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商铺投资和住宅投资,首先参与的主体是有差异的。
住宅投资只有发展商和购买住宅物业的人,经营主体差别比较大。
商铺的经营主题很多,你可以开餐馆,也可以做其他的。
住宅主要是居住。
经营者与使用者的差异也是不一样。
商铺的经营者与使用者的差异非常大。
住宅非常小。
从长期的考虑,从销售的难度来讲,买商业、物业,在以后出售的过程中,难度比较大,而出售住宅的难度相对比较小。
从经营管理的角度,对商铺投资,要获得长期稳定的收益,它的稳定程度比较高,住宅比较低。
商铺的价格评估,难度比较大,对住宅的评估,相对比较容易。
另外,最主要从投资风险的角度来讲,商铺投资的风险比住宅投资的风险大。
一个是商铺投资和住宅投资的资金收益和销售收益。
这两个会决定一项物业的价值。
商铺投资的收益目前市场上认可在10%左右,整体的住宅投资租金收益每年只有4%到5%左右。
住宅的销售收益,因为这两年的涨价幅度比较高,住宅的销售收益也比较高。
但是总体来讲还是比较低的。
我们可以以一些实际的案例进行一些比较。
比如说大家比较熟知的SOHO现代城,我们评估一下物业的最主要的两项价值。
SOHO现代城,从7000多块钱开盘,卖到一万块钱。
现在二手市场的交易价格在15000到16000之间。
商铺的销售均价,当时大概在2万块钱。
沿着长安街的是两万二,沿着社区的是一万八左右。
现在要买,基本上在四到五万的价格水平。
从这两个之间可以看出来,销售的收益差别比较大。
你可以通过这两项的收益可以很清楚的知道他们投资的回报、收益差异还是比较大的。
你还要考虑到其他的影响租金收益的因素。
比如说当时买住宅的,目前出租给办公物业使用的。
住宅住户的租期是比较短的,商铺用户的租期是比较长的。
你控制期还有一个风险。
这是关于住宅投资与商铺投资的比较。
下面我们讲讲关于商铺投资与写字楼投资的比较。
其他的一些内容,商铺投资与住宅投资与写字楼投资的比较,很多是一样的。
核心的差异在什么地方呢?
一个商铺投资与写字楼投资的差异就是,这两项对管理的要求比较高,好的甲级写字楼是不出售的,出售的写字楼这几年的增长幅度是比较弱的,就是因为有一些物业公司没有做好管理。
商铺投资和写字楼投资经营管理的成本都比较高。
从销售的难度来说,商铺与写字楼,买了以后放在二手市场交易的时候,这两个的交易难度都是比较大的。
从租金收益比较的话,商铺投资的租金收益远远高于写字楼投资的租金收益。
商铺的销售收益也是要高于写字楼的销售收益。
我们还是通过实际的案例来了解。
比如说昆泰国际中心,这是一个综合型的,既有写字楼也有酒店,也有商业。
我们可以了解它一般的销售价格。
当时昆泰的写字楼销售均价大概在一万五左右,现在二手市场的销售价格在两万二到两万五之间。
商铺当时的销售均价在三万两千块钱,如果你六万块钱很难买到。
从这个销售收益里面来比较。
从租金收益比较,现在昆泰写字楼的租金基本在五块多一点,商铺的均价在15块以上,更高的可以达到20块钱。
面积小的租金会更高。
这时候你还要考虑其他的影响你收益的因素。
比如说商铺投资与写字楼投资。
商铺的租期可能会更长或者更稳定,因为你面对着很多租户,尤其对于昆泰的客户,他们的租期都在8年,甚至15年。
写字楼的租期一般在两年。
这样,商户的租期比较长。
因为写字楼每两三年要换一个租户,你就有一个控制风险,你需要重新寻找租户,你要指出一笔资金给中介机构。
你还要考虑到装修期。
商铺的经营住户比较稳定,昆泰的情况比较典型,这两组租户,从开业到现在,基本上很少换租的。
