金桥国际营销策划实务Word格式文档下载.docx
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(2)营销道具设计。
楼书、销海、折页、户型单页、档案袋;
金桥会员卡、名片、手拎袋、胸牌、纸杯、礼品等。
(3)平面类广告设计制作。
户外大牌、道旗、营销中心门头、展板、背景墙、道路护栏等。
(4)营销道具印刷制作。
(5)营销中心办公布置
恰谈桌椅、接待台(椅)、多媒体视听设备、办公用品、文件柜、保险柜等。
4、项目效果图渲染出图
效果图是展现项目的一大重要利器,它能使得简单的平面效果展现立体三维气氛,是营销过程中关键道具。
鉴于本项目的商业+住宅的定位,建议设计制作商业效果图,渲染出浓烈的商业气氛。
5、工地现场包装设计、建设
围墙的设计、喷绘制作。
6、精神堡垒制作(项目导示牌)
7、制作项目沙盘
8、制作项目多媒体
要求:
(1)画面清晰、流畅,音色好。
(2)脚本编制合理,条理清晰,具震撼效应。
(3)具备一定的创意特质。
9、项目先进材料、技术、产品实物展示、模拟演示区。
(1)展出优秀品质的产品样品;
瓷砖、石材、涂料等,表明品牌、型号、规格等。
(2)展出具有先进科技的产品样品;
如先进技术的玻璃、隔热层、水电管材等等。
(3)设置多媒体产品模拟演示区域。
含:
可视对讲、一键智能报警、红外线越界报警、24小时自动巡更等。
10、完成一次全面市场调查,并完成调查报告。
(1)针对全市商业地产、周边商业用房的市场调查。
调查内容:
位置、面积划分、业态布局、招商情况、售价及租价、是否返租、经营类别与经营状况、销售或租赁状况等。
(2)针对全市住宅市场调查。
2、项目预热期
12月下旬-4月30日
项目预热期,是项目在经过充分准备后全面推向市场的阶段。
本阶段是项目建立美好形象的开端,是项目知晓度向美誉度的重要攀升期。
预热期的广告宣传尤为重要。
通过本阶段营销中心开始接待客户、项目的推广宣传,可得到市场相关的反馈信息,有助于我们更加了解市场对本项目的反映,印证定位准确的程度,同时,在我们精心的策划运作之下,使项目在市场上具有良好的美誉度,以此来获取客户更多地赞誉,并吸引客户下定。
▲宣传主题:
金桥国际花园
我的上质感品位生活!
高尚居住、餐饮美食、休闲娱乐、时尚购物
揭开面纱的金桥国际花园,以倡导市中心上质感品位生活为灵魂,坐拥市中心无可复制的地段,以尊贵、绚丽、成功、舒适等关键字嵌入优雅生活。
传说中的风水宝地,近期将传奇续演,由新沂市金桥置业重金打造的扛鼎力作——金桥国际花园,瑰丽登场。
金桥国际花园,总建筑面积约18万平米,是集高尚居住、餐饮美食、休闲娱乐、时尚购物为一体的大型商住项目。
▲内容:
项目包装后的形象公开,本案基本情况的精美描述。
▲优势概述:
五大优势,震撼登场
(1)地段·
寸土寸金
(2)配备·
成熟地域
(3)理念·
时尚主题(4)交通·
通路发达
(5)地标·
城市地标
▲推介活动:
(1)金桥国际俱乐部会员全线招募。
①交纳100元押金。
②购房享受98折优惠。
④在金桥国际会所、金桥国际风尚街区内所有商家消费享受贵宾折扣,具体折扣详见各家店堂海报。
金桥国际俱乐部,全面登场!
会员招募全线启动!
