潼南项目商业定位及执行Word下载.doc
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潼南项目商业定位及执行Word下载.doc
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由于新区内房屋入住率不高、人气不旺,并且和老城商业中心距离太近(一桥之隔,距离约1——2公里),过江消费成为一种惯性,新区内很难形成丰富的商业业态组合。
2、租赁情况
从租赁情况看,除以汽车站为中心形成的建材市场,出租率较高,超出这一市场范围,新区内商铺大量空置,目测新区内商铺整体出租率约在50%左右。
部分楼盘商业门面出租率不到10%,常常可以看到这样的景象,一个楼盘沿临街面划出20、30个商铺,但是只有两三个在营业,经营小型的餐饮或是便利店。
如果按15年收回投资计算,目前月租金为15元/平方米售价仅能达到2700元/平方米。
建材市场人气最旺的一条街,80平方米左右的门面大概年租金能达到2万左右的水平,月租金大概为20元/平方米。
人气稍微差一点的位置,租金月租金大概在12——15元/平方米的水平。
其他位置的门面,大概就是10元/平方米左右。
3、销售情况
新区内目前大量的房屋是安置房,交房时间大多都在3年前左右,大部分商铺都实现了销售,成交价格在1500——2500元/平方米左右,相对比较低,也导致业主对租金期望不高。
目前江北新区商铺的价格约在5000——7500元/平方米之间。
华泰明珠项目,与项目C、D栋一街之隔,位置比较偏,目前商铺标价在5200元/平方米左右,但有较大的议价空间,从和置业顾问沟通看,销售难度很大。
位于新区桥头位置的一个楼盘,和老城仅一桥之隔,标价为7800元/平方米,尚未开盘,有无议价空间尚不明确。
(三)、老城区商业状况
由于区位的原因,老城区的商铺和江北新区差异很大,不具备明显的参照性。
潼南老城区商业比较发达,几条老街总长度目测大概在2公里左右,门面几乎没有空置,稍微好一点的位置销售价格大概在2万元左右。
二、项目评估
(一)、项目产品评价
☆项目临街面比较长,紧邻新区的一个十字交通节点,地段标志性比较强。
☆商铺比较方正,主力面积区间在100——250平方米之间,按目前的划分开间进深尺度比较合理,从平面上看比较便于利用。
☆没有烟道,经营餐饮有一定的难度,但是餐饮是新区商业很重要的业态,因此应该从技术和经济成本上上考虑增加烟道的可行性,结合新一轮的市场研究最后做出决策。
☆属于小区商铺,在招商和销售过程中,如果引进一些对生活影响比较大的业态(比如歌城),有可能遭到业主的抵制。
☆从位置上看,面向兴潼大道的B栋,明显比面向奋进大道的C、D栋要好,目前C、D栋基本上是处于奋进大道的尽头,没有任何的商气和人气,无法为投资客和经营户提供任何的信心支撑。
江北新区目前入住人口很少,商业缺乏支撑为什么新区人气不足,大概什么时候能成熟起来是我们接下来必须研究的问题。
(二)、实现难度
☆从目前的判断看,项目商业部分体量不大,地段条件一般,要把它操作成为一个市场热点有一定的难度,难以成为市场的聚焦点,而对商业项目而言,这是非常重要的。
☆从现实条件看,项目周边商业物业租赁压力都非常大,商业氛围不浓,对客户而言难以形成足够的信心支撑,而如果我们用低价去吸引客户,为了变现而牺牲未来收益前景,有可能会导致比较大的利润损失。
(三)、销售建议
1、方案一:
以较低的价格销售,将新区成熟过程中物业未来的增值空间让渡给客户,尽可能销售变现。
从目前物业的条件看,B栋销售条件相对比较成熟,C/D栋销售压力相对比较大。
目前市政事业单位已大量搬迁到新区,可以考虑针对无条件自建办公场地的中小型机关定向销售,在区域成熟度不高的条件下,将项目商业部分以商务用途出售有可能也是出路。
销售金额初步预估:
B栋
B栋一楼约600平方米,二楼约780平方米(楼梯间面积应由二楼分摊)。
