广州市白云永泰项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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1000
成交登记面积(万平方米)
578.31
629
650
680
2.房地产市场发展趋势因素分析
近几年,广州的GDP保持了持续增长,从1998年到2000年上半年,增长速度分别为13%、13.3%、13.8%,从而带来广州居民收入的持续增长,2001年,市政府预计增长速度仍会达到13%。
从整个经济形式来看,居民的有效购房能力进一步的提高,房地产市场的有效需求将进一步扩大,对住宅业的需求也相应提高,根据资料统计分析,在未来五年内,广州楼市的需求量依然庞大,而且一手市场仍将占据主流地位,发展前景明朗。
①、经济增长因素:
广州市经济持续平稳增长,带来居民收入的持续增长,而楼价保持理性持平,居民的有效购房能力大大提高。
②、政策因素:
A.税费调整:
房地产租赁税费的下调,刺激购房者投资置业。
B.房屋面积计价新规:
从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台,使市民可以明明白白消费,不再犹豫入市,必将带动新一轮房地产销售热潮。
C.政府合理配置土地资源:
政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度,严格控制土地供应总量,形成良好的供求关系,促进房地产市场健康发展。
D.简化办事程序:
房地产部门进一步增强服务意识,提高办事效率,为市民提供方便、快捷的优质服务
③、交通、环境因素:
A.交通:
内环路及环城高速的开通,打破房地产市区发展的格局,交通路网的改善,使市场热点向郊区倾斜。
B.环境:
随着“三年一中变”工程的进一步深入,市容市貌进一步改观,市区与郊区进一步融合,郊区化的居住趋势逐步增强。
④、住宅规划、设计:
新的规划理念变革,将更多地融进环保意识与科技概念,在户型上追求更大的空间感,层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。
⑤、物业管理:
随着数字化、网络化、智能化的发展,物业管理公司也向网上“转移”,住宅小区的栏栅或围墙将被打破,居住环境更宽松、自由、更具隐私性。
由各种情况分析来看,广州市房地产发展趋势较去年形势看好,楼盘仍以中高档楼盘走俏,在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。
二、区域市场房地产分析:
白云区地处广州市城郊边缘,随着番禺、花都的撤市建区,广州市山水城市的概念逐步成型,白云区成为广州的中心区域之一,是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。
有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内,优越的自然环境,成为白云区内各楼盘的卖点。
近年来,由于政府的合理规划给白云区带来了许多利好的消息,带动了该区房地产的发展。
①、九运会分会场场馆选址在东方乐园旁,将于今年11月九运会期间投入使用,新体育馆的落成,将改善该区的交通和市政配套,为该区域带来商机。
②、地铁二号线的运行路线,在白云区有多个站点,将于2004年投入使用。
③、广州新机场预计到2003年10月正式启用,白云国际机场将重新规划,变成真正的白云新城。
④、北二环高速及机场高速公路的建成,极大的改善白云区的交通条件。
⑤、广州市着力梳妆“新广从”
市政对广从公路沿线景观进行规划整饰,依照“治山、治水、治路”的思想进行整治措施和远期规划的方向。
⑥、加大力度整饰“市肺”
白云山是广州的“市肺”,有28平方公里的山林,每日释放2500吨以上的氧气,白云山规划把新广从公路一带的白云山麓建成公园,共划分为八个主题性园区,目前已部分完工。
⑦、根据市政规划资料得知,2010年规划黄石路将建成是城市主骨架路网中的一级主干道。
⑧、新规划的广州科学院,位于东方乐园南侧,占地6公顷,属于广州市的又一个形象工程。
二、项目周边概况
1.项目周边住宅市场
周边住宅市场向两个极端发展,一是以低档住宅为主,二是以高档住宅小区为主,占地面积较大,竞争较为激烈,以多层及小高层建筑为主,高档住宅区以豪宅的市场定位为主导,而低档盘则以安居房的定位为主导。
两者之间层次相差大,各楼盘的素质不一,主要有如下几个方面:
