广州市白云永泰项目可行性研究报告.docx
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广州市白云永泰项目可行性研究报告
广州市白云永泰项目可行性
研究报告
项目的基本情况
一、项目概况
白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧,用地面积53096M2,(其中净用地面积38719㎡,道路面积14377㎡),规划建筑密度23%,容积率2.0,绿化率32.7%,规划居住人口3780人(1080户左右)。
二、可行性研究的主要技术经济指标
1.总建筑面积:
106192㎡
其中:
住宅面积:
85292㎡
商铺面积:
4520㎡
2.总投资额:
3.自有资金投入:
4.住宅得房成本:
商铺得房成本:
5.税后利润:
6.全部投资
投资利润率:
税后净现值(FNPV):
税后内部收益率(FIRR):
7.自有资金
税后净现值(FNPV):
税后内部收益率(FIRR):
第一部分项目投资环境和市场研究
一、广州市房地产市场走势分析
1、房地产宏观市场概况
随着经济形势的好转,广州市房地产市场也逐步升温,从现时的交易情况和2000年的统计数据来看,房地产市场的供给和需求都同步扩大。
2000年广州市完成房地产投资335亿元,同比增长13%,其中住宅建设投资230亿元,同比增长15%,商品房施工面积3680万平方米,同比增长4%,商品房新开工面积950万平方米,其中住宅760万平方米,竣工商品房面积930平方米,同比增长8.4%,其中住宅750万平方米,同比增长11.9%,销售商品房面积650万平方米,同比增长20.6%,其中住宅590万平方米,同比增长24.2%。
2001年1月份广州市获准上市商品房项目23个,总建筑面积41.03万平方米,同比增长9.75%,房屋交易总面积64.68万平方米,同比增长9.75%,商品房交易情况:
交易总面积48.146万平方米,同比减少2.63%,1月份预售商品房成交情况,以海珠区、天河区、白云区分别排列前三名。
广州市全面实行货币分房后,商品房市场继续保持了较强的购买力,市场的需求结构实现了平稳过渡。
近年广州市房地产有关指标一览表
指标
1998
1999
2000
2001预测
房地产投资额(亿元)
268.78
296
335
350
新开工面积(万平方米)
972078
824.92
1004.75
1500
竣工面积(万平方米)
756.3
857.9
930
1000
成交登记面积(万平方米)
578.31
629
650
680
2.房地产市场发展趋势因素分析
近几年,广州的GDP保持了持续增长,从1998年到2000年上半年,增长速度分别为13%、13.3%、13.8%,从而带来广州居民收入的持续增长,2001年,市政府预计增长速度仍会达到13%。
从整个经济形式来看,居民的有效购房能力进一步的提高,房地产市场的有效需求将进一步扩大,对住宅业的需求也相应提高,根据资料统计分析,在未来五年内,广州楼市的需求量依然庞大,而且一手市场仍将占据主流地位,发展前景明朗。
①、经济增长因素:
广州市经济持续平稳增长,带来居民收入的持续增长,而楼价保持理性持平,居民的有效购房能力大大提高。
②、政策因素:
A.税费调整:
房地产租赁税费的下调,刺激购房者投资置业。
B.房屋面积计价新规:
从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台,使市民可以明明白白消费,不再犹豫入市,必将带动新一轮房地产销售热潮。
C.政府合理配置土地资源:
政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度,严格控制土地供应总量,形成良好的供求关系,促进房地产市场健康发展。
D.简化办事程序:
房地产部门进一步增强服务意识,提高办事效率,为市民提供方便、快捷的优质服务
③、交通、环境因素:
A.交通:
内环路及环城高速的开通,打破房地产市区发展的格局,交通路网的改善,使市场热点向郊区倾斜。
B.环境:
随着“三年一中变”工程的进一步深入,市容市貌进一步改观,市区与郊区进一步融合,郊区化的居住趋势逐步增强。
④、住宅规划、设计:
新的规划理念变革,将更多地融进环保意识与科技概念,在户型上追求更大的空间感,层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。
