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论文新稿最终版
我国房地产项目成本控制与经济效益研究
StudyonrealestateprojectcostcontrolandeconomicbenefitsinChina
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2012年6月
摘要
本论文主要研究我国房地产项目成本控制与经济效益的相关问题。
众所周知,我国房地产业在我国的经济中占有极其重要的地位,纵观我国房地产的发展史,我们会很清晰的发现一个事实---房地产的价格一直居高不下,而且还在逐年上升中,房地产市场价格的高低与人民的生活密切相关,面对房地产价格居高不下的现象,我们应去探讨原因,找出解决的办法。
研究房地产市场价格的影响因素具有重要的理论和实践意义。
不仅为企业的生产经营提供帮助,而且还可以为政府的市场调控提供参考。
以我国比较发达的城市上海来说,上海房地产市场自1992年正式启动之后,得到了快速的发展,其住宅的销售面积增长起伏比较大,销售价格稳步上升。
这期间,上海市对房地产市场出台了一些政策,对房地产市场的调控也进行了一些有益的探索。
从1998年取消福利分房之后,上海住宅市场发展迎来了一个新的时期。
在2002之后,不仅住宅销售面积大幅增长,其价格也飞速上涨,每年的上涨增幅超过20%,引发了学术界和产业界的讨论。
房地产市场是否健康稳定不仅关系到一个国家经济的健康发展,金融安全,而且关系到人们生活水平是否能够稳步的提高。
正是在此背景下,本文对我国房地产项目成本的影响因素进行了研究。
研究的目的主要是为了解决二个问题:
一是影响我国房地产项目成本的控制因素主要有哪些,以及它们是如何影响房地产企业经济效益的;一是面对这些原因房地产企业应该采取什么样的对策。
论文首先研究了国内外房地产项目成本控制获利的基本模式,分析了房地产项目成本控制与经济效益分析的基础理论;着重对需要研究的影响我国房地产项目成本的因素进行分类分析,提出切实可行的解决方案;然后利用经济效益评价指标对房地产项目进行测算。
最后得出结论。
总之,房地产市场的健康发展,离不开对房地产项目正确、积极的成本控制。
而行之有效的成本控制,则会为房地产项目带来良好的经济效益,促进这一产业的繁荣。
关键词:
房地产企业成本控制经济效益对策
Abstract
Thisthesismainlyresearchesonproblemsofourcountry'srealestateprojectcostcontrolandeconomicbenefits.Asweallknow,therealestateeconomyhaveanextremelyimportantpositioninChina,whenwelookatthehistoryofChina'srealestatedevelopment,wewillfindaveryclear---thefactthatrealestatepriceshavebeenhigh,butalsohaveincreasingyearbyyear,theleveloftherealestatemarketpricesiscloselyrelatedtopeople'slives,inthefaceofthephenomenonofhighrealestateprices,weshouldexplorethereasonstofindasolution.Theresearchonrealestatemarketpricehastheimportantsignificancebothintheoryandinpractice.Itnotonlyprovidesthereferenceforenterprise'smanagement,butalsoprovidesthehelpforgovernment'smacro-control.TherealestatemarketthatstartedinShanghaisinee1992,obtainedthefastdevelopment.Therealestatemarketareagrowthfluctuationwasgreat,whilethesellingpricerosewithsteadysteps.Intheperiod,somepolicieshavecomeoutfortherealestatemarketinShanghai,andsomebeneficialexplorationshavealsobeencarriedontotherealestatemarketcontrol.ThedevelopmentofShanghairealestatemarketmetanewperiodsincethewelfarehousingallocationwascancelledin1998.After2002,notonlyrealestatesalesareagrowsrapidly,butalsothepriceoftherealestaterisesquicklywiththeincreaseamplitudeabout20%peryear.Thisphenomenahasarisenintensedebatebetweentheacademiccircleandtheindustrialfield.Itnotonlyconcernsasounddevelopmentofnationaleconomyandthefinancesystem'ssafety,butalsoconcernstheimprovementofpeople,livingstandardwhethertherealestatemarketishealthyandsteady.
