经典建筑面积计算新版规则上海.docx
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经典建筑面积计算新版规则上海
建筑面积计算规则
一、普通规定
1、房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算,其中涉及房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等测算。
2、房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积,涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且层高2.20米(含2.20米,下同)以上永久性建筑。
3、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用建筑面积。
4、房屋使用面积系指房屋户内所有可供使用空间面积,按房屋内墙面水平面积计算。
5、房屋层数是指房屋自然层数,普通按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面楼梯间、水箱间不计层数。
6、房屋所在层次是指本权属单元房屋在该幢楼房中第几层。
地下层次以负数表达。
二、计算所有建筑面积范畴
1、永久性构造单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有某些楼层者,符合规则普通规定亦应计算建筑面积。
2、多层和高层房屋按各层建筑面积总和计算。
3、房屋内技术层(管道层、附层、夹层等)层高在2.20米以上按其墙外围水平面积计算。
4、穿过房屋通道,房屋内门厅、大厅均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内回廊某些,层高在2.20米以上,按其水平投影面积计算建筑面积。
5、楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
6、属永久性构造有上盖室外楼梯,按各楼层外围水平投影面积计算。
7、房屋天面上属永久性建筑,层高在2.20米以上楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
8、原始设计斜面构造屋顶下加以运用空间,高度在2.20米以上部位,按其外围水平投影面积计算。
9、挑楼、全封闭阳台接外围水平投影面积计算。
10、与房屋相连有柱走廊、两房屋间有上盖和柱走廊,均按柱外围水平面积计算。
11、房屋间永久性、封闭架空通廊,按外围水平投影面积计算。
12、层高在2.20米以上地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口,按其外墙(不涉及采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
13、有柱或围护构造门廊、门斗,按其柱或围护构造外围水平面积计算。
14、玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙,按其外围水平面积计算建筑面积。
既有主墙体又有幕墙时,以主墙体为准计算建筑面积。
其墙厚亦按主墙体厚度计算。
15、属永久性建筑层高在2.20米以上有柱车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。
16、与房屋相通有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。
雨蓬上盖面积不大于柱外围水平面积时,按上盖水平投影面积计算。
17、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆(场)看台下空间加以运用,高度在2.20米以上部位,按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。
18、机械车库无论其高度和停放层数,均按一层计算。
19、依坡地建筑房屋,运用吊脚做架空层有围护构造,按其高度在2.20米以上部位外围水平投影面积计算。
20、房屋伸缩缝,若与室内相通,伸缩缝计算建筑面积。
三、计算一半建筑面积范畴
1、与房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊,按其围护构造外围水平面积一半计算。
2、独立柱、单排柱门廊、雨蓬、车棚、货棚等,按其上盖水平投影面积一半计算。
3、未封闭阳台、挑廊,按其围护构造外围水平投影面积一半计算建筑面积。
当围护构造向内倾斜时,按围护构造上沿外围水平投影面积一半计算建筑面积;当围护构造向外倾斜或外凸时,按底板外沿水平投影面积一半计算。
4、无顶盖室外楼梯按各楼层外围水平投影面积一半计算。
5、有顶盖不封闭架空通廊,按其外围水平投影面积一半计算。
四、不计算建筑面积范畴
1、层高不大于2.20米房屋及房屋附属部位。
2、突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等,以及有主墙体玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
3、房屋之间无上盖架空通廊。
4、房屋天面、挑台,房屋天面上花园、泳池。
5、顶层挑台底板局部是下层房屋上盖时,挑台整体不计算建筑面积。
6、房屋平台、花台、晒台及与室内不相通类似于阳台、挑廊、檐廊等。
7、建筑物内操作平台、上料平台及运用建筑物空间安顿箱、罐平台。
8、骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行某些;临街楼房挑廊下用作社会公共通道,无论其与否有柱,与否有围护构造,都不计算建筑面积。
9、屋面上有柱有盖但无围护构造某些观景建筑设施。
10、运用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖建筑。
11、广场式室外楼梯。
12、独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
13、与房屋室内不相通房屋间伸缩缝。
五、房屋计算建筑面积基本原则
在计算房屋建筑面积时,如遇上述以外状况按如下原则办理。
鉴别房屋计算建筑面积基本原则是:
永久固定,层高2.20米(含2.20米)以上房屋及与室内相通部位计算建筑面积。
1、计算所有建筑面积应是有顶盖全封闭房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护部位。
2、计算一半建筑面积普通是不封闭房屋及部位(房屋底层部位除外)。
3、不计算建筑面积普通是层高不大于2.20米房屋及部位;装饰性建筑;与室内不相通部位;沿街巷社会公用建筑及无上盖或上盖为社会公用建筑(除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外)。
