设计管控策划书.docx
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设计管控策划书.docx
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设计管控策划书
设计管控策划书
设计咨询策划书
一、设计咨询管控目标:
设计优化率,0.75%工程造价
概念:
20天;方案:
60天;扩初:
60天;施工图:
75天
备注:
概念初稿为20天;
主体设计方案设计工期包括15天方案评审;
扩初设计工期包括15天扩初评审;设计
施工图设计工期包括15施工图审查进度
配套设计主体设计施工图完成后90天(含各类报审、报批时间)
设计变更一般:
3天;重大:
7天
设计返工率:
1.5%工程造价
二、设计咨询管控内容:
序号管控类别管控内容
土地调研【用地现状、市场信息、规划信息、交通信息、政策信息】、规划条件、其1.土地初判它影响拿地的事项。
(详开发部提资表);
规划条件、城市规划图、地形图、规划总图、体块模型、技术经济指标【持有物业:
2.总图规划分析营业面积、商管用房、汽车库、自行车库、设备用房;销售物业:
销售面积、计容
配套面积、汽车库、自行车库、设备用房】、竖向分析图、绿化分析图、投资分析表;3.销售产品定位办公类型、商铺类型、住宅类型、产品分布图、产品统计表【大小、数量、比例】;4.持有产品定位业态类型、业态分布图、业态统计表【大小、数量、比例】;
客厅、卧室、卫生间、阳台、厨房、收纳间、电梯、楼梯、大堂、架空层、套型指5.住宅户型标统计【建筑面积、使用面积、赠送面积、公摊面积、得房率】
A)室内步行街规划:
主入口、主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、疏散楼
梯、中庭、客服中心(广播、LED、有线电视控制)、挑空区域、卫生间、顾客
吸烟室、母婴室;6.公建规划B)商铺规划:
业态类型、开间、进深、开门、店招、开店条件;
C)主力店规划:
主力店落位、开口、楼梯、电梯、面积大小、开店条件另详主力
店技术对接;
A)公建配套规划:
大堂、厨房、卫生间、电梯【客梯、扶梯、坡梯、货梯、观光
梯】、清洗间、垃圾站、商管用房、物业管理、货仓、车库【含机动与非机动】、
环网站、配电房、弱电机房【含消控室、广电机房、通讯机房】、冷冻机房、锅
炉房、空调机房、排烟机房、泡沫罐间、生活水池、生活泵房、消防水池、消7.配套规划防泵房、管道井【强电井、弱电井、给水井、排水井、排烟井、油烟井、补风
井、新风井】、隔油池、化粪池;
B)住宅配套规划:
大堂、架空层、电梯、垃圾站、车库【含机动与非机动】、环网
站、配电房、弱电机房【含消控室、电视机房、电信机房】、排烟机房、泡沫罐
间、生活水池、生活泵房、消防水池、消防泵房、管道井【强电井、弱电井、
序号管控类别管控内容
给水井、排水井、排烟井、补风井】、物业管理、物业经营、社区用房、隔油池、
化粪池等;
8.建筑控参标高【室内外】、开间、层高、净高、净宽、覆土厚、门洞、窗洞、设备洞;
立面造型、立面材质、材质分隔、入口、立管、广告位、店招、泛光、LED、LOGO、9.单体立面门窗、百叶、栏杆;
楼梯、电梯机房、消防水池、检修口、出屋面井、女儿墙、防水、排水、泛水、出10.单体屋面气管、冷却塔、排烟风机、油烟风机、各类管道;
面砖、涂料、幕墙【石材、玻璃、金属板】、门窗【含单元门、进户门、防火门、防
火卷帘、检修门、人防门、卷帘门】、百叶与格栅【消防百叶及遮阳百叶】、栏杆【含11.建筑部品楼梯、阳台、空调、护窗等】、雨棚、屋面瓦、GRC构件、烟道、烟帽、坡道减振条、
蓖子、植草垫等;
平面布置【货架、卫生间、厨房、电梯、楼梯、货仓、管理用房、设备用房】、柱网、12.主力店对接交通组织、主入口、货物入口、停车位置、层高、荷载、广告与店招、设备参数及