其一:
以金桥国际俱乐部的形式,全面积累准客户资料,为本案的项目运作打下基础,同时100元的押金,虽然钱不多,却可以有效的筛选出意向客户。
其二:
本案的金桥国际风尚街区等业态,也可以借此平台进行积累客户,为项目储备客户资源。
其三:
项目有很大部分的商户资源,会员凭会员卡至商户消费可享受折扣,这同时也是俱乐部能良好运作的又一强大平台。
同时,也为日后金桥国际风尚街区在销售、招商的过程中,累计大量消费客源。
其四:
可以美化金桥国际品牌形象。
(2)我的地盘我做主之——“发现灵感印证永恒”
金桥国际花园杯社区优秀景观方案全城评选活动
①由景观设计单位提供项目景观设计方案,在各景观组团节点提供2组设计方案备选。
②将备选方案在营销中心、媒体等方面进行公布,并接受全城市民热烈投票选择。
③对所投选票进行统计,与本方案最终确定方案相符者,获得相应奖励。
④奖项设置:
一等奖:
10名品牌微波炉1台
二等奖:
20名品牌热水壶1只
三等奖:
30名精美纪念品1份
⑤本活动特点:
活动本身不具有太多的深意,但是它的组织能起到下述作用。
其一:
摒弃传统说教型的广告形式,提升广告含义与深度;
其二:
以活动的形式对项目进行推广,在市场宣传中产生排他性,易于大众接受;
其三:
在宣传活动过程中,对于项目的自身,能起到宣传本案非常尊重客户意愿,尊重市场选择等方面的因素,美化项目形象,从而能推动项目销售。
▲营销方法:
1、建议物业管理公司提前进场。
物业管理公司提前进场有以下好处:
(1)训练有素的管理人员,在营销中心站岗、服务,在项目区域列队、整形,能提高项目形象。
(2)提前进入,能熟练项目的物业服务流程,管线布置及其他物业方面的情况。
(3)能回答客户的物业管理问题,对日后的服务宗旨、服务事项、收费标准等方面内容作专业解答。
2、按照工作流程进行方法设计。
▲媒体推广:
根据市场的特征,我们谨提出全方位、多角度、超覆盖的方式将项目推向市场。
投放星级:
4星必投★★★★
3星次投★★★
2星选投★★
1星可投★
(1)电视媒体:
电视挂角:
★★★
黄金时段的电视剧场的挂角广告,费用低且观众到达率高。
(2)户外大牌:
★★★★
户外大牌具有到达率高,形象好的特点,一次性的投入,效果长期有效。
(3)道旗:
道旗的投放,需视政府审批情况而定。
(4)横幅:
(5)DM中邮派发:
(6)其它类型。
3、项目认购期
▲时间:
5月1日-6月30日
本阶段是项目营销的重要阶段,它担负着项目的一大关键目标——资金回笼。
所以必须加强宣传力度,唤起目标客户关注热情,通过内部认购和预定,锁定有购房、租房意向的客户,掌握目标客户需求以及前期购房量,为科学地制定开盘策略提供依据,圆满完成开盘目标。
本阶段,在前两阶段的能量蓄积后,全面发势,项目开始认购。
同时,结合项目招商情况,重新制定商铺销售方案。
▲推广主题:
城市中央,稀世藏品,一宅藏天下!
