最终版基于房屋征收项目立项前国有土地上房屋征收成本评估研究河南宇达.docx
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最终版基于房屋征收项目立项前国有土地上房屋征收成本评估研究河南宇达
基于房屋征收项目立项前
国有土地上房屋征收成本评估研究
项目参与人:
石培振、徐进兰、孙建伟、张德恩、付改利
河南宇达房地产评估有限公司
摘要
本课题主要基于房屋征收立项前房屋征收成本评估研究,通过对房屋征收成本评估的必要性和重要性进行分析,明确房屋征收成本的内涵,规范房屋征收成本评估程序,分析房屋征收成本的构成和测算依据、研究房屋征收成本报告的主要内容,并将***项目房屋征收成本报告作为案例,举例说明房屋征收成本研究的主要成果。
关键词:
房屋征收成本评估社会风险评估安置补偿
引言
征收项目立项前,房屋征收部门需要做的工作主要有三部分:
匡算房屋征收成本、社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案。
目前许多地市房屋征收部门将预评估报告作为房屋征收补偿的依据,仅对少数选择货币补偿和少数所谓的“钉子户”出具分户报告,虽然名义上节省了部分评估成本,但这明显违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,也加大了征收能否顺利完成的风险。
郑州市房屋征收部门要求出具预评估报告和正式报告,预评估报告的目的是为匡算房屋征收成本,正式报告是根据有关规定必须出具存档的,但审计部门对评估机构收取预评估报告和正式报告两次费用提出质疑,认为预评估报告和正式报告重复收费。
在此背景下对房屋征收成本进行研究,既预防估价机构传统征收业务受到影响,也拓展了房地产估价业务范围,规避了审计部门的质疑。
将房屋征收成本测算委托给房地产评估机构,既减轻房屋征收部门的征收工作压力,也增加了安置补偿费确定的客观性及合理性,同时使得制定的安置补偿方案更为客观、合理,为房地产估价机构拓展了新业务,因此进行房屋征收成本评估研究,既具有理论意义又有现实需求。
一、房屋征收成本内涵
成本属于商品经济的价值范畴,是商品价值的组成部分,指人们要进行生产经营活动或达到一定的目的,就必须耗费一定的资源。
房屋征收成本是指在征收主体---国家基于保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,以行政权取得集体、个人房屋所要耗费的资源,其所耗费资源的货币表现及其对象就是房屋征收成本。
二、房屋征收成本评估的必要性
以郑州市为例,目前房屋征收总费用的测算,一般以市、区房屋征收部门根据住房保障部门公布的周边普通商品房类似房地产市场价格或委托房地产评估机构出具的预评估价格进行征收补偿总费用匡算的基础,这样会存在一定的弊端,一旦征收部门对房屋征收成本组成项目预计不足,缺项、漏项,会造成征收费用不能足额到帐,造成征收工作难以进行,而且征收项目立项前,除测算房屋征收成本工作外,征收部门仍需要进行社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案,无形中增加了房屋征收部门的立项前工作。
征收部门通过委托专业房地产评估结构进行房屋征收成本测算可以有效避免这种现象,在房屋征收成本评估中包含了房屋征收项目立项前的三项工作:
匡算房屋征收成本、社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案,委托房地产评估结构进行征收成本估价成为必要,也成为未来房屋征收工作发展的新趋势。
(一)确定征收补偿费用的参考依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
条例中规定的征收补偿费用足额具体应是多少,补偿费用包括哪些项目,如何合理安排征收补偿费用,这些都是房屋征收部门在公布征收决定之前就应该确定的事情。
