BOT融资项目报告Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:5187512
- 上传时间:2023-05-04
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:101.96KB
BOT融资项目报告Word文档下载推荐.docx
《BOT融资项目报告Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《BOT融资项目报告Word文档下载推荐.docx(13页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
主要是依赖于项目的现金流量和资产而不是依赖于项目的投资者或发起人的资信来安排融资是项目融资的第一个特点。
项目融资,顾名思义,就是以项目为主体安排的融资,贷款者在项目融资中的注意力主要放在项目的贷款期间能够产生多少现金流量用于贷款,贷款的数量、融资成本的高低以及融资结构的设计都是与项目的预期现金流量和资产价值直接联系在一起的。
(2)有限追索和无线追索:
由于与传统的融资方式不一样,项目融资是一种有限追索权和无线追索权的方式。
如果项目出了问题,债权人职能获得项目本身的现金流量和资产,而对借款人除项目以外的其他资产不能追索。
(3)风险分担:
为了实现项目融资的有限追索,对于与项目有关的各种风险要素,需要以某种形式在项目投资者(借款人)、与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷款人之间进行分担。
一个成功的项目融资应该是在项目中没有任何一方单独承担起全部项目债务的风险责任,这一点构成了项目融资的第三个特点。
(4)非公司负债型融资:
非公司负债型融资(off-balancefinance),是指项目的债务不表现在项目投资者(即实际借款人)的公司资产负债表中的一种融资形式。
根据项目融资风险分担原则,贷款人对于项目的债务追索权主要被限制在项目公司的资产和现金流量中,项目投资者(借款人)所承担的是有限责任,因而有条件使融资被安排成为一种不需要进入项目投资者(借款人)资产负债表的贷款形式。
(5)信用结构多样化:
在项目融资中,用于支持贷款的信用结构的安排是灵活和多样化的。
项目融资的框架结构由四个基本模块组成,即项目投资结构、项目融资结构、项目资金结构和项目的信用保证结构。
(6)与传统的融资方式比较,项目融资存在的一个主要问题,也是其第四个特点,是相对筹资成本较高,组织融资所需要的时间较长。
项目融资涉及面广,结构复杂,需要做好大量有关风险分担、税收结构、资产抵押等一系列技术性的工作,筹资文件比一般公司融资要多处几倍,需要几十个甚至上百个法律文件才能解决问题,这就使得组织项目融资花费的时间要长一些。
1.3融资项目的作用与应用
由于融资项目在近些年来使用的范围不断扩大,而且呈现愈演愈烈的趋势,故而需要我们对其进行理解与发展,而在现今的情况下,我们应该不断的学习各方经验才能满足时代的要求。
二、BOT融资项目
2.1BOT方式的含义
BOT是英文Build—Operate—Transfer的缩写,即建设—经营—转让方式,是政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商(一般为国际财团)。
承包商在特许期内负责项目设计、中小企业融资、建设和运营,并回收成本、偿还债务、赚取利润,特许期结束后将项目所有权移交政府。
实质上,BOT中小企业融资方式是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式。
由于在整体上,我国地方的基础性设施建设的主要支柱力量是中小型企业,故BOT中小企业融资方式在我国称为“特许权中小企业融资方式”,其涵义是指国家或者地方政府部门通过特许权协议,授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资)承担公共性基础设施(基础产业)项目的中小企业融资、建造、经营和维护;
在协议规定的特许期限内,项目公司拥有投资建造设施的所有权,允许向设施使用者收取适当的费用,由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报;
特许期满后,项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。
2.2BOT项目的程序
(1)选定项目:
由于不是所有的项目都是由BOT来做,故需要选定项目由BOT方式来操作,并在技术、经济、法律等方面对可行性进行研究。
(2)招标准备和资格预审:
BOT项目在发布招标文件之前,按照国家的基本建设程序完成项目立项是非常必要的。
已经立项的项目可以降低招标后的项目审批风险,提高投标人参与项目的积极性。
在项目没有立项的情况下进行招标工作,如果投资人确定后政府不批准项目,将会给中标人造成很大的损失。
因此,项目立项通过的审批文件一般被作为招标的依据。
(3)投标和评标:
在第二个步骤之后,积继续进行,对各项标书中的内容进行选拔,从中选出最优者。
(4)特许合同的谈判和签署:
对所要签署的合同由政府和中标的企业进行谈判,对各项问题进行磋商。
加大各方的信任了解和促进双方的发展。
(5)融资合同的谈判和签署:
决标后,招标委员会应邀请中标者与政府进行合同谈判。
BOT项目的合同谈判时间较长,而且非常复杂,因为项目牵涉到一系列合同以及相关条件,谈判的结果要使中标人能为项目筹集资金,并保证政府把项目交给最合适的投标人。
在特许权协议签订之前,政府和中标人都必须准备花费大量的时间和精力进行谈判和修改合同。
如果政府与排名第一的中标候选人者不能达成协议,政府可能会转而与排名第二的中标候选人进行谈判。
运作良好的BOT项目,由于投标人之间竞争十分激烈,使政府在谈判中的地位非常主动。
谈判结果在很多方面突破了国内类似项目的惯例,使中方的利益得到了更好的保护。
(6)项目建设:
对所签署的合同进行建设,着手推进计划。
(7)项目运营。
(8)项目移交:
对到期的合同与政府进行移交,按照原计划将资产及其使用权、经营权移交给政府。
2.3BOT项目融资的优缺点
优点:
BOT融资方式作为一种有效的融资手段,近年来,在我国各地的许多大型基础设施建设项目中,以其明显的优越性获得青睐。
从政府部门角度看,其优势之处有四方面内容。
1资金利用:
政府采用BOT方式能吸引大量的民营资本和国外资金,以解决建设资金的缺口问题。
2风险转移:
基础设施项目的建设运营周期长、规模大,这就加大了风险在整个项目建设运营过程中出现的概率和不确定性。
3项目运作效率:
项目公司为了降低项目建设经营过程中所带来的风险,获得较多的利润回报,必然引进先进的设计和管理方法,把成熟的经营机制引入到基础设施建设中,按市场化原则进行经营和管理,从而有助于提高基础设施项目的建设和经营效率。
4会带来先进的技术和管理水。
劣势:
1采用BOT方式,基础设施项目在特许权规定的期限内将全权交由项目公司去建设和经营。
而此时,政府对项目的影响力、控制力通常较弱.
