吉林省2016年房地产估价师《制度与政策》:计价方式考试试卷.doc
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吉林省2016年房地产估价师《制度与政策》:
计价方式考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、仅凭债券发行者的信用而发行,既没有抵押品作担保,也没有担保人的债券,也称无抵押担保债券,该债券属于。
A:
信用债券
B:
抵押债券
C:
质押债券
D:
担保债券
E:
执行层的组织协调
2、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是__。
A.成本法
B.假设开发法
C.收益法
D.比较法
3、指针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。
A:
房地产产品结构
B:
房地产供求结构
C:
房地产投资结构
D:
房地产总量结构
E:
借款合同
4、建设用地使用权出让,是土地级市场。
A:
一
B:
二
C:
三
D:
四
E:
房地产估价机构必须加盖公章
5、从卖方的角度看,成本法的理论依据是__。
A.销售状况价值论
B.市场供求价值论
C.生产费用价值论
D.经济花费价值论
6、房产税采用__的税率。
A.超额累进税率
B.比例税率
C.分类分级的幅度定额税率
D.地区差别税率
7、某宗房地产交易,约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全部税费由卖方承担,在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%,买方应承担的税费为4%,则该宗房地产的正常价格为__元/m2。
A.3507
B.3592
C.3627
D.3558
8、在某房地产开发项目建设过程中,如果不能如期取得政府的相关许可,则该房地产开发项目将面临。
A:
政策风险
B:
市场风险
C:
财务风险
D:
信用风险
E:
借款合同
9、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行.另据调查得知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是.【2004年考题】
A:
30%
B:
45%
C:
65%
D:
75%
E:
工业用地的监测点评估价格
10、关于假设开发法的说法,错误的是。
A:
运用假设开发法估价,开发完成后的价值可以采取收益法求取
B:
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C:
假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D:
在预测开发法完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值
E:
工业用地的监测点评估价格
11、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。
根据调查得知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。
A:
30%
B:
45%
C:
65%
D:
75%
E:
工业用地的监测点评估价格
12、在按建筑物的层数分类中,普通办公楼属于__。
A.低层建筑
B.多层建筑
C.中高层建筑
D.高层建筑
13、某商铺建筑面积为5000㎡,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为和金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为万元。
A:
521
B:
533
C:
695
D:
711
E:
工业用地的监测点评估价格
14、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于()。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
15、假设开发法精确的地价评估,通常需要考虑__。
A.最佳利用方式
B.货币时间价值
C.投资的风险
D.投资利息
16、下列影响某套住宅价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
17、下列影响购房者购买行为的因素中,属于心理因素的是。
(2007年试题)
A:
生活方式
B:
受教育程度
C:
购买动机
D:
自我形象
E:
借款合同
18、在以下投资组合中,对投资者来说,投资且等比例选择风险最小的是__。
A.股票+投资基金
B.债券+股票
C.投资基金+债券+股票
D.债券+投资基金
19、某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡.假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为.【2007年考题】
A:
3473元/㎡
B:
4365元/㎡
C:
4500元/㎡
D:
4635元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
20、某期房尚有一年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3500元/m2,出租的年末收益为330元/m2。
假设折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的2%,贷款利率年利率为5%,则该房地产期房价格为__元/m2。
A.2949.44
B.3124.44
C.3194.44
D.3500
21、某块土地总面积为200㎡,建筑物的各层面积相同,共10层,其建筑密度为60%,则总建筑面积为㎡。
A:
1200
B:
120
C:
3333
D:
333.3
E:
工业用地的监测点评估价格
22、某市2008年住宅的预测销售量为500万,实际销售量为650万,平滑指数为0.75,利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。
(2009年试题)
A:
500.0
B:
537.5
C:
612.5
D:
650.0
E:
借款合同
23、利用__,可以看出数据变化的发展过程和演变趋势,其实质是取各段内各点求平均值,且令其权数相等,而将以前的权数视为零。
A.移动平均法
B.指数平滑法
C.加权指数法
D.移动平滑法
24、王某已有一套住房,2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房,并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。
2012年7月1日,王某将该住房以125万元转让,应缴纳个人所得税万元。
A:
B:
4
C:
24
D:
25
E:
执行层的组织协调
25、城市用地适用性的评定要因地制宜,特别是抓住对用地影响最突出的要素,进行重点的分析与评价。
A:
主导质量
B:
主导环境
C:
主导规划
D:
主导用途
E:
执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、下列指标可以按年计算,也可以按整个借款期计算的有。
A:
利息备付率
B:
资产负债率
C:
偿债备付率
D:
流动比率
E:
速动比率
2、在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于__。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
3、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A.货币证券
B.信用证券
C.商品证券
