博弈论课程论文最终修改版(全).doc
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(2012-2013学年第一学期)
研究生:
梁艳清200931411238
徐琴峰200931411023
赖溢洲200931411122
提交日期:
2013年01月18日研究生签名:
学号
学院
工商管理学院
课程编号
S1201132
课程名称
经济学Ⅱ
学位类别
硕士
任课教师
徐维军教授
教师评语:
成绩评定:
分任课教师签名:
年月日
基于博弈论的房地产案例分析
内容提要:
改革开放以来,中国的经济水平不断提高,政府因素、土地的独特性,物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。
其中政府因素,土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。
房价过高,只有少部分人拥有的房子,大部分想买却买不起房子,贫富差距逐渐拉大,资源分配不均匀,浪费现象严重,可能会引发许多社会问题,影响了中国经济的持续发展,在一定程度上激化了人民的内部矛盾,同时也制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。
本文以所学的博弈论及经济学理论为依据,在借鉴相关学者研究成果的基础上,通过分析案例关于房地产发展现状和各个利益相关者之间的关系,剖析及其利益博弈,提出房地产利用相关者之间博弈相应的对策,促进社会经济的协调、健康和可持续发展。
关键词:
房地产;博弈分析;囚徒困境;智猪博弈;
一、引言
市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值,但他们确信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买,不断购进此种资产,不断把价格抬高,在高峰时卖给真正需要住房的人。
在房地产市场景气时期,房地产开发商常把商品房价格定在较高的水平,由于每个商品房的区位特征和功能属性差异很大,相对于其他商品房而言都具有一定的垄断性,其定价机制一般属于非公开勾结的价格领先制。
因此,房地产开发商在某个区位开发的商品房价格上升,将带动该地区整体房价上升,这样开发商由于房价上升而获取高额利润。
在反馈效应的作用下,置业者开始预期房价将会进一步上升,此时购买商品房将会获得再销售的收益。
不仅如此,这种反馈效应和置业者的信念变化还会影响开发商的信念,使开发商更有动机利用市场景气抬高价格和再贷款连续开发新项目,以获取更高额的利润。
地产开发商和当地政府的联合垄断,缺乏竞争机制。
地方政府有意识、无意识的行为向房地产商的利益倾斜。
土地卖高价,土地的高价说明土地的高价说明城市经济发展水平,土地价格越高,城市经济发展水平越高。
中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房,包括经济适用房和廉租房。
房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,房地产开发商通常在市场需求、产品成本、产品品质等方面具有显著的信息优势,而消费者则明显处于信息劣势的位置。
房地产价格迅猛上涨现象引起了社会各界的广泛关注。
房地产开发商利用这个优势人为的抬高房地产价格,从而获取“超额”利润。
由于房地产市场的专业性导致的房地产开发商相对于住房消费者的信息优势,开发商可以在一定程度上影响消费者的未来预期,而反方向作用则几乎不存在;另一方面,是由于房地产市场的政策性所导致的政府相对于房地产开发商和消费者的信息优势,政府通过调整博弈规则来约束市场参与者,规范市场参与者的行为,以实现其社会福利最大化的目标。
中国房地产市场的专业效应和政策效应,由于中国房地产业起步阶段的不成熟性而表现得更加突出,因此需要在短期和长期中就两者对于房地产市场预期和价格走向的作用机理,运用博弈工具进行分析,特别是通过对政策效应的研究可以揭示中国房地产市场非均衡现象的本质原因,有利于决策层制定政策时兼顾市场中各利益主体的利益,维护房地产市场的健康发展。
二、房地产利益相关者之间的关系和博弈分析
房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。