⑤、物业管理:
随着数字化、网络化、智能化的发展,物业管理公司也向网上“转移”,住宅小区的栏栅或围墙将被打破,居住环境更宽松、自由、更具隐私性。
由各种情况分析来看,广州市房地产发展趋势较去年形势看好,楼盘仍以中高档楼盘走俏,在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。
二、区域市场房地产分析:
白云区地处广州市城郊边缘,随着番禺、花都的撤市建区,广州市山水城市的概念逐步成型,白云区成为广州的中心区域之一,是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。
有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内,优越的自然环境,成为白云区内各楼盘的卖点。
近年来,由于政府的合理规划给白云区带来了许多利好的消息,带动了该区房地产的发展。
①、九运会分会场场馆选址在东方乐园旁,将于今年11月九运会期间投入使用,新体育馆的落成,将改善该区的交通和市政配套,为该区域带来商机。
②、地铁二号线的运行路线,在白云区有多个站点,将于2004年投入使用。
③、广州新机场预计到2003年10月正式启用,白云国际机场将重新规划,变成真正的白云新城。
④、北二环高速及机场高速公路的建成,极大的改善白云区的交通条件。
⑤、广州市着力梳妆“新广从”
市政对广从公路沿线景观进行规划整饰,依照“治山、治水、治路”的思想进行整治措施和远期规划的方向。
⑥、加大力度整饰“市肺”
白云山是广州的“市肺”,有28平方公里的山林,每日释放2500吨以上的氧气,白云山规划把新广从公路一带的白云山麓建成公园,共划分为八个主题性园区,目前已部分完工。
⑦、根据市政规划资料得知,2010年规划黄石路将建成是城市主骨架路网中的一级主干道。
⑧、新规划的广州科学院,位于东方乐园南侧,占地6公顷,属于广州市的又一个形象工程。
二、项目周边概况
1.项目周边住宅市场
周边住宅市场向两个极端发展,一是以低档住宅为主,二是以高档住宅小区为主,占地面积较大,竞争较为激烈,以多层及小高层建筑为主,高档住宅区以豪宅的市场定位为主导,而低档盘则以安居房的定位为主导。
两者之间层次相差大,各楼盘的素质不一,主要有如下几个方面:
A、豪宅形象楼盘:
以白云堡、保利白云山庄为代表,以山景为依傍,依湖而建,住宅以别墅为主,销售价格在8000~10000元/M2之间。
B、高档住宅,竞争激烈,新广从路周边附近,有几个大型高档楼盘在售,销售均价在5000~8000元/M2之间,且开发面积较大及周期较长,顾客选择的范围较为局限,楼盘素质大体相同,竞争激烈程度高。
C、以经济住宅形象出现的楼盘:
新广从路两旁有新兴白云花园,教委宿舍云泉居,创业园,春庭花园,黄石路有祥景花园,富景居。
D、以山景园林小区形象出现的楼盘:
倚绿山庄,颐和山庄,松涛北苑、雍涛居等,以山景、自然生态园林绿化景观来吸引购房者。
1项目区域周边主要楼盘分布
沿新广从路东方乐园段起,至外贸学院范围,由南向北分别有隆康花园,金兰花园,东方明珠花苑,由外贸学院向北段分布有保利白云山庄,新兴白云花园,春庭花园,云山别墅,白云堡豪苑,创业园及雍涛居等。
2项目周边在售楼盘情况
A、创业园:
位于白云山风景区的松涛北苑内,紧贴白云山麓而建。
小区总建筑面积约15万平方米,拥有山景楼盘概念。
7栋不带电梯多层楼宇,号称为创业者而设,拥有多种户型,面积在(36-188M2)之间,销售价格在2500-3000元/M2之间。
装修标准为毛坯房。
B、雍涛居:
与创业园相邻,山景楼盘概念,建筑面积45000平方米,全封闭六幢十层电梯洋房,顶层为复式单位,房型面积在100-130M2之间,销售价格在3000-4600元/M2之间,复式销售价格在4200-6200元/M2之间,复式面积在200-285M2之间,为毛坯房标准。
2.项目街区功能调查分析。
1交通:
新广从路是广州市的北向出口交通要道之一,近年来政府不断地对新广从进行规划整治,拓宽,绿化景观等,使新广从公路成为广州市道路的样板公路之一。
由市区乘车经新广从路到项目所在地,交通相对便利。
同时有多路公交车途经项目所在地,如下表所示:
公交路线
终始站
途经地点
76
童心南路——东平
柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、永泰广场、省警察学校
76A
童心路——永兴村
柯子岭、东方乐园、黄石路口、永泰路口、东平村、龙归路、永兴村
223
东华南——白云花园
东川路、农林下路、动物园、白云索道、柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、白云花园
268
陈家祠——白云花园
荔湾路、西村、瑶台、机场路、黄石路、外语学院、白云花园
529
广州火车站——太和
越秀公园、童心路、东方乐园、太营路、太和
536
越华路——东平
东前路、越秀公园、景泰坑、柯子岭、东方乐园、集贤庄、东平
805
广州火车站——永泰新村
火车站、瑶台、广园新村、柯子岭、东方乐园、外语学院、永泰路、永泰新村
864
海联路——倚绿山庄
海印桥、东川路、小北花圈、童心路、柯子岭、东方乐园、永泰路口、颐和山庄、倚绿山庄
2商业繁荣程度:
项目所在地与白云花园、元下田村、云泉居相邻,白云花园云泉居是广州市政府的安居房工程,商业设施配套相对完善,农贸市场、银行、电信等一应俱全,新广从路两旁是有名的饮食区,白云区政府在未来将黄石路至同泰路口的新广从路段划为饮食长廊。
项目地现时尚未开发,商业配套尚无,周边小区的生活配套相对有一定的距离,尚未形成繁华商业氛围。
项目附近的公建配套主要有:
●银行:
建行、农行、信用社
●学校:
广东外语外贸大学,亚加达国际学院、永泰小学、华联私立小学、幼儿园等。
●公园景观:
白云山保护区、东方乐园、大河马水上乐园、九运场馆、新广从路绿化休闲带。
●住宅区:
白云花园、云泉居、春庭花园、元下田村,除云泉居尚未入住外,其它的住宅区均已入住。
③、项目所在地周边住宅市场环境
新广从公路永泰收费站西侧,原来是大片农田地,由于早期政府的安居房工程选址在这里,建起了新兴白云花园,教师新村等,使部分市区居民迁到这些住宅里居住,与当地的村镇融合在一起,形成新的居住区。
由于此区域是发展的新区,周边社区生活配套尚未成熟,且住宅档次较为低档,属于低档次的住宅小区范围,在一定程度上会影响项目的定位路向及销售。
四、项目优劣势分析
①、项目优势
A.借助白云山及新广从路绿化自然景观优势。
B.成本价格较低优势。
C.新广从路交通畅顺,项目比其他同区域内在售楼盘的交通较为方便。
D.周边住宅小区的生活配套设施,商业网点相对配套完善。
E.新体育馆建成九运会召开,新广从路沿线物业将成为热点。
F.三年后新机场的投入使用,白云机场的搬迁,是利好因素。
②、项目劣势:
A.目前处于飞机航线下,噪音影响较大。
B.项目西面是大片农田,影响景观。
C.项目四边有农田排洪沟渠,影响小区规划。
D.与安居工程的白云花园相邻,影响项目的形象定位。
E.公交车站离项目所在地距离较远,影响购买者的出入。
五、项目机会因素分析
①、主题式住宅市场前景看好
从广州市住宅商品房供需状况分析,主题式园林小区住宅及环保健康型住宅,前景总体看好,存在进一步发展的空间。
②、周边住宅市场存在的空缺
A.项目附近的多层住宅,均是档次较低的住宅,属安居房工程类别。
B.新广从路段的住宅楼盘,档次参差太大,一则为高档楼盘,二则是低档楼盘,处于中档的楼盘相对很少。
C.项目地块在白云区内属小型项目,建筑以多层和小高层为主,在7—14层住宅为宜,售价应在4300—4600元/M2之间,相对同类的楼盘较少,竞争激烈程度不大。
③、项目投资前景分析
今年,随着“三年一中变”的进一步深入,交通路网的改善,房地产市场热点向郊区倾斜,郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多,而且通过番禺、花都的撤市设区,内外环合围,地铁修建等措施,市区与郊区进一步融合,郊区化的居住趋势在进一步显现,北郊的花都、白云区将成为热点。
项目所处区域属白云山景概念区域,附近区域集中有较多的大型开发项目,高、低档楼盘均有,白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主,价格在10000元/M2以上,倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主,价格在6000—8000元/M2之间,低档楼盘有白云花园、创业园等价格在3000元/M2左右。
中楼楼盘形象的雍涛居,价格在4000-4500元/M2之间。
