北京房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业设立的程序考试题.doc
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北京房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业设立的程序考试题.doc
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2015年北京房地产估价师《制度与政策》:
房地产开发企业设立的程序考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为()万元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
2、投资组合是__的一个有效措施。
A.提高投资收益
B.提高市场竞争力
C.开拓投资领域
D.规避投资风险
3、保险合同的主体包括__。
A.当事人、关系人和经济人
B.当事人、关系人和经理人
C.当事人、关系人和辅助人
D.当事人、关系人和负责人
4、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是.(2009年试题)
A:
空置率与有效毛收入呈反向变动
B:
通过与物业服务企业签订长期合约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C:
权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D:
金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
E:
借款合同
5、下列房地产活动中,属于房地产经纪活动的是。
A:
房地产价值评估
B:
房屋登记
C:
房屋面积测算
D:
房地产居间
E:
执行层的组织协调
6、下列不属于股票基本特征的是__。
A.稳定性
B.决策参与性
C.流通性
D.非返还性
7、某居民楼总建筑面积为5000㎡,房地总价值为1000万元,其中土地总价值为500万元.某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为150㎡,房地总价值为35万元.若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为.【2006年考题】
A:
3%
B:
5%
C:
7%
D:
4%
E:
工业用地的监测点评估价格
8、目前个人转让住房的营业税优惠政策中,对个人自建自用住房销售时。
A:
征收80%营业税
B:
征收50%营业税
C:
征收20%营业税
D:
免征营业税
E:
执行层的组织协调
9、征收集体土地的补偿费归所有。
A:
县级以上人民政府土地管理部门
B:
乡(镇)人民政府
C:
土地使用者
D:
农村集体经济组织
E:
执行层的组织协调
10、下列关于现行城市土地使用制度,表述错误的是。
A:
在不改变城市土地国有的条件下,采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地
B:
土地使用者有偿、有限期地出让土地
C:
土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让,但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动
D:
需要继续使用的,经批准期限可以延长,同时按当时市场情况补交地价
E:
房地产估价机构必须加盖公章
11、对于共有房地产的转让,需要其共有人__。
A.全部同意
B.超过50%同意
C.超过2/3同意
D.有人同意就行
12、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计),预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售,则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。
A:
3000
B:
5000
C:
7500
D:
8000
E:
借款合同
13、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明,70%以上的家庭认为()m2建筑面积的户型较为合适。
A.80~100
B.80~120
C.100~120
D.100~140
14、在__中,通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
15、收益性物业管理中的收入包括其他收入和__。
A.租金收入
B.绿地管理费
C.保安费用
D.能源费
16、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
17、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每1m2建筑面积的价格为()。
A.1667元/m2
B.1765元/m2
C.1875元/m2
D.2000元/m2
18、在强制拍卖中,拍卖的主体是__。
A.人民法院和拍卖公司
B.竞买人和买受人
C.人民法院和拍卖标的所有权人
D.拍卖公司和拍卖标的所有权人
19、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后,经审查符合条件,可以直接申报级资质证书。
A:
一
B:
二
C:
三
D:
四
E:
房地产估价机构必须加盖公章
20、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。
在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为年。
(说明:
题干中假设土地出让合同未约定不可续期)
A:
45
B:
50
C:
52
D:
55
E:
工业用地的监测点评估价格
21、关于任意拍卖,下列说法错误的是__。
A.以生效的法律文书为依据
B.属于民事行为
C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D.目的在于将物品换价兑现
22、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。
A.房地产开发贷款
B.房地产抵押贷款
C.债务融资
D.权益融资
23、在某居住区规划中,住宅建筑基底面积为400,住宅总建筑面积为1400,容积率为1.4,则住宅建筑净密度为。
(2005年试题)
A:
28.60%
B:
35.00%
C:
40.00%
D:
50.00%
E:
执行层的组织协调
24、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是__。
A.面积结算
B.货币补偿
C.产权调换
D.货币补偿或产权调换
25、下列属于间接融资方式的是__。
A.政府发行债券
B.股票融资
C.银行借款
D.签署商业票据
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、根据投资的对象,房地产投资可以分为。
A:
房地产开发投资和购买投资
B:
土地投资和房屋投资
C:
建筑材料投资和土地投资
D:
生产投资和经营投资
E:
借款合同
