金边新城可行性研究报告Word格式.docx
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间形成了急剧的冲突。
一方面,
新开发的地块随着人流、物流的
大幅度增加需要城市基础设施的
迅速配套;
另一方面,老城区的改造也刻不容缓,杂乱的格局已不适应发展的需要。
同时现有的财政体制又远远不能满足建设的需求。
虽然这是高速发展的城市常常遇到的阵痛,但必须寻求新的途径加以解决。
3、交通拥堵的矛盾日益突出。
行车
难是许多城市现代化过程中普遍碰到的
问题,她既是城市走向现代化的反映,又
是现代化必然带来的问题。
金边的问题是
来得快了点,而且要彻底解决问题好像更
难了一点。
因为作为首都的金边道路实在
太窄了。
政府正在下决心修几座立交桥,会对目前的拥堵作较大的缓解。
但所有城市规划专家一看就明白,金边的行车不是几座立交桥能解决的,修桥的速度有可能还跟不上汽车增长的速度。
金边的混乱交通将日益成为城市管理者的心病。
4、柬埔寨的高速发展给金边的建设提出了更高的要求。
金边这几年城市的发展有目共睹,国家和金边市政府作出了很大的努力。
但每个柬埔寨高层领导心里都明白,柬埔寨的发展除了立足于自身的努力以外,还必须大规模吸引外资,而且正面临着很大的机遇。
如果把对外开放的政策看作是软环境,那城市建设就是吸引外资的硬环境。
领导者可以说出许多我们还不够现代化的困难,但来自现代化国家的投资者你不够现代化他就不太愿意来。
金边是柬埔寨的首都,也是吸引外资的主战场,搞现代化城市义不容辞,并可借此提升柬埔寨的国家形象。
上述这些问题的
出现,并不是任何
人的过错,而是发
展过程中必然出现
的问题。
及早地发
现和解决不断出现
的关键问题,是智
者的表现,也是领
导者的责任。
第二章金边新城开发的模式选择
一、二百年来,世界上许多城市的现代化走过了不同类型的道路。
如何研究和吸取各国发展过程中的经验教训,并且根据柬埔寨的实际情况加以运用,具有重要的意义。
许多近代国家的新兴城市与金边无法比照。
如纽约、新加坡,他们建城的时间较短,建城一开始就按照现代的规划理念设计和建设。
他们的经验除了建设方法以外,总体规划上对金边这种老城的改造借鉴意义不大。
世界各国老城的发展虽
然各有千秋,但总体上有四
种模式:
1、围绕老城逐步拓展。
如伦敦、北京。
这种城市除
了老城已有很好的基础以外,
更重要的是,不仅原来城市内部建设拉得比较开,而且四周都有比较大的发展空间。
所以可以一边逐步延伸,一边选择若干卫星镇跳跃式前进。
这是大多数城市发展的道路。
2、跳出老城建新城。
如新德里、台州。
这种情况主要是因为老城的地理、水文等条件已无法适应城市发展的需要,周边已没有城市进一步发展的空间,不得已寻找新的地点重建;
也有的是新的地点发展条件更好。
但这种方法一般损失较大,新的城市的形成也有一个较长的过程。
3、依托老城建新城。
即老城不动,直接在城市
的一个方向建设新城。
如
上海、合肥、济宁。
上海
是直接在市中心跨过黄浦
江开发浦东,合肥、济宁
则是在城市南部找到一个
美丽的湖边,想把市中心
迁过去。
这种方法一般动
荡较小,成型的速度也比
较快。
这两种再比较,上
海的直接拓展市中心的办
法比迁移市中心的办法发展得更快一些。
4、连接城市成集群。
如东京城市群、长三角城市群。
这种方法是在城市规模过大、单个城市发展产生很多“城市病”的情况下,利用距离相对较近的条件,采取用高速交通工具连接的方法组合起来的一种新的城市发展模式。
