上海荣欣大厦市场推广方案文档格式.docx
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96.41
5310—5680
51.1—54.7
134.02
6430—6490
86.2—86.9
151.09/157
6450—6680
100—101
178.78
6314—6480
112—114
南北
233.41
6460—6760
150—157
16
6489—6644
116—118
以在四川北路经商的外地人士为主,以商住两用为主。
以私人业主为主。
(5)销售分析:
Ø
朝向分析:
剩余
总套数
销售率
南
19
78
北
9
85
7
28
75
合计
35
176
80
面积分析:
面积M
配比%
剩余套
总套
86—101
41.5%
11
73
44—58
86%
123—134
31.9%
56
78—89
72%
151—178
11.7%
6
21
101—118
73%
223
14.9%
75%
100%
82%
二、市场分析
1、优势
(1)区域:
四川北路是悠久人文历史名街
与黄浦区市级商业中心联系紧密,自身商业繁荣度较高。
为迎接APEC会议,四川北路沿线棚户区将大规模改造成集中绿地。
将改善沿街景观现状。
四川北路商业服务半径,涉及苏州河以北各区。
对周遍各临界区域,有次一级市中心的服务作用。
区域配套齐全集中。
公共交通线路:
徐家汇方向——游10
人民广场——18路
中山公园——21路
杨浦方向——874路
普陀方向——47路
(2)供需:
四川北路沿线商务楼数量有限,等级不高。
(3)产品可塑性强,结构灵活
2、劣势
(1)四川北路商业区域等级层次不高,缺少集中办公氛围
(2)商住两用办公楼影响自身的办公品质
(3)缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。
(4)相临商务区域:
曲阳商务中心、四平路溧阳路商务区,对本案有分流客户的威胁
3、机会
(1)内外销商品房的并轨制,扩大了市场的需求量,提高了市场的购买力。
(2)四川北路景观规划将提高其商业品质,增加市场吸纳力。
(3)四川北路办公楼供给量有限,需求趋势被看好。
(4)四川北路商业价值、人文价值、区位价值前景看好。
三、产品分析:
1、房型:
(1)面积配比(6—20F)
房型
1/2/1
87.51
11%
2/2/1
92.96
西
55%
108.66
115.21
120.45
127.34
3/2/2
147.5
45
33%
151.8
152.14
(2)朝向配比
总面积
金额
450.51
44%
1312.65
6757.65
3.7
1728.15
1806.75
1910.1
201.62
30
22%
1394.4
3024.3
1.6
1629.9
451.44
2212.5
6771.6
2277
2282.1
2、特点:
(1)大限度的自由分割,面积从87—450M可任意分
(2)层高3.2M,可按装中小型中央空调。
四、客户分析:
1.行业:
(1)物流运输、外贸公司、律师行、广告公司、IT公司等服务性质公司
(2)外地公司驻上海办事处等联络机构
(3)国企下属的分支机构
(4)四川北路各商家的公司驻地
2.客源区域:
(1)虹口区为主
(2)杨浦区为辅
(3)外地、港台驻上海公司
3.特点:
(1)公司规模较小
(2)外地私人购买行为较多
(3)公司一般处在起步或发展阶段
五、价格定位
1.依据:
(1)市场供给参照定价
(2)市场需求能力
(3)市场供需趋势
2.定价原则(见附件)
3.价目表及各类指标统计(见附件)
六、市场切入分析:
(一)产品分析:
1、产品定位:
100%商业办公楼向市场公开
2、依据:
(1)产品:
产品自身的建筑结构,不适宜作为居家住宅。
如:
室内大体积承重柱;
标准层总面积中有55%面积朝向在西向、北向。
产品大弹性自由分割的格局,更适合办公使用
(2)市场:
市场对住宅小区规划需求日益提高。
四川北路在本区域定位是以商业、商务为中心,而与本项目主力总价相近的住宅区域,目前主要集中在周家嘴路、临平路、大连路沿线。
区域位置决定了本产品,适合办公。
现有的四川北路成熟商业街,便捷交通,直通市区中心及市区其他各类重要商业、交通、金融节点。
四川北路沿线定位于商住两用的楼盘如精武大厦、虹口商城,其多数业主以办公为主
四川北路沿线办公楼形态多以:
商场、酒店、餐馆与办公混合型为主。
1—7层为商业形式为主,其余楼层以办公为主。
市场调研结果证明,四川北路的各商务楼出租情况较好,商主两用物业出售率在90%,因此办公楼需求潜力较大。
