潼南商业报告文档格式.doc
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(1)规模及人口
l老城片区占地2-3平方公里;
l常住人口3万人左右。
(2)交通配套
l由石院街、大同街、正兴街组成链接而成的老城一条街,像一条金色的链子把整个潼南旧城链接起来,整个城市来来往往的人流、车流都集中这条商业街上,也形成潼南交通的一大特色;
l围城路是主城道路中唯一分支出来的道路,围城路两端链接到大同街两端,画了弧形围住了老城核心居住区。
l城市交通通过出租车和公交车代步,由于城市一条核心街道,出行目的全部分布在老城一条街两旁,所以出租车都是搭伙乘坐的,乘客只有距离的差异,同一方向走的路线是一样的。
l老城因为交通简单而显得出行便捷。
l对外交通的汽车站也就分布在项目旁边。
(3)教育配套
l潼南中学---潼南最知名的中学,目前为潼南最好的中学;
l县实验小学、县第二实验小学、梓潼中学、大佛中学等都分布在该区域;
l项目所在地教育配套设施是潼南县最完善的区域。
(4)医疗配套
l人民医院紧邻项目,各类药店就分布在项目二期嘉瑞广场附近;
l区域医疗配套优良。
(5)商业配套
l新世界百货等各类购物场所分布于项目周边;
l餐饮、茶楼等娱乐休闲场所,项目周边比比皆是;
l商业配套可谓潼南的解放碑。
3.在售项目调研分析
(1)在售项目个案分析
楼盘名称
项目规模
物业类型
户型面积(建面)
总户数
销售均价(建面)
内部配套
周边配套
现工程状况
销售电话
华泰明珠
占地70亩建面10万㎡
多层(7层)电梯洋房
二房79-85㎡三房90-117㎡
约900户
3700元/㎡
全电梯洋房
这四个是江北新城代表性项目,目前江北新城可共享的配套为江北中医院、江北购物中心、江北汽车站、潼南中学分校、金融机构及其他新城市政配套
一期已完工(2万㎡),二期建设中(二期6万㎡)
44591111
米兰阳光
占地99.4亩建面13万㎡
多层高层
二房78㎡三房99-138㎡
约1300户
3750元/㎡
幼儿园、健身场馆、果蔬超市、多功能房
一期工程建设中(6栋多层)
44582777
江城丽都
占地37.6亩建面10万㎡
多层、小高层、高层
二房58-76㎡三房89-123㎡
994户
预计3700元/㎡
智能化安防系统
待开发,刚完成场地平整
44311111
北城天骄
占地60亩建面11万㎡
小高层、高层
二房60-75㎡三房85-114㎡
可变空间
一期售罄,二期3月份开盘
44219999
瑞达名爵康都
建面7.36万㎡
多层、高层
二房82㎡三房96-105㎡四房134-138㎡
约650户
项目底层商业配套
老城代表性项目共享主城商业、潼南中学、实验小学、金融、医院等生活配套设施,交通与生活相对便捷
一期已封顶、二期在建
44597777
华城名都
建面13万㎡
高层
一房44㎡、二房75-80㎡、三房82-119㎡
约1000户
3800元/㎡
6000㎡空中花园、30000㎡主题商业、江景房
一期工程在建
44816666
豪庭华苑
建面约10万㎡
三房100-133㎡
3950元/㎡
部分江景房
一期工程已封顶,二期在建
44521666
外滩国际城
建面约60万㎡
一房69㎡、二房86-101㎡、三房103-114㎡
1.5万户
4300元/㎡
江景、智能化、商业街等
44818888
福江名城
占地100亩(建面12万㎡)
洋房、高层
三房110-140㎡
926户
坡地洋房、行政CBD中心
地处新区
目前为二期优山美谷
44448888
(2)在售项目规模对比分析
(3)在售项目销售价格对比分析
(4)在售物业中具有商业物业的主要是外滩国际城15万㎡、豪庭华苑沿街1-3层底商、名爵康都1-3层底商等,预计销售价格1层1.8万—2万元/㎡左右,二层8000元/㎡左右。
4.潼南地产趋势判断
l住宅市场价格将进一步攀升,但是攀升幅度将有所减缓;
l新建住宅社区的居住品质进一步提高,居住新城成为一种趋势;
l随着新建项目的逐步竣工交房,项目配套商业与区域商业将进一步活跃,会有更多的知名商家进驻。
l江北新城将逐渐成为具有居住功能的新兴区域,而老城将通过旧城改造后继续承担商业中心的地位。
二、嘉瑞集团潼南可售物业分析
1.嘉瑞广场A区可售物业分析
(1)商业体量统计
栋号
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
合计
套内面积(㎡)
891.11