通常情况下,房屋征收部门是参照住房保障部门公布的周边普通商品房类似房地产市场价格或委托房地产评估机构出具的预评估价格进行征收补偿总费用的匡算,但这仅限于对征收区域内被征收房屋价值进行评估,而补偿被征收房屋价值只是房屋征收成本中的一部分,同时需要准确估算征收房屋所涉及的搬迁费、临时安置补助费、因征收房屋造成的停产停业损失补偿费、安置房建设等费用。
委托房地产评估机构对房屋征收成本进行测算,可以较为准确估算征收成本。
房地产评估机构通过对房地产市场的动态掌握和参与征收项目的工作经验,合理测算房屋征收过程中的成本,房屋征收部门依据房地产估价机构出具的房屋征收成本报告作为申请拨付房屋征收费用的参考依据。
(二)社会稳定风险评估的参考依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。
引发房屋征收社会稳定风险的原因主要是
(1)房屋征收的强制性;
(2)项目是否合法性和合理性;(3)被征收人对补偿的期望值过高;(4)补偿不公平。
关于社会稳定风险评估,房屋征收部门通常的做法是通过被征收人员代表意见和政府会议讨论决定,若由无利害关系的第三方站在客观、合理的角度进行科学的预测,可以减少房屋征收过程中可能发生的矛盾冲突,通过对房屋征收成本进行测算,平衡征收人和被征收人利益,科学预测社会稳定风险存在的可能性及大小,针对可能出现的社会稳定风险提出相关防范措施,维护社会稳定。
(三)拟定安置补偿方案的参考依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。
房地产评估机构依凭掌握全面的房地产市场信息和专业的房地产估价知识以及对房屋征收补偿安置费用的多方调查,通过比较、调查、询问等方法,综合考虑征收项目的实际情况,对被征收房屋的实物、权益、区位进行调整,合理确定被征收房屋成本,征收部门可以根据房屋征收成本所列成本构成要素,拟定房屋征收安置补偿方案。
(四)合理安排工作经费的参考依据
郑州市房屋征收费用实行资金分级管理,由市、区财政投资的市政基础设施等公共利益项目,征收补偿费用由市、区财政部门出具资金担保书。
旧城区改建、保障性安居工程等项目,征收补偿费用由本级征收部门负责监管,不可预见费由市级征收部门负责监管。
通过房屋征收成本评估,本级、市级征收部门可以分别确定各自监管资金部分的数额,合理安排资金使用情况。
房屋征收成本测算是模拟房屋征收过程,对征收过程中可能出现的各项费用支出进行科学预测,最终确定该征收项目需要征收补偿的总费用,使征收部门对房屋征收过程中各项费用安排情况做到心中有数,有计划、有步骤的进行资金安排,避免出现捉襟见肘的尴尬。
三、房屋征收成本评估的重要意义
房屋征收成本评估对房屋征收部门来说,通过委托专业评估机构对征收成本的估算,首先保证了征收项目总费用测算的准确性,降低了房屋征收过程中可能出现资金不足的风险;其次,减轻了征收部门的工作负担,使征收部门可以将重心放在房屋征收的其他工作上;第三,由于房屋征收成本报告中包括社会稳定风险评估,房屋征收部门不再单独委托进行社会稳定风险评估,降低了房屋征收成本;第四,征收部门申请征收补偿费用更有理有据,政府对征收补偿费用的监管更有的放矢;
在估价机构越来越多,竞争越来越激烈的房地产估价行业,房屋征收成本估价是一个机遇,它为有能力的估价机构提供了一个开展业务的新领域,但同时它也是一个挑战,房屋征收成本评估不同于估价师驾轻就熟的抵押价值评估和市场价值评估,不仅要求估价师全面了解房地产市场行情,更要求估价师具有多年的房屋征收工作经验,熟悉房屋征收流程,对房屋征收成本组成和征收相关税费规定有详尽了解。
通过对房屋征收成本估价课题的研究,规范房屋征收成本估价报告内容和格式,提升估价机构整体实力,增强估价机构软实力,促进房地产估价行业健康发展,减少估价机构之间的恶意竞争。
四、房屋征收成本评估程序
为了保质、按时完成每一个房屋征收成本评估项目,必须制订科学、严谨、完整的评估程序,使评估工作具有计划性并规范化、精细化,避免顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费。
房屋征收成本评估的基本程序是:
(一)受理征收成本评估委托并由委托人出具委托书;
(二)确定估价基本事项;
(三)制订评估作业方案;