从房地产开发商的角度看,目标是要在房地产开发中取得良好的经济效益。
为了达到这个目的,在投资决策过程中就必须了解来自竞争对手的各种不确定因素,并且在确定自己的与政府和其他房地产开发商博弈过程中充分考虑这些不可避免的不确定性因素。
在房地产市场,各房地产开发商的根本利益是相互冲突的,房地产开发行为是相互影响的,每一个参与者在进行决策时,必须考虑对手的反应,从而根据竞争对手的反应做出自己的最优决策,而这些正是博弈论重点研究的问题。
正是因为房地产市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征,使得我们可以运用博弈论的相关知识,特别是囚徒困境、混合策略博弈模型、不完全信息博弈理论等等,从博弈的角度对房地产市场的供需及价格进行描述和分析,建立基于博弈理论的决策模。
Dewey(美国1999)在房地产市场研究博弈论的分析方法上进行了理论和经验的尝试,并认为房地产开发过程中的博弈结构分析是指参与该过程中的利益个人或组织,如房地产开发商、地方政府等利益团体,对在特定的制度环境下形成的利益结构进行的调整。
房地产开发是一长期、反复以及不同参与者相互作用和博弈的过程。
在这一过程中,任何参与者都影响其他参与者的决策和行为,而又受到其他参与者的决策和行为的影响。
房地产开发商处于房地产开发过程的博弈中心,追求其最大利润区间,开发商面临不同条件的决策。
比如在资金市场中,开发商如何面临资金的竞争,把房地产作为一种投资项目而进行决策;在消费市场中,开发商如何对消费者及社会团体提供公共服务。
博弈论的相关分析方法能较好地解释房地产开发过程中的两两参与者的简单博弈,比如房地产开发商和利益团体,开发商和政府的博弈、房地产企业与消费者的博弈。
(李炜,2001)处在卖方的房地产开发商和处于交易的买方的消费者掌握的房地产实质性信息不对称的深入研究,提出相应的解决措施,畅通信息获取渠道,提高信息真实性,改变消费者在纠纷中的弱势地位。
房地产开发商与房地产开发商的博弈情况非常复杂(胡挺,肖海莲,2004)。
Damodaran和Liu(1993)证实了在房地产市场上不对称信息的存在影响着房地产价格的变动,进一步影响消费者对房地产资产的预期。
房地产市场中的利益相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体,是房地产市场中博弈的重要参与者。
房地产市场秩序是房地产交易市场中所有参与者博弈的结果,它主要涉及到中央和地方政府、房地产开发商以及消费者三方的利益。
在房地产市场的交易过程中,既存在房地产交易双方(政府与开发商)之间的利益博弈,又存在买方(开发商和消费者)之间的博弈,各参与者都想在约束条件下以自身利益最大化进行博弈。
房地产业的良性循环必然带动其他行业的发展,因此,国家对房地产业的宏观政策的正确与否,直接决定着整个国民经济能否健康的发展。
而这一切都取决于在房地产市场中各利益集团的相互博弈。
1)房地产开发商和地方政府之间的一般博弈分析
地方政府的官员会重视个人利益最大化,导致以权谋私现象的出现。
系列的考核指标并据此决定地方官员的升迁,但由于信息的不对称,存在较高的监督成本,地方政府在房地产发展过程中普遍存在较高的寻租边际收益,寻租活动最初是从争取地方或个人利益开始的,为了获得政府的特殊支持、保护而实现自身的利益,寻租者不惜采取一切手段去疏通获取行政权力或行政保护的关节。
2)房地产开发商和消费者之间的一般博弈分析
房地产市场中最明显也是最引人关注的关系就是开发商与消费者之间的博弈行为。
消费者在房地产博弈中处于信息劣势地位,如对房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等拥有不完全的信息。
而且房地产作为生活必需品,消费者的价格需求弹性较小,房地产产品没有替代品,因此消费者在一定的消费承受范围内会参与博弈,如果超出这个范围,就有可能退出博弈。
需要说明的是,现阶段消费者的观望并不是期望房价越低越好;生活水平的提高、改善住房条件的需求增强,以及对未来良好预期的不断强化等等,都使购房者不会盲目地等待房价无限制降低,而是理智地等待房价回归到自己心目中的期望值上立即入市。
3)房地产开发商之间的一般博弈分析
