房地产可行性研究报告.docx
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房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告
一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤
㈠房地产可行性研究报告编制依据
主要包括以下内容:
1. 国家经济建设的方针、政策和长远规划
2. 政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划
3. 可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。
例如建设地点的自然条件和现状。
⑴自然条件。
如年平均温度,冬季最低日平均温度,日照、主导风向和风速,最大冻土深度,土壤类别及地耐力,地下水位,洪水水位及50年(或100年)一遇水位,抗震设防烈度,地势和地貌等。
⑵建设场地现状。
如场地归属,现有可供利用建筑物幢数和建筑面积,现有建筑物需拆除建筑面积,现有的可供利用或需拆除的构筑物,占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数,动迁户数及人口等。
4. 周围的社会环境、基础设施和施工条件等
⑴社会环境及设施。
如到市中心距离,到中学校、小学校、医院的距离,到副食、蔬菜供应点的距离,至高噪声区的距离及影响,周围通信设施的远近,相临厂矿的污染源及其影响,相临单位可利用的条件等。
⑵施工条件。
如自来水干管管径和接口距离,排污干管管径和距离,热力和燃气的干管管径与距离,电力等来源、距离和可供数量,当地原料可供给数量等。
⑶施工条件。
如当地施工力量是否能满足需要,预测构件能否满足需要,钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格,砂、石等地材的产地和单价等。
5. 有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等
6. 政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。
如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等
7. 有关市场需求调查、分析和预测资料等
㈡房地产可行性研究报告编制步骤
房地产可行性研究报告的编制步骤。
大体分为:
开始筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等
二、房地产可行性研究报告的内容
由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件不同,可行性研究的内容应有所差异。
但就一般房地产项目而言,应包括以下内容:
㈠总论
1项目名称;
2该项目提出的背景;
3承办单位概况;
4可行性报告编制的依据;
5项目提出的理由(来由);
6项目拟建地点;
7项目预期目标;
8项目主要建设条件;
9主要技术经济指标;
10问题与建议。
㈡项目投资环境与市场研究
⒈投资环境分析。
简述国家政治经济形势和有关政策,开发地区的经济社会及管理情况、政策因素;
2.市场供求分析。
分别对需求与供给进行分析;
3.销售预测;
4.营销策略;同时要进行自身竞争能力及竞争对手分析;分析相关市场,如建材市场、劳动力市场等;
㈢建设规模与项目开发条件
1.建设规模设想比选。
如结构形式、建筑面积、使用功能。
2.推荐建设规模方案。
3.项目现状概况。
项目建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。
4.项目建设条件。
了解地形、地貌、水文地质条件;不良地质情况,如滑坡体、断裂构造、洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。
另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。
5.拟建场地条件比选。
6.推荐选址方案。
㈣建设方案比选
1.设计指导思想、创意和设计原则;
2.项目总体规划方案;
3.建筑方案。
建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。
建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选;
4.主要技术经济指标;
㈤节能节水措施
1.节能措施及能耗指标分析
2.节水措施及水耗指标分析
㈥环境影响评价
1.项目建设地理环境状态
2.项目实施与运作后对环境的影响
3.环境保护措施。
包括对水的污染,林业、水利、农田、矿产等方面的影响,采取何种保护措施与投资计划
4.环境影响评价专项报告
㈦劳动、安全、卫生与消防
1.危害因素分析
2.有害物质种类及危害程度等分析
3.安全设施与措施
4.消防设施与措施
5.土石方爆破安全
㈧组织机构与人力资源
1. 组织机构的设立、体系、腽肭蜾蠃、管理层次
2. 人力资源及其配置
㈨项目进度计划
1. 建设工期目标
2. 项目进度计划(网络图、横道图)
㈩投资估算与资金筹措计划
1. 投资估算
2. 建设投资估算。
其中涉及土地征用及差遣费,前期工程费(含规划、设计、可行性研究、勘察、测绘、“三通一平“费),工程监理费及工程实施过程中的建筑安装、设备、工器具、基础设施、公共设施配套费,基本预备费、涨价预备费等都应计入工程总造价。
3. 编制投资估算表。
包括总投资汇总表与分年度计划
4. 资金筹措方式与来源
(十一)财务评价
1. 财务评价基础资料选取。
例如:
总销售价格和租金、计算期、财务基准收益率设定。
2. 销售出租收入计算
3. 编制财务评估分类报表。
一般包括:
财务先进流程表、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表。
同时应引进财务评价指标的分析,其中有:
财务内部收益率、投资各方收益率、资本金收益率、投资各方收益率、财务净现植、投资回收期、投资利润率、收入和成本估算。
(十二)社会评价
1. 项目对社会的影响评价
2. 社会风险分析
3. 评估结论等
(十三)研究结论与建议
1. 结论
2. 建议
(十四)附图、附表、附件等
1.附图。
包括:
项目总体规划平面图,各种建筑方案图,平面图、立面图、剖面图
及标准楼层图,辅助配套设施、建筑小品等图样。
2.附表。
各类财务分析计算表、计划表。
3.附件。
主要有:
项目建议书或立项申请的政府批复文件,设计方案的评审纪要文
件,对环境影响评价报告的审批文件,当地政府的环境、林业、土地、计划、安全、规划、交通等各方面的批复文件。
另有关于水、电、汽、燃气、通信等供应或协调文件等。
房地产可行性研究报告
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房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作,是项目成败的先决条件。
项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件,具有相当大的信息量和工作量,是项目决策的主要依据。
第一节可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法,并在政府的主导下加以推广。
1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段,纳入了基本建设程序。
1983年2月,原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定,以指导我国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明,项目开发的关键是决策,开发商应高度重视可行性研究的工作质量,随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?