(四)实地查勘(包括被征收房屋实地勘察和安置房实地查勘);
(五)搜集成本测算所需资料;
(六)测算房屋征收成本;
(七)撰写房屋征收成本报告;
(八)资料归档。
五、房屋征收成本构成及测算标准
通过对以往的征收项目评估工作的归纳,房屋征收成本由以下五部分费用组成:
(一)房屋征收补偿费用
1、征收房屋补偿费用
(1)货币补偿费用,包含征收过程中涉及的房屋及附属物的货币补偿。
A.被征收房屋货币补偿:
根据房屋征收部门前期的入户调查,确定选择货币补偿房屋的面积或比例;在无法确定面积或比例的情况下,可根据以往征收项目经验确定选择货币补偿房屋的面积或比例,被征收房屋的价格由估价机构采用比较法、收益法、成本法等适合的评估方法进行确定,据此测算被征收房屋货币补偿的费用;
B.附属物货币补偿:
附属物价值补偿应根据政府部门出台的相关规定据实补偿,但在实际房屋征收项目中,征收部门对附属物数量据实统计工作困难、工作量大,在房屋征收成本测算中,通常根据房屋征收部门前期调查的住户,按照户数进行补偿,据此测算附属物的货币补偿的费用。
(2)产权调换房屋成本,包括购置现房进行安置和异地(或原地)房屋建设进行安置,其中异地(或原地)房屋建设安置由分为互补差价和不补差价。
A.购置现房安置:
房地产评估机构通过调查购置现房区域内市场状况和类似房屋的价格,选择合理的估价方法,测算安置现房的价格,确定产权调换房屋的成本;
B.异地(或原地)房屋建设安置:
根据异地(或原地)的土地规划经济技术指标及产权调换房屋建筑面积,按房地产开发程序进行测算产权调换的成本。
房屋开发建设过程中产生的费用有
(1)土地取得成本
(2)建设成本(3)管理费(4)销售税费(5)销售费用(安置房不需要进行销售,无销售费用)(6)投资利息(7)开发利润(安置房为政府安置选择产权调换的被征收人开发建设的,不对外销售,不计开发利润)。
对被征收房屋的评估价值与房屋开发建设实际成本不一致的,负责征收的市、区人民政府应当与被征收人计算、结清差价。
2、搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费
对搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费的确定,应优先选用当地政府公布的标准,对无标准选用时,估价机构应通过询问搬家机构、房屋租赁中介及物业管理公司,结合被征收房屋实际情况,通过实物、权益、区位状况调整确定搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费,测算房屋征收成本。
3、停产停业损失补偿费
《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》中对停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业不低于3个月,工业生产行业不低于6个月;对停产停业损失补偿标准一般有两种情况:
A、已办理税务登记并具有纳税凭证:
停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定,月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。
无纳税证明的不计算该项费用;
B、未办理税务登记且无法提供纳税凭证:
通过借鉴以往房屋征收项目中各类非住宅房停产停业损失补偿标准,结合该项目的实际情况,确定项目停产停业损失补偿标准,据此测算该项费用。
4、装饰装修补助费
装饰装修补助费的确定,对政府文件有规定的优先选用政府相关规定,无相关规定的,根据房屋征收部门前期的入户调查,将室内装饰装修分成若干等级并对每个等级进行标准设定,将被征收房屋按装饰装修等级进行分类统计,测算出各个等级装饰装修所占的比例;根据《工程量清单综合单价》中房屋装饰装修标准及价格,确定各个等级装饰装修的单价,据此估算被征收房屋室内装饰装修补助费。
5、积极搬迁奖励费
积极搬迁奖励费,政府公布相关奖励标准,优先选用,无相关规定,参考其他征收项目积极搬迁奖励费的设定,结合项目的实际情况进行确定。