▲广告主语:
这一刻,世界与我无关
非凡人,总比常人拥有更多的感动瞬间
犹如金桥国际花园的天赐之美
甚至在纷繁的星辉之下,所映耀的金桥国际街区一样
当在最美的环境下,感知到的是最纯真的心弦
①专题片:
★
以电视台采访、专题报道的形式,反映政府对本案的重视,以及发展商的发展思想、开发理念等。
②电视挂角:
★★★(修改内容,沿用)
③电视字幕:
★★★★(编辑内容,阶段投放)
★★★★(沿用)
★★★(沿用)
★★★★(编辑内容,沿用)
▲营销活动:
1、项目解析会;
活动方案,详见后页。
2、推出《金桥国际钻石卡》活动;
活动方案,详见后页。
3、项目内部认购。
(1)初期公布项目价格,全面开盘。
(2)制定科学的价格策略。
▲活动方案
(一)项目解析会
一、活动名称
新沂城市住宅发展趋势暨金桥国际花园项目解析会
二、活动时间
2011年5月28日(星期六)上午9:
08分
三、活动目的
通过本次活动,强烈提升本项目的形象及美誉度。
在金桥国际花园——金桥国际俱乐部会员中尽可能的产生项目的准业主,并在社会上形成更加强烈的影响,为项目的下一步活动打下坚实的基础。
四、活动流程
1、通过各类媒体对本次活动进行宣传。
2、召开解析会。
3、会议结束后,通过DM单页、电视专题片及加印报纸等对会议盛况进行宣传。
4、会议结束后第二天,金桥国际花园赠送贵宾金卡活动全面开始。
五、活动方法
1、通过媒体及售楼部进行宣传,通知各位会员解析会的召开,并示意其到售楼部领取入场券,凭券入场。
2、会议当天,所有参会人员均凭票入场,由工作人员协助其撕下副票放入抽奖箱内。
3、由主持人宣读欢迎词、会议流程及介绍现场参会嘉宾(专家学者、政府官员及开发商高层领导)。
4、会议开始。
5、由现场部分政府官员进行现场抽奖。
6、对获奖者颁奖。
7、“意外惊喜”:
由主持人宣读7日后即6月4日可凭入场券至售楼部购买“金桥国际钻石卡”一张。
3000元购买一张钻石卡,开盘时凭钻石卡购房,可享受10000万现金优惠。
每套房只可使用钻石卡一次,获得一次10000元现金优惠。
8、进入贵宾金卡活动流程。
六、工作安排
1、选择会议场地,并对会议室内现场、室外现场进行布置。
室内:
准备投影机,购买室内用的彩旗、布幔、小彩球、横幅。
室外:
落实彩旗、横幅、拱门、气球。
2、设计入场券(须带有副票、票号)。
3、拟订详实的会议流程及主持人发言稿(发言稿仅供主持人参考)。
4、准备会议资料(如项目宣传资料、会议流程)。
会议资料主要有:
楼书、单页、发放钻石卡的通知书及金卡活动须知。
5、准备参会人员的礼品。
6、购买各类奖品及抽奖箱。
7、邀请嘉宾。
8、购买邀请函并填写完毕。
(二)购买金桥国际钻石卡
申购金桥国际钻石卡活动
2011年6月4日起
三、活动地点
金桥国际花园项目营销中心
四、活动目的
1、锁定有购买意向的客户。
2、以“金桥国际钻石卡”造势,用新颖的方式引起社会的关注,从而起到对项目进行宣传的目的。
五、活动内容
1、客户需交纳3000元诚意金,即可领取价值10000元“金桥国际钻石卡”一张,每人凭身份证限领钻石卡一张。
2、在项目正式认购时,凭“钻石卡”购房,可获现金10000元优惠,并可享受开盘时购房的所有优惠政策,每份购房合同限用“钻石卡”一张。
3、若在项目正式认购时,客户没有买房,则在项目开盘后在营销中心办理退卡手续,退还3000元诚意金。
六、活动方法
1、客户只需交纳3000元诚意金,就可申领“金桥国际钻石卡”一张,凭本卡在购房时可享受10000元礼金优惠,并与其签定协议书。
向客户承诺,若没有购房,则在项目开盘后3000元诚意金全部退还。
2、正式认购时,金桥国际花园通知客户前来售楼部购房,签订协议,使用金桥国际钻石卡,可获赠10000元礼金。
如果客户不愿购买,则卡可以转让,该卡在开盘销售期2月内均有效。
