划拨土地上房屋租赁合同效力.docx
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划拨土地上房屋租赁合同效力
划拨土地上房屋租赁合同效力
篇一:
关于房屋租赁合同效力问题的探讨
龙源期刊.cn
关于房屋租赁合同效力问题的探讨
作者:
杨杰
来源:
《法制与社会》XX年第12期
摘要随着市场经济不断发展,人口跨地区转移加快,加之房价飞涨等诸多因素,房屋租赁现象日益增多,关于房屋租赁合同的立法也日益完善。
但出租人和租赁人往往缺乏相关法律知识,在订立合同中更多地关注租金支付等问题,而忽视了出租房屋是否违法等影响合同效力的问题,最终导致诸多纠纷。
鉴于此,本文将对房屋租赁合同效力进行概述,并重点对无效房屋租赁合同的认定和处理进行介绍,并对登记备案对房屋租赁合同效力的影响进行性探讨。
关键词房屋租赁合同效力无效登记备案
作者简介:
杨杰,西北政法大学民商法学院。
中图分类号:
文献标识码:
A文章编号:
1009-0592(XX)04-083-02
一、房屋租赁合同的概述
《合同法》第二百一十二条规定:
“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人,使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。
豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种,是以房屋为标的物的租赁合同,具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。
根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》,把房屋分为城市、镇规划区内的房屋,乡、村庄规划区内的房屋,以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。
根据本司法解释的精神及实践操作,对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理,在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。
而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房,廉租住房,经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理,有学者认为限价房也应当在此限制之列。
这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠,价格低,政策性针对性强,行政干预明显,有其特殊规定,因此不在本文所探讨的房屋范围内。
二、房屋租赁合同的效力概述
房屋租赁合同是合同的一种,其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定,但作为不动产租赁合同的典型代表,其标的物具有特殊性,在实践操作中情况复杂,因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致,但是在其无效问题上,则存在特殊的认定情况与处理规则,相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。
此外,关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响
篇二:
涉及划拨土地使用权出租的合同效力问题
涉及划拨土地使用权出租的合同效力问题
本文由最高人民法院的两个判例进行展开。
第一个案例:
甘肃兰州红丽园商贸有限责任公司与甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案(XX)民一终字第4号(法公布(XX)第2号)。
在这个案件中,最高院仅仅引用了《城市房地产管理法》做出判决,认为划拨地上建筑物的租赁合同有效。
判决书中对此部分的主文为:
“由于租赁房屋座落的土地为国有划拨土地,依据《城市房地产管理法》第五十五条规定:
以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
具体办法由国务院规定。
建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第25条规定:
以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
土地收益的上缴办法,应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定,由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。
国务院颁布有新的规定时,从其规定。
据此,一审判决认定《房屋租赁合同》有效是正确的,应予维持。
”
第二个案例:
重庆市垫江复合保温材料总厂与昆明市公安消防支队房屋租赁纠纷案((XX)民一终字第73号)。
在这个案例中,最高院法院引用《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律、行政法规,认为使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地,这是法律的强制性规定,并据此认定双方签订的关于划拨地上建筑物的《租赁协议书》无效。
判决书对此部分的主文为“本院认为:
消防支队使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地,该土地用途为市政公用设施,用作建盖消防培训大楼,消防支队未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质,建盖房屋作为酒店连同划拨土地使用权一起出租给垫江总厂用于租期长达25年的商业经营,违反了《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定,因此一审判决认定双方签订的《租赁协议书》无效,是正确的,应予维持。
消防支队主张按照《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定,将租金中所含土地收益部分上缴国家,《租赁协议书》即为有效。
但是由于消防支队的房屋出租行为具有改变土地用途的性质,是违法行为,因此,无论是否上缴租金中的土地收益部分,均不能使《租赁协议书》合法有效,消防支队主张《租赁协议书》有效的上诉理由不成立,本院不予支持。
”
以上两个判例,均涉及拥有划拨土地使用权的民事主体将在划拨土地上修建的房屋出租给他人的情况。
对于此类租赁合同的效力问题,各地裁判不一。
现结合上述最高人民法院的两个典型案例,依照相关法律法规的规定,简要作一分析。
一、划拨土地使用权的单独出租
国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》第四十五条规定:
“符合下列条件规定的情况的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其土地使用权和地上物的所有权可以转让、出租、抵押:
(一)土地使用者为公司、企业、其他组织和个人;
(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附属物合法产权说明;(四)签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
”
国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定,未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。
按照国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定,划拨土地使用权是不能单独转让、出租、抵押的。
但是按照《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》的规定,在符合一定条件时,划拨土地使用权是可以转让、出租、抵押的。
同时,全国各地很多地方政府已经以制定了各自的划拨土地使用权出租管理办法,比如南宁市、银川市、江苏省等等。
因此,尽管理论界、实务界对划拨土地使用权能否单独出租尚存争议,但从实践出发,符合一定条件的划拨土地使用权是可以单独出租的。
二、划拨土地上房屋的出租
最高院的上述两个判例即是涉及划拨土地上房屋出租合同效力的典型判例。
根据《城市房地产管理法》第56条的规定:
“以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
具体办法由国务院规定。
”结合上述《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》第四十五条的规定,可以得出如下结论:
拥有划拨土地使用权的公司、企业、其他组织和个人,在该划拨土地上修建的房屋,如果领取了合法的权属证书,是可以将房屋进行出租的。
未办理审批手续不是租赁合同是否有效的因素。
但是出租人应该将租金所含土地收益上缴国家。
在这种情况下,土地使用权人并未发生变化,而且,由于上缴了土地收益,国家的利益也并未受到损害。
从鼓励交易、物尽其用、盘活资产的角度出发,对于此类划拨土地上房屋出租合同的效力予以肯定,是完全正确的,也是必要的。
上述最高人民法院的第一个判例,也正是基于此种考量作出了最终判决。
但是,对于不同的划拨土地使用权使用者,其法律考量角度是不同的。
对于非《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》第四十五条第一款第一项规定的
四类使用权人,如行政机关、事业单位、司法机关等,其属于国家财政负担费用的单位,不属于一般意义上的商事主体,因此,不应从市场交易角度来衡量其出租在划拨土地上修建房屋行为的合法性,而更应从《土地管理法》及实施条例来判断其是否违反土地利用总体规划所确定的土地用途。
同时,如国家机关、学校、医院等具有社会公益性质的单位出租划拨土地上房屋的,也应当认定其违反了公共利益,房屋租赁合同应为无效。
综上,对于涉及划拨土地使用权出租的合同效力,应当具体问题具体分析,从土地使用权人的类别、转让后土地的实际用途等多角度进行细致分析,从而得出正确结论。
篇三:
浅议违反土地用途的房屋租赁合同效力
浅议改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力
作者:
唐宾时间:
XX-03-24
【摘要】改变房屋用途的租赁合同,尤其是改变划拨土地上房屋用途的租赁合同,究竟是有效还是无效,事关众多出租人和承租人的切身利益。
亟待最高人民法院制定统一的司法裁判标准,为司法实务部门的民商事审判活动提供审判指导,避免因法律规定的含糊和不统一导致司法裁判乱象,以增强法律适用的严肃性和规范性。
【关键词】划拨土地房屋用途合同效力
一、引言
房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为,对于建立和完善多层次住房保障体系,活跃市场经济发挥了重要作用。
随着国有企业改制高潮渐远,事业单位改制日益提上日程,将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。
众多国有企业、事业单位改制后,仍然保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。
作为市场主体,国有企事业单位改制后的公司,从物尽其用和追求经济效益的角度出发,必然将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。
本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点,对改变划拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析,以抛砖引玉,与司法实务人士进行交流和探讨。
二、案件始末
位于武汉中心城区的某文化创意园,由武汉某汽车修造公司经营,名为文化创意园实为商业街,聚集了多家餐饮、服装企业。
武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼,后租赁双方因房屋租金发生纠纷,汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。
笔者作为餐饮公司的代理律师,凭借多年为国土规划行政部门提供法律服务的经验,判断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房,所占用的土地应为划拨工业用地,房屋性质应该为工业、交通用房。
若出租房改变了土地和房屋用途,则租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《物权法》等法律法规的强制性规定而存在合同无效的可能性。
随后,笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证,证实了前述推定,确认出租房屋所涉土地用途为工业用地,使用权类型为划拨,房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。
在获取上述证据后,笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土地和房屋用途,违反相关法律法规的强制性规定为由,向某区人民法院提起反诉,要求确认租赁合同无效,并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。
经开庭审理,某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理《房屋租赁备案证》,并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由,判决驳回餐饮公司的反诉请求。
目前,餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。
三、司法审判现状及其成因分析
(一)司法审判现状