6.其他事项
因征收造成固定电话、互联网络、有线电视、空调等固定设备的拆装费,有规定的,按照规定补偿,没有规定的,参照相关设备仪器的安装预算定额,结合项目实际情况,据此测算该项费用。
(二)征收实施单位工作经费
即征收劳务费,包括征收部门人员在征收过程中对人员工资、办公费、差旅费等相关费用的开支;通常由当地政府公布的标准,结合项目的实际情况进行测算;
(三)被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费
被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费的确定多采用招投标方式,房屋征收成本测算中该项费用应借鉴类似项目中标单位和房屋征收实施单位签订的合同,并结合该项目的实际情况进行测算;
(四)其他费用
1.被征收房屋的测绘费:
根据房屋征收部门前期的入户调查,确定被征收房屋的需要测绘的建筑面积和性质,按照测绘行业的测绘收费标准,估算被征收房屋的测绘费用;
2.房屋征收时评估费:
根据房屋征收部门前期的入户调查,对被征收房屋进行分类,统计各类房屋的建筑面积;估价人员进行市场调查和资料收集,估算各类被征收房屋的单价和总价,根据房屋评估的收费标准,测算房屋征收时的评估费用;
(五)不可预见费
一般按照前四项合计的比例计提不可预见费,作为预防未来风险导致的征收成本增加而预留的费用。
有规定的,按照规定计提,没有规定的,结合项目实际情况,确定不可预见费率计提标准,测算不可预见费。
具体测算标准详见下表:
房屋征收补偿成本测算表
项目
组成
测算
房屋征收补偿费用
征收房屋补偿费用
货币补偿费用
被征收房屋货币补偿
根据房屋征收部门前期的入户调查,确定选择货币补偿房屋的面积或比例;在无法确定面积或比例的情况下,可根据以往征收项目经验确定选择货币补偿房屋的面积或比例,据此测算被征收房屋货币补偿的费用;
附属物货币补偿
在实际房屋征收项目中,附属物价值补偿应据实进行补偿测算;由于附属物数量据实统计工作困难、工作量大,在房屋征收成本测算中,通常根据房屋征收部门前期调查的住户,按照户数进行补偿,据此测算附属物的货币补偿的费用。
产权调换房屋成本
购置现房安置
通过调查购置现房区域内市场状况和类似房屋的价格,通过合理的估价方法,测算安置现房的价格,确定产权调换房屋的成本;
异地(或原地)房屋建设安置
根据异地(或原地)的土地规划经济技术指标及产权调换房屋建筑面积,按房地产开发程序进行测算产权调换的成本。
房屋开发建设过程中产生的费用有
(1)土地取得成本
(2)建设成本(3)管理费(4)销售税费(5)销售费用(安置房不需要进行销售,无销售费用)(6)投资利息(7)开发利润(安置房为政府安置选择产权调换的被征收人开发建设的,不对外销售,不计开发利润)。
对被征收房屋的评估价值与房屋开发建设实际成本不一致的,负责征收的市、区人民政府应当与被征收人计算、结清差价。
搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费
这部分费用一般根据当地政府公布的标准,结合项目的实际情况进行测算
停产停业损失补偿费
已办理税务登记并具有纳税凭证
停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定,月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。
无纳税证明的不计算该项费用;
未办理税务登记且无法提供纳税凭证
通过借鉴以往房屋征收项目中各类非住宅房停产停业损失补偿标准,结合该项目的实际情况,确定项目停产停业损失补偿标准,据此测算该项费用。
装饰装修补助费
根据房屋征收部门前期的入户调查,将室内装饰装修分成若干等级并对每个等级进行标准设定,将被征收房屋按装饰装修等级进行分类统计,测算出各个等级装饰装修所占的比例;根据项目的具体情况,确定各个等级装饰装修的单价,据此估算被征收房屋室内装饰装修补助费。
积极搬迁奖励费
根据当地政府公布的标准,结合项目的实际情况进行测算。
其他事项