附近区域高、低档住宅均齐,目前欠缺的是独具品味,精品型的中档楼盘,将项目设计定位,锁定在中档水平,价格定位在中档水平,以唯美居家的形象出现,对购买者的吸引力较大。
随着新机场的动工,白云机场将在3年后迁出,新广从路将开辟8.5公里长的休闲绿化带,对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素,结合以上的因素综合,该项目前景看好,有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。
第二部分项目规划设计方案
规划设计经济技术指标汇总表
规划总用地
53096㎡
总建筑面积
106192㎡
总建筑面积(地上)
93992㎡
其
中
居住建筑面积
85292㎡
配套公建面积
3180㎡
商场
4520㎡
会所(地上)
1000㎡
容积率
2.0
中心绿化面积
12800㎡
绿地率
32%
建筑密度
23%
地下总建筑面积
10800㎡
其
中
机动车库面积
6792㎡
自行车库面积
1200㎡
设备房面积
1408㎡
会所(半地下)
1000㎡
规划户数
1080户
规划总人口
3780人
居住人口毛密度
712人/公顷
人均集中公共绿地
3.38㎡/人
公建配套一览表
1
幼儿园
800㎡
2
综合商店
500㎡
3
药店
200㎡
4
日杂商店
100㎡
5
居委会
50㎡
6
物业管理
50㎡
7
卫生所
50㎡
8
公厕
50㎡
9
垃圾转运站
30㎡
10
配电房
50㎡
第三部分开发建设经营方案
本项目共分两期进行开发,第一期为北面15栋12层带电梯商住楼(首层架空做配套),建筑面积为60439.3㎡,其中住宅建筑面积为54535.4㎡;商场建筑面积为4520㎡;公建配套建筑面积为1383.9㎡。
第二期为南面6栋12层带电梯住宅楼(首层架空做配套),建筑面积为33552.7㎡,其中住宅建筑面积为30756.6㎡。
建设期为3年。
第四部分项目投资估算
一、开发成本
1.土地成本
1)土地使用出让金(按建筑面积计)
250×106192=2654.8万元
2)征地费(按80万/亩计)
80×(5.3096×15)=6371.52万元
合计:
9026.32万元
2.建安工程费
住宅建安工程费组成汇总表
序号
项目
单价(元/平方米)
工程量(平方米)
金额(万元)
1
桩基础
90
85292
767.6
2
土建工程
800
85292
6823.4
3
水电安装
180
85292
1535.3
4
电梯
100
85292
852.9
5
消防
60
85292
511.8
6
通讯
10
85292
85.3
7
煤气
10
85292
85.3
8
对讲话系统
15
85292
127.9
9
有线电视
4
85292
34.1
10
地下室费用
200
85292
1705.8
11
绿化工程
125
106192
1327.4
12
合计
1594
85292
13856.8
商场建安工程费组成汇总表
序号
项目
单价(元/平方米)
工程量(平方米)
金额(万元)
1
桩基础
90
4520
40.7
2
土建工程
800
4520
361.6
3
水电安装
180
4520
81.4
4
电梯
100
4520
45.2
5
空调
350
4520
158.2
6
消防
60
4520
27.1
7
通讯
10
4520
4.5
8
玻璃幕墙
50
4520
22.6
9
地下室费用
200
4520
90.4
10
合计
1840
4520
831.7
3.前期工程费
序号
项目
金额(万元)
1
规划设计费(按建安费的2%计)
293.8
2
可行性研究费(按建安费的1.5%计)
220.3
3
地质勘察测绘费(按建安费的0.5%计)
73.4
4
三通一平费(按50元/平方米计)
265.5
5
合计
853.0
4.基础设施费(按150元/㎡计)
一般而言,基础设施费为150-200元/平方米,本项目取费为150元/平方米,则基础设施费总价为1592.9万元。
5.公建配套设施费
公建配套设施费汇总表
序号
项目
单价(元/平方米)
建筑面积(平方米)
金额(万元)
1
幼儿园
750
800
60.0
2
综合商店
400
500
20.0
3
药店
480
200
9.6
4
日杂商店
208
100
2.1
5
居委会
300
50
1.5
6
物业管理所
400
50
2.0
7
卫生所