再说说商铺和股票基金的投资比较,首先申明一下,我从来不做股票,但是我会关注这些市场。
他们主要的区别,一个是投资理念的不同。
股票是一种投机,而商铺投资是一种投资行为。
商铺是一种可以自己控制的投资行为,风险也在自己可控制的范围。
而股票投资不在自己的控制范围之内。
更多的会受到国家宏观经济的影响,甚至会受到国际金融的影响。
比如说这一次美国的次贷危机,使全球每一个国家的股票市场受到了影响。
现在如果你面对一个股票的投资者,如果说他在过去的半年时间,没有腰斩一半,他都不好意思跟别人说。
这就是商铺投资和股票投资的本质的区别。
因为目前,不论是中国的股市还是全球的股市,还没有真正进入一个价值投资的时代。
第三点不一样就是对资本的要求不一样。
商铺投资的门槛比较高,至少需要上百万资金。
而股票,拿一两万块钱就可以做了。
第四点是风险程度不一样,股票的投资风险非常大。
商铺投资与住宅比较,风险大,但是与股票比较,简直是太小了。
另外,投资的流动性是不一样的。
股票你今天买了明天可以卖,而商铺投资,你今天买了,再卖出去,需要一段时间。
它的销售难度比较大,因为它的总价高,你需要找到一个上百万、千万的投资能力的人。
另外,投资杠杆也是不一样。
商铺投资可以得到银行、金融的支持,股票投资几乎不可能。
这是他们的性质所决定的。
这是股票基金投资与商铺投资主要不一样的地方。
当然,任何投资与投资人本身的偏好是有关系的,不同的人有不同的投资方法。
不论是什么样的投资,投资什么样的物业,都有一个共同的希望。
就是希望有最低的投资,第二个就是希望有最高的定期现金流,第三,他希望有最早的现金流,最后,他想投资出售的时候,有一个最高的销售收益。
今天的第一讲讲完了,谢谢大家!
第二讲,找到馅饼:
如何决策商铺投资
今天第二讲,我们来讲找到馅饼:
如何决策商铺投资。
面对上百万或者上前万的投资,如何进行理性的投资决策,使投资变得从容、理性,特别是针对北京目前商铺投资的环境,是不是有最简单的定型决策的要素和定性决策的过程,在最短的时间内判断这个商铺投资值得还是不值得的投资。
我的理解,商铺投资的投资过程是一个知己知彼的过程,在很多时候我们犯了一个严重的投资错误,归根结底的问题,应该说还是在这两个方面出了问题。
首先,知己,也就是要了解我们自己。
包括了三个方面的内容,第一方面,你到底有多大的投资能力,以你的投资能力计划你整个商铺投资资金的分配。
根据资金实力,确定你可以拿出多少钱来进行投资,这项投资在整个你的投资组合中商铺投资占到了多大比重,比如你在股票市场、在基金,中国有一句俗语“鸡蛋不能放在一个篮子里面”。
还要充分考虑到商铺的抗风险能力和商铺损失带来的风险,因为这期间你要考虑到你每年的租金收入,或者营业的净收入,是否能支付体银行的还款。
要充分考虑到利率的变化,尤其是这个利率的上调,与商铺每年净收入之间的关系。
大家都知道,尤其这一年多以来,利率的上调幅度是非常快的,现在已经8%点多了。
这个与你银行的按揭还款,与你整个营业净收入之间关系处理不好,就会面临很大的风险。
第二方面,要有你自己投资的一个理念。
您是要做一个激进的投资者,还是要做一个保守的投资者。
你是要以长期的投资获得租金收益为目的,还是通过短期投资实现你的投资收益。
有的人可能为了炒铺,拿下一年或者半年以后就卖出去。
因为你的投资理念不同,决定了你的投资商铺的市场类型。
比如对于一个激进性的投资者来讲,他可能会选择商务区的商铺进行投资,这些区域的商铺价格比较高,但是租金收益也是非常高的。
相比而言,风险也是非常大。
对于保守型投资来讲,可能投资商铺是比较好的方法,第一个,单价是比较低的,当然相对收益也是比较低的,它的特点,投资是比较稳定的。