二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。
开发项目投资决策,尤其是大型投资项目决策的科学合理性,是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。
在我国投资项目必须列入国家的投资计划。
尤其是房地产项目,要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议,依据之一就是可行性研究报告。
(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。
房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析,从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。
银行等金融机构是否提供贷款,主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。
因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。
可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排,这些正是项目设计任务书的内容。
第二节可行性研究的阶段工作
一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
(一)以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。
如果机会研究认为可行的,就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
(二)初步可行性研究
在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
(三)详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策,按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。
(四)可行性研究阶段工作精度表
第三节可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲,专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?
(一)封面:
一般要反映可行性报告的名称,专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
(二)摘要:
它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件,要突出重点,假设条件清楚,使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。
也有专家主张不写摘要,因为可行性研究报告事关重大,阅读者理应仔细全面阅读。
(三)目录:
由于一份可行性报告少则十余页,多则数十页,为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握,必须编写目录。
(四)正文内容:
它是可行性报告的主体,一般来讲,应包括以下内容
1.项目概况
主要包括:
项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件,项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编
2.市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述。
包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。
作为大型开发项目,由于建设期长、投资额大,一般需要进行分期开发,需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。
房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。
估算的精度没有预算那样高,但需力争和未来开发事实相符,提高评价的准确性。
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。
房地产开发投资巨大,必须在投资前做好对资金的安排,通过不同的方式筹措资金,减少筹资成本,保证项目的正常进行。
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法。
具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制,债务偿还表、资金来源与运用表的编制,以及进行财务评价指标和偿债指标的计算,如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等,据以分析投资的效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。
该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析,了解各种因素对项目的影响性质和程度,为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。
同时根据风险的可能性,为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议,以及对建议的效果作出估计。
(五)附件:
它包含可行性研究的主要依据,是可行性研究报告必不可少的部分。
一般来讲,一个项目在做正式的可行性研究时,必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。
专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
(六)附图:
一份完整的可行性报告应包括以下附图:
项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图,有时也包括:
项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二.可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告,其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算,这样算是不够正确的。
一个房地产项目不等于一个简单的建筑物,它需要营销成本、金融成本和建筑成本,项目投资就是为了满足这些成本支出。
而且,工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。
在被证明星可行的前提下,边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的,这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。
以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。
房地产项目的投资概算应包括以下内容:
(一)营销开支概算
1.项目前研究及可行性研究的开支
2.项目策划的开支
3.销售策划的开支
4.广告开支
5.项目公司日常运作的开支
6.项目及企业的公关开支
(二)工程开支概算
1.用于工程勘探的开支
2.用于吹沙填土、平整土地的开支
3.用于工程设计的开支
4.用于建筑施工的开支
5.用于设施配套的开支
6.用于工程监理的开支