任何客户购房凭卡、身份证照样享受10000元回赠。
也可至公司退卡。
3、钻石卡用于购房后,卡片收回,卡片使用功能结束结束。
七、工作安排
1、设计并制作钻石卡。
2、尽快将协议书确稿。
3、制定媒体投放策略,并完成文案创意。
4、尽快确定推出部分价格。
协议书
甲方:
(身份证号)
乙方:
新沂市金桥置业有限公司
为了酬谢客户对金桥国际花园的关心与信任,乙方向甲方申购“金桥国际花园钻石卡”,卡号。
甲方在购买金桥国际花园时,可享受系列优惠,经双方友好协商,达成协议如下:
1、在正式认购时,持卡人在甲方限定的时间内购买金桥国际花园一期商品房,可获赠10000元礼金。
超过期限,作为自动放弃。
2、本卡仅为持卡人购买住宅时使用,每卡限购一套,获取一次礼金,不累计使用。
3、持卡人如果把本卡转让给其他人使用,需事先书面申请,得到发卡方认同,否则无效。
4、持卡人在金桥国际花园正式认购时放弃购买,应在本项目开盘时前来办理退卡手续,退还3000元诚意金。
5、开发商对“金桥国际花园钻石卡”拥有最终解释权。
6、本协议书一式两份,双方各持一份,签字盖章后生效。
甲方:
乙方:
置业顾问:
日期:
年月日
(三)项目解析会方案暂略
4、开盘销售期(一期)
2011年7月1日—7月31日
(1)项目开盘是项目的第一次回笼资金过程。
第一次,是依托产品形象,配合营销活动及采取科学的价格策略来完成第一次销售高潮,达到回笼资金的目的。
第二次,则是通过全面建立产品形象,提高知名度,建立美誉度,彻底拉近公司、项目与客户之间的距离,来完成第二次回笼资金过程。
本阶段销售部的重要工作,就是详细分析前期登记客户未购买本案的原因,继续跟踪,并采取多种方法建立营销网络,扩大销售成果。
(2)通过举办活动,来提高项目的美誉程度,并培养与客户之间的感情。
市中心首席尊荣生活创导者
金桥之悦,与坚持崇高梦想者同行。
◆金桥国际花园:
◆金桥国际风尚街区:
餐饮美食、休闲娱乐、时尚购物
三大活动
(1)项目盛大开盘活动
(2)金桥国际花园景观示范样板区,接受全城观瞻!
(3)金桥国际花园项目倒计时牌
交付倒计时牌
嘀嗒嘀嗒……
时间在一秒一秒地过去,
宏伟钜制中的金桥国际花园亦日臻完美。
今日,距金桥国际花园一期正式交房
30天
典范即将呈现,敬请期待哦!
①电视挂角:
②电视字幕:
(1)跟踪目标客户,促进尽快下单。
(2)抓紧资金回笼。
(3)配合举办好项目的两大活动。
5、持续销售期
2011年8月—11月
本阶段,主要是为了在项目开盘后再次掀起销售热潮,为前期已购房客户办理相关手续提供方便,并抓住准购房客户尽快下定。
同时为了即将推出的2期做营销方面的准备。
未来,为你而来
金桥国际花园,让梦想与未来,完美邂逅!
(1)教师节中秋献礼活动(2011年9月10日,农历8月13日)
(2)金桥国际花园老业主带新客户营销活动
2011’教师节暨中秋节
金桥国际“中秋献礼”实施方案
教师节暨中秋节“中秋献礼”活动实施方案
2011年9月1日——9月15日
三、活动内容
借教师节暨中秋节之际,向老师赠送礼品(月饼)。
在该群体人员至售楼部领取礼品时,告知“近期项目针对教师有特殊优惠活动”的信息,在一对一的情况下,逐步完成对该群体的促销策略。
四、活动步骤
1、与各大学校联系,向学校的教职人员发放“中秋礼品”。
方法:
(1)向学校集中发放“中秋礼品领取券”,每位教职人员一份。
(2)教职人员凭“中秋礼月领取券”及工作证,至金桥国际花园现场接待中心领取礼品。
2、目标客户群体至营销中心领取“中秋礼品”礼品一份。
(1)接待顺序
①问清事由。
②请出示“中秋礼品领取券”及工作证件。
③发放礼品。
④寻适宜机会,请其入座。
⑤开始“二期项目全新推出”及“教师优惠政策”的解说工作。
(2)营销中心销售人员统一说辞。
您好:
您是来领取中秋礼品的是吗?