500
50
2.5
8
公厕
480
50
2.4
9
会所
650
2000
130.0
10
垃圾转运站
250
30
0.8
11
配电房
250
50
1.3
13
合计
4668
3880
232.1
6.不可预见费
一般按2-5项的3%-5%,本项目取3%,故不可预见费为791.8万元。
7.开发期间税费
序号
项目
金额(万元)
1
投资方向调节税(按建安费的0%计)
0.0
2
配套设施建设费(按建安费的6%计)
881.3
3
建筑工程质量安全监督费(按建安费的0.4%)
5.9
4
物业管理费(按建安费的2%计)
293.8
5
其他(按建安费的2%计)
293.8
6
合计
1474.7
总合计:
28659.3万元
三、开发费用
序号
项目
金额(万元)
1
管理费用(按开发成本的3%计)
859.8
2
销售费用(2.1+2.2+2.3)
2593.8
2.1
广告及市场推广费(按销售收入的3%计)
1296.9
2.2
销售代理费(按销售收入的2%计)
864.6
2.3
销售手续费(按销售收入的1%计)
432.3
3
贷款利息
另计
4
合计
3453.6
四、项目投资成费用汇总表
成本项目
总额(万元)
(一)土地成本
9026.3
(二)建安工程费
14688.5
(三)前期工程费
853.0
(四)基础设施费
1592.9
(五)公建配套费
232.1
(六)不可预见费
791.8
(七)开发期间税费
1474.7
(八)开发费用
3453.6
(九)合计
32112.8
第五部分项目融资方案
一、融资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。
资金运作方式如下:
自有资金全部用于投资;预售收入扣除与销售有关税费后用于投资;若还缺资金则向银行贷款。
本项目开发总投资为32707.2万元,目前发展商可用于15000万元,向银行贷款为5000万元,预售收入再投入为12112.8万元。
投入计划与资金筹措表
序号
项目名称
合计
建设经营期
1
2
3
1
投资总额
32707.2
13081.9
11508.1
8117.3
1.1
建设投资
32112.8
13000
11285.2
7827.6
1.2
贷款利息
594.4
81.9
222.9
289.6
2
资金筹措
32707.2
13081.9
11068.0
8557.3
2.1
自有资金
15000
10000
4000
1000
2.2
借款(含利息)
5594.4
3081.9
2222.9
289.6
2.3
销售收入再投入
12112.8
0
4845.1
7267.7
二、还贷计划
贷款还本付息估算表
序号
项目名称
合计
建设经营期
万元
1
2
3
1
借款还本付息
1.1
年初借款累计
0
3081.9
5304.8
1.2
本年借款
5000
3000
2000
0
1.3
本年应计利息
594.4
81.9
222.9
289.6
1.4
年底还本付息
5594.4
0
0
5594.4
1.5
年末借款累计
3081.9
5304.8
0
2
资金来源
2.1
投资回收
5594.4
0
0
5594.4
第六部分收入及成本计划
本项目住宅定价为4300元/㎡,商铺定价为8500元/㎡,车位定价为12万元/个。
销售收入预测表
分类
数量
建议销售价
销售收入(万元)
住宅
85292
4300
36675.6
商铺
4520
8500
3842.0
车位
226
12
2712.0
合计
43229.6
销售收入分期按比例预测表
销售计划
建设经营期
合计
期数
面积/个数
1
2
3
(万元)
一期
住宅54535.4平方米
0
18760.2
4690.0
23450.2
商铺4520平方米
0
2689.4
1152.6
3842
车位147个
0
1323
441
1764
二期
住宅30756.6平方米
0
2645.1
10580.3
13225.3
车位79个
0
189.6
758.4
948
合计
住宅85292平方米
0
25607.2
17622.3
43229.6
商铺4520平方米
车位226个
销售税金及附加估算表
序号
项目
合计
建设经营期
1
2
3
1
销售收入
43229.
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