2、__是敏感性分析的最基本方法,使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A.多因素敏感分析法
B.单因素敏感分析法
C.三项预测值法
D.风险分析法
3、按房地产的__来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性
B.用途
C.市场性
D.地段
4、下列哪种房地产最适用成本法估价__。
A.学校
B.公园
C.商场
D.普通商品住宅
E.油田
5、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
6、对具备房屋功能的地下建筑,征收房产税的相关规定有。
A:
自用的工业房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值
B:
自用的工业房产,以房屋原价的50%~60%作为计税税基
C:
商业用途地下建筑,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值
D:
出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E:
地下人防设施免税
7、编制城市分区规划的主要任务是。
A:
在城市总体规划的基础上,对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排
B:
以便与城市详细规划更好地衔接
C:
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
D:
强化城市规划的控制功能
E:
指导修建性详细规划的编制
8、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产的。
A:
不可移动性
B:
适应性
C:
弱流动性
D:
相互影响性
E:
借款合同
9、房地产开发策划的主要内容有。
A:
开发内容和规模的分析与选择
B:
评价方案构造
C:
区位分析与选择
D:
开发时机的分析与选择
E:
融资方式的分析与选择
10、设计方案评价原则主要有。
A:
经济合理性与技术先进性相结合的原则
B:
充分考虑近期效益的原则
C:
充分考虑远期效益的原则
D:
近期与远期效益相结合的原则
E:
考虑项目全寿命费用的原则
11、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,价值的高低主要取决于__。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益预期
E.估价对象的现值
12、对项目手册的实施作用,以下说法正确的是。
A:
加强对房地产市场的监测
B:
及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C:
督促开发企业按城市规划实施开发
D:
督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E:
不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
13、下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有。
A:
税收政策
B:
城市规划调整
C:
环境状况
D:
城市基础设施状况
E:
汇率
14、住房公积金管理中心。
A:
为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位
B:
为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位
C:
负责住房公积金的管理运作
D:
是住房公积金运作管理部门
E:
是住房公积金管理的主体
15、在集群偏好中,定位于偏好中心,来迎合所有的消费者,即,定位于最大的细分市场,即,同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场,即。
A:
差异性营销,集中性营销,无差异性营销
B:
无差异性营销,集中性营销,差异性营销
C:
集中性营销,无差异性营销,差异性营销
D:
集中性营销,差异性营销,无差异性营销
E:
借款合同
16、下列关于需求函数数学表达式中,说法错误的是。
A:
将影响商品需求的各种因素作为自变量
B:
将需求作为因变量
C:
将影响商品需求的各种因素作为因变量
D:
将需求作为自变量
E:
将供给作为自变量
17、房地产专业估价的基本前提是__。
A.具有独一无二的特性
B.具有独一无二的特性,但价值量不大
C.价值量大
D.同时具有独一无二的特性和价值量
18、房地产开发成本的增加__房地产的价格。
A.必定提高
B.必定降低
C.不一定提高
D.不一定降低
19、关于物权的效力说法有误的是__。
A.同一标的物,不允许有性质不相容的两个物权同时并存
B.同一标的物一般来说物权优先于债权
C.私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主失效
D.物权成立后,无论其标的物辗转落入何人之手,权利人均可追及标的物行使其权利
20、工业用地不得以方式出让。
A:
招标
B:
拍卖
C:
挂牌
D:
协议
E:
执行层的组织协调
21、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息__万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.9.00
22、在房地产定价方法中,名牌策略属于__。
A.成本加成定价法
B.目标定价法
C.认知价值定价法
D.领导定价法
23、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发,为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议,由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告,同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。
双方协定,根据利益分享和风险共担的原则,甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项,余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中,正确的是。
A:
双方达成的是一种单务合同
B:
双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C:
甲公司是乙公司的被代理人
D:
甲公司开始支付的款项是一种定金
E:
停止侵害
24、1986年9月,国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定,房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。
A.10%~20%
B.20%~30%
C.10%~30%
D.30%~40%
25、土地使用权的出让方式中,__适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
A.招标方式
B.拍卖方式
C.协议出让
D.挂牌转让
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