条件是城市发展水平较高,经济实力雄厚。
综上所述,全面分析各种发展模式的利弊,仔细研究金边的条件和特点,我们认为,上海的发展模式更值得我们借鉴。
金边和上海的条件十分相似。
两城都是依托河滨发展起来的,只不过一个叫湄公河,一个叫黄浦江;
而且起点都在主河和另一条河的交叉点上,一个叫洞里萨河,一个叫苏州河。
以后不管怎么发展,也不管发展的规模有多大,市中心始终都是在这里,一个叫四臂湾,一个叫外滩。
这里至今都是城市最美丽、居民最爱去的地方。
也都是由于这条大的河流,挡住了城市向东发展的步伐,使城市只是一个劲的向西发展。
城市西侧已经出去十多公里,城市东侧还是农田一片。
多少年以后回过头来一看,主河东西两岸的落差竟如此之大。
一边高楼林立,一边还是乡村,落差巨大。
落差反映了经济发展的不平衡性,可是,从经济学的角度上看,落差就是动力,只要相互形成连接,就会产生巨大的冲击力。
上海人曾经很长一段时间把发展的主要精力放在远离市中心的宝山、闵行、青浦等郊区的开发上,但市中心的大企业就是不去。
以至于一度经济徘徊,甚至感到了江苏、浙江发展对自己的威胁,在交界处设置防火墙。
是党中央“开发浦东”的决策,使上海重新焕发了生机。
十年的浦东开发,不仅使上海进一步巩固了作为中国经济中心的地位,而且使这个城市傲立于世界民族之林。
浦东开发的奥妙在于,通过桥梁、隧道的连接,直接在市中心对面找到了一个发展空间更大、发展成本更低的宝地。
在这里发展不仅比原来在郊区、甚至比在老城区的交通更便捷、环境更优美、地价更便宜,配套更完善。
原来在老城区居住习惯了的人到这里工作也很方便,没有发展过渡期的煎熬。
因而新区借助和激发了老城区原有的优势,这里很快就成为国内外投资的热点,成为超过珠三角全中国发展最快最好的地区。
纵观世界城市发展的轨迹,借鉴浦东开发的经验,我们建议在四臂湾西哈努克大道通过中心岛架设桥梁连接“湄东”,大规模展开“湄东开发”。
湄东湄西互相促进,连为一体。
浦东浦西一体化图
第三章“湄东”开发的主体构架
湄东开发是一个包含政治、经济、文化、社会在内的全方位、立体型的开发,这里无法一一敖述。
其主体框架是:
1、范围
因为湄东的开发
要对威圣娜湖进行总
体治理,因此,湄东
开发的范围为整个巴
龙镇区域。
南至湄公
河北岸,西至湄公河
东岸,北至纵向座标
1288000线,东至菠
罗勉省界(详见附图)。
总面积约240平方公里(以实际测量为准)。
境内大部分区域为海拔10米以下(金边平均15米)的低洼地和水面,现实际可使用面积不足三分之一,略小于金边主城区。
区内有多个大小湖泊,除了主湖区以外,还有许多小湖和沼泽。
只要下决心改造,可以变废为宝,成为主城区的景观。
2、交通
a、陆地:
首先,建设湄公
河大桥,与老城区无
缝对接;
其次,建设通往
胡志明市的高速公路,并逐步沟通与国内其它地区的快速通道;
再次,按照现代交通的要求,规划建设好区内道路骨架;
再其次,选择适当时机,构建公共交通及轨道交通网络。
b、水上:
首先,大规模建设湄公
河码头,形成出口商品的物
流基地;
其次,疏浚湄公河航道,
保证大吨位船泊正常航行;
再次,进一步和越南政
府谈判,提供更加方便快捷
的出口通道。
c、空中:
现有金边波士东机场规模太小,越
来越不适应首都对外开放的需要,选址
重建是早晚的事,金边新城无疑是最佳
的选择。
通过几年的艰苦努力,力争全面按
照现代交通的要求,逐步建成海陆空相