四川北路沿线各类物业出租率:
物业名称
物业形态
租金(元/M/天)
出租情况
租客
备注
七百新凯福酒店
商场、公寓式酒店
2.5
4000M
七百下属企业、装饰公司、美容中心
最近刚开始向外出租空余客房
福海商业中心
商场、茶室休闲、商务办公
2.0
90%以上
物流、储运、外贸、咨询、广告、外资驻中办事处、律师行、通讯技术、教育文化
公司规模较大、注重公司对外形象和品质感。
在行业中属于较知名的企业
高宝新时代广场
商场、商务办公
2.0—2.1
联华、上海黄页、网络公司、外驻、通讯技术、房地产、外贸、储运、广告
与福海商务中心的物业定位同一层次上。
业主与福海相似。
福德商务中心
商场、餐厅、健身、商务
50%
物流、广告、房地产、律师行、咨询
以物流公司为主。
福德商务租金与其自身的硬件设施不配套
3、市场切入:
从外在客观环境分析:
四川北路商业、商务已具备一定规模气候,适宜商务。
从市场需求来看:
对四川北路商务楼需求量较大。
需求形式多样化,不同层次需求并存。
产品的结构、房型设计具有做办公楼的优势。
四川北路现有的商住可售准现房被市场基本去化。
四川北路商务楼出租率较高,说明四川路由单纯的商业、文化街,逐步向商务、商业街综合性的、高级集中的、商业形态发展。
价格定位
(二)客户分析:
1、客户定位:
(1)行业:
物流储运、律师行
广告业、咨询业
外贸、装潢设计
通讯技术、房地产
(2)公司性质:
以私人企业为主,其规模不大
外地公司驻上海办事处
知名品牌销售公司驻地
2、市场依据:
(3)虹口区商务区域比较:
各类商务区
代表物业
租金
业主来源
四川北路
福海、高宝
90%
行业种类多、公司层次较高
溧阳路、临平北路、四平路
家纺大厦
70%
行业较单一,东方国际内的系统单位较多,纺织品外贸为主
国贸大厦、
2.4
多以国外公司驻上海代表处为主
曲阳路、中山北路
商务中心
2.1
区政府下属经济实体,外地经济区来招商
由上表可知,四川北路可吸纳的公司,行业范围较广,层次规模多样。
作为办公商务区,四川北路的人气渐已初现。
3、市场推广计划
1、推广要点:
(1)强调
四川北路少有的现房
层高3.2米的大空间,是一般办公楼不具备的。
内部空间分割自由度大。
从80M—430M的办公面积,都可以整体供给,完全的大空间,适宜办公布局。
四川北路现有的环境优势:
交通、商业配套、服务区域半径、市场认知度
四川北路潜值挖掘:
人文价值、商业价值、景观规划、区域市场趋势
必要支出,额外收益:
办公地必要租金支出,一般办公楼只有使用权。
选择荣欣大厦不仅拥有所有权,还有获得所有权的收益权利。
(2)弱化
四川北路商业区域等级层次不高,缺少集中办公氛围
商住两用办公楼影响自身的办公品质
缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。
2、推广案名:
(1)商界名家:
商界—空间上指四川北路商业街;
暗指商业办公。
名家—空间实体指荣欣大厦,在四川北路上较有知明度;
特指入主荣欣,为商界成功人士。
名家—理解为曾与多伦多名人街,有紧密联系的历史名人,为荣欣大厦增添人文内涵。
(2)
3、推广主题:
(1)四川北路稀有现房。
(2)租金含义:
租金投资,轻松拥有荣欣
(3)区域位置:
经典坐标位—四川北路商业街与多伦多名人街的铂金坐标位
(3)自由大空间:
3.2—3.5M罕有层高,让您真切掌握空间自由度
(4)升值潜力:
抢主荣欣,利润零风险
4、广告计划
(1)预热期(2001/9/1—9/30)
诉求点:
媒体选择
媒体名称
版面
规格
频次
报价(元)
解放日报
二版
半版
110000
160000
新民晚报
彩色广告版
23*7.6
50000
(2)第一强销期(2001/10/1—10/31)
报价
A2版
44000
104000
新闻晨报
头版
半版/彩色
60000
(3)第二强销期(2001/11/1—11/30)
4版
通栏/彩色
40000
84000
(4)清盘期(2001/12/1—12/31)
5、广告预算
150000
182000
392000
4、销售策略:
1、租金对比表
(1)租金计算
七、销售策略:
2、租金对比表(以20年为年限)
(2)(实际付款总额)租金计算
单元号
单价
贷款年限
首付
贷款额度
每月还款
本息总额
实际付款总额
H、J
202
5500
110
20
5540
130
160
每月还款*
物业费
元/天M2
6667
303
1.15
(3)(按揭)租金计算
0.96
(4)租金对比
项目
海福商务中心
精武大厦
虹口商城
荣欣
2.0_2.2