因征收造成固定电话、互联网络、有线电视、空调等固定设备的拆装费,有规定的,按照规定补偿,没有规定的,参照相关设备仪器的安装预算定额,结合项目实际情况,据此测算该项费用。
征收实施单位工作经费
即征收劳务费,包括征收部门人员在征收过程中对人员工资、办公费、差旅费等相关费用的开支;通常由当地政府公布的标准,结合项目的实际情况进行测算;
被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费
借鉴类似项目中标单位和房屋征收实施单位签订的合同,并结合该项目的实际情况进行测算;
其他费用
被征收房屋的测绘费
根据房屋征收部门前期的入户调查,确定被征收房屋的需要测绘的建筑面积和性质,按照测绘行业的测绘收费标准,估算被征收房屋的测绘费用;
房屋征收时评估费
根据房屋征收部门前期的入户调查,对被征收房屋进行分类,统计各类房屋的建筑面积;估价人员进行市场调查和资料收集,估算各类被征收房屋的单价和总价,根据房屋评估的收费标准,测算房屋征收时的评估费用;
不可预见费
一般按照前四项合计的比例计提不可预见费,作为预防未来风险导致的征收成本增加而预留的费用。
有规定的,按照规定计提,没有规定的,结合项目实际情况,确定不可预见费率计提标准,测算不可预见费。
六、房屋征收成本评估报告内容
房屋征收成本评估报告是评估机构和评估人员的“产品”,是评估机构履行评估合同、交付的评估成果、给予委托人关于房屋征收成本等相关问题的正式答复,是关于房屋征收成本及相关问题的专业意见,是记录评估过程、反映评估成果的文件,也是关于房屋征收成本及相关问题的研究报告。
房屋征收成本报告一般由以下7大部分组成:
1.封面;2.致评估委托人函;3.目录;4.评估声明;5.评估假设和限制条件;6.评估报告;7.附件。
(一)封面
封面的基本要素包括:
1.评估报告名称:
宜为房屋征收成本评估报告;
2.评估报告编号:
反映估价机构简称、估价报告出具年份,并应按顺序编号数;
3.评估项目名称:
可根据评估对象位置或房屋征收部门规定的项目名称和估价目的,提炼出简洁的名称;
4.评估委托人:
一般为房屋征收部门;
5.评估机构:
实施项目评估机构;
6.评估人员,应写明执行该项目评估的人员姓名、相关资格,协助评估的人员的姓名、相关资格,帮助评估的专家的姓名、相关资格;
7.评估报告出具日期,应与致委托人函中的致函日期一致。
(二)致委托人函
致评估委托人函是评估机构正式向评估委托人报告评估结果、呈送评估报告的文件。
致函正文一般应包含六项内容:
一是评估对象,二是评估目的,三是评估时点,四是评估方法,五是评估结果,六是评估报告应用有效期。
致函落款为评估机构的全称,加盖评估机构公章,并由法定代表人(执行合伙人)签名或加盖私章。
致函日期这是指致函时的年、月、日,为评估报告完成日期。
(三)目录
根据项目实际情况单独列出,包括一级标题和二级标题。
(四)评估声明
1.对被征收房屋事实存在的真实说明且没有虚假记载及重要事项遗漏;
2.对被征收房屋成本的构成是经过房屋征收部门认可且是项目实施过程中确实存在的;
3.评估报告中的内容是评估人员实地查勘所记录的;
4.评估人员是按照房地产估价规范、国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法等规定撰写评估报告;
5.评估人员与评估委托人、被征收人没有现实或潜在的利益关系;
(五)评估假设和限制条件
1.根据项目实际情况,按照房地产估价规范要求,分别从一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等几方面进行详细的说明;
2.针对评估报告的用途、使用方向、使用期限、使用范围及使用过程中要注意的事项进行逐项说明。
(六)评估报告
房屋征收成本评估报告应简明扼要说明下列事项:
1.委托人(名称、住所、联系电话和法定代表人姓名)
2.评估机构(名称、住所、法定代表人或者执行事务合伙人姓名、相关资质、联系方式);
3.评估目的;
4.评估对象(包括拟被征收房屋及产权调换房屋的基本状况描述、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分);