基于对上述某区法院判决的疑问,笔者查阅了各地法院对类似案件的判决,发现各地法院对于改变房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依据缺乏基本统一的尺度和标准,甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异,令人无所适从。
各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形:
1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自改变划拨土地及房屋用途,要求确认租赁合同无效的案件数起,一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由,驳回反诉人的反诉请求,但并未对《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进行进一步阐释,缺乏说理的深度,不能产生令人信服的法律效果。
2、广东佛山市某区人民法院的判决[①],认为《土地管理法》、《土地管理法实施条》及《物权法》等法律关于不得擅自改变土地用途的规定,旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为,其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位,并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。
3、最高人民法院分别于XX年和XX年对改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。
在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中,最高人民法院(XX)民一终字第73号民事判决书[②]判决认定,出租方未经批准擅自改变土地用途和房屋性质的出租行为,违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律行政法规中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定,其《租赁协议书》无效。
昆明消防支队房屋出租行为具有改变土地用途的性质,是违法行为,无论是否上缴租金中的土地收益部分,均不能使《租赁协议书》有效。
但颇具戏剧性的是,时隔不到一年,对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案,最高人民法院却以(XX)民一终字第4号民事判决书[③]判决认定,改变划拨土地用途的房屋租赁合同有效。
其判决理由为:
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条和《城市房屋租赁管理办法》第二十五条的规定,即房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中的土地收益按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定,由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。
(二)成因分析
1.对不得擅自改变土地用途的强制性规定究竟为管理性强制性规定还是效力性强制性规定理解不一对改变划拨土地用途租赁合同效力持肯定说的学者和实务人士认为,《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中关于不得擅自改变土地用途,改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准,并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定,是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。
违反该规定,仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果,不必然导致改变划拨土用途的租赁合同无效。
其法律依据是《房地产管理法》及其与之配套的《城市房
屋租赁管理办法》并未禁止划拨土地上房屋出租,只要将租金中的土地收益中上缴国家,并不损害国家利益。
对改变划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人则士认为,《土地管理法》及《土地管理法实施条例》关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定,其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力,以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则,按照既定土地用途合理使用土地,否则,土地用途管制将形同虚设。
同时,由于房屋租赁主管部门没有足够的人员、精力主动强制作为房屋所有权人的出租人办理房屋租赁备案登记,其监管只能是被动监管,即主要依赖于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。
但基于趋利避害和追求利益最大化的本能,大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。
因此,寄望于改变划拨土地用途的房屋有所有权人以国家利益为大局,将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上缴国家,是不切实际。
2.未区分划拨土地上房屋现状用途出租和改变房屋用途出租的法律性质
有法律专家和实务人士认为,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称《出让和转让暂行条例》)第四十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》(下称《城市房地产管理法》)第五十六条的规定,为改变划拨土地上房屋的出租合同效力的提供了法律依据。
根据《出让和转让暂行条例》第四十五条规定,只要经土地和房屋管理部门批准,满足土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,具有国有土地使用证和建筑物、其他附着物合法的产权证明,以及按规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地使用权出让金等条件,划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。
根据《城市房地产管理法》)第五十六条规定:
只要房屋所有权人将租金中所含的土地收益上缴国家,划拨土地上的房屋即可出租。
笔者认为,《出让和转让暂行条例》第四十五条以及《城市房地产管理法》)第五十六条所调整和规范的对象主要为划拨土地上房屋现状用途下的房屋出租行为,而不包括改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为,理由如下:
(1)我国实行房地一体主义,不仅房屋和土地的物权归属应适用该规则,房屋和土地的用途亦应遵循该基本规则,土地用途直接决定房屋用途。