备用容量、开店条件及交楼标准;
13.电梯配置标准、类型、数量、基坑与井道、层数、速度、载重、装修标准;14.停车机动与非机动设置标准、车辆指标计算书、设置方案【含地上及地下】、地下室坡道;
配置标准、指标计算书、人防类型、设防等级、防护单元、防爆单元、人防口部、15.人防人防门、人防封堵、人防电站、人防平战转换、人防供电、人防供排水、人防通风;
消防通道、消防登高面、消防疏散标准、疏散计算书、建筑总图、防火分区图、防
烟分区图、防火门及防火卷帘布置图、消防电梯图、消防楼梯图、消防喷淋方案、16.消防消防栓方案、消防水池及水箱、正压送风、消防排烟、消防补风、火灾自动报警、
消防联动、应急照明、应急广播、消防烟感;
1.负荷计算:
变电所负荷、线路负荷;
2.设计图纸:
电气总平面图,变、配电系统,防雷、接地系统,各系统系统图,机
房设备平面布置图;17.供电3.电气规划:
供电回路、柴油发动机、环网站、变配电、配电间、管道井、配电箱、
计量箱;
4.材料设备:
规格与型号、设备安装及检修方案、管线埋设方式;
1.计算书:
采暖热负荷、建筑节能、空调制冷量、空调热负荷、通风量、围护结构
冷负荷、循环水泵、补水泵选型、冷冻主机选型、末端设备选型、消防排风计
算;
18.空调2.设计图纸:
系统流程图,制冷平面图,采暖平面图,锅炉房、通风、空调和冷热
源机房平面;
3.暖通规划:
冷冻机房、锅炉、空调机房、管道井、风口、风机、管路;
4.材料设备:
规格与型号、设备安装及检修方案、管线埋设方式;
1.计算书:
供气计算标准、供气量计算书;
2.设计图纸:
供气总平面图、供气平面图、系统流程图;19.供气3.供气规划:
煤气调压站、管路规划、计量方式;
4.材料设备:
规格与型号、管线埋设方式;
1.计算书:
冷水、热水、雨水、消防用水量、消防水池容积、加压泵选型;20.供排水2.设计图纸:
给水排水总平面图、给排水平面图、系统流程图;
3.给排水规划:
水池、泵房、化粪池、隔油池、管道井、消防水池、消防水箱、
序号管控类别管控内容
消防栓、喷淋、管路规划、计量方式;
4.材料设备:
规格与型号、管线埋设方式;
1.负荷计算:
结构荷载、抗浮计算、人防计算、体系计算、构建计算;2.设计图纸:
勘察报告、桩位图、基础图、各层结构布置图、结构缝;21.结构3.结构材料:
砌体、混凝土、钢筋、膨胀剂、止水钢板、止水条;4.新材料、新工艺、新技术建议;
1.建筑:
楼面、屋面、墙面节能材料及措施;
2.给排水:
太阳能、地热、节水措施;22.节能3.电气:
光伏板、灯具选择、灯具控制方式;
4.空调:
变频控制、标准差异性、新风系统;
噪音处理;油烟处理;隔油池;23.环保
地下室施工图、施工规划总图、周边管线图、周边地形图、围护施工图(含计算书、24.围护桩基图、放坡图、锚杆图、支撑图、基坑排水图、基坑检测图等)地下室施工图、施工规划总图、周边管线图、周边地形图、围护施工图(含计算书、
25.挖土桩基图、放坡图、锚杆图、支撑图、基坑排水图、基坑检测图等)、挖土图、挖土机械
建筑平面图、装修平面图、装修吊顶图、结构平面图、空调图、消防图、桥架图、26.管线综合喷淋图、消防栓图、铺设方案、管线避让
场地规划图、场地管线驳接图、单体管线预留图、管线综合图、化粪池、隔油池、27.市政窨井、煤气调压站、道路构造、管线综合、管材类型、管材敷设、工程造价设计风格与空间造型;平面功能规划;材质分析;铺装方案;灯具布置、选择与控
28.内装制;供电点形式、位置;消防改造【卷帘、门、喷淋、消防栓、烟感、照明、排烟口】;空调风口;软装配置;工程造价;
设计风格与空间造型;总平面图规划、造价分布图、竖向分析图、交通分析图、节
