陈江市场报告.docx
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陈江市场报告.docx
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陈江市场报告
陈江市场报告
引言:
为了能够更好的了解陈江市场,了解市场上正在销售的楼盘的销售情况,和市场的变化,通过实地走访的形式,对陈江正在供应的楼盘进行调查。
一、陈江区域特点:
惠城
仲恺
陈江
从该图可以看出陈江仲恺片区与深圳、东莞、惠城三个城市之间的关系。
惠深、惠樟、惠淡、惠广等主干公路在陈江交叉而过。
广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境,并在陈江设有客运站和货运站,陈江是惠州市西南部重要交通枢纽。
二、市场特点
1.陈江宏观经济状况
近年来,陈江镇大力推行工业化、城市化进程,全面优化投资环境和生活环境。
城镇各项配套设施和整体功能日趋完善。
投入城建资金6亿多元,完成了21平方公里的城镇规划,建成城区面积达9平方公里,城镇绿化率达30%以上。
建成了贯穿全镇的仲恺大道、曙光大道、金湖大道、陈甲路、陈江大道、五一大道等城镇主干道,形成了便捷顺畅的交通网络,基本实现全镇村道硬底化;建成11万伏高压输变电站2个,建有日供水量10万吨的自来水工程;各类通讯设施完善;拥有完备的市场商贸体系;镇内酒店、宾馆、中西餐厅、桑拿健身等娱乐服务设施一应俱全。
其中,三阳酒店为四星级酒店。
良好的投资环境,热情、高效的服务,使陈江镇外向型工业发展迅速。
先后与日本、韩国、台湾、香港等国家和地区建立了经济技术合作关系,引进了三星、德赛、华阳、麦科特山阳、和幸技研、大欣、蔚盛、经迪等10家投资额超过亿元企业集团公司。
据了解,其中陈江镇以工业、制造业为主,建成工业区19个,已形成规模的工业区有9个。
各类型工厂企业达到460家,其中500万元以上的企业有47家。
初步形成了以电子、灯饰行业为主的外向型工业体系。
由于投资软硬环境不断改善,为企业服务的质量和水平不断提高,前来陈江考察投资的客商络绎不绝,招商引资势头一浪接一浪。
惠州工业重镇
2006年城区国民生产总值29.46亿元,工业生产总值114.8亿元,同比增长7.6%,社会固定投资5.87亿元,同比增长75.6%。
陈江镇各项经济运行指标于惠州各乡镇中均位列前茅。
陈江-仲恺片区的工业成绩一直都非常出色,陈江、仲恺二者均有着雄厚的工业基础,以工业、制造业为主,其外向型工业发展迅速。
先后与日本、韩国、台湾、香港等国家和地区建立了经济技术合作关系,引进了三星、德赛、华阳、麦科特山阳、和幸技研、大欣、蔚盛、经迪等10家投资额超过亿元企业集团公司,建成工业区19个,已形成规模的工业区有9个;各类型工厂企业达到460家,其中500万元以上的企业有47家。
初步形成了以电子、灯饰行业为主的外向型工业体系。
2.商业规划
陈江-惠环商业圈
珠三角东部电子产业聚集区,依托TCL、德赛、LG电子、索尼等大型企业和数码、电子等主导产业发展,促进西部城市建设发展,构建以现代商贸批发零售为主体的商业圈。
根据《惠州市城市商业网点规划》,惠州市着力构筑了四线三圈二带一心的生态休闲型大商业格局和4个层级网点。
四线:
将建生态休闲型商业,三圈:
构造数码产业名城,二带一心:
造休闲风情商业街。
其中,“三圈”是指依据城市总体规划确定的惠城、惠阳、陈江三大板块的布局结构,按照石化数码产业名城的建设目标和各板块的城市功能、产业特征,分别赋予不同的核心商圈。
惠城商业圈,规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。