A、豪宅形象楼盘:
以白云堡、保利白云山庄为代表,以山景为依傍,依湖而建,住宅以别墅为主,销售价格在8000~10000元/M2之间。
B、高档住宅,竞争激烈,新广从路周边附近,有几个大型高档楼盘在售,销售均价在5000~8000元/M2之间,且开发面积较大及周期较长,顾客选择的范围较为局限,楼盘素质大体相同,竞争激烈程度高。
C、以经济住宅形象出现的楼盘:
新广从路两旁有新兴白云花园,教委宿舍云泉居,创业园,春庭花园,黄石路有祥景花园,富景居。
D、以山景园林小区形象出现的楼盘:
倚绿山庄,颐和山庄,松涛北苑、雍涛居等,以山景、自然生态园林绿化景观来吸引购房者。
1项目区域周边主要楼盘分布
沿新广从路东方乐园段起,至外贸学院范围,由南向北分别有隆康花园,金兰花园,东方明珠花苑,由外贸学院向北段分布有保利白云山庄,新兴白云花园,春庭花园,云山别墅,白云堡豪苑,创业园及雍涛居等。
2项目周边在售楼盘情况
A、创业园:
位于白云山风景区的松涛北苑内,紧贴白云山麓而建。
小区总建筑面积约15万平方米,拥有山景楼盘概念。
7栋不带电梯多层楼宇,号称为创业者而设,拥有多种户型,面积在(36-188M2)之间,销售价格在2500-3000元/M2之间。
装修标准为毛坯房。
B、雍涛居:
与创业园相邻,山景楼盘概念,建筑面积45000平方米,全封闭六幢十层电梯洋房,顶层为复式单位,房型面积在100-130M2之间,销售价格在3000-4600元/M2之间,复式销售价格在4200-6200元/M2之间,复式面积在200-285M2之间,为毛坯房标准。
2.项目街区功能调查分析。
1交通:
新广从路是广州市的北向出口交通要道之一,近年来政府不断地对新广从进行规划整治,拓宽,绿化景观等,使新广从公路成为广州市道路的样板公路之一。
由市区乘车经新广从路到项目所在地,交通相对便利。
同时有多路公交车途经项目所在地,如下表所示:
公交路线
终始站
途经地点
76
童心南路——东平
柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、永泰广场、省警察学校
76A
童心路——永兴村
柯子岭、东方乐园、黄石路口、永泰路口、东平村、龙归路、永兴村
223
东华南——白云花园
东川路、农林下路、动物园、白云索道、柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、白云花园
268
陈家祠——白云花园
荔湾路、西村、瑶台、机场路、黄石路、外语学院、白云花园
529
广州火车站——太和
越秀公园、童心路、东方乐园、太营路、太和
536
越华路——东平
东前路、越秀公园、景泰坑、柯子岭、东方乐园、集贤庄、东平
805
广州火车站——永泰新村
火车站、瑶台、广园新村、柯子岭、东方乐园、外语学院、永泰路、永泰新村
864
海联路——倚绿山庄
海印桥、东川路、小北花圈、童心路、柯子岭、东方乐园、永泰路口、颐和山庄、倚绿山庄
2商业繁荣程度:
项目所在地与白云花园、元下田村、云泉居相邻,白云花园云泉居是广州市政府的安居房工程,商业设施配套相对完善,农贸市场、银行、电信等一应俱全,新广从路两旁是有名的饮食区,白云区政府在未来将黄石路至同泰路口的新广从路段划为饮食长廊。
项目地现时尚未开发,商业配套尚无,周边小区的生活配套相对有一定的距离,尚未形成繁华商业氛围。
项目附近的公建配套主要有:
●银行:
建行、农行、信用社
●学校:
广东外语外贸大学,亚加达国际学院、永泰小学、华联私立小学、幼儿园等。
●公园景观:
白云山保护区、东方乐园、大河马水上乐园、九运场馆、新广从路绿化休闲带。
●住宅区:
白云花园、云泉居、春庭花园、元下田村,除云泉居尚未入住外,其它的住宅区均已入住。
③、项目所在地周边住宅市场环境
新广从公路永泰收费站西侧,原来是大片农田地,由于早期政府的安居房工程选址在这里,建起了新兴白云花园,教师新村等,使部分市区居民迁到这些住宅里居住,与当地的村镇融合在一起,形成新的居住区。
由于此区域是发展的新区,周边社区生活配套尚未成熟,且住宅档次较为低档,属于低档次的住宅小区范围,在一定程度上会影响项目的定位路向及销售。
四、项目优劣势分析
①、项目优势
A.借助白云山及新广从路绿化自然景观优势。
B.成本价格较低优势。
C.新广从路交通畅顺,项目比其他同区域内在售楼盘的交通较为方便。
D.周边住宅小区的生活配套设施,商业网点相对配套完善。
E.新体育馆建成九运会召开,新广从路沿线物业将成为热点。