D.资本证券
4、下列价格阐述正确的是__。
A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值
B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值
D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值
5、房地产开发的四个阶段包括。
A:
投资机会选择与决策分析
B:
前期工作
C:
招标阶段
D:
建设阶段
E:
租售阶段
6、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中,经营利润与营业外收支净额之和为。
(2007年试题)
A:
利润总额
B:
投资利润
C:
税后利润
D:
可分配利润
E:
借款合同
7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。
A.销售利润率=销售利润/销售收入
B.销售利润率=销售利润/总开发价值
C.销售利润率=销售利润/总开发成本
D.销售利润率=销售利润/项目总投资
8、对于出售的房地产,采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时,根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.路线价法
9、物业管理的社会化有两个基本含义,即。
A:
房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B:
物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C:
物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D:
物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E:
政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
10、按照报表编制和报送的时间分类,企业所编制的会计报表不包括。
A:
旬报
B:
月报
C:
季报
D:
年报
E:
执行层的组织协调
11、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A.弥补企业以前年度的亏损
B.提取法定盈余公积金
C.提取公益金
D.向投资者分红
12、根据净收益的求取的不同,收益法可分为。
A:
直接资本化法
B:
投资法
C:
收益乘数法
D:
利润法
E:
现金流量折现法
13、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元/㎡.则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元/㎡。
A:
2350
B:
2937.5
C:
3250
D:
4062.5
E:
借款合同
14、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。
A:
委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B:
委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C:
拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D:
买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E:
买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵
15、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑设计的缺陷
D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件恶化
16、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A:
临街状况
B:
是否便于动力取得
C:
是否便于废料处理
D:
是否接近大自然
E:
是否便于产品和原材料运输
17、在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有。
A:
农用地改为非农建设用地
B:
在写字楼旁新建大型游乐场
C:
住宅区道路禁止货车通行
D:
在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E:
常常遭受洪水威胁
18、某在建工程预计一年后建成,可能存在情形的估价有__哪几种。
A.估价时点为现在,估价对象为现时状况下的价格
B.估价时点为现在,估价对象为未来状况下的价格
C.估价时点为未来,估价对象为未来状况下的价格
D.估价时点为未来,估价对象为现时状况下的价格
E.估价时点为过去,估价对象为未来状况下的价格
19、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中,正确的是__。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效经过年数也短于实际经过年数
B.建筑物的经济寿命长于自然寿命,有效经过年数也可能长于实际经过年数
C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等,有效经过年数与实际经过年数也相等
D.建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
20、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括__等。
A.统一采用总价
B.统一采用单价
C.统一币种和货币单位
D.统一面积内涵和大小
E.统一付款方式
21、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。
A:
房地产估价师的注册管理
B:
注册房地产估价师的执业管理
C:
房地产估价机构的监督管理
D:
注册房地产估价师的继续教育
E:
注册房地产估价师的监督管理
22、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。
A.住宅小区内房地产产权人和使用人选举
B.街道居委会确定
C.公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派
D.房地产管理部门确定
23、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__,就可以计算其平均发展速度。
A.较大
B.较小
C.差距较大
D.大致接近
24、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__。
A.合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B.图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C.合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D.纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
25、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请登记。
A:
预告
B:
变更
C:
更正
D:
异议
E:
执行层的组织协调
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