甘蔗旧城改造项目二期Word下载.docx
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四、被征收衡宇成新率的评定
依照原城乡建设环境爱惜部发布的《衡宇完损品级评定标准》,结合被征收衡宇的残值后,制定出不同完损品级衡宇的成新标准(见表三)。
五、衡宇建筑面积计算规那么
衡宇建筑面积计算规那么,依照《福州市衡宇面积计算细那么》的有关规定执行。
对我县常见的在旧式木构平屋中利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式,当阁楼层与原房同时设计建造,其楼层高度在2.2米以上,阁楼层层高大于等于2.2米部份按100%计算建筑面积;
层高大于等于1.6米小于2.2米部份按50%计算建筑面积;
层高小于1.6米部份不计算建筑面积。
集体土地证中占地面积属于滴水的部份不计建筑占地面积。
六、衡宇征收补偿安置方式、地址及安置房计价标准
1.衡宇征收补偿安置实行产权调换与货币补偿相结合的原那么。
2.衡宇征收补偿安置以被征收衡宇的合法产权证、土地利用证及相关有效证件作为计户依据。
被征收人有多幢衡宇的应归并计算,配偶及未成年子女所有的衡宇也应归并计算,配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。
离婚后的夫妻两边只能按一户认定进行补偿安置,但选择产权调换的可分房型进行安置。
无证件衡宇折算后面积不足30㎡的,原那么上实行货币补偿。
实行货币补偿的,原那么上不享受无房户、紧房户居住条件保障相关政策;
属于无房户、紧房户须安置的,应将无证衡宇折算后的合法面积并入计算安置。
3.产权调换:
旧房补偿金额=确认的被征收衡宇合法面积×
旧房建筑安装工程计价标准补偿单价(表一)×
成新率(表三)。
选择产权调换安置房的其计价标准合法面积部份按650元/㎡计价,公摊奖励面积部份按650元/㎡计价,因安置房结构缘故造成的结构差按650元/㎡进行互补差价。
超面积部份,因就近上靠标准房型增加的建筑面积按1050元/㎡计价;
因上调一个房型安置增加的建筑面积按1300元/㎡计价。
安置房上靠标准房型后被征收人实际增加的建筑面积(含奖励面积)已满7㎡的,不予上调户型安置;
不足7㎡的,可上调一个户型安置。
以上安置房计价标准均未含层次调剂系数(表六)。
4.安置方式及地址:
当场就近安置。
(1)当场安置
当场安置安置房在发布回迁分房之日起五年内不得上市交易,五年后交易应缴交产权建筑面积每平方米1710元的差价款。
我县安置房大部份土地性质为集体或国有划拨地,本次旧城改造二期当场安置安置房土地性质为国有出让地。
依照县国土资源局委托有资质评估机构评估结果,该地段国有出让地安置房价钱按建筑面积计算比国有划拨安置房价钱每平方米高1710元。
为了加速推动旧城改造二期衡宇征下班作,本着让利被征收户原那么,本次衡宇征收安置房计价标准先按本方案第六条第三款执行,安置房回迁五年后假设被征收户需上市交易,再由被征收户按交易产权建筑面积每平方米补交1710元的安置房差价款(但不计从回迁到上市交易这段时刻安置房差价款产生的利息)。
该条款在衡宇征收协议中予以明确。
(2)就近安置:
甘蔗旧城改造一期安置房剩余房源。
5.安置房标准房型建筑面积别离为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡。
七、货币补偿
住宅货币补偿金额=确认的被征收衡宇合法面积×
[楼面地价3899元/㎡+建安本钱差价1550元/㎡+旧房建筑安装工程计价标准补偿单价(表一)×
成新率(表三)+按时签定协议奖励+按时搬迁奖励]+按时搬迁合法面积的10%公摊补助金额+其他项目补偿金额。
(一)楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均土地价钱。
(二)建安本钱差价是指安置房建安本钱(2200元/㎡)与等面积产权调换应交安置房款(650元/㎡)的差价。
(三)旧房建筑安装工程计价标准补偿单价(表一)。
(四)成新率为衡宇新旧程度(表三)。
八、衡宇征收费用补助标准及安置房维修基金缴交
1.衡宇征收可实行自行过渡,过渡期限为36个月。
在过渡期间临时安置补助费标准按8元/㎡·
月(补助费以确认的被征收衡宇合法建筑面积为准,不足30㎡的按30㎡计算)。
临时安置补助费应自封房之日起先发放一年,一年以后依照安置房建设进度按年、季度或月发放过渡费直至安置房交付利用为止。