第三方面,要有一个基本的投资目标升值空间。
根据当前的市场状况,或者商铺投资市场的状况,来确定你平均的投资目标收益率,应该确定在一个什么样的空间。
对于目标收益的空间,不仅有一个现在的认识,还要有一个长期的评估和了解。
对目标收益空间不仅有一个横向的对比,也有一个纵向的对比,比如横向的对比,可能要跟其他的投资品种进行比较,也要跟其他的,比如说不同区域的商铺投资,不同区域的商铺投资收益率是不一样的,然后进行对比。
前面三个方面,我讲的主要是知己的一个过程。
好多人可能对这个方面不太重视,但我觉得,这一点很关键。
第二个方面,我们来讲讲知彼的过程。
也包括了三个方面的内容。
第一方面,这个商铺能不能投资。
能不能投资其实是一个风险防范的判断,核心层面的内容无非也是以下几点。
首先,判断一个项目的性质,到底是独立门面的商铺,还是室内的产权式商铺。
就是哪些风险是自己可以接受的风险,比如说这个商铺买完以后有可能达到半年或者一年的空置,或者说现在的租金收益不足以支付银行的还款,前期养商培育市场的时间比较长,这些风险我理解是可以接受的风险。
就是说哪些风险是绝对不可能接受的风险,比如说室内产权商铺,不论是虚拟的商铺,还是实实在在的,如果说这个项目不能经营成功,将导致致命的风险,我对这种风险的理解叫本质的风险。
当然还有像本身开发手续的合法性,相关的证照是否齐全,这方面的风险我们也叫项目的风险。
就是这些东西就决定了这个项目我能不能投资的一个理解。
第二方面,如果说确定这个项目值得投资,能投资的话,那就是值不值得投资,可能对这个项目你要做整体定性的一个价值评估的过程。
这里面需要了解整个区域的城市规划,包括对这个区域城市功能的定位,是在文教区、商务区,还是居住区,它的市政条件,交通,尤其是投资项目周边的一个详细的状况。
第二点,要判断这个项目是否会形成核心商圈,从这个项目的规模、体量、定位、交通、规划,综合因素来判断,这个项目现在或者未来能不能形成一个形成一个商圈,当然一提商圈很多人理解就是大的商业街或者购物中心,其实这是一个比较狭义的认识,其实即使在社区商铺也有可能形成商圈,只不过说这个商圈是一个相对小型的商圈。
第三点,要考虑投资这个商铺区域商圈的变动。
就是说这个商圈有可能变好还是变坏,这就好比商圈变动过程中你投资商铺就如同你买股票,看大市一样,成长性是很重要的考虑因素。
比如2006年,那个时候投资股票的时候,可能对股票投资任何经验都没有的人,都可能赚大钱,如果今年开始你再去做股票投资,即使再好的操盘手都可能被套了,就是因为大市场不太好。
在已经成熟的商圈投资商铺,本身成长的空间是比较小的,因为这些区域土地成本已经很高了,开发成本也比较高,开发商的售价也不低,它的售价基本上是根据目前整个区域的租金水平来确定的,投资的价值我的理解可能已经不是特别的大,好比现在的CBD、现在的三里屯,很多商铺都卖到五六万一平米,我个人理解这些区域的商铺投资已经没有什么太大的价值了。
选择正在发展中的商圈,也许可能你前两三年投资回报不理想,随着商圈的发展这个商铺的发展性是非常好的。
就拿刚才谈到的,像商务中心区的商铺来讲,如果现在一平米卖6万,如果5年以后出租出去,卖到12万的可能性,我觉得几乎没有。
但是如果选择一些发展中的商圈,目前的售价可能不太高,买的时候可能2万多,但是过5年卖4万的时候,你觉得完全可以实现了。
如果说你所选择的商铺所处的商圈正在面临着拆迁,可能面临着衰败,如同股市顶峰买股票一样,这个风险就很大了。
比如很多老城区,比如东四,很多商圈基本上快不存在了,这些商铺的投资价值已经不是很大了。