您请坐。
金桥国际花园这次为庆祝教师节,开展了向老师赠送中秋礼品的活动。
请您出示一下您的礼品券和您的证件,谢谢。
(赠礼)
我们金桥国际花园二将全面推出,这次我们还针对您这样的老师群体制定了一套购房特惠策略。
具体内容是:
进入促销流程。
注:
该说辞为概要,在具体接待过程中应该根据实际情况进行调整。
五、宣传
1、本活动不对外进行宣传。
2、在学校教师办公楼的显眼处,摆放易拉宝。
内容为“欢庆教师节,金桥献礼月”活动简介。
(文案附后)
六、工作内容
1、准备礼品。
2、在现场接待中心,辟出专用区域接待教师群体。
摆放购房优惠政策的内容。
七、宣传载体文案
1、易拉宝A(摆放于各所学校教师办公楼)
主标题:
欢庆教师节,金桥献礼月
副标题:
——9月10日教师节暨八月十五中秋佳节,金桥献礼活动
内容:
崇高在此间镌刻,神圣在这里宣扬
值此9月10日教师节及中秋佳节之际
新沂市金桥置业全体员工
恭祝各位老师节日快乐、合家团圆
一份中秋礼月,一份真心祝福
※敬请各位老师至校务处领取“中秋礼月”礼品领取券,并请您在9月16日前,凭本券及有效工作证件至金桥国际花园现场接待中心领取“中秋礼月”礼品一份。
2、营销中心展板
第一块:
正值9月10教师节,金桥国际花园恭祝各位教师节日快乐,万事如意!
第二块:
值此8月15中秋佳节,金桥国际花园恭祝各位来宾中秋团圆,阖家欢乐!
(教师的购房优惠政策无须在营销中心进行公示)
尊敬的业主:
您好!
在这炎炎的夏日里,金桥国际花园为您送来最诚挚的问候,祝您身体健康,工作顺利,全家幸福!
您关心、支持的金桥国际花园,自开工建设以来,其建设及发展一直在科学、高效、有序的情况下顺利地进行。
现在我们谨将金桥国际花园近期工程建设及相关情况作如下介绍:
4月8日 。
。
;
6月下旬 。
5月8日 。
5月18日 。
7月初 。
8月18日 。
8月份 。
10月30日 。
我们欢迎您常来营销中心坐坐,常去社区现场及样板间看看,和我们一起等待项目的顺利交付,为您的乔迁之喜共同贺喜、誌庆。
为了表示对您的诚挚谢意,也为了项目的发展,金桥国际花园将于近期全面启动“亲情联购活动”。
活动对象为金桥国际花园的全体业主。
1、活动内容
金桥国际花园业主在规定的时间内若成功介绍新业主,均将获得由金桥国际花园提供的不同等级的各种奖励。
奖励办法详见以下内容。
2、奖励办法
老业主成功介绍1名新客户成功购买住宅,积400分;
介绍2名新客户成功购买住宅,积900分;
介绍3名则积1500分(最高分)。
再有新客户成功介绍则进入下一次循环。
注意事项:
客户所积分数可在规定的日期内进行兑换奖品,兑完即止。
亦可积至900分或1500分再进行兑换,兑完即止。
任一积分段兑完奖品即从循环之始开始积分。
3、积分兑换
400分 可获赠微波炉1台(或免物业管理费1年)
900分 可获赠名牌彩电1台
1500分 可获赠名牌空调1台
4、兑换时间
兑换时间为逢双月的28日、29日两日。
再次感谢您对金桥国际花园的支持与厚爱,我们将恪尽职守,尽心尽力,为您打造您满意的美好家园。
本次活动的最终解释权归新沂市金桥置业所有。
恭祝您工作顺利,全家幸福!
第二阶段营销期
2011年11月——2012年12月
6、二期预约推出
11月—2012年4月
7、三期预约推出
2012年4月—10月
8、四期预约推出(项目尾盘清盘)
2012年10月开始
三、关于项目的景观建议
(缺内容)
以上建议,供公司决策参考。
中策企划机构(盐城)
2010年10月31日
2008年6月22日星期日
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