房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权,在博弈规则许可的前提下,自主经营,追求利润最大化来实现其目标。
值得一提的是,在我国现阶段,开发商群体具有一定的垄断地位。
主要是因为开发商几乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下,开发商拥有商品房定价权。
房地产之所以会出现泡沫,归根结底取决于地方政府和开发商的推动。
4)消费者与政府之间的博弈
在与房地产开发企业的博弈中,政府以自己的最大化利益为目标,同样,在与消费者的博弈中,这个目的也影响着政府的行为。
同时,他们也掌握着合法的获取利益的手段,政府在房地产上名目繁多的税费似乎正是这种情况的真实写照。
一个消费者之所以愿意住在城市,是因为城市能给他们带来更高的收入。
但如果住房问题成为沉重的负担,消费者便会考虑迁向其它地方。
这正是消费者与政府之间博弈存在的原因。
5)消费者之间的博弈
消费者的群体行为影响著房地产市场的需求,需求的改变会影响房地产市场的价格,价格反过来会影响消费者的利益。
所以在房价处于什么价位买进便成了不同消费者之间的博弈问题。
三、模型研究和案例分析
3.1房地产开发商与政府之间的博弈
3.1.1房地产开发商与政府在一级房地产市场中的博弈
房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。
土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源,可以说,土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场。
例1:
假设土地市场的逆需求函数为(是价格,是原需求函数),土地具有相同的不变单位成本。
假设市场上一个竞拍企业时,该企业将所得土地全部用于房地产开发,商品房的单位建筑成本为。
政府和企业在同一个市场中,因此他们有相同的逆需求函数。
分析政府土地供给量与企业土地需求量及土地价格之间的关系:
政府的收益函数为:
最优化的一阶化条件为:
解得:
(表示政府的最佳土地供给量)
企业的收益函数为:
最优化的一阶化条件为:
解得:
(表示企业的最佳土地需求量)
比较、,可知>。
因此,在只有一个企业的情况下,土地供给总
是大于需求,价格必然下降。
将情况扩展到市场上有多个竞拍企业。
当市场上有多家竞拍企业时,政府行
为没有变化,依然是为了获取最大垄断利润,而房地产市场则变为典型的寡
头竞争。
其市场均衡公式(n表示企业的数量)为:
比较和可以得出:
当时,
>。
因此,当建筑费用占商品房总价格的比例不是太高时,上述公式是
容易满足的。
也就是说当房地产市场企业数量较多时,必然会出现政府土地
数量无法满足企业的需求的情况,土地价格就会上涨。
3.1.2房地产开发商与政府在二级房地产市场中的博弈
政府与开发商的利益博弈结果,不仅取决于双方的谈判实力,也取决于当地的经济和社会条件。
对双方博弈结果具有很大影响的一个重要因素是城市的规划。
从地方政府方面来看,房产价格对地方税收有重要影响,与不动产有关的税收如房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等都与其市场交易价格有很大的联系,因而房地产保值增值有利于地方政府财政税收。
另外,开发商和政府作为博弈双方,相当于对方来说,具有垄断或部分垄断的权利。
地方政府在它所辖范围内,似乎具有绝对垄断权利,然而房地产资本市场是全国流动的,为了争取更多的收入和发展机会,地方政府愿意制定优惠的措施吸引投资者。
对于一个房地产项目来说,由于城市规划的作用,即使由于房地产商的活动而使地方政府改变规划,建筑的密度和容积在开发之前,双方是清楚的。
双方都应知道开发对各自的潜在利益和社会成本,即该博弈是一个完全完美信息博弈。
地方政府,作为民众利益的代表人,应该以获得最大民众支持为行政目标。
具体到一个房地产开发项目来说,所获得的税收,对民众来说,是一种收益;而开发带来的一些社会环境恶化的负效应,如交通拥挤、环境污染等,就会抵消或部分抵消开发所带来的收益。
总之,在一定的法律和税收条件下,开发商和政府总是通过基础设施等支付来调整双方利益;城市规划使得双方了解的信息更充分。
而作为所辖范围内对土地供给具有绝对垄断权利的地方政府,由于地方政府与地方政府之间的博弈,又使得这种权利受到削弱。
例2.