Underthisbackground,thethesishascarriedonresearchtotheinfluencingfactorsoftherealestateprojectinChina.Themainpurposeofresearchismainlyforsolvingtwoproblems:
First,whatarethemainfactorstoimpacttherealestateprojectcost,aswellashowtheyaffectit;second,tofacethesereasons,whatmeasuresshouldourcountrytake.Firstofall,thisthesisresearchonproblemsofrealestateprojectcostcontrolandeconomicbenefitsathomeandabroad,analyzesthebasictheoryoftherealestateprojectcostcontrolandeconomicbenefits;focusonstudyonthefactorsofrealestateprojectcost,andcarriesonfeasiblesolutions;andthencalculatetherealestateprojectsbyeconomicbenefitevaluationindex.Atlastcometoaconclusion.
Inaword,therealestatemarketreliesoncorrectandpositivecostcontroltodevelophealthy.Andeffectivecostcontrol,willbringsgoodeconomicbenefitforrealestateproject,andtopromotetheprosperityoftheindustry.
Keywords:
realestateenterprise;costcontrol;economicbenefit;countermeasures
目录
摘要I
AbstractII
第1章绪论1
1.1研究的背景与意义1
1.1.1研究的背景1
1.1.2研究的意义2
1.2国内外房地产项目成本控制获得经济效益的比较研究3
1.2.1国外房地产项目成本控制的模式4
1.2.2国内房地产项目成本控制的模式4
第2章房地产项目成本控制与经济效益研究基础理论8
2.1房地产项目成本控制与经济效益研究基础理论8
2.1.1成本控制与经济效益研究的基础理论8
2.1.2成本控制与经济效益研究的原则9
2.2我国房地产项目各阶段的成本控制与经济效益研究内容10
第3章我国房地产项目成本控制问题及现状分析11
3.1我国房地产开发项目成本控制存在的问题11
3.1.1项目决策阶段成本控制存在的问题11
3.1.2项目设计阶段成本控制存在的问题12
3.1.3项目施工阶段成本控制存在的问题13
3.2我国房地产开发项目成本控制现状14
第4章我国房地产项目成本控制问题的解决对策及策略17
4.1我国房地产项目成本控制问题的解决对策17
4.1.1决策阶段成本控制问题的解决对策17
4.1.2设计阶段成本控制问题的解决对策19
4.1.3施工阶段成本控制问题的解决对策20
4.2我国房地产项目成本控制的策略23
第5章我国房地产项目经济效益评价指标及其计算26
5.1房地产项目静态指标及其计算与分析26
5.2房地产项目动态指标及其计算与分析28
5.3房地产项目经济效益计算指标比较36
第6章结论37
参考文献38
致谢40
第1章绪论
1.1研究的背景与意义
1.1.1研究的背景
我国房地产业经过二十多年的发展已初具规模,特别是1998年房地产市场复苏以来,投资额,开发竣工面积,销售额已连续保持两位数字的增长速度。
统计数据表明,从1998年至今,房地产开发投资保持了百分之二十左右的增长,竣工面积保持了百分之二十的增长,销售面积增长有所减缓,但始终保持了一定比例的增长[1]。
房地产业已成为与人们生产息息相关的支柱产业,分析原因主要有以下几点:
(1)改革,1998年国家房改的实施使整个中国住房体制发生了质的变化,住房体制改革的成功,使房地产需求增长成为可能。
(2)城市化进程加快,大量农村人口转移到城市,必然推动房地产需求。
(3)旧城改造加快推动房地产需求。