超出过渡期限的按双倍发放过渡费。
项目业主提供过渡房的,过渡费发放基数应扣除相应的过渡房面积。
2.搬家补助费:
产权调换分为搬出旧房和搬入安置房两次补助、货币补偿按搬出旧房一次补助。
搬家补助费标准按合法建筑面积6元/㎡·
次,搬家补助费每次不足300元的按300元计算。
3.安置房维修基金、物业费应在交房之日起,由被征收户按规定缴交。
九、被征收衡宇合法面积的确信
(一)被征收衡宇证件齐全的
对已持有集体土地利用权证(或建设用地许可证或建设用地批准书,下同)及衡宇所有权证(或建设工程计划许可证或村镇建设许可证或乡村建设计划许可证,下同)的,原审批建筑面积部份按100%给予确信合法建筑面积;
对无证但属祖留的土木、木结构衡宇按实际建筑面积100%给予确信合法建筑面积;
对仅持有衡宇所有权证的,按其产权证面积100%给予确信合法面积,超出证件部份按第九条第
(二)、(三)款执行。
(二)被征收衡宇证件不齐全的
1.2020年11月1日之前建造的衡宇,被征收人提交集体土地利用权证、建设用地许可证、建设用地批准书之一的补偿安置标准:
(1)建筑层数在三层(含三层)以下原审批建筑面积部份按95%给予确信合法面积。
(2)在集体土地利用权证中标注超用地部份(尔后国家集体建设需要应无偿无条件拆除),且建筑层数在三层(含三层)以下的在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的按90%给予确信合法建筑面积。
不在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的不予补偿安置。
(3)被征收衡宇有证件部份属框架、砖混、砖木结构未建满三层的(不含已批建筑占地面积范围内全数未建部份):
提交集体土地利用权证、建设用地许可证、建设用地批准书之一的,原审批建筑占地面积范围已建一层以上(含一层)、在三层之内(含第三层)未建满的面积,在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的在原审批范围内按三层95%给予计算安置面积。
未建满部份折算合法面积后,被征收人应向项目业主补交安置房差价款,补交差价款按1000元/㎡计算,未建满部份不计算补偿金额、临时安置补助费、搬家补助费、10%公摊补助和奖励。
(4)被征收衡宇有证件部份属祖留木、土木结构衡宇原未建满二层的(不含已批建筑占地面积范围内全数未建部份):
原审批建筑占地范围内已建一层以上(含一层)、在二层之内(含第二层)未建满二层部份按二层100%给予计算安置面积。
(5)被征收人持有集体土地利用权证、建设用地许可证、建设用地批准书之一全数未建的(不含已批建筑占地面积范围内已建部份):
在原审批四至范围(经国土部门出具证明)审批占地面积部份全数未建的按一层95%给予计算安置面积(另持有建设工程计划许可证或村镇建设许可证或乡村建设计划许可证之一的按一层100%给予计算安置面积)。
以上第(3)(4)(5)点被征收户持有集体土地利用权证、建设用地许可证、建设用地批准书之一2020年11月1日之前未建满部份在2020年11月1日至2021年11月1日之间建造的衡宇部份,衡宇按重置价(表一)结合成新率(表三)予以补助,不予安置,不享受相应的奖励,装修部份另行补偿,在2021年11月1日至2021年12月1日之间建造的衡宇部份,衡宇按框架260元/㎡、砖混210元/㎡、砖木160元/㎡、简易70元/㎡给予补助,不予安置,不享受相应的奖励,装修部份不予补偿。
未建满部份及全数未建部份选择货币补偿的计算金额=折算后合法面积×
[楼面地价(3899元/㎡)+建安本钱差价(1200元/㎡)+奖金(800元/㎡)]。
2.仅持有衡宇所有权证的,在2020年11月1日之前建造的衡宇,证件范围内加层部份,建筑层数在三层(含三层)以下部份,在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的按95%给予确信合法面积,超出部份按本条第(三)款执行。
以上情形不在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的不予补偿和安置。
(三)被征收衡宇无证件的
1.有证件部份按本条第
(一)、
(二)款规定给予确信合法建筑面积,2020年11月1日之前建造无证件部份衡宇在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的按以下标准确信合法建筑面积,不在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的不予补偿和安置:
(1)1990年4月1日《中华人民共和国城市计划法》实施以前建造的衡宇。
总建筑占地面积(含有证部份,祖留木、土木结构衡宇除外,下同)在120㎡之内(含120㎡),三层以下(含第三层)按90%给予确信合法建筑面积,对第四层(含第四层)以上第六层(含第六层)以下,按50%给予确信合法建筑面积。
(2)在1990年4月1日《中华人民共和国城市计划法》实施以后至2006年8月26日(以2006年10月份福州市勘测院提供的航拍图作为甄别依据)之间建造的衡宇。
总建筑占地面积在120㎡之内(含120㎡),三层以下(含第三层)按80%给予确信合法建筑面积,对第四层(含第四层)以上第六层(含第六层)以下,按50%给予确信合法建筑面积。
(3)在2006年8月26日至2020年11月1日(以2020年11月份福州市勘测院提供的航拍图作为甄别依据)之间建造的衡宇。
总建筑占地面积在120㎡之内(含120㎡),三层以下(含第三层)按50%给予确信合法建筑面积。
本条第(三)款第1点所列衡宇对建筑占地面积超过120㎡,超出以上部份在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的按30%给予确信合法建筑面积。
2.在2020年11月1日至2021年11月1日之间建造的框架、砖混、砖木结构无证衡宇(以2021年11月份福州市勘测院提供的航拍图作为甄别依据)给予货币补助,不予安置,装修部份另行补偿。
货币补助金额=认定面积×
[旧房建筑安装工程计价标准补偿单价(表一)×
成新率(表三)+按时签定协议奖励+按时搬迁奖励]+二次装修补偿
(1)在第一协商期限内签定协议的,住宅依照认定建筑面积给予400元/㎡的奖励;
在第一协商期限内搬迁的,住宅依照认定建筑面积再给予400元/㎡的搬迁奖励。
(2)在第二协商期限内签定协议的,住宅依照认定建筑面积给予200元/㎡的奖励;
在第二协商期限内搬迁的,住宅依照认定建筑面积再给予200元/㎡的搬迁奖励。
(3)超过以上协商期限的,不予补助和奖励,依法强制拆除。
3.在2020年11月1日至2021年11月1日之间建造的简易结构衡宇(如铁皮房),按160元/㎡给予补助,不予安置,装修部份另行补偿。
(1)在第一协商期内签定协议的,给予80元/㎡奖励;
在第一协商期内搬迁的,再给予60元/㎡奖励;
(2)在第二协商期内签定协议的,给予50元/㎡奖励;
在第二协商期内搬迁的,再给予40元/㎡奖励。
(3)超出协商期限的,不予补助和奖励,依法强制拆除。
4.对2021年11月1日至2021年12月1日之间建造的衡宇,按被征收衡宇结构情形,框架260元/㎡、砖混210元/㎡、砖木160元/㎡、简易70元/㎡给予补助,不予安置,装修部份不予补偿。
5.被征收衡宇旧址原建未经审批的:
对原持有《集体土地利用证》或《衡宇所有权证》未经审批在2020年11月1日前进行改建或重建的衡宇,建筑占地面积在120㎡之内(含120㎡)并符合:
(1)四至不变;
(2)占地面积不超过原审批证件面积的;
(3)三层以下(含三层);
在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的按审批面积90%给予确信合法建筑面积,超出部份在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的按本条第(三)款规定执行。
6.被征收衡宇已缴交建房款未报批的:
缴交的建房款指的是个人建房审批前期需缴交的相关费用如土地建房款、土地补偿款等,不含变相缴交的土地再造费、教育基金、罚没款等。
2006年8月26日之前缴交建房款,在2020年11月1日以前已经建成的衡宇(以2020年11月份福州市勘测院提供的航拍图作为甄别依据),无办理审批手续,但费用已上缴村(居)委会、乡(镇)街道财务并提供原始凭证(凭证日期需为2006年8月26日之前),原始凭证中已表现建筑占地面积的,建筑占地面积在120㎡之内(含120㎡)按原始凭证中所表现的建筑占地面积进行折算建筑占地面积(原始凭证表现超过120㎡的按120㎡折算建筑占地面积)。
原始凭证中没有表现建筑占地面积,建筑占地面积在120㎡之内(含120㎡)按以下年限的标准折算建筑占地面积:
(1)1995年12月31日之前缴交的:
衡宇建筑占地面积=原始凭证中缴交金额÷
20元/㎡;
(2)1996年1月1日—2006年8月26日缴交的:
50元/㎡。
已缴交建房款部份,由个人提出申请,村(居委会)、街道签注意见,建筑面积在三层以下(含第三层)的,按上述建筑占地面积的90%确信合法建筑面积给予补偿安置,超出部份按本条第(三)款规定执行。
7.2021年12月1日前所有临时搭盖(含木板房),在协商期限内搬迁的按一次性予以20~50元/㎡补助,不予安置。
8.2021年12月1日以后建造的衡宇、建筑物一概不予补偿安置。
本条款无证件衡宇部份认定由被征收人提出申请,由村(居)委会出具证明,经认定工作小组认定并公示后,报甘蔗街道办事处及闽侯县县城旧城改造与新区建设指挥部核定。
十、协商期限内搬迁奖励方法
(一)产权调换奖励标准
1.在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的,被征收人选择产权调换,按被征收衡宇住宅部份合法面积的10%给予公摊补助(选择产权调换,最多不超过50㎡),公摊补助面积计入安置面积计算基数。
2.在第一协商期限内签定协议并搬迁的,住宅依照合法建筑面积给予200元/㎡的奖励。
3.在第二协商期限内签定协议并搬迁的,住宅依照合法建筑面积给予100元/㎡的奖励。
(二)货币补偿奖励标准
1.在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的,对选择货币补偿的被征收人,依照合法建筑面积10%给予补助。
10%公摊补助部份计算金额包括楼面地价、建安本钱差价、按期签定协议搬迁奖励。
2.在第一协商期限内签定协议的,住宅依照合法建筑面积给予400元/㎡的奖励;
在第一协商期限内搬迁的,住宅依照合法建筑面积再给予400元/㎡的搬迁奖励。
3.在第二协商期限内签定协议的,住宅依照合法建筑面积给予200元/㎡的奖励;
在第二协商期限内搬迁的,住宅依照合法建筑面积再给予200元/㎡的搬迁奖励。
4.安家补助:
按合法面积50元/㎡给予补助。
个月装修期临时过渡补助费:
按合法面积8元/㎡·
月给予补助。
不足30㎡的按30㎡计算
选择部份产权调换部份货币补偿的,产权调换应先按成套面积给予安置、剩余面积给予货币补偿(合法面积的10%公摊补助最多不超过50㎡),不予上靠上调。
(三)被征收户在协商期内签定补偿安置协议并封房的,未封锁阳台和走廊按100%计算建筑面积,超出协商期限的按规定予以计算建筑面积。
十一、营业性用房补偿标准
1.原计划用途为营业性用房的衡宇,按营业性用房补偿安置。
2.被征收衡宇非营业性用房改成营业性用房未经计划部门批准、衡宇记录机构确认,但持有效工商营业执照或工商行政治理部门出具的初始营业证明或税务记录证明,在协商期限内签定补偿协议并搬迁的,对沿街底层第一自然间(沿街骨干道进深不超过7米,次干道进深不超过4米)可依据以下规定进行补偿。
在协商期限内未达到补偿协议的,一概按原衡宇用途进行补偿安置。
(1)1984年1月5日国务院《城市计划条例》生效前,将沿街底层第一自然间(沿街骨干道进深不超过7米,次干道进深不超过4米)非营业性用房改成营业性用房,可按营业性用房给予货币补偿;
其他部份的衡宇面积按原房用途给予补偿安置。
(2)在1984年1月5日至1991年7月13日《福建省实施<
城市计划法>
方法》生效前,将沿街底层第一自然间非营业性用房改成营业性用房,可按底层第一自然间(沿街骨干道进深不超过7米,次干道进深不超过4米)建筑面积的80%确信营业性用房建筑面积给予货币补偿;
(3)1991年7月13日至2004年10月26日《关于增强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》出台前,将沿街底层第一自然间非营业性用房改成营业性用房,可按底层第一自然间(沿街骨干道进深不超过7米,次干道进深不超过4米)建筑面积的60%确信营业性用房建筑面积给予货币补偿;
(4)2004年10月26日《关于增强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》生效后,将沿街底层第一自然间非营业性用房改成营业性用房,不论是不是持有效工商营业执照或工商行政治理部门出具的初始营业证明或税务记录证明的,一概按原衡宇利用性质实行补偿安置。
3.营业性用房的补偿标准:
(1)甘洲路、校园路营业性用房货币补偿金额=确认的被征收衡宇合法营业性用房建筑面积×
[区位补偿单价17810元+被征收衡宇旧房补偿单价×