29.景观点营造、绿化专篇、铺装专篇、部件专篇、构造工法【绿化植被做法、道路路基做法】、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价
点位规划、收费计量、管井与机房规划、设备基础、设备留洞、材料专篇、施工工30.弱电法、节点做法、交付标准、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价设计风格、点位规划、机房设计、灯具固定、泛光控制、设备留洞、材料专篇、施31.泛光工工法、节点做法、交付标准、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价幕墙计算书、效果图、幕墙分隔、开启扇、保温措施、内衬措施、交界面处理、预32.幕墙埋件方式、节点做法、材料专篇、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价场所识别标识、导向指示标识(道路交通标识【挡车器、交通标示、交通标线】、消防安全标识、功能场所标识【综合导向标示、引导标示、位置指示标识、解释说明33.标识标识、公益标识】)、固定方式、节点做法、材料专篇、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价
三、设计咨询管控措施:
一)设计合同:
序号标准合同名称序号标准合同名称1规划方案设计合同2建筑方案设计合同3初步、施工图设计合同4景观设计合同5装修设计合同6智能化设计合同7泛光设计合同8标识设计合同9幕墙设计合同10围护设计合同11勘察设计合同12市政设计合同二)技术指导书:
序号技术标准名称序号技术标准名称1持有物业交楼标准2销售物业交楼标准3土建与机电设备材料标准4建筑、结构工法标准5设备管线铺设标准6装饰部品标准7建筑设计指导书8结构设计指导书9强电设计指导书10给排水设计指导书11暖通设计指导书12智能化设计指导书13景观设计指导书14装修设计指导书15幕墙设计指导书16围护设计指导书17勘察设计指导书18市政设计指导书19泛光设计指导书20标识设计指导书
三)阶段成果评审:
建设方工作要点设计单位工作内容及工作要点审批内容一、可行性评审:
(总图、地下室、平面图、立面图、屋面图)
1.土地研究:
a)土地信息收集:
城市宏观指标、本项目及调研项目区位图、竞争项目数据分析
【规模、户型或业态组成、销售或经营情况】、地形图、地块及周边现状照片、
周边交通图、周边配套、城市控规图、区块控规图、土地价格、房价、规划条1.地块调研资料(开发部)件、市政条件、地块红线图、对口部门联系方式;2.地块规划条件(开发部)b)政策制约研究:
规划技术规定、面积计算法则、写字楼(含SOHO)政策、住宅3.前期调研问答(开发部)政策(90/70);4.土地踏勘及启动协调会(开发部)c)规划制约研究:
用地性质、征地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度、绿5.销售产品市场容量分析(销售部)地率、总建筑面积、公建比、占地比、建筑高度、规划退让、日照间距及软件、6.持有产品市场容量分析(招商部)停车要求、人防要求;7.建造标准制定(设计部)d)现状制约研究:
文保保留、大市政穿越、周边现状及规划建筑、周边道路、地8.初步概念方案及经济指标(设计部)质水文、用电条件;1.土地初判成果9.初步投资分析(成本、财务部)e)土地价值研究:
商业价值、办公价值、旅游价值、居住价值;2.项目可行性评估10.多方案概念设计评审及政府规划部2.定位要求:
3.销售/持有物业产品定位门征询(开发部)a)总图规划:
功能分区规划、产品分析、空间与视线分析、竖向分析;人流、车11.销售产品初步定位表(销售部)流交通规划;景观分析;日照分析;消防分析;分期建设分析;12.持有产品初步定位表(招商部)b)商业规划:
层数与层高;动线规划;主力店、散铺及管理用房布置及面积比例13.修正概念方案及经济指标(设计部)统计;外立面方向;14.修正土地投资分析(成本、财务部)c)住宅规划:
层数与层高;底商、住宅户型的布置及面积比例统计;外立面方向;15.修正概念方案评审(开发部)d)办公规划:
层数与层高;底商、办公平面布置及面积比例统计;外立面方向;16.正式概念设计方案(设计部)e)酒店规划:
层数与层高;底商、酒店及配套布置及面积比例统计;外立面方向;17.土地合同签订(开发部)3.成果要求:
a)总图规划:
总平面图【反映建筑性质与布局、场地内外关系、规划控制要求】、
专项分析图、面积统计表;
b)单体平面:
商业、住宅、办公、酒店、地下室的平面布局;
建设方工作要点设计单位工作内容及工作要点审批内容
c)单体立面:
SKP与意向效果图;
二、方案评审:
(总图、地下室、平面图、立面图、屋面图)
1.设计说明:
1.方案设计单位进城手续(设计部)1)规划设计说明【方案创意与功能布局说明;总平面布置说明;竖向设计说明;交
通组织说明;景观设计说明;规划用地的经济技术指标】;2.设计任务书的设计院对接(设计部)
2)建筑设计说明【工程概况表;平、立、剖面设计说明】;1.住宅户型3.销售产品定位表(销售部)3)建筑专篇设计说明【配套设计说明;交通组织说明;消防设计说明;人防设计说2.商业规划明;无障碍设计;节能设计说明、环保及生态规划说明】;4.持有产品定位表(招商部)3.建设标准4)结构设计说明与设备(含电气、给排水、暖通、动力)设计说明;4.单体立面5.建造标准制定(设计部)5)投资估算编制说明及投资估算表。
5.单体屋面2.设计图纸:
6.项目启动及产品定位评审(开发部)6.主力店技术对接1)总图规划:
拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高,以及地形复7.停车方案7.总图规划图及经济指标(设计部)杂时主要道路、广场的控制标高;指北针或玫瑰图、比例;方案分析图【包含功8.人防方案能分区图、产品布置图、空间组合及景观分析图、交通分析图(人流及车流的组8.建筑平面布局及经济指标(设计部)9.消防方案织、停车场的布置及停车泊位数量等)、地形分析图;竖向分析图;绿化布置图;10.供电方案9.建筑平立剖及经济指标(设计部;消防分析图(防火分区、防烟分区、疏散计算);日照分析图;分期建设;人防11.空调方案分析图(面积计算、等级、防护单元、物资库、防爆单元)等】;其它专业需要10.方案文本初稿(设计部)12.电梯方案配合事宜。
13.供气方案11.项目投资分析(成本、财务部)2)经济指标【地上、地下;持有、销售】:
技术经济指标;商业业态面积统计;酒14.供排水方案店业态面积统计;办公业态面积统计;住宅产品面积统计;12.方案内部评审及政府征询(开发部)15.主体结构方案3)建筑平面规划:
13.方案完善(设计部)a)商业功能规划:
含购物、娱乐、餐饮的主力店、散铺持有物业及销售商铺
的平面规划【开间、井深与面积】;14.方案政府报审批复(开发部)
b)办公功能规划:
含办公、餐饮、娱乐、会议、购物的平面规划【开间、井
建设方工作要点设计单位工作内容及工作要点审批内容
深与面积】;
c)酒店功能规划:
含客房、餐饮、娱乐、会议、购物的平面规划【开间、井
深与面积】;
d)住宅功能规划:
玄关、厅、室、卫生间、厨房、阳台的平面规划【开间、
井深与面积】;
e)商业、酒店、办公的配套规划:
大堂、厨房、卫生间、电梯【客梯、扶梯、
坡梯、货梯、观光梯】、清洗间、垃圾站、商管用房、货仓、车库【含机
动与非机动】、环网站、配电房、弱电机房【含消控室、电视机房、电信
机房】、冷冻机房、锅炉房、空调机房、排烟机房、泡沫罐间、生活水池、
生活泵房、消防水池、消防泵房、管道井【强电井、弱电井、给水井、排