(三)土地征用开支概算
1.政府一次性收取的标准地价
2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3.影响公共设施而出现的赔偿开支
(四)金融成本开支概算
1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2.贷款引起的利息支出
3.各项保险开支
4.税收和行政性收费
5.不可预见开支
第四节可行性研究报告的编制
一.房地产项目可行性分析常见误区
1.误区一:
一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱,而且一定能赚这么多钱,这绝不会是一份实事求是的报告,一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。
在可行性研究时会遇到太多的不确定因素,这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。
因此,可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的,只能是一种合理的预测,而且这些预测需要假定的前提,那就是期望值。
可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2.误区二:
先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资,其中大部分项目的失
别墅环境被破坏,别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓,结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区,结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。
当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”,然而却是早该想到的。
再看一看这些项目的“可行性研究报告”,几乎都是同一个调子:
引经据典,从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的不利因素。
这样的“可行性研究”,自始至终都是为了证明该项目是可行的,犯了“先入为主”的大忌。
(1)先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。
往往由于“长官意志”对课题的影响,课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板,于是学会了察颜观色,一切围绕领导的意思[本文由网站公文大全收集整理]去论证。
所以,为避免这种情况的发展,公司领导要多些支持,少些干预,让课题组放下包袱,按科学的路子去调查、分析。
B.课题组人员的业务水平不过关。
有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做,而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。
这样做,使课题组的智力及能力结构很不合理,要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做,这些单位的科研实力过得硬,但由于项目对他们来说就意味着有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究态度,除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
D.有的发展商图省事,让与他合作的另一方提供可行性研究报告。
这在意向接触的时候是。
必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的,并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资,可能会片面地夸大该项目的投资价值,这样的可行性研究是不可能做到中立外。
二.编制可行性研究报告的人员安排组合
要组织一个可行性研究的小组,小组成员的知识结构、人员安排要全面。
三.进行资料收集、市场分析
1.宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时,首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰等。
2.区域性因素分析
一般来讲,项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的,差异总是不同程度地存在,仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析,这是因为:
首先,宏观经济对区域经济的影响程度不同,对有的区域影响大,有的区域影响小;其次,区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响,有的地区反应快,有的地区则滞后性较为明显,投资时必须加以考虑;其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
3.微观市场分析
对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分,其一是对拟投资房地产市场的分析,其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
四.进行市场预测
1.需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测,从而推断出为了市场对该类物业的需求。
2.供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析,从而预测为了市场上该类物业的供给情况
3.预测方法
通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。
时间序列分析法又可分为:
移动平均法,指数平滑法等;因果关系分析法可分为:
线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
五.进行成本测算
在房地产开发项目的可行性研究中,项目的成本测算是重要的一环,它由估价师会同造价工程师完成。
成本测算的正确与否,如同对租售市场的预测一样,对项目的经济效益有重大的影响,但相对而言,成本测算较易把握。
一般来讲,成本构成包括以下几个部分:
1.土地前期费:
指取得合理的土地的权证,完成土地上现有建筑物的拆迁,开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。
根据取得上地方式的不同,又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型
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房地产市场分析的内容与特点
房地产可行性研究报告
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。
本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。
它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。
它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。
它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分
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