第四点,所谓主力店的效应,不论是大的商业中心区,还是一些小的社区,或者邻里性的商业区都有主力店,比如大的商业区,主力店有可能是百货点、大卖场、购物中心,但是对小的邻里商业或者小的社区商业来讲,它的主力店有可能是便超、综合超市,这样与主力店相临的价格将大大好于比较远的商铺。
第五点,要考虑这个项目的利弊条件。
利弊条件决定了商圈周围环境和本身的因素,对未来整个出租以后商家经营力的影响。
中国有一句俗语“一步三势”,就是相差毫厘导致利益差距是很多的。
商铺利弊的因素,主要包括了门前道路的类别、顾客的来度、人群的动向,当然还涉及到这个门朝哪开,比如在北方买的商铺,门朝北开的时候,冬天北风会灌到里面来,很多人就不愿意来,很多细小的因素都会影响到商铺的收益。
第三个大的方面,该花多少钱来投资。
如果说前面能不能投资、值不值得投资,是一个定性的判断过程,第三个过程,该花多少钱,就是定量的评估,就是这个商铺应该值多少钱。
主要通过资本的数据测算,这个商铺的收益空间有多大,是否符合自己前期测定的目标收益空间。
这里面首先要调查周边商铺的租金水平,周边的租金水平将直接反映你投资商铺未来的租金收益,是否支撑你的购买价格。
这个价格要考虑到它的面积大小、楼层、位置的均好性,包括也要考虑到承租的业态的特点,把这些因素要加权的平均,比如商铺越小租金会越高,做零售店的租金是比较高的,可能出租做餐饮租金就是比较低的,一定要把这些样本进行综合的加权平均考察。
还要考察周边项目近两年商铺销售价格的趋势,通过价格变动的趋势,可以测算或者对比投资价格的高低。
第三,要调查周边整个商圈里面商铺整体的出租率,空置率是什么状况。
通过以上取得加工处理,我给大家介绍两种最简单的方法,测算你投资的商铺应该花多少钱。
第一,销售比较法。
主要是确定一下与近期市场上售出的物业,还有相似可比性物业的投资价值,在给定的购买价格之下,投资者可以使用销售比较法确定商铺每平方米的价格,然后计算得出平米的价格在市场上出售的可比物业价格的比较。
方法很简单,一对比,市场上近半年以来或者近期出租的价格高还是低,没有考虑到商铺的租金收入会是多少钱,这个区域商铺控制水平是什么状况,没有考虑这些因素。
第二,租金还原法。
通过对周边类似或者相似物业的调查,知道他的租界水平,基本的租金状况,租金的递增幅度,可以大致测算一下收回总投资的年限,比如我希望8年收回,那每年的收益率就是12%,还是说10年收会,这样收益率大概在10%,可以对未来整个十年期的租金收益做一个测算或者做一个预测。
为什么呢?
目前这个商铺的出租价格是多少钱,这个收入的递增是怎么个递增法,是每年递增5%,还是的两年递增5%,通过这个测算出未来10年租金收入的现金流平均水平是多少钱。
假设得出物业的租金水平,比如十年的平均租金水平大概10块,可以10块×
365天×
10年×
0.95,这样得到的价格,比如这个商铺投资的价格大概是34675,这样你目标的收益率,就设定到10%。
为什么×
0.95呢,这里面要考虑房产税的问题。
比如10×
365×
12年×
0.95,这样得出的价格大概是34671块,这样的收益率大概每年8.3的状况,因为收益率的目标不一样,将会导致商铺的价格是不一样的,然后通过得出价格,与开发商实际出售的价格之间做一个比较。
以上两种方法是最直接、最简单的定量的计算方法,可以最短的时间内确定这个物业值多少钱,而不是听销售人员在那儿瞎忽悠。
第三讲是避开陷阱:
目前市场上的商铺投资产品可选择面较广,鱼目混珠的情况比较严重,尤其是售后包租的一些产品层出不穷,对投资人的投资应该说影响比较大。
如何识别这些产品?
如何防止受骗?