水井、排烟井、油烟井、补风井、新风井】、隔油池、化粪池;
f)住宅配套规划:
大堂、架空层、电梯、垃圾站、车库【含机动与非机动】、
环网站、配电房、弱电机房【含消控室、电视机房、电信机房】、排烟机
房、泡沫罐间、生活水池、生活泵房、消防水池、消防泵房、管道井【强
电井、弱电井、给水井、排水井、排烟井、补风井】、物业管理、物业经
营、社区用房、隔油池、化粪池等;
4)外立面【含层数与层高、材质及分格、广告位、泛光、店招】;
3.建筑效果图:
1)鸟瞰图1张(含日景、夜景及材料说明);
2)典型单体的透视图2-4张(含日景、夜景及材料说明);
三、扩初评审:
(总图、地下室、平面图、立面图、屋面图)
一、主体专业:
1.住宅户型5.建筑与规划:
2.商业规划1.进城手续;a)计算类:
面积计算书、建筑密度计算书、绿化计算书、交通计算书、人防计算3.建设标准
书、消防疏散计算书、土方计算书、配套用房计算书、净高计算书;4.单体立面
b)说明类:
规划设计说明【方案创意、功能布局说明、总平面布置说明、竖向设5.单体屋面2.招标备案;计说明、交通组织说明、景观设计说明、规划用地的经济技术指标】、建筑设6.主力店技术对接
计说明【工程概况表、平、立、剖设计说明、交通组织说明、建筑构造及装修7.停车方案
建设方工作要点设计单位工作内容及工作要点审批内容
说明】、专篇设计说明【配套设计说明;消防设计说明;人防设计说明;无障8.人防方案
碍设计;节能与环保说明】、工程造价预算;需要另行委托设计、加工的工程9.消防方案3.面积计算;
内容的必要说明;需提请审批时解决的问题或确定的事项以及其他需要说明的10.供电方案
问题;11.空调方案c)规划图纸类:
总平面图【保留的地形和地物;测量坐标网、坐标值、场地范围12.电梯方案4.日照计算;的测量坐标(或定位尺寸),道路红线、建筑红线或用地界线;场地四邻原有13.供气方案
规划道路的位置(主要坐标或定位尺寸)和主要建筑及构筑物的位置、名称、14.供排水方案
层数、建筑间距;建筑物、构筑物的位置(人防工程、地下车库、油库、贮水15.主体结构方案5.土建、人防、幕墙、装修、市政施池等隐蔽工程用虚线表示),其中主要建筑物、构筑物标注坐标(或定位尺寸)、16.围护方案
名称(或编号)、层数;道路、广场的主要坐标(或定位尺寸),停车场及停车17.围护挖土方案
位、消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置,必要时加绘交通流线示意;绿18.室内管线综合
工图审图;化、景观及休闲设施的布置示意;指北针或风玫瑰图;主要技术经济指标;说19.市政管线
明栏内注写:
尺寸单位、比例、地形图的测绘单、日期,坐标及高程系统名称20.内装方案
(如为场地建筑坐标网时,说明其与测量坐标网的换算关系),补充图例及其21.景观方案
他必要的说明等】;竖向布置图【场地范围的测量坐标值(或注尺寸);场地四22.智能化方案6.人防报审;
邻的道路、地面、水面、及其关键性标高;保留的地形、地物;建筑物、建筑23.泛光方案
物的名称(或编号)、主要建筑物和构筑物的室内外设计标高;主要道路、广24.幕墙方案
场的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高、以及场地的控制标高;用箭头25.标识导视方案7.土建、装修消防报审;或等高线表示地面坡向、并表示出护坡、挡土墙、排水沟等;指北针;注明:
尺寸单位、比例、补充图例;根据需要利用竖向布置图绘制土方图计算初平土
方工程量】;建筑一层总平面图;产品布局图【含各类配套】、专项分析图【功8.雷击评估;能分区规划图、产品分析图、空间与视线分析图;交通规划图;景观分析图;
日照分析图;消防分析图;管线综合;分期建设分析图等】;
d)建筑图纸类:
建筑平面图【含地下、地上各层】、建筑立面图、建筑剖面图、
9.绿化报审;鸟瞰图及透视图;立面材质分格图;立面材质分色图;细部节点图(如墙身、
檐口、门头等细部构造尺寸节点);消防设计【防火、防烟分区;消防控制室、
消防楼梯、电梯、前室、外墙救援口】;人防设计【物资库、防护、防爆单元、
出入口、人防平战转换、人防电站】。
e)建筑效果图:
建设方工作要点设计单位工作内容及工作要点审批内容
根据业态及设计深化需要,重新调整效果图:
鸟瞰图1张(含日景、夜景);10.能源评估;
各单体反映建筑全貌的透视图(含日景、夜景及材料说明);
f)咨询类:
根据策划与招商、结构、给排水、电气、暖通、电梯、景观、装修、
市政、幕墙、广告与标识、煤气、智能化、泛光专业意见调整总图、平面与立11.泛光报审;面;
6.结构:
a)负荷计算:
结构荷载、地基基础计算、抗浮计算、人防计算、体系计算、构建12.技防报审;计算;
b)设计图纸:
桩位图、基础图、各层结构布置图;
c)结构材料:
砌体、混凝土、钢筋、膨胀剂、止水钢板、止水条;
13.工程规划报批;d)新材料、新工艺、新技术建议;
7.电气:
a)负荷计算:
变电所负荷、线路负荷;
b)设计图纸:
电气总平面图,变、配电系统,火灾自动报警系统,防雷、接地系14.施工许可证;
统,各系统系统图,机房设备平面布置图;
c)电气规划:
环网站、变配电、配电间、管道井、烟感、消防播音、应急灯、消
防联动、管路规划;15.河坎报审;d)材料设备:
规格与型号、管线埋设方式;
8.给排水:
a)计算书:
冷水、热水、雨水、消防用水量、消防水池容积、加压泵选型;16.供电、供水、煤气报备;b)设计图纸:
给水排水总平面图、给排水平面图、系统流程图;
c)给排水规划:
水池、泵房、化粪池、隔油池、管道井、消防水池、消防水箱、
消防栓、喷淋、管路规划;
17.电视、电信、宽带报备;d)材料设备:
规格与型号、管线埋设方式;
9.暖通:
a)计算书:
采暖热负荷、建筑节能、空调制冷量、空调热负荷、通风量、围护结
构冷负荷、循环水泵、补水泵选型、冷冻主机选型、末端设备选型、消防排
风计算;
建设方工作要点设计单位工作内容及工作要点审批内容
b)设计图纸:
系统流程图,主要平面图,采暖平面图,锅炉房、通风、空调和冷
热源机房平面;18.市政规划许可证;
c)暖通规划:
冷冻机房、锅炉、空调机房、管道井、排烟机房、排烟井、送排风
管、风口、风机、管路规划;
d)材料设备:
规格与型号、管线埋设方式;
10.管线综合:
室内、室外、屋面管线综合;
二、配套专业:
1.勘察:
勘察点布置、勘察孔类别、勘察孔深度、抗浮水位、腐蚀性、基坑围护参数、
基础选型建议;
2.围护:
桩基图、放坡图、锚杆图、支撑图、挖土图、基坑检测图、施工流程专篇、
施工监督专篇、招标清单;
3.幕墙:
效果图、幕墙分隔、开启扇、保温措施、内衬措施、交界面处理、预埋件方
式、节点做法、材料专篇、施工流程专篇、施工监督专篇、招标清单;4.景观:
总平面图规划、造价分布图、竖向分析图、交通分析图、节点营造、绿化专
篇、铺装专篇、部件专篇、构造工法【绿化植被做法、道路路基做法】、施工流程
专篇、施工监督专篇、招标清单;
5.市政:
道路设计、专业管线设计、管线综合图、对外管线衔接、节点做法、材料专
篇、施工流程专篇、施工监督专篇、招标清单;
6.装修:
地面图、立面图、顶面图、机电图、消防配合图、效果图、材料专篇、施工
工法、节点做法、施工流程专篇、施工监督专篇、招标清单;
7.弱电:
功能点规划、收费计量、管井与机房规划、设备基础、设备留洞、材料专篇、
施工工法、节点做法、交付标准、施工流程专篇、施工监督专篇、招标清单;8.泛光
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