互协调的一体化现代交通网络。
3、定位
金边新城的核心定位是“现代化”首都。
虽然柬埔寨目前还不富裕,虽然金边的发展离现代化还有很大的差距,虽然在金边搞现代化将面临政治体制、经济基础、社会习俗等多方面的考验。
但金边的现代化是大势所趋、是经济发展的迫切需要、也是国家发展的一种标志。
当然,现代化不可能一蹴而就,她是一个渐进的过程,需要多少年的努力。
但必须是一种要求、一项目标、一个方向,并且坚定不移地走下去。
金边新城的现代化主要包括以下几个方面:
a、城市建设的现代化
严格划分城市功能区。
主要商业区、商务区、主干道两侧提高建筑体量和立面要求,不允许零星排楼建筑,鼓励大型、高层建筑落地。
控制建筑密度,增加楼房高度,争取建设一批标志性建筑;
增加绿地和水面面积占城市面积的比例,培植适应
热带雨林的精品城市树种;
科学规划,对城市进行功能性配套。
主城区所有管网全部下地。
b、交通设施的现代化
超前规划城市交通体系,对陆地、水面、空中,市内
市外,人流、物流,私人交通、公共交通进行系统规划;
根据目前柬埔寨交通的实际情况,合理划分主干道、次干道和小区道路,主干道汽车、摩托车、人行道分开,除小区道路外,至少做到人车分流;
加强停车设施建设,除小区道路外路面不许停车;
增加道路管理设施,严格交通管理;
增加道路宽度,预留发展空间。
c、产业结构的现代化
克服初期招商中那种不管生产条件、产业
混乱布局、管理粗放的状况。
金边新城需要率
先提升产业档次,以中高端产业为主。
以适应
未来发展的需要。
服务业应占有较大的比重。
金边新城应是
金边服务业集聚的高地。
除了政府机构以外,
金融保险业、文化娱乐业、商业与贸易、交通
运输业以及酒店餐饮业等第三产业是发展的重
点。
第二产业以电子工业、IT业、科技产业等都市型工业和物流业为主,杜绝污染环境的工业进入。
为了平稳过渡,发展初期仍会保留一部分第一产业,我们将努力改善农业基础设施,大力发展高效农业和科技农业。
d、城市管理的现代化
要严格规划管理。
要高起点对城市进行科学规划,规划一经确定,决不轻易变更;
对城市地标、主干道、次干道、居住小区实施不同层次的规划管理;
对城市建筑的容积率、建筑密度、配套设施、消防安全、停车位、绿化率进行指标管理,验收通过方可使用。
政府管理要公开、透明。
设立面向民众的政府办事大厅,明确办事程序和办事方法,规定办结时间,并且由监察部门进行网上跟踪。
政府部门高薪养廉,这也是城市现代化的重要方面。
管理手段逐步现代化,充分利用电子手段和互联网,促进管理现代化,减少办事人员,提高办事效率。
第四章金边新城的主要功能
金边新城作为首都现代化的新城区,承担着集聚城市现代化要素,提升城市发展功能,提高柬埔寨国家形象的责任。
其主要功能是:
1、政府现代化功能
随着柬埔寨国际地位的提高,
国际交往日益增加,新建交国家和
东盟会议等国际活动日益增多。
原
有的基础设施、设备条件包括城市
环境已不适应国际现代交往的需要,,,。
外国使领馆、国际组织和国际会议
中心都有发展的需求。
国家政府机构随着管理要求的提高和管理职能的增加,也有发展的需要。
不少在财政困难阶段形成的政府机关已完全不适应工作的要求,同时,适当集中政府机构,既方便民众办事,也有利于政府管理。
2、
商业现代化功能
金边的商业设施还处于初级阶段,主要商业设施还是
以低档的市场为主;
苏利雅等市区商场规模太小、设施不
全、郊区商场距离太远很难形成气候;
更没有大型的购物
中心。