根据《城乡规划法》第四十三条的规定,建设单位应当按照规划条件进行建设,确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。
同时,依据《城乡规划编制办法》第四十二条的规定,控制性详细规划确定的各地块的主要用途应当作为强制性内容。
综上可知,房屋建设应当按照城市总体规划和相应地块控制性详细规划确定的土地用途进行建设。
因此,土地用途直接和终局的决定房屋用途,改变房屋用途,其实质是改变了土地用途。
(2)我国对土地用途实行严格的管制制度,土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
任何改变土地用途的行为,都应当履行法定的审批程序,即须经土地主管部门同意,并报批准用地的人民政府批准。
城市规划区内改变土地用途的,还必须符合城市总体规划要求,经得规划主管部门的同意。
经过上述程序改变土地用途后,还应在土地登记主管部门作土地用途变更登记。
(3)划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土地,具有很强的政策性,必须符合《划拨用地目录》对使用主体和特定用途的要求。
根据国土资源部令第9号《划拨用地目录》第四条的规定,以划拨方式取得的土地使用权,因企业改制、土地使用权权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的,应当实行有偿使用。
因此,房屋所有权人改变划拨土地上房屋用途,其本质是改变了划拨土地的用途,已经不再符合《划拨用地目录》的规定,应当通过补缴土地出让金的方式将划拨土地转为出让用地。
3.法不责众的心态
部分法律专家和实务人士认为,改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为大量存在,不仅国有企事业单位存在该种情形,大量国家行政、司法机关也存在该种情况,还有大量国有企业改制后国有控股、民营企业因按相关政策保留房屋所占用土地的划拨性质,将划拨土地上房屋出租获利。
因此,若否定改变划拨土地
上房屋用途的租赁合同的效力,无疑会给既有的租赁业态造成巨大冲击,牵涉面广,涉及的利益群体众多,与当前高度重视审判社会效果的司法裁判指导思想相悖。
反之,从物尽其用的角度出发,对该类房屋租赁合同效力予以肯定,符合鼓励交易、尽量维持合同效力的裁判指导思想。
笔者认为,上述观点同样缺乏依据。
作为由国家财政负担经费的行政、事业单位及司法机关不以营利为目的,不同于一般的商事主体。
因此,尽管其划拨土地上房屋出租系民事行为,但不应以对一般的民商事主体之间合同纠纷所总结出来的尽量促成交易和维持合同效力的民商事审判指导思想来认定其出租行为的效力。
而更应从是否凡违反《土地管理法》及《土地管理法实施条例》对土地用途管制和土地利用总体规划和城市总体规划的角度认定其效力。
此外,以司法裁判形式否定上述租赁合同的效力,反而更有利于严格限制部分行政机关、企事业单位滥用土地划拨的政策肆意圈地,建设严重超过自身实际需要的房屋面积出租牟利的行为,促进节约集约用地。
四、对效力性强制性规定的再认识
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(二)第十四条将《合同法》第五十二条的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,只有违反了效力性强制性规定才导致合同无效。
但如何识别和认定两类不同的强制性规定,相关法律和司法解释均未规定具体的标准。
学界通说认为,应从如下标准判断和识别两类不同的强制性规范:
一是审查法律、行政法规是否明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立;二是审查违反强制性规定是否损害国家或社会公共利益;三是审查其立法目的是出于行政管理的需要,还是禁止行为本身;四是审查强制性规定的调整对象,即强制性规定针对的是行为方式还是行为结果,是针对准入资格还是行为内容。
综合以上识别标准,笔者认为,《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条以及《土地管理法实施条例》第六条关于必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地和不得擅自改变土地用途的规定,应当认定为效力性强制性规定。
首先,从其立法目的来看,上述规定原则上禁止改变土地用途行为本身,并严格禁止改变土地用途行为结果的实现,仅在不违反土地利用总体规划并符合城市总体规划的前提下,经土地主管部门同意,并报原批准用地的人民政府批准,才能改变土地用途。
其次,不同用途的土地价值差异巨大,擅自将划拨土地用作不符合《划拨土地目录》规定的用途,逃避应补缴的土地出让金,损害国家利益。
因此,将《土地管理法》及其实施条例关于不得擅自改变土地用途的规定认定为效力性强执行规定,更符合《土地管理法》的立法本意。
五、建议
虽然,《土地管理法》及其实施条例对不得擅自土地用途的规定为效力性强制性规定,但是否应一概否认改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力则应持谨慎态度。
笔者认为,应当区分改变后的土地用途是否符合土地利用总体规划和城市规划,分别处理。
对于不符合土地利用总体规划和城市规划的,因其损害国家和社会公共利益,应认定房屋租赁合同无效;对于符合土地利用总体规划和城市规划的,可以参照合同效力补正制度,即以是否在一审法庭辩论前获得相关主管部门的批准作为认定合同效力的依据。
若房屋所有权人改变划拨土地用途的行为在一审法庭辩论终结前获得土地主管部门和原批准用地的人民政府同意的,并且将租金中的土地收益上缴国家的,可以认定租赁合同有效。
肯定该种情形下的租赁合同的效力,并不损害国家和社会公共利益,亦符合鼓励交易,尽量维持合同效力的司法审判理念。
六、结语
综上所述,我国《土地管理法》及其实施条例对不得擅自改变土地用途的规定为效力性强制性规定。
对改变划拨土地上房屋用途的房屋租赁合同的效力,应视其是否违反土地利用总体规划和城市总体规划区别对待,而不应采取一刀切的方式处理。
否则,难以在追求和实现法律正义的同时,获得较好的审判社会效果。
本文参考文献:
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[①]加陆勇山律师的文章《房屋改变用途出租,租赁合同不会必然导致无效》;
[②]见最高人民法院XX年12月19日作出的最高人民法院(XX)民一终字第73号民事判决书。
[③]见最高人民法院XX年8月16日作出的最高人民法院(XX)民一终字第4号民事判决书。
篇四:
投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力
投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同
性质和效力
一、案情简介
1997年8月29日,解放军某部队与张某签订合同,约定张某投资建设某部队划拨土地上立项的商业大厦。
大厦建成后产权归某部队所有,张某租用该大厦12年(从1998
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