2BOT方式组织结构没有一个相互协调的机制,由于各参与方都会以各自的利益为重,以实现自身利益最大化为目标,这使得他们之间的利益冲突再所难免.
3对于BOT项目,在项目转让到政府之前,政府对项目的控制难度相对加大;
由于大量项目建设的风险转移到项目公司,这时项目公司往往要求有较高的投资回报率来补偿其所受的风险.
三、项目融资的资金来源
3.1权益资本
权益资本主要有三个来源:
股本资金、准股本资金、直接安排上市公司上市。
除去这三个还有救是接受捐赠。
股本资金,股本资金在项目融资中代表风险资本,若项目获得成功,股本投资者得到的好处最大;
若项目失败,股本投资者将晚于债权人得到清偿。
准股本资金是指项目投资者或者与项目利益有关的第三方所提供的一种从属性债务,准股本资金是一种既具有资本金性质又具有债务资金性质的资金。
准股本资金主要包括优先股股票和可转换债券。
为了便于融资方案的分析,必须对准股本资金的性质进行判断
上市公司就非常好判断,在合同所约定的基础性设施建设开始的时候,可以直接安排上市公司上市,从股票方面获得资金。
3.2债务资本
企业债务资本的筹资方式,又称债权性筹资,主要有银行借款、发行债券、融资租赁、商业信用等,即债务资本筹资是指公司以负债方式借入并到期偿还的资金。
银行借款:
银行借款是企业根据借款合同向银行(以及其他金融机构)借入的需要还本付息的款项
发行债券:
企业依照国家的有关规定向社会发行债券。
企业向社会发行债券,募集社会闲散资金,在取得中国人民银行批准以后,由企业自己发行或委托其他金融机构代为发行。
信托投资公司贷款
租赁融资:
租赁融资的方式有很多种,包括融资租赁、经营租赁、回租租赁。
在各种不同的情况可以采用不同的租赁方式。
出口信贷:
有分为买方卖方混合信贷三种信贷方式。
四、项目融资的风险
融资风险表现类型主要有以下几种:
信用风险。
融资所面临的信用风险是指项目有关参与预期运行标准而带来的风险。
项目的完工风险存在于项目建设阶段和试生产阶段,它是项目融资的主要核心风险之一。
完工风险对项目公司而言意味着利息支出的增加、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。
1政治风险和获准风险
项系统风险2法律风险和违约风险
目3金融风险
融
资1完工风险
风非系统风险2经营风险
险3环保风险
项1政治风险和获准风险
目系统风险的管理2法律风险和违约风险
融3金融风险
目
资1完工风险的管理
风
险非系统风险的管理2经营风险的管理
的
管3环保风险的管理
理
项目融资作为一种新兴的融资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,故自出现以来就具有很强的生命力,特别是对于广大发展中国家有着更为重要的意义。
五、项目融资方案
以武汉大学工程管理专业的融资报告为例:
5.1项目概况
本项目位于M市某区中部,西侧为A路,与B宾馆相邻,东侧为C路,北侧为D路,南侧紧邻规划F医院。
总占地面积约为8.5公顷。
用地周边东侧为规划中心公园,空气清新、环境优美。
项目毗邻成熟社区和宾馆,社区配套设施完善,交通出行便捷。
根据本项目的土地情况和周边市场情况,初步计划建设普通住宅小区,辅以一定比例的商业服务设施,采用板塔结合方式,总建筑面积约为26.72公顷,共约2500户。
5.2市场分析
M市经济环境
近几年来,M市总体经济保持着良好的发展趋势。
2010年M市实现国内生产总值3611.9亿元,比上年增长10.5%,X市经济连续五年保持两位数增长,表明M市的经济发展充满活力,是全国重要的综合性产业城市。
同时M市的财政收入也一直保持着快速的增长,经济效益明显提高。
总体来说,X市的经济发展呈现出勃勃生机,经济发展前景十分乐观。
近年来M市政府在基础设施方面的大力投资,给M市各行各业尤其是房地产行业带来最为直接的发展契机和动力。
预计未来几年M市的楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。
总之,在各项法规政策的宏观调控下,M市房地产市场将保持平稳的发展态势。
M市住宅市场日趋成熟,商品房价格有升有降,整个市场呈现平稳势态。
区域市场环境
M市新城房地产市场逐渐形成城北最具发展优势和发展潜力的区域市场之一,本项目就属于该区域。