5.评估时点(由评估双方根据评估目的协商确定);
6.房屋征收成本的内涵与构成
7.评估原则
(1)独立、客观、公正原则;
(2)合法原则;
(3)价值时点原则;
(4)替代原则;
8.评估依据
应说明评估所依据的有关法律、法规和政策,有关评估标准,评估委托人提供的评估所需资料,评估机构、注册房地产估价师掌握和搜集的评估所需资料。
9.房地产市场状况描述与分析(含租赁市场)
评估对象所在地区经济社会发展状况描述与分析
评估对象所在地区房地产市场总体状况描述与分析
评估对象所在地区同类物业市场状况描述与分析
评估对象自身有关市场状况描述与分析
10.社会稳定风险分析与预测
11.评估方法
对成本构成要素进行分类,按类别选用适合的评估方法。
适用估价规范中规定评估方法的,优先选有,估价规范中无合适评估方法的,根据实际情况选用德尔菲法、案例比较法等方法。
12.测算过程
13.评估结果确定
14.评估人员(包括执行评估的人员的姓名、相关资格或者专业技术职务、执行评估内容及本人签名,协助评估的人员的姓名、相关资格或者专业技术职务、协助评估内容及本人签名,帮助评估的专家的姓名、相关资格或者专业技术职务、帮助评估内容及本人签名)
15.实地查勘期
16.评估作业期
17.评估报告有效期限
(七)附件
根据评估项目实际情况,分别列出附件内容,最基本附件包括:
评估委托书、评估对象位置图、评估对象实地查勘情况和相关照片、评估对象基本情况说明表、评估所依据的文件资料、评估机构营业执照、评估机构资质证书、注册房地产估价师资格证书等。
七、应用举例
以新乡市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目为案例,举例说明房屋征收成本报告的内容及格式。
房屋征收成本评估报告
报告编号:
豫郑宇达评字【2015】20150001号
评估项目名称:
新乡市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目房屋征收成本评估
评估委托人:
新乡市牧野区有机化工厂棚户区改造指挥部
房地产评估机构:
河南宇达房地产评估有限公司
评估人员:
张德恩付改利
报告出具日期:
二〇一五年九月二十五日
致委托人函
新乡市牧野区有机化工厂棚户区改造指挥部:
承蒙委托,我们对位于新乡市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目进行了房屋征收成本评估。
评估对象:
新乡市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目位于线材厂以西、西华大道以东、卫河以北、曙光机械厂和电光机械厂以南,项目占地面积78346㎡,约合土地117.52亩。
拟被征收房屋基本情况表
序号
名称
建筑面积(㎡)
土地面积(㎡)
折合亩数
户数
用途
1
工业
9237.80
10944.21
16.42
3
工业
2
商业
956.32
1593.87
2.39
14
商业
3
住宅
34878.20
65807.92
98.71
373
住宅
合计
45072.32
78346
117.52
390
安置房建设技术经济指标如下:
序号
项目
指标
1
土地用途
居住用地
2
容积率
2.99
3
用地面积
78346㎡
4
建筑密度
21.32%
5
绿地率
35.56%
6
安置房建筑面积
41853.84㎡
7
安置房分摊土地面积
13997.94㎡
评估目的:
为房屋征收立项提供参考依据而评估房屋征收成本。
评估时点:
根据评估目的,经与委托人协商,评估时点定为二○一五年九月十二日。
评估方法:
被征收住宅采用比较法,被征收商业采用收益法,被征收工业采用成本法,原地安置房采用成本法,其他费用采用案例比较法和调查法.
评估结果:
评估人员经过实地查勘及市场调查,遵照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地
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