、发展面临的门槛等具有零售业普遍的意义;
美国的购物中心不仅开创一种商业设施建设的概念,更主要的是在经营中体现了以消费者需求为导向的理念,某某市零售业的发展应该超越单纯经济方面的目标,真正关注消费者的切身需求。
3)美国大型购物中心的发展趋势,为零售业态发展更为丰富的商业文化内涵;
主题购物中心的兴起,延长业态的生命周期,反映了商业领域同样必须创新才能求发展。
4)美国商业网点建设管理的经验;
美国一般将商业网点规划纳入城市建设的总体规划之中,包括商业网点在内的市区建设规划经市政规划部门提出计划草案,经市政府同意后提交市议会讨论通过,并产生法律效力。
一般而言,确定后的规划执行起来比较严格。
商业规划与城市规划良好衔接避免了许多不必要的浪费。
(二)日本城市商业网点发展的分析
1、商业网点发展的特色
日本商业发展可以追溯到1945年。
作为亚洲经济发展成功的国家,选择日本作为研究对象,希望提供有益的经验。
1)日本传统商业网点发展交通指向性强;
日本商店布局模式由50年代初期临街布局,到50年代中期就火车站布局,至60年代就铁路现布局大中型超级商店。
2)日本现代商业网点综合化发展70年代开始,日本购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能,商业向综合化方向发展。
3)日本商业网点布局聚散合理。
2、日本商业网点发展的经验与借鉴
日本商业的发展特点反映亚洲与城市西方商业发展的共性,如同其它案例,交通指向性、综合化等特征是商业发展在不同阶段的共同特点。
日本对商业网点管理方面的经验:
“在商业网点的布局规划上,日本将商业网点散布于居民区中,而不象美国那样将商业区、住宅区、工业区、教育区等分片规划。
战后日本鼓励中小型零售业的发展,但60年代以后,日本采取“零散度”的控制指标(即小商店数量占全部零售店的比例),尽量将零散度控制在40%以下(实际日本已达50%)。
”进入70年代,随着经济的发展,日本零售业竞争日益激烈,政府颁布《大店限制法》,规定不管何种业态,凡营业面积超过1500平方米(东京为3000平方米)的店铺,必须申报审批。
类似的立法监督措施可以为某某市借鉴。
(三)香港商业网点发展分析
香港是南中国的国际化大都市,其金融中心和转口贸易中心的地位为当地
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