惠阳——大亚湾商业圈则依托中海壳牌石化、东风汽车配件、惠州港等大项目、大港口、大产业的发展需求,规划配建适宜的现代消费、现代服务、高级商务、专业会展和旅游休闲综合功能的商业圈。
陈江镇近年来将第三产业作为建设现代化城镇的重要内容,大力发展现代物流业和服务业,成为惠州南部的主要商贸和消费中心。
按照“把陈江建成惠州重要物流中心”的目标,大力加强市场建设,现已形成以江城市场为中心,汇佳、新世界购物中心为龙头,集贸市场、商业步行街、华盛市场、甲子市场、建材市场、青春市场、澄海市场为辅助的市场体系。
以三阳酒店、陈江宾馆为龙头的服务业,使陈江逐渐成为惠州西南部的消费娱乐中心。
另外,在乡镇一级区域中,位于陈江的肯德基营业点是全省销量最大的网点之一,中行陈江支行是中行系统全省交易额最高的网点之一,陈江的人流、物流、资金流集聚能力以及第三产业的发展潜力由此可见一斑。
随着“市级公共服务次中心”的提出,陈江第三产业的发展将更加势不可挡。
3、筹备中的房地产项目:
2
1
①三阳集团开发的住宅区:
在陈江人民公园附近,仲恺五路与银岭路交界处附近,占地约6万平米;
②三阳集团开发的中高端项目——阳明山庄:
地块在仲恺中学后面,有山在其中,面积约在10万至20万平米,将开发高档住宅。
2007年,陈江有13宗工业用地挂牌出让,尚未有住宅和商业用地出让。
4、房地产市场分析
陈江目前在售的项目有7个,包括6个住宅项目和1个写字楼项目。
项目
推售套数
开盘时间
销售均价(元/㎡)
销售情况
欣欣家园
255
2007.4.28
3500
85%,开盘一个月销售190套
金宝创业家园
1000
2005.9
3200
99%,只剩顶层复式,均价3600
口岸外商公寓
288
2007.4.21
精装4500,毛坯3600
95%,一房售罄,二房剩10多套
金茂精英现代城
510
2007.1.28
3200
一房90%,二房80%
格林童话
160
预计6月
别墅6000,洋房2900
未开盘
御景华城
160
中原进场2月
3100
85%
从陈江市场上在售楼盘的价格分析,我们可以看出:
①、普通住宅的销售均价已经超过了3000元/㎡;
②、2007年4—5月份,市场上有接近1000套的供应量,而2个月市场消化量达到90%左右,市场有一定的需求量,而且消化速度不错;
③、后期陆续有新的楼盘的加入;
综合以上因素,我们可以推断:
陈江的楼市价格还会呈上升趋势。
三、客户特点和构成
项目
客户构成
客户来源构成
购买用途构成
深圳
本地居民
其他
投资
自用
欣欣家园
40%
30%
30%
40%
60%
金宝创业家园
20
20%
60%
10%
90%
口岸外商公寓
70%
20%
10%
90%
10%
金茂精英现代城
30%
20%
50%
60%
40%
格林童话
60%
20%
20%
御景华城
50%
25%
25%
40%
60%
因此,从客户的来源分析来看,深圳客户已经成为陈江房地产市场的主要客户群;除去入市比较早的金宝创业家园的客户中,深圳客户所占的比例比较小之外,近一年来入市的几个楼盘中,深圳客户的比例已经逐渐在增大,这说明陈江片区已经在深圳客户心中有了一定的市场地位;
从客户购买用途来看,投资客与自住的比例基本上是五五开。
投资客的比例增大说明大部分客户看好陈江房地产市场的投资潜力。
四、陈江产品供应情况分析:
1、建筑形态分布
项目
建筑形态
欣欣家园
5栋18层
金宝创业家园
3栋小高层
6栋7层的多层
口岸外商公寓
1栋9层电梯
金茂精英现代城
2栋17层
格林童话一期
联排
退层洋房
御景华城
小高层
陈江市场上的主要的建筑形态是小高层,且销售速度还比较令人满意,由此我们得知:
小高层在陈江市场比较受欢迎,有较高的市场接受度。
2、户型供应分布:
项目
房型
面积区间(㎡)
套数(套)
比例
欣欣家园
一房
44-49
117
45.9%