1.13
1.35
3、投资回报明晰表*
(1)租金回报
月租金
月还贷
月物业
月支出
月收益
1.2
7272
5843
1429
月收益率
1250
14.3%
房价
租金收益
实际收益
每月实际收益
回本年限
32
108
4500
5.6
(2)租商务楼与买商办楼
租商务楼(东宝新时代广场)
买商务楼(荣欣)
首付款
较少(2个月押金)
30万(3.5年租金)
20年后收益
110万元
每天/月/M收益
0.75
出租权收益权
无
有
4、销售计划:
(1)可售总套数:
171套
(2)平均每套面积:
123M
(3)可售总面积:
21033M
(4)均价:
5626元/M
(5)总销金额:
1.18亿元
销售阶段
销售套数
销售面积M
销售金额(万元)
预热期
43
25%
5289
2976
第一强销期
35%
7380
4152
第二强销期
清盘期
8
5%
984
554
精武大厦租金计算:
17F/D
177
97
67
4640
101
131
5458
545
6003
虹口商城租金计算:
8F09
169.6
6370
31
77
5331
128
159
6625
253
6878
荣欣价目表
单元
楼层
A座
B座
C座
D座
E座
151.80
F座
147.50
G座
H座
96.96
I座
1107.43
均价
6F
5692
5724
5756
5789
5400
5497
50456
5606
65.5
50.0
69.3
73.7
82.0
76.7
82.2
53.3
59.7
7F
5735
5767
5799
5832
5443
50843
5649
66
50.4
69.8
74.2
82.7
77.3
82.9
53.7
60.3
8F
5778
5810
5842
5875
5486
5583
51230
66.5
50.8
70.3
74.7
83.2
77.9
83.4
54.1
60.8
9F
5821
5853
5885
5918
5529
5626
51617
51.2
70.8
75.2
83.9
78.5
84.1
54.5
61.3
10F
5864
5896
5928
5961
5572
5669
52004
67.5
51.6
71.3
75.7
84.6
79.1
84.8
54.9
61.8
11F
5907
5939
5971
6004
5615
5712
52391
68
52
71.8
76.2
85.3
79.7
85.5
55.4
62.3
12F
5950
5982
6014
6047
5658
5755
52778
68.5
52.4
72.3
86
80.3
86.2
55.8
62.8
13F
5993
6025
6057
6090
5701
5798
53165
69
52.8
72.8
77.2
86.7
80.9
86.9
56.2
63.3
14F
6036
6068
6100
6133
5744
5841
53552
69.5
53.2
73.3
77.7
87.4
81.5
87.6
56.6
63.8
15F
6079
6111
6143
6176
5787
5884
53939
70
53.6
73.8
78.2
88.1
82.1
88.3
64.3
16F
6122
6154
6186
6219
5830
5927
54326
70.5
54
74.3
78.7
88.8
89.1
60.4
64.8
17F
6165
6197
6229
6262
5874
5970
54713
71
54.4
74.8
79.2
89.5
83.3
89.7
65.3
18F
6208
6240
6272
6305
6013
55100
71.5
54.8
75.3
90.2
84
90.4
61.2
65.8
19F
6251
6283
6315
6348
6056
55487
72
55.2
75.8
80.2
90.9
91.2
61.6
66.3
20F
6294
6326
6358
6391
6099
55874
72.5
55.6
76.3
80.7
91.6
85.2
91.8
62
66.8
21F
6337
6396
6401
6434
6142
56261
76.8
81.2
92.3
85.8
92.5
62.4
67.3
22F
6380
6412
6444
6477
6185
56648
73.5
56.4
81.7
93
86.4
93.2
67.8
23F
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