六、特殊墙体及部位解决原则
l、非垂直墙体解决原则:
当房屋墙体向内倾斜时,按其外墙高度2.20米处水平投影面积测算房屋建筑面积;当房屋墙体向外倾斜时,按底板(地坪)外沿测算房屋建筑面积。
2、不规则(弧状)墙体解决原则:
当房屋墙体向内凹且内凹高度高于2.20米时,按其外墙高度2.20米处水平投影面积测算房屋建筑面积。
内凹高度低于2.20米时,按最小某些外墙水平投影面积测算房屋建筑面积。
当房屋墙体外凸时,按底板(地坪)外沿测算房屋建筑面积。
共有建筑面积分摊规则
一、普通规定
1、房屋共有建筑面积分摊计算,有合法产权分割合同,按合同分摊;无合同或合同不明确按本《规则》执行。
2、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。
共有建筑面积分摊仅限于本幢内共有建筑面积。
与本幢房屋不相连公用建筑(如变电房、水泵房、门卫等)不得分摊到本幢房屋内。
本幢内为多幢房屋服务公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。
3、房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内有关面积比例进行分摊。
分摊共有建筑面积不划分各户摊得面积详细部位。
共有部位建筑面积一经分摊,便不得变化原始设计使用功能。
4、有两种以上房屋类型综合楼,应依照房屋类型,按有关面积比例先行分摊除垂直通道(楼梯、电梯及相应走道,下同)外全幢共有建筑面积(本次分摊最小单位为不同类型功能区),垂直通道无论所处功能区使用(停靠、连通)与否,均按层分割,垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。
5、楼房下层(含底层)楼层垂直通道,无论其使用(停靠、连通)与否,均应承担相应建筑面积。
6、同一幢楼具备两个以上独立出入单元(门牌号),其共有建筑面积应分别进行分摊。
7、套(单元)建筑面积为套内建筑面积与分摊共有建筑面积之和。
套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积
二、计算办法
(一)成套房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三某些构成
1、套内使用面积
(1)套内使用面积涉及卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积总和;
(2)跃层住宅中户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积;
(3)不涉及在构造面积内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
(4)内墙面装修厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
新建住宅各套(单元)内使用空间周边围护或承重墙体,有公共墙和非公共墙两种。
其中套(单元)与套(单元)、套(单元)与共有建筑空间之间分隔墙以及外墙(涉及山墙)均为公共墙。
公共墙按墙体水平面积一半计入套内墙体面积。
套(单元)内分隔墙为非公共墙。
非公共墙按墙体水平面积所有计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
(1)封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;
(2)未封闭阳台按其围护构造外围水平投影面积一半计算建筑面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
(二)共有建筑面积由如下两某些构成
1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位面积,以及为整幢服务公共用房和管理用房建筑面积。
单独具备使用功能独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等);为多幢房屋服务警卫室、管理用房、设备间等,均不计入共有建筑面积。
2、套(单元)与共有建筑空间之间分隔墙以及外墙(涉及山墙)公共墙体,墙体水平面积一半建筑面积。
整幢房屋建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和,并扣除单独具备使用功能独立使用空间及为多幢房屋服务警卫室、管理用房、设备间等,即为整幢房屋共有建筑面积。
共有建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和一单独具备使用功能独立使用空间等
(三)共有建筑面积分摊系数
整幢房屋共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和,得到建筑物共有建筑面积分摊系数。
(四)分摊共有建筑面积
分摊共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数
三、共有建筑面积分摊办法
1、住宅楼共有建筑面积分摊办法住宅楼以幢为单位,依照各套房屋套内建筑面积,求得各套房屋应分摊共有建筑面积。
2、商住楼共有建筑面积分摊办法
一方面依照住宅和商业等不同使用功能按各自建筑面积将全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两某些,即住宅某些分摊得到全幢共有建筑面积和商业某些分摊得到全幢共有建筑面积。
然后住宅和商业某些将分摊所得共有建筑面积再各自进行分摊。
住宅某些:
将分摊得到幢共有建筑面积,加上住宅某些自身共有建筑面积,按各套房屋套内建筑面积计算各套房屋分摊共有建筑面积。
商业某些:
将分摊得到幢共有建筑面积,加上商业某些自身共有建筑面积,按各层套内建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积一某些,加至各层共有建筑面积中,得到各层总共有建筑面积,然后再依照层内各套房屋套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊共有建筑面积。
3、多功能综合楼共有建筑面积分摊办法多功能综合楼共有建筑面积按照各自功能,参照商住楼分摊计算办法进行分摊。
4、非成套房屋中厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由某些房屋产权人共同使用部位,其建筑面积按部位共同使用产权人户数平均分摊。
本办法自5月1日起施行,《关于印发商品房建筑面积复测及投诉解决规定告知》(沪房地权[1999]0606号)同步废
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