F.三年后新机场的投入使用,白云机场的搬迁,是利好因素。
②、项目劣势:
A.目前处于飞机航线下,噪音影响较大。
B.项目西面是大片农田,影响景观。
C.项目四边有农田排洪沟渠,影响小区规划。
D.与安居工程的白云花园相邻,影响项目的形象定位。
E.公交车站离项目所在地距离较远,影响购买者的出入。
五、项目机会因素分析
①、主题式住宅市场前景看好
从广州市住宅商品房供需状况分析,主题式园林小区住宅及环保健康型住宅,前景总体看好,存在进一步发展的空间。
②、周边住宅市场存在的空缺
A.项目附近的多层住宅,均是档次较低的住宅,属安居房工程类别。
B.新广从路段的住宅楼盘,档次参差太大,一则为高档楼盘,二则是低档楼盘,处于中档的楼盘相对很少。
C.项目地块在白云区内属小型项目,建筑以多层和小高层为主,在7—14层住宅为宜,售价应在4300—4600元/M2之间,相对同类的楼盘较少,竞争激烈程度不大。
③、项目投资前景分析
今年,随着“三年一中变”的进一步深入,交通路网的改善,房地产市场热点向郊区倾斜,郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多,而且通过番禺、花都的撤市设区,内外环合围,地铁修建等措施,市区与郊区进一步融合,郊区化的居住趋势在进一步显现,北郊的花都、白云区将成为热点。
项目所处区域属白云山景概念区域,附近区域集中有较多的大型开发项目,高、低档楼盘均有,白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主,价格在10000元/M2以上,倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主,价格在6000—8000元/M2之间,低档楼盘有白云花园、创业园等价格在3000元/M2左右。
中楼楼盘形象的雍涛居,价格在4000-4500元/M2之间。
附近区域高、低档住宅均齐,目前欠缺的是独具品味,精品型的中档楼盘,将项目设计定位,锁定在中档水平,价格定位在中档水平,以唯美居家的形象出现,对购买者的吸引力较大。
随着新机场的动工,白云机场将在3年后迁出,新广从路将开辟8.5公里长的休闲绿化带,对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素,结合以上的因素综合,该项目前景看好,有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。
第二部分项目规划设计方案
规划设计经济技术指标汇总表
规划总用地
53096㎡
总建筑面积
总建筑面积(地上)
93992㎡
其
中
居住建筑面积
配套公建面积
3180㎡
商场
会所(地上)
1000㎡
容积率
2.0
中心绿化面积
12800㎡
绿地率
32%
建筑密度
23%
地下总建筑面积
10800㎡
机动车库面积
6792㎡
自行车库面积
1200㎡
设备房面积
1408㎡
会所(半地下)
规划户数
1080户
规划总人口
3780人
居住人口毛密度
712人/公顷
人均集中公共绿地
3.38㎡/人
公建配套一览表
1
幼儿园
800㎡
2
综合商店
500㎡
3
药店
200㎡
4
日杂商店
100㎡
5
居委会
50㎡
6
物业管理
7
卫生所
8
公厕
9
垃圾转运站
30㎡
10
配电房
第三部分开发建设经营方案
本项目共分两期进行开发,第一期为北面15栋12层带电梯商住楼(首层架空做配套),建筑面积为60439.3㎡,其中住宅建筑面积为54535.4㎡;
商场建筑面积为4520㎡;
公建配套建筑面积为1383.9㎡。
第二期为南面6栋12层带电梯住宅楼(首层架空做配套),建筑面积为33552.7㎡,其中住宅建筑面积为30756.6㎡。
建设期为3年。
第四部分项目投资估算
一、开发成本
1.土地成本
1)土地使用出让金(按建筑面积计)
250×
106192=2654.8万元
2)征地费(按80万/亩计)
80×
(5.3096×
15)=6371.52万元
合计:
9026.32万元
2.建安工程费
住宅建安工程费组成汇总表
序号
项目
单价(元/平方米)
工程量(平方米)
金额(万元)
桩基础
90
85292
767.6
土建工程
800
6823.4
水电安装
180
1535.3
电梯
100
852.9
消防
60
511.8
通讯
85.3
煤气
对讲话系统
15
127.9
有线电视
34.1
地下室费用
200