假设房地产开发商的利益函数为:
(为开发商所得的利润;为所销售房屋的数量;为销售房屋的单位价格,为房屋的单位成本,为对公共物品负担的支出。
)
假设地方政府的目标函数为:
(为地方政府在房地产开发项目中所获得的收益;为开发商所销售房屋的数量;为单位房屋税收;为平均单位房屋地方政府所增加的福利性支出,如购房者由于获得地方户口而新增养老、教育补贴等;为开发所带来的社会环境恶化的负效应。
地方政府要么用增加的税收解决这种负效应,要么对其视而不见,总之它会减少或抵消民众对地方政府发展经济成绩的支持;为房地产开发商对公共物品负担的支出,即开发所带来的外部性为房地产开发商所负担的部分。
)
我们用表示资本的社会平均利润,那么:
对于开发商来说,只要,房地产开发商就愿意开发;
对于政府来说,只要,地方政府就愿意拿出土地进行开发.
房地产项目对于开发商和地方政府来说,往往是个互惠互利的项目,那么双方是否总是能够坐在一起谈判分摊呢?
然而情况往往并不是这样。
在不同的社会经济条件下,博弈收益矩阵相差很大,从而双方也选择了不同的行为。
现假设开发商和政府对开发所带来的外部性,采取两种策略,要么负担,要么不负担。
●现在看第一种情况,有如下表3.1的博弈矩阵:
表3.1地方政府与开发商的博弈收益矩阵A
地方政府
开发商
负担
不负担
负担
4,4
1,7
不负担
7,1
-2,-2
从上面的博弈收益矩阵可以看出,各方都有两个策略,负担或者不负担。
假若双方都不愿负担开发所带来的外部性,即放弃开发,则双方都损失两个单位收益。
这表明,该地方房地产开发利润巨大,不开发对双方来说都有机会成本损失。
在一方不负担的情况下,另一方也能获得高于社会平均利润率的利润。
在双方共同负担的情况下,双方获得利益大于都不负担情况下的得益。
这个博弈是一个“斗鸡博弈”,有两个纳什均衡:
如果一方不负担,另一方的最优策略就是全部负担。
那么双方为什么不能坐下来谈判共同负担,而双方都获得(4,4)的收益呢,作者认为:
1、由于开发项目对于双方来说,都能获得超一般的巨大受益,都有开发的急切动机,双方都急切想把这种利益实现;2、一方总是先行动,造成既成事实,逼迫对方让步。
这种情况在我国经济发达、百姓消费水平比较高的城市比较常见,如北京或上海的一些黄金地带的开发,招标之前总是把基础设施的建设作为开发的条件之一。
房地产开发商由于怕失去该项目而只好让步。
由于金融资源的有限性,房地产开发商也具有垄断性,地方政府有时候也主动采取让步,以低价转让土地的形式,变相承担开发所带来的负效应。
●第二种情况如下表3.2,从博弈收益矩阵可看出,这是一个“囚徒困境”
的情况:
表3.2地方政府与开发商的博弈收益矩阵B
地方政府
开发商
负担
不负担
负担
3,3
-4,7
不负担
7,-4
0,0
在“囚徒困境”的非合作博弈情况下,纳什均衡只存在一个,双方都不愿意负担开发负效应,结果是不能开发。
显然,如果双方相互合作,共同负担开发负效应,双方得益都将大大改善。
事实也正是这样,由于开发商与政府间的博弈是重复博弈,这种重复博弈的结果使双方走向合作,选择共同承担开发负效应。
“囚徒困境”这种情况的出现,主要是由于该地方房地产开发利益对双方来说不高,而基础设施等开发负效应费用对双方的盈亏起着决定作用,哪一方都不可能全部承担这种费用,坐下来谈判这种费用的分摊是两者在这种情况的最优选择。
这种情况在我国一般的中小城市比较常见,由于受本地居民消费能力的制约,房地产开发商很难把那些基础设施等大额费用转嫁给消费者;而地方政府财力有限,在资金使用上,在房地产方面投入过多的资金很可能没有实现资金使用效用最大化,因为民众可能更倾向于教育等政府财政支出;于是,双方讨价还价成为必然,在现实中,一般体现在协议转让土地的价格上。
●第三种情况是“智猪博弈”,如下表3.3所示:
表3.3地方政府与开发商的博弈收益矩阵C
地方政府
开发商
负担
不负担
负担
5,0
4,4
不负担
9,-2
0,0
在“智猪博弈”情况下,无论政府采取什么策略,开发商的最优策略都是不负担开发负效应所带来的费用。
给定开发商采取不负担的策略,地方政府采取的最优策略是负担开发负效应所带来的费用,所以纳什均衡就是:
地方政府负担,开发商不负担。
这种情况出现在开发项目所带来的利益对双方来说具有极大的不对称性:
开发项目对政府来说,收益极大,而对开发商来说,则利益空间较小,如在一些福利房的开发建设项目上,房子售价有限制,而地方政府则能从此举中获得民众支持,得益较多。
从以上分析可知,房地产开发商和地方政府的博弈依具体情况的不同,可能是斗鸡博弈,也可能是囚徒博弈,还有可能是智猪博弈。
这些具体情况包括当地的社会经济发展状况、房地产开发负效应所带来的费用的大小、开发项目的性质等。
在这些条件约束下,双方总是力图尽可能多地享受房地产开发所带来的收益。
在政府与开发商的博弈过程中,政府也试图能够达到精炼贝叶斯均衡:
在市场萧条时,政府根据其目标函数,选择相关政策如扩大土地供应量、税收优惠、财政补贴、扩大信贷规模等以鼓励开发商加大投入;而开发商根据对市场状况的先验判断,当观察到政策信息后将据以修正自己的后验概率,明确房地产价格已至低谷,可以适时加大投资,以期在今后一段时间市场回暖时获利。
但政府的上述举措在供应博弈层面同样没有达到政策效应的精炼贝叶斯均衡。
具体原因在于:
政府方面,由于我国土地国有的特殊性,长期实行的是土地批租制度。
政府特别是各级地方政府在土地调控政策方面除了前面目标函数所表明的稳定房地产市场之外,还往往附加了政府自己的利益目标,以在土地流转中获利。
相应地,在土地税费与财政政策方面,政府直接干预的行政手段也容易打乱房地产市场的供给格局。
另一方面,传统上国有商业银行是房地产开发商资金链的源头,但事实证明政府在金融信贷管理上存在明显的时滞效应,总是陷入“一放就乱,一乱就收,一收就死”的怪圈。
这使得实际上房地产市场自房改以来所制定和出台的政策不是通过修正房地产开发商行为选择的后验概率来引导其调整决策、调控供给,而是依赖闸刀式的开关措施,以追求短期效应。
这将在长期不利于房地产供给均衡局面的形成。
房地产开发商方面,如果说消费者是缺乏能力和耐心去分析相关政策的意义,那么开发商则是没有压力去分析相关政策来修正自己的后验概率,或者说他们并不需要更多地分析变化。
由于启动房地产市场后住房制度改革的深化,绝大多数的中国城市居民已经被推到自主购房的境地。
开发商对未来房地产市场的良好预期已经随着房地产起步阶段的鼓励政策而扎根,并不会因为局部和暂时的紧缩银根、减批土地而轻易动摇。
事实上,即使在1993年底政府为控制房地产过热而采取紧缩措施之后房地产市场持续5年的低迷时期,在短期的劣质投机型开发商被逐出市场后,开发商仍然有信心“圈地”和闲置存量房产,而不是急于降价促销。
中国土地市场与房地产市场在价格和供应渠道上的分离是导致单纯面向房地产市场的调控政策不规范,在加入WTO后,随着民间资本的放开和外资银行的进入,优质的房地产信贷资源被抢夺、分流,使得房地产信贷调控政策的调控性能进一步弱化。
因此,房地产开发商乐观预期供给,当前的房价仍会继续上涨,更多的开发商仍会前仆后继地涌入房地产市场。
所以,由上可见,房地产供应层面的均衡局面将难以在博弈中形成。
3.2房地产开发商与消费者之间博弈分析
3.2.1房地产开发企业和消费者之间的博弈
房地产市场中最明显也是最引人关注的关系就是开发商与消费者之间的博弈行为。
需要说明的是,现阶段消费者的观望并不是期望房价越低越好;生活水平的提高、改善住房条件的需求增强,以及对未来良好预期的不断强化等等,都使购房者不会盲目地等待房价无限制降低,而是理智地等待房价回归到自己心目中的期望值上立即入市。