这不仅不方便人民群众消费,也与首都的地位极不
相称。
建设一个大型的集购物、休闲、娱乐于一体的综合
性商业购物中心势在必行。
3、商务办公功能
伴随着一大批加工企业的不断涌进,一批批围绕着出口
加工服加工服务的贸易、设计、金融、保险、物流等企业必将随之而来。
而来。
如何抓住机会、审时度势、乘势而上考验着领导者的智慧。
智慧。
现在已经进入金边的公司型企业绝大多数挤在居住型排楼里办排楼内办公,严重影响了公司形象。
而且这些公司的工作一般相互联系,搞在一起更利于生产企业办事。
因此,金边应该建立专门的CBD商务区。
4、休闲娱乐功能
休闲娱乐已经是现代人民群众生活中不可或缺的一个方面,确正地引导和组织这方面的活动,不仅可以提高居民生活的品位,而且也可以借此提高城市的品位。
四臂湾是金边的标志,金边新城有大量的水面,柬埔寨有大量的优良花木,好好打造,这里的休闲、旅游、餐饮、酒店等大有作为。
5、交通物流功能
柬埔寨至今没有一条高速公路、金边
市区至今没有公共汽车、波士东机场需要
拓展、湄公河是柬埔寨最好的航道,这些
都客观上要求金边新城成为柬埔寨的交通
物流中心。
6、现代居住功能
金边新城的水面和绿化面积将超过百分之五十,而且交通发达、设施齐全、环境美好、紧靠市中心,是难得的现代居住区域。
特别是大量的临水建筑,更是高档人士的追求。
7、工业发展功能
尽管金边新城需要现代化,城市发展与工业发展本来就是一
对矛盾。
但是,从柬埔寨发展的实际出发,现在柬埔寨总体上仍
然是农业国家,工业发展仍然是较长时间必须奋斗的一项任务。
所以,金边新城也必须发展工业,但主要是发展都市型工业,粗
放型工业必须放到威圣娜湖东侧,而且要精心保护生态环境,坚
决杜绝污染项目进入。
8、发展高效农业功能
金边新城是一个城市,从长远看没有农业。
但金边新城的发展有一个过程,土地不能撂荒。
而且区内还有大量的农民,他们需要生活。
为此,我们打算努力改善农业基础设施,引进良种和农业科学技术,争取办成农业示范区。
也作为城市发展的过渡。
第五章金边新城规划要点。
1、延长湄公河与洞里萨河中间半岛,作为大桥的
基础和新城起步区(像陆家嘴),并使之成为从老城区
走向新城开发的连接点;
2、北至北渡船口、南至湄公河、东至中心岛,西
至威圣娜湖为核心区。
西部建大桥直通老城区,东部
设高速公路入口,四周设置主干道并逐步延伸形成道
路骨架,以后在威圣娜湖西侧和北侧各建一条主道;
3、以核心区北侧小湖为基础修建新城公园;
4、在公园周边设置居民安置点和新型住宅区,两者适当分开;
5、在湄公河边设置旅游观光带和主干道;
6、在小湖和威圣娜湖之间设置都市型工业区;
7、在核心区西北部建设通向威圣娜岛道路,作为高级别墅区;
8、在威圣娜湖南侧和湄公河之间建设物流区;
9、粗放型工业区放在威圣娜湖东侧;
10、高效农业示范区放在威圣娜湖北侧。
第六章项目土地市场分析
该项目不同于中国一般的房地产项目,中国的房地产企业实际上只能搞房产,是房产连带到地产,而地产是由政府通过“招拍挂”的方式垄断的。
金边新城项目实际上是经营地产,而且是通过开发整个新城,经营首都核心地块的地产。
该项目土地的目标市场主要是四个方面
1、老城现代化应该提升的部分;
A、大型商业中心、金融中心;
B、旅游、娱乐、休闲中心
C、政府部门、使领馆等国际机构;
D、汽车、飞机、物流等交通运输中心;
2、城市发展需要增加的部分;
A、国际会议中心;
B、火车、公交、长途、航空、水运一体化的交通枢纽;