先让我们全范围认为一下风险,大家知道,投资要素的第一步,首先考虑到投资的风险。
我对商铺投资风险的总结有两种:
一种风险叫要命的风险;
另一种风险是要钱的风险。
要命的风险,如果投资失败将是血本无归,这主要指的就是大家目前口诛笔伐的产权式商铺;
要钱的风险,可能是来自于因为商业、金融、市场等一些因素的变化,可能会导致租金的下降、空置率会提高、银行的借贷成本提高,最终可能导致这项投资的回收期比预计的要长,或者投资收益率降低了,这样的投资要钱不要命。
我们可以先简单的介绍一下要命的风险。
根据我对5年多以来北京以及在全国项目操作的经验,发现要命的风险100%都是来自于产权商铺。
这些项目有一些共同的特征:
1、都是大型主题卖场,如购物中心、百货店、出售的大卖场、主题商场、专业市场。
基本上全部都是这些项目。
2、打出了“售后包租”,每年承诺“高回报率”、通过“开发商或第三方委托经营”,甚至可能为了对物业投资更有信心“若干年后回购”,甚至可能还有所谓“金融机构担保”,这些重量级的树立我们投资人信心的因素,当然也提出了“统一经营管理”等旗号。
3、这些项目不约而同的特点,必须有统一的经营、招商、管理,需要专业的商业经营管理经验和长期的运营
来实现。
这些项目不约而同的需要你的租金收益建立在项目未来的经营好坏的基础上,而这个项目的经营好坏作为你自己本身也是没有办法掌握和控制的
除了沿街商铺以外,其它的商铺都没有自己独立的交通组织和门面,就是这个项目投资起来最要命的一个地方。
这类项目我又把它细分为两种:
不合法合理;
合法不合理。
不合法合理的项目,我们称之为“虚拟的产权式商铺”,就是很多开发商将做超市的或者做百货的、做专业市场的这些开放式大的卖场进行面积概念的分割,这种小面积之间本身是没有通过隔墙隔开的,不划分实际区域,产权登记在投资者名下,并在一定期之内是包租的,这种商铺投资人本身是没有办法去经营的,这种商铺本身不具有杜蒂使用的价值,产权成了虚拟的收益权属。
说直白一点就是变相融资的行为,这种行为是建设部明令禁止的一种销售行为,不合法,但是它合理。
因为确确实实这样的商业一定是需要统一的经营管理、投资人不能参与到这些项目的出租经营里面去。
但它获得收益的前提是商场的整体经营必须良好,否则,一旦这个商场或者购物中心出现问题的时候,投资者的回报就如同无本之木。
最典型的项目就不多说了,比如说大家知道的像碧溪家具广场,北京这样的项目其实很多,在这种场合可能我不太方便说。
当时这个项目卖了大概6千多个投资人,后来血本无归,我记得当时媒体有报道,有一个昌平的两个兄妹俩,花了40多万买了商铺,血本无归,最后自杀,政府及相关的执法部门介入了。
所以,我总结这种项目如果投资失败带来的风险就是要命的风险。
这类项目市场的比例应该说非常大,商铺纠纷频发,现在这种投资人已经有了非常高的警惕性。
另一种产权式商铺项目它合法,但我认为不合理,就是我说的独立产权室内商铺。
这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是,它是真正拥有分割的独立产权的物业形态,购买这种商铺的投资者,可以去自营,也可以出租,或是开发商组织的经营公司帮助你出租或者经营。
这样的投资者就真正拥有了相关的处置权,有了独立产权,对投资者而言无疑感觉风险比较低的。
事实上,许多投资人在这样项目上栽了大跟头,对于这样划分为,比如说几百个、甚至上千个室内产权式商铺来讲,必须建立在统一经营管理的基础上,如果没有统一的定位、策划、招商、管理,面对几百个小业主,如果没有相关机构和组织进行统一的运营和管理,局面也是会完全失控的,风险甚至比不合法合理的项目还要大。
比如说大都市街最早出售的两栋楼,到现在7年多了还是空置的;
北京知名开发商在光华路项目等许多属于这种情况。
这样的典型项目很多投资人风险的防范意识没有刚才谈到的虚拟式的产权商铺那么警惕,而且这样的项目如果投资失败以后要再通过法律途径去解决好像解决不了,为什么叫合法不合理呢,就是这个道理,不像碧溪家居广场,投资失败了可以打官司,把钱要回来,这样的打官司都打不了。
从以上的总结,以上两类项目不论地段再好、定位再清晰、管理公司再有经验,投资这样的物业我个人还是觉得慎重为好,可以对一些商圈基础上的专业市场可以多关注一点,比如说中关村的电子卖场,毕竟手里拥有上百万甚至上千万的资本投资,可选择的项目是非常多的,没有必要在产权式商铺上铤而走险,对这种要命的风险我们还是放在第一位。
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