因此,现阶段的市场不是没有需求,而是等待价格回归。
例3.假定整个市场中只有一家开发商甲和一个消费者乙,则其具体博弈过程可如表3.4下所示:
表3.4房地产开发企业和消费者之间的博弈
开发商
消费者
观望
入市
维持价格
-3,-3
2,-2
降低价格
-2,2
5,5
产企业对房地产消费者市场有比较充分的了解,同时房地产市场发展对多数房地产企业及其商品房产品也有充分的了解。
当然也存在信息不对称的博弈均衡。
卖者对所卖产品有充分的了解,特别是他知道在什么价格卖出是亏本、保本、正常赢利、超额赢利的。
所以当买者出价在保本价格以上时卖者就可以卖出,否则就是不卖,这不会出错;而买者对产品的了解只局限在产品的使用价值和卖者的标价这两条信息上,对想买的产品掌握的信息没有卖者那么多,所以买者的选择依据是花多少钱才值得,亦即效用最大化。
如果买者出价高于成本价,交易成功,否则交易失败。
3.2.2房地产企业、房地产消费者与社会利益三者的博弈
社会主义市场经济体制,要求在进行经济活动的同时,要考虑到社会利益。
所以就存在着房地产企业、房地产消费者与社会利益三者之间的博弈均衡问题。
在房地产行业中,社会利益的代表者是房地产行业的职能管理部门即各级政府直属的建设管理局,它可以通过指定相关的行业管理政策来调整房地产企业、房地产消费者和社会的利益。
现在可以建立一个模型,在这个模型中有三个参与人:
房地产企业、房地产消费者及房地产管理部门;假设他们都是具有理性的局中人,任何一方在与其他两方在利益冲突和竞争中自主运用策略,使自己的利益最大化。
例如,房地产企业通过开发适销对路的商品房产品来满足房地产消费者的需求,并通过各种促销手段赢得更多房地产消费者的购买,并可以采用承诺服务来争取潜在房地产消费者。
这些方法形成的一整套营销策略会使房地产企业在市场中获得更大的利益。
对于房地产消费者而言,则可以通过选择合适的房地产企业和商品房产品,通过与房地产企业协商确定合适的购买价格,并可使用法律维护自己的利益,这一系列方法使房地产消费者自己的消费欲望得到最大满足。
而房地产职能管理部门则要维护包括所有房地产企业、房地产消费者及社会各方面的公共利益。
当房地产企业的相关营销行为损害了公共利益时,房地产职能管理部门将会通过法律、管理条例、道德规范等手段予以干涉和处罚。
房地产企业和消费者也可以监督房地产职能管理部门是否有效管理和依法办事。
三方利益的冲突和竞争,要求各自选择和运用相应的策略在三方在开发商维持价格不变,消费者采取观望态度是,则整个市场的交易氛围变差,人们对交易的期望降到最低,市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上;而当开发商开始降低价格,购房者在市场价格达到心理预期时入市,此时市场逐渐回暖,在这个阶段,双方都可以获利,达到共赢。
因此,理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和入市,当然,这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。
房地产企业向房地产消费者提供商品和销售服务,在满足房地产消费者需要的同时获得利润。
房地产企业和其产品消费者之间存在着一种两个局中人的博弈,双方都有各自的行动组合。
例如,房地产企业对房地产消费者是销售优质的产品还是低等产品,抑或是坑害顾客呢?
这种问题本身就存在子博弈。
销售优质的商品房必定会增加房地产企业的制造成本,但降低商品房的质量同样也要付出成本(一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要受到处罚,
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