C、CBD、企业总部;
D、各类专业市场。
E、体育会展中心;
F、物流中心。
3、国际产业转移能够接纳的部分;
A、劳动密集型产业的转移;
B、两头在外的加工贸易保税区
C、本国专门特色产业加工区;
D、国内消费产品的国产化。
4、功能拓展可以形成的部分。
A、高级别墅区;
B、国际度假区
C、大型居住区;
D、主题公园。
新区土地的竞争优势
1、距离城市中心区更近。
金边的南、北、西三个方向都已经发展出去几十公里。
现在要找一块大一点的地方搞一个像样的项目总要出去很远。
尤其是商业、办公等项目,不适宜离开中心区。
2、价格更低。
尤其在中心城区,这种价格优势更明显;
3、交通条件好。
跨河直接连接金界到独立碑的主干道,湄东道路更加宽阔。
如果把高速公路定在湄东,则优势更大。
4、整体环境好,彻底改变了目前金边脏乱差的状况;
5、功能全,发展潜力大。
第七章项目现状
1、与柬埔寨政府已经达成共识的开发思路
A、以向私人土地购买与改造低洼地相结合的方式由与柬埔寨政府合作的中国公司取得开发区大部分土地,建立金边特区;
B以交通设施和市政设施的投入促进土地的大幅度增值;
C以优越的地理位置、良好的基础设施吸引一批城市现代化的项目入驻,使这里成为新的城市中心;
D以现代理念管理新城,使之成为柬埔寨大发展的引擎。
2、已经形成的项目前期成果
A、金边新城项目简介。
B、金边新城概念性规划。
C、内政部立法委员会关于金边新城开发计划的批复。
D、参议院签发的关于金边新城建设解决融资问题的意见。
E、国会主席韩桑林签发的关于成立金边新城开发银行的意见。
F、柬埔寨中央银行关于成立金边发展银行的批复。
第八章运作机制
调动各方面积极性,系统考虑,分工合作。
A、政府不投钱、注入资源、给足政策、运用权力、掌握方向、按股分红、长远收益
B、一级开发商找路子、定调子、搭架子、铺摊子、建样子。
C、二级开发分片包干、招商引资、土地经营;
D、三级开发拿土地、建项目、搞产业经营;
E、人民选择安置办法、置换、入股,享受成果、共同富裕
第九章操作方法;
总体上分三步走
第一步,建立核心区。
核心区的面积约13·
5平方公里。
这一阶段的主要工作是;
一、协调政府宣布,因国家建设需要,核心区所有土地交易全部冻结。
二、公司取得核心区大部分地块土地权。
土地的取得分三种途径;
1、购买区内公司5·
97平方公里及其他的区内土地;
2、政府公开以“全面改造湄东低洼地”的指令要求核心区人民全部搬出。
鉴于现有地块地势低洼、布局混乱、不适宜城市建设。
政府作出决定,该地块配合湄公河疏浚,整体抬高、重新规划。
为此,要求现有地区居住的人民迁移。
对群众土地的取得分四种途径;
A、面积置换;
选择新地,兴修水利,通过填平3号湖,兴修水利,建设旱涝保收农田,与人民置换土地4平方公里(务农者);
B、作价收购、分期付款,以多种方式购买1·
5--2平方公里(炒地者)。
C、转入城市、土地按城市半价置换(经商者)。
D、作价入股、固定分红(炒地者)。
3、办理手续、适当补偿,回填政府控制的无土地证水面、洼地约1·
4、尽可能筹集资金,将湖中未开发土地全部控制。
5、对私人持有的不肯转让的土地,征收路网接入费和城市基础设施配套费以后,才可以办理土地交易和接入市政管网。
三、打开对外通道
利用国际援助和政府贷款,打通新区开发通道。
1、建设湄公河大桥。
2、争取金边至胡志明市的高速公路
3、规划新建机场
4、筹备建设码头和物流区。