成新率+按时签定协议搬迁奖励标准]+二次装修补偿金额。
(2)蔗洲路营业性用房货币补偿金额=确认的被征收衡宇合法营业性用房建筑面积×
[区位补偿单价15662元/㎡+被征收衡宇旧房补偿单价×
(3)除甘洲路、蔗洲路、校园路之外地段营业性用房货币补偿金额=确认的被征收衡宇合法营业性用房建筑面积×
[区位补偿单价10156元/㎡+被征收衡宇旧房补偿单价×
营业性用房按时签定协议搬迁奖励标准:
对被征收人营业性用房选择货币补偿按时签定协议的,给予营业性用房区位补偿单价的5%奖励;
按时搬迁的,再给予营业性用房区位补偿单价的5%搬迁奖励。
十二、厂房(治理房)的补偿标准
2021年12月1日之前建成的有证厂房按市场评估进行货币补偿。
2021年12月1日之前建成的无证厂房在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的按以下标准给予补偿及奖励,不在协商期限内签定衡宇征收补偿安置协议并搬迁的不予补偿及奖励。
1.厂房建筑物单价依照征收衡宇建筑安装工程计价标准(表一)结合衡宇成新率(表三)给予补偿,不予安置。
2.砖墙铁皮盖顶、砖墙石棉瓦盖顶、砖木结构治理房:
墙体为24墙按砖木一等单价结合成新给予补偿,不予安置;
墙体18墙或18墙以下的按砖木二等单价结合成新给予补偿,不予安置。
3.铁皮围护、钢管架厂房:
按砖木二等单价结合成新给予补偿,不予安置。
4.无墙体铁皮盖顶钢管架厂房:
按简易结构单价结合成新给予补偿,不予安置。
5.在协商期限内签定协议的给予30元/㎡奖励。
6.在协商期限内搬迁的再给予30元/㎡奖励。
7.搬迁费:
按6元/㎡。
8.2021年11月1日之前建造的无证厂房的二次装修依如实际情形依照衡宇室外附属物补偿计价标准(表二)结合成新率(表三)给予补偿;
2021年11月1日以后建造的无证厂房的二次装修不予补偿。
9.无证厂房的结构、年限、用途由甘蔗街道办事处认定小组进行认定,严禁将生产厂房认定为住宅给予补偿安置。
10.2021年12月1日以后建成的无证厂房不予补偿安置。
十三、被征收人居住条件保障
1.无房户、紧房户
被征收人属无房户、紧房户(家庭成员含本人、配偶、父母、子女,原建房审批申请表中所列户主及家庭成员应归并计算)户口在本村,选择产权调换后,被征收户家庭成员所拥有的衡宇建筑面积(含安置房面积),人均建筑面积不足25㎡的,在协商期限内签定协议并搬迁的,安置面积可照顾至人均建筑面积25㎡。
应缴安置房款可由被征收人向甘蔗街道或旧城改造指挥部申请减免,甘蔗街道或旧城改造指挥部可依如实际情形研究后给予适当减免。
被征收人属无房户、紧房户,其增加建筑面积计价标准:
15㎡之内按1800元/㎡,15㎡-45㎡按2200元/㎡,超出45㎡按《闽侯县调整土地性质和回购安置房安置协议实施意见(试行)》(侯政办〔2021〕84号)5000元/㎡计价。
2.紧房户、困难户分户条件
对衡宇征收中碰到的个别紧房户、困难户确需分户安置的,在不超出总安置面积的前提下可分房型安置但必需同时符合以下条件:
(1)户口在本村且户口簿已分户;
(2)分户对象已达到法定成婚年龄;
(3)无其它住房。
3.被征收人临时过渡保障
对家庭收入低、衡宇合法面积少、人口多的被征收户,选择产权调换的,因住宅临时安置补助费太低致使自行过渡确实困难的,可申请增加补助,由甘蔗街道办事处或闽侯县县城旧城改造与新区建设指挥部核定
4.独生子女或双女户奖励
衡宇有效证件的持证人或无证衡宇认定户主,夫妻两边均为农村户口持有独生子女父母光荣证或双女绝育证明的在衡宇征收补偿安置时,可享受在原有安置面积(含紧房户增加的安置面积)的基础上另外增加15㎡安置,增加的15㎡部份按1800元/㎡结算。
夫妻两边应如实申报生育情形,村(居)委会签注意见,街道卫计部门负责核实后作为奖励依据,如有发觉申报者弄虚作假,应退回增加的面积,并以骗取国家财产论处。
十四、对其它特殊构筑物按个案处置。
十五、衡宇征收其他事项
1.奖励时刻以旧房搬迁腾空屋屋移交封房为依据,如有发觉封房后被征收户擅自搬入旧房的取消奖励和顺序号。
2.困难户搬迁、过渡补助:
被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人、高龄老人在协商期限内搬迁的,每户给予不高于3万元的搬迁、过渡补助。
3.附属物及二次装修补
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