1198.67
2477.28
556.24
383.57
406.93
238.90
627.75
6780.45
建筑面积(㎡)
1080.08
1447.12
3152.87
740.36
577.65
594.45
280.96
885.01
8758.50
(2)可售与未售物业体量对比
(3)抵押情况分析
说明:
本商业抵押贷款金额为5800万元,抵押面积7055.8平米,抵押均价为8220.19元/㎡。
(4)销售前景分析
l未售物业中A5、A2、A6、A3作为投资型产权式商铺销售;
l未售物业中A1、A4作为商业内街独立店铺销售,可以独立经营。
(5)销售价格预测
l定价依据
a)根据目前老街临街店铺的租金水平4万元/年(30-40㎡)与新建楼盘商业价格预测(一层2万元/㎡、二层8000元/㎡、三层6000元/㎡左右)
b)项目自身物业特征分析
l价格预测(分栋均价)
均价
(元/㎡)
7500
5500
6500
7000
5000
6284
8758.50
总价
(万元)
810.06
795.92
2049.37
518.25
317.71
297.23
140.48
575.26
5504.26
(6)综合评判
l待售物业与外部交通链接存在问题,有待改善,建议增设扶梯实现广场平面与城市街道有效链接,实现合理的人流动向;
l项目整体形象有待改善,增强项目昭示性,充分发挥项目区位优势;
l需要主力店进驻,盘活区域商业市场,提升本商业人气指数;
l解决项目停车问题,通过合理规划与管理增设临时停车位;
l整体物业可以采取租售结合:
可以独立的商铺A1、A4采取销售,其余物业采取先租后售或租售结合;
l区域商业业态需统一管理,强调可持续经营,保证稳定性;
l出租物业可以通过经营性物业贷款解决目前现金流。
l城市规划期望值:
预计3-5年内会启动旧城改造工程,通过旧城改造,提升老城城市环境,巩固其商业中心地位,将直接提升本区域商业价值。
2.嘉瑞花园B区及川剧团可售物业分析
(1)商业体量分析
B1
B2
B6
川剧团
479.14
479.3
--
496.58
496.72
619.7
1706.05
3319.05
(2)抵押情况分析
抵押均价为1186.70元/㎡。
(3)销售前景分析
lB1、B2区域可以作为居住物业销售;
lB6销售难度较大;
l川剧团销售难度较大。
a)根据目前在售住宅的价格水平及商业价格预期
l价格预测一览表(分栋均价)
均价(㎡)
3500
4000
1706.1
3319.05
总价(万元)
173.80
173.85
247.88
682.42
1277.96
lB1、B2无法实现商业价值,可作为住宅物业进行销售(需改造满足居住功能需求);
lB6商业价值实现也存在一定难度,可作为自持物业或改造;
l川剧团物业销售难度较大,可以先租后售;
三、可售物业经营策略
1.项目SWOT分析
l优势:
区位优势明显,交通便捷,地处老城核心区域,周边教育、医疗、商业等生活配套完善;
l劣势:
整体形象受多年滞销影响,市场存在一定的抗性;
l机会:
旧城改造为项目开发提供了很好机遇,通过市场调研走访获知,目前潼南房地产市场处于发展阶段,存在一定市场空间,城市购买力旺盛,刚性需求强劲;
l威胁:
项目遗留问题对项目开发及销售存在威胁,不利于项目开发工作的顺利开展,重树良好形象存在一定难度,另外来自于周边在建项目及江北新城项目价格竞争压力较大。
2.销售与抵押的分析
l抵押贷款金额为:
6175万元;
l可实现销售金额为:
6782.22万元;
l除去销售成本实现的销售额基本与贷款金额持平,目前该项目采取常规的销售回款的思路不可行。
3.商业业态规划建议
A5/A2/A6/A3
A1/A4
B1/B2
休闲娱乐、餐饮
餐饮及棋牌
公寓
办公
数码及家电
KTV、电影、快餐业、水疗会所、培训机构
高档中餐、大型茶餐厅、西餐厅
学生陪读公寓
嘉瑞潼南公司
国美等
4.经营策略
l租售结合,前期主要集中精力盘活区域商业氛围;
l联合经营,做经营性物业贷款,解决目前现金流;
l通过改造物业功能完成销售,减少自持物业体量;
l通过定向渠道招商解决项目招商问题。
四、下阶段工作重心
1.物业经营业态规划定位的论证;
2.项目改造方案的设计及落实;
3.执行团队的构建;
4.筹备招商工作
嘉瑞集团营销部
2011-5-8
-12-
- 配套讲稿:
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