B栋临兴潼大道,口岸形象相对比较好,预估一楼价应该可实现5500元/平方米左右,二楼以比住宅略高的价格销售,预估实现价格2500元/平方米左右。
可实现金额约502.5万。
C栋
C栋一楼约500平方米,二楼约650平方米(楼梯间面积应由二楼分摊)。
C栋临春阳街,几乎没有人气,预估一楼价应该可实现4000元/平方米左右,二楼以低价吸引客户,预估销售价格在2000元/平方米左右。
可实现金额约370万。
D栋
D栋一楼约950平方米,二楼约1100平方米(楼梯间面积应由二楼分摊)。
D栋临春阳街,几乎没有人气,预估一楼价应该可实现4000元/平方米左右,二楼以低价吸引客户,预估销售价格在2000元/平方米左右。
总共:
销售金额合计共1472.5万元
2、方案二:
租售并举,放水养鱼。
销售推出条件相对成熟的B栋,培育市场难度较大的C/D栋。
C\D栋
总体量约2200平方米,有一定的规模,如果培育得好有可能形成某种业态的经营集散地。
目前春阳路没有任何人气和商机可言,指望市场自然消化是不现实的。
比较可行的思路是进行主题商业培育,在达到两个条件后开盘销售:
一是商家相对有一定的经营效益,二是新区居住人口和人气有一个比较大的提升。
我们认为C/D栋有一些经营培育的方向,比如装饰建材、餐饮、家电下乡产品、农机车行一条街、各类小商品展示会等。
目的:
尽量改变目前春阳街沿线毫无人气的现状。
1)关于装饰建材
县级市场目前一般每年有30万方左右的房屋竣工量,如果按60%的装修率、每平方米装饰建材家具饰品等投入400元计算,每年市场空间在7000万左右,如果加上共建及商业物业装修,额度还会更大一些,对区县市场、尤其是新区商业而言,是非常重要的市场机会。
已经成型的装饰建材市场,和项目距离非常近。
结论:
因此我们初步认为,存在一定的机会点。
培育工作重点
确定市场主题(业种、档次、经营主题等)
免租(商家仅承担物管费)
为商家作立体的广告宣传
不断推出活动刺激市场快速成熟
在重庆以优惠条件争取引进有一定实力的商家
……
2)关于餐饮
餐饮往往也是区县商业、尤其是地段相对比较偏僻物业的重要出路(关于增加烟道和空间改造的可行行需要进行评估)。
如果能够引进一批好的商家,适当投放一些广告,2000多平方米的规模,在县城能够形成一定的影响力。
新区有很多行政事业单位,经营餐饮有一定的市场基础,如果打造得好,也有望吸引老城居民过江消费。
确定市场主题(细分经营品种、档次,去诶的那个经营主题等)
为商家投入一定的广告宣传
第二部分推广计划
一、形象包装
案名:
红街
广告语:
江北商业第一街
二、时间节点计划
1、12月份,完成包装及人员准备
1)项目部:
项目负责人1名
2)销售部:
销售主管1名
置业顾问3-4名
3)策划部:
跟盘策划师1名
2、1月份,项目推广及蓄客
1)12月底开始准备,制定营销方案、制定推广计划、制定项目的蓄客方案。
2)12月底开始物料准备,包含项目整体包装、项目卖场包装、项目蓄客相关物料。
3、2月上旬,项目正式开盘
三、各阶段工作重点
1、12月份工作任务
完成项目宣传资料的设计制作。
完成卖场准备及现场包装。
人员组织培训到位。
确定销售、租赁价格及优惠方式。
2、1月份工作任务
形成立体的广告攻势,包括报纸、户外、短信等。
举办两次左右推广活动,比如商家签约会等。
对重点机关单位进行定向拜访。
3、2月份工作任务
商业部分正式租售(B栋销售,C/D栋招商)。
春节期间、市场上现金往往比较充足,争取重点把握
通过招商增加项目整体活力,促进项目商业的销售。
四、目标
力争春节前B栋销售率达到50%左右,销售金额250万左右。
在免租政策刺激下,力争C/D栋租赁60%以上。
春节后销售中心留1——2名工作人员,实施持续租售工作,目标是半年内B栋销售达到80%以上,C/D栋租赁达到80%以上。
2010年秋季商业部分二次开盘,C/D栋正式开盘销售,争取在2010年春节前销售率达到65%以上。
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