(4)个人住房抵押贷款极大地释放了房地产市场能量。
(5)经济快速发展,居民收入普遍提高,住房更新较易成为现实。
但是时至今日,中国的房地产行业的发展还不成熟,突出表现在政府的短期行为以及开发商的过度投机,从而造成了房价上涨过快,商品房空置率上升,沿海局部地区出现了房地产泡沫。
在这样的背景下,国家加大了对房地产市场的宏观调控,于2004年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,两个文件严格控制房地产开发贷款,土地贷款和土地储备贷款的发放。
在2005年上半年出台了一系列针对房地产市场的宏观政策,2007年下半年国家继续加大对房地产行业的调控力度,随着这些宏观调控政策出台,部分城市房价涨幅缓慢,成交量有所回落[2]。
由此可见,一方面企业可以利用的土地资源十分有限,最大限度发挥资源的效用,将会是房地产业站在社会和消费者角度要认真思考的问题。
另一方面房地产市场将会日趋成熟,购房者的购买心理趋于合理化,房地产开发企业必须十分重视成本控制工作,切实提高成本管理水平,才能保证取得良好的经济效益[3]。
1.1.2研究的意义
房地产市场经过高速发展,市场逐步规范和完善,顾客的消费行为日趋理性和成熟。
入世以来,外国房地产企业进军国内市场,房地产市场竞争越来越激烈,房地产业的利润空间逐渐缩小。
如何在竞争中求生存,在生存中谋发展对于每个房地产企业来说都是一个重要的课题。
现如今,房地产业已告别暴利时代,利润率正回归社会正常利润水平。
在此背景下,房地产企业要想在竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益,就必须要重视成本控制工作,切实提高成本管理水平。
对房地产企业来说,房地产项目顺利开发是企业的利润之源,更是决定企业生存和发展的关键。
开发项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项最重要工作,贯穿于项目实施的全过程。
当前房地产业面临内在外在的各种压力,所处的环境十分严峻,在国家不断出台政策调控房地产市场,国内外房地产企业展开激烈竞争的情况下,有不少项目型房地产企业,因其自身的建设成本居高不下,没多少降价空间,产品销售难度极大,甚至有的企业因资金链断裂而悄然推出[4]。
房地产企业如何在控制成本与增加效益之间找到最有力的契合点,用控制成本的手段达到增加效益的目的,在房地产行业的浪潮中脱颖而出,越来越值得探寻。
要对房地产开发项目进行成本控制就必须先明确房地产开发项目的成本构成,一般包括项目开发阶段前的费用、项目开发中的费用和期间相关费用等。
项目开发前的费用主要在于土地出让金和拆迁安置补偿费,这两项费用在整个项目阶段所占比例较高,大约占到25%—30%,而且有不断上升的趋势。
房价的大幅上涨重要原因在于土地一级市场中交易价格偏高,各地频频爆出“地王”,这就造成了“地价高——房价高——地价高”地现象。
项目开发中的费用约占到整个项目的50%——60%,主要是施工单位的人工费、建筑材料费所占比例较高。
而期间相关费用大约占至20%—25%,主要是相关税费以及销售费用较高[5]。
在我国,项目成本控制一直是房地产企业的弱项。
“开源”和“节流”总是说得多,做得少。
例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。
甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行状况,决策失误在所难免[6]。
从大量工作经验中可知,房地产开发项目是一个多阶段、多环节的产业链,任何阶段任何环节的成本控制,均会直接或间接的影响到整个房地产项目开发的成本控制管理水平、项目的成本。
但在房地产项目实际开发过程中,很多房地产企业管理人员对项目开发成本控制的内容、目的和重要性认识存在误区,只重视“显成本”的控制管理,而对于项目开发过程中存在的“隐成本”则不太重视,往往轻视项目成本控制管理过程中的沟通管理,从而造成房地产项目开发过程中各环节成本控制管理出现较为严重的“脱节”等不利现象。
通过对房地产项目开发成本的控制,使项目成本支出科学合理,从而节约成本,提高可获得利润空间,已经被越来越多的房地产开发商所重视。
由于房地产企业的规模、经验、团队等参差不齐,有些企业还存在着不少问题。