目前,该地区在售住宅类项目40个左右,市场供应量大。
尽管该地区楼盘的总体供应量很大,但与CBD相比,其平均容积率仍然较低,更适合居住。
但从长远看,该地区的价格还会因供求间的差距拉大及区域建设推进逐渐打开上涨空间。
结论
通过对宏观经济环境和项目周边市场的调查分析,可以看到本项目开发具有良好的市场前景,该项目投资是可行的,能够给投资者带来一定的经济效益。
5.3融资成本介绍
本项目的融资成本是指项目发起人为筹集和使用资金而付出的代价。
通常资金成本率由于筹资方式的不同而不同。
影响融资成本的因素主要包括:
1、使用资金所支付的费用,即资金占用费,如股票的股息、银行借款、发行债券的利息等;
2、融资过程中资金与人力等耗费,即资金筹集费,如发行股票、债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等;
3、特定条件下的机会成本,指房地产投资者从企业内部融资所形成的机会成本。
5.4项目融资方案
a)投资结构:
本方案采用有限合伙制结构。
A公司、B公司、C公司以50%:
25%:
25%的出资比例注册成立怡人家园住宅投资开发有限公司(以下简称项目公司),该项目公司以普通合伙人的方式,作为管理实体负责项目的日常建设、经营管理。
D公司以为有限合伙人的方式对该建设项目进行直接投资。
图2-1方案二的投资结构
b)资金结构:
一般情况下,为均衡财务杠杆和风险杠杆,资产负债率取40%-60%较为合理,经营风险较高的企业为减少财务风险应选择较低的资产负债率,经营风险较低的企业为最求股东收益最大化应选择较高的资产负债率。
d)融资结构:
A公司、B公司、C公司共同组建项目公司,通过与D公司的管理协议代表全体合伙人负责项目的建设和经营,并以项目公司的名义发行债券和筹集贷款,对合伙制结构的债务承担无限责任。
同时A公司、B公司、C公司以股东名义为建设项目提供从属性贷款,C公司通过“设备租赁协议”为建设项目长期提供工程建设所需设备并负责设备的技术维修与检验。
D公司与项目公司依据合伙协议直接为建设项目提供股本金和从属性贷款,并与项目公司通过“钢筋供应协议”以一个固定价格为建设项目提供所需的全部钢筋。
e)信用保证结构:
1、采用严格的招投标竞争机制,
2、C公司的设备租赁协议,规定为建设项目长期提供工程建设所需设备并负责设备的技术维修与检验,部分排除了项目融资贷款银团对项目按时完工风险的顾虑。
3、D公司的钢筋供应协议,这是一个具有“供货或付款”性质的合同,规定项目公司负责按照一个固定的价格提供项目建设所需要的全部钢筋,这个安排实际上排除了项目的材料价格及供应风险以及部分的成本超支风险。
4、项目发起人为项目提供的从属性贷款,作为项目的直接担保,减轻了项目融资贷款银团对项目信用风险的顾虑。
5、信贷公司为项目公司的贷款协议提供担保,使得风险转移到信贷公司。
6、保险公司安排的建设工程一切保险(包括第三者责任险),将项目的风险分摊给保险公司。
7、项目公司发行的债券,将项目风险分摊给每个债券持有人。
图2-2方案二的融资结构
f)融资结构简评
1、A、B、C公司共同组建公司作为普通合伙人,实现了有限责任;
D公司作为有限合伙人,承担间接的债务责任。
2、税务安排的灵活性。
合伙制结构本身不是一个纳税主体。
合伙制结构在一个财政年度内的净收入或亏损全部按投资比例转移给合伙人。
3、有限合伙制在一定程度上避免了普通合伙制的责任连带问题,降低了投资风险。
4、合伙制较易获得较大比例的银行贷款,融资成本较低。
缺点:
1、每个合伙人都有约束合伙制的能力,项目决策较复杂。
2、融资安排相对比较复杂。
3、分的利益少。
六、融资决策
将以上四个方案的融资成本进行比较可知,方案二的融资成本最低。
这是因为在总投资金额相等的情况下,负债比例越高,财务杠杆系数越高,利用债务抵税越多。
因此在条件允许的情况下,应该合理利用完善的信用保证体系来降低项目融资风险,充分发挥负债的财务杠杆作用。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- BOT 融资 项目 报告
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)