四、土地整理
对城市低洼地垫高。
选择新地,兴修水利,填平3号湖,兴修水利,建设旱涝保收农田,与人民置换土地4平方公里(务农者);
五、建设核心区主要道路骨架及配套基础设施;
六、搞好区域控制性规划,运用规划、道路、管网控制土地;
七、对外宣传、招商引资,
八、拟定规范的融资和整体资金运作办法;
九、办公费
十、洽谈标志性实体项目入驻,引导市场。
十一、对外宣传,设法出售部分土地
出售主要街道的土地强调必须是实体项目,次要地段允许炒作。
第二步,在核心区取得经验、积蓄实力的基础上,搞好沿河两边的湄东地区。
约65平方公里;
1、各分区开发启动;
2、面上的具体产业项目开始入驻;
3、高速公路、码头等大型基础设施项目动工;
4、主城区市政设施建设逐步形成;
5、大规模土地整理全面开工;
6、招商引资和土地销售全面开展;
第三步,审时度势,扩展到整个项目
1、主城区进入商业运营;
产业项目产生效益;
2、主要基础设施项目投入运转;
3、土地整理全面完成;
4、投资资金进入良性循环,投资收益进入回收;
5、开发区工作进入正常运转。
第十章投入与产出
具体建设项目的资金由开发商准备。
我们的工作重点是土地开发。
需要考虑的主要是土地收购资金、土地整理资金和基础设施建设资金。
一、投入产出规模
1、投入资金127亿+50亿美元
A、土地收购资金200000000平方米×
70%×
20美元=28亿美元
B、土地整理资金200000000平方米×
C、市政配套资金200000000平方米×
50美元=70亿美元
D、工作经费1亿美元
E、交通等基础设施运转资金50亿美元
2、土地产出收益
200000000平方米×
60%×
500美元=600亿美元
二、第一年需要的起步资金;
项目采取滚动式发展。
项目约需资金428327万美元,资金使用主要内容如下:
部分项目可以分期付款,第一年到位20%即85665·
4万美元。
1、取得大部分地块特别是核心区地块土地权。
A、购买区内公司土地5466·
43公顷×
20美元/平方米;
109327万美元
B、作价收购、以多种方式购买群众土地200公顷。
8000万美元
C、组织核心区部分群众搬迁10000万美元
D、取得其他地块的土地权200000万美元
2、打开对外通道。
建设湄公河大桥。
3000万美元
高速公路、新建机场、码头和物流区开始筹备。
3、土地整理1350万平方米×
20美元26500万美元
4、建设核心区主要道路骨架及配套基础设施;
1350万平方米×
50美元=67500万美元
5、搞好区域规划,1000万美元
6、对外宣传、招商引资,1000万美元
7、办公费2000万美元
三、第二年项目建设资金筹集
1、争取后续投资资金尽快入账;
2、筹集资金,将区内土地尽可能控制;
3、创造条件,出让部分土地;
4、用好金边发展银行。
适当提高存款利率,千方百计吸收存款;
5、创造条件发行基金或者金边新城建设债券,广泛吸收社会闲散资金,带动大家一起致富;
6、利用湄公河疏浚造地,增加公司实力,夯实家底。
把实体运作与资本运作有机结合起来;
7、争取国外援助。
金边新城的桥、路、农田水利设施都可以以国家建设金边新城的名义请求国外援助。
将国外援助从“输血型”上升为“造血型”,往往更具吸引力。
四、后期运作资金
1、从第三年起每年出售土地不低于4平方公里,
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