比如忽视开发前的项目策划,忽视开发中的监督管理,不中实施前预算时候核算,等等。
一些资金雄厚而经验欠缺的房地产企业,在经营最初阶段成本控制问题可能不是很明显,随着企业的发展,问题越来越突出,最后导致企业的衰落[7]。
对房地产项目成本的控制管理,并不仅仅包括项目施工的控制,或者节约某个环节的费用,而是从整个开发项目全过程进行控制,科学合理地设计项目,通过合理安排利用企业的资源,包括人员、资金、设备,以及良好的企业运作方式,先进的管理制度,使企业收到良好的经济效益、社会效益。
房地产项目成本管理对一个房地产企业来说是一个永恒的话题,如何进行成本管理以及成本管理的好坏直接关系到一个企业的经济效益的好与坏,甚至直接关系到企业的生存与发展[8]。
房地产企业要提高市场竞争力,最终要在项目过程中以尽量少的物化消耗和活劳动消耗来降低工程成本,而把影响工程成本的各项耗费控制在计划范围内,这就必须加强成本管理。
对于房地产企业来说,项目的品质和价格是项目开发成功的关键;而追求投资效益最大化,则是每个企业的最终目的;建设项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作,贯穿于项目实施的各个阶段;在目前房地产企业竞争日趋白热化的形势之下,要保障开发项目取得良好的经济效益,就必须更加重视成本控制工作,切实提高成本管理水平[9]。
1.2国内外房地产项目成本控制获得经济效益的比较研究
1.2.1国外房地产项目成本控制的模式
(1)中国香港模式:
香港的房地产市场开始于20世纪50年代,其本质特点是房地产开发商以取得土地为经营导向,政府对土地的高度垄断,以高价将土地出卖给开发商,房地产开发商以高房价在市场交易,高度垄断市场。
企业的经营过程就是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。
“香港模式”产生于香港特殊的背景,这主要是源于香港土地资源严重稀缺,土地高度垄断,商品住宅产品供不应求[10]。
目前中国香港、日本、新加坡等地区和国家基本上都是采用这种模式,这种模式主要特点可以概括为:
土地开发的垄断性、融资渠道的单一性、项目运作的全程性、经营暴利的独占性。
基于这种特点,房地产开发商经常采用的开发模式就是:
利用大量银行资金拿地、盖房、销售、物管一条龙式的滚动开发模式,因此中国香港模式的开发商可以称作“全能开发商”。
因此成本控制也是一种全过程的成本控制[11]。
(2)西欧、美国模式:
美国的房地产的起步大约在20世纪初,由于土地的私人化,美国62%土地归私人所有,政府无力对土地高度控制,形成土地自由供应。
因此其本质是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向,其重点在于开发地产,通过对产品的精细化定位,高效地开发流程,迅速地完成销售周期。
美国的房地产市场化程度高,市场上的竞争比较充分,地价和房价都由供需关系决定,在这种充分竞争的市场之下,加之成熟的金融体系,导致美国的房地产公司采用高度的专业化,精细化,产业化,在细分的市场上取胜,靠长期的经营获取利益[12]。
首先,这种专业化的操作很容易形成品牌的核心竞争力,进而品牌就很容易制造出来了,同时也是因为这种专业化已经形成了完备的公司治理结构和战略导向,不会因为地区不同而产生很多的不利,因为它是针对市场。
其次,通过专业化、产业化的操作,缩短开发周期,进而可以提高资金的使用效率,从而产生更多的收益。
再者,由于产业化,操作上就得需要多标准化,快速化,工业化,用工业化生产的方式来建造住宅,设计标准化和产品的定型,进而工厂化预制,现场装配。
因此美国模式的房地产成本控制主要在产品的工业化方面[13]。
1.2.2国内房地产项目成本控制的模式
自从上世纪90年代才开始逐步开发商品房,现在中国内地基本上是照搬香港的模式,就是政府高度垄断土地,政府不断以土地经营来维持它的财政,开发商垄断市场,于是就把房价提高,转嫁给消费者。
这种模式之所以能够在中国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功,原因就是这些地区的土地都特别有限,但是通过这些年的发展,“香港模式”越来越显示出不适合我国内地房地产市场的发展。
中国内地显然不同于香港地区,在香港,土地相对而言是无限供应的,但中国内地目前却在争相圈地和圈钱。