1705.8
11
绿化工程
125
106192
1327.4
12
合计
1594
13856.8
商场建安工程费组成汇总表
4520
40.7
361.6
81.4
45.2
空调
158.2
27.1
4.5
玻璃幕墙
50
22.6
90.4
1840
831.7
3.前期工程费
金额(万元)
规划设计费(按建安费的2%计)
293.8
可行性研究费(按建安费的1.5%计)
220.3
地质勘察测绘费(按建安费的0.5%计)
73.4
三通一平费(按50元/平方米计)
265.5
合计
853.0
4.基础设施费(按150元/㎡计)
一般而言,基础设施费为150-200元/平方米,本项目取费为150元/平方米,则基础设施费总价为1592.9万元。
5.公建配套设施费
公建配套设施费汇总表
建筑面积(平方米)
750
60.0
400
500
20.0
药店
480
9.6
208
2.1
300
1.5
物业管理所
2.0
2.5
公厕
2.4
会所
130.0
250
30
0.8
1.3
13
4668
3880
232.1
6.不可预见费
一般按2-5项的3%-5%,本项目取3%,故不可预见费为791.8万元。
7.开发期间税费
投资方向调节税(按建安费的0%计)
0.0
配套设施建设费(按建安费的6%计)
881.3
建筑工程质量安全监督费(按建安费的0.4%)
5.9
物业管理费(按建安费的2%计)
其他(按建安费的2%计)
1474.7
总合计:
28659.3万元
三、开发费用
管理费用(按开发成本的3%计)
859.8
销售费用(2.1+2.2+2.3)
2593.8
2.1
广告及市场推广费(按销售收入的3%计)
1296.9
2.2
销售代理费(按销售收入的2%计)
864.6
2.3
销售手续费(按销售收入的1%计)
432.3
贷款利息
另计
3453.6
四、项目投资成费用汇总表
成本项目
总额(万元)
(一)土地成本
9026.3
(二)建安工程费
14688.5
(三)前期工程费
(四)基础设施费
1592.9
(五)公建配套费
(六)不可预见费
791.8
(七)开发期间税费
(八)开发费用
(九)合计
32112.8
第五部分项目融资方案
一、融资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。
资金运作方式如下:
自有资金全部用于投资;
预售收入扣除与销售有关税费后用于投资;
若还缺资金则向银行贷款。
本项目开发总投资为32707.2万元,目前发展商可用于15000万元,向银行贷款为5000万元,预售收入再投入为12112.8万元。
投入计划与资金筹措表
项目名称
建设经营期
投资总额
32707.2
13081.9
11508.1
8117.3
1.1
建设投资
13000
11285.2
7827.6
1.2
594.4
81.9
222.9
289.6
资金筹措
13081.9
11068.0
8557.3
自有资金
15000
10000
4000
借款(含利息)
5594.4
3081.9
2222.9
销售收入再投入
12112.8
4845.1
7267.7
二、还贷计划
贷款还本付息估算表
万元
借款还本付息
年初借款累计
5304.8
本年借款
5000
3000
1.3
本年应计利息
594.4
222.9
289.6
1.4
年底还本付息
5594.4
1.5
年末借款累计
资金来源
投资回收
第六部分收入及成本计划
本项目住宅定价为4300元/㎡,商铺定价为8500元/㎡,车位定价为12万元/个。
销售收入预测表
分类
数量
建议销售价
销售收入(万元)
住宅
4300
36675.6
商铺
8500
3842.0
车位
226
2712.0
43229.6
销售收入分期按比例预测表
销售计划
期数
面积/个数
(万元)
一期
住宅54535.4平方米
18760.2
4690.0
23450.2
商铺4520平方米
2689.4
1152.6
3842
车位147个
1323
441
1764
二期
住宅30756.6平方米
2645.1
10580.3
13225.3
车位79个
189.6
758.4
948
住宅85292平方米
25607.2
17622.3
43229.6
车位226个
销售税金及附加估算表
销售收入
43229.
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