在这种模式下,土地成本不断高涨,对于大部分房地产开发企业而言,融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。
房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地,随着土地价格的不断上涨,企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。
这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题,并直接影响企业的持续发展[14-15]。
随着宏观调控的进行,从2005年“国八条”算起,到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障,再到2007年9月27日央行和银监会出台的房贷新政、国土资源部的39号令(236号文),两年多时间,调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉,在我国房地产发展史上实属罕见。
特别是银根收紧的货币政策,许多开发商的资金链的连续性已变得岌岌可危。
融资渠道的单一性是“香港模式”的一大致命伤,因此房地产新政自然引出对以往追随“香港模式”的全面而深入的反思。
房地产行业暴利时代逐渐远去甚至走向终结,市场竞争将更趋激烈。
我国房地产业虽然发展的时间不长,但发展速度较快,发展还不够成熟,还有很多地方需要完善和改进。
特别是在成本控制方面,通常只重视施工阶段的成本控制,而对土地获得、决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视;或只对某一环节,忽视其他环节,没有从全局出发看问题[16]。
获取土地是房地产项目开发的第一步,也是房地产开发成败的关键步骤[17]。
土地是房地产业发展必不可少的物质基础。
由于获取土地占用需要大量的资金,通常占到整个开发成本的40%以上,甚至更高;有偿出让土地时,使用者须支付反映市场情况的土地使用权的价格,即出让金[18]。
这样,开发商在房地产开发过程中就需要支付这部分土地费用。
地价占项目开发成本的40%左右,因此,对土地价格进行测算,估算土地费用,对土地开发成本费用进行控制,具有十分重要的意义。
但是长期以来,我国土地供应状况是协议、拍卖、招标等多种方式并存,其中以协议方式转让的占到了绝大多数[19]。
开发商一般都是通过协议出让的方式获取土地,暗箱操作等非市场化因素较多,导致开发商对土地价值认识不够。
特别是一些开发商凭借关系通过协议便拿到低价土地,然后通过转手土地获取丰厚的利润。
土地供应的多源头、多渠道,土地获得方式的不规范,严重违背了土地一级市场公平、公正、公开的原则。
决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。
虽然决策阶段发生的成本费用较少,但整个项目的成本控制起着非常重要的作用,它将直接影响一个项目的成败。
但是由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场,很多房地产商不重视决策的成本控制,只重视盖房子,卖房子而忽略了策划的重要性。
很多的房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要,只想把策划包装好点,从而达成筹资的目的[20]。
这样导致了策划报告的可操作性大大降低。
很多策划报告显得肤浅,远未达到“指导投资决策”的要求。
在收集材料的广泛性和代表性,分析计算过程的规范性,逻辑推理的严谨性,指标选择的合理性,计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。
在这样的循环往复中,房地产开发企业的“失误”仍在有增无减地出现,大把的开发资金损失在有形和无形当中。
笔者调查了本市房地产商的多个案例,发现部分房地产商因忽视房地产的策划而造成了巨大的成本损失[21]。
如一些房地产商在偏远的郊区建起了孤零零的别墅或高档住宅区,无人问津。
一些房地产商面向工薪阶层和一般市民修建大户型商品房,导致了大量空房积压,使得房地产商不得不改变决策,如:
更改户型,变换功能,调整结构,改造环境,从而造成成千上万的资金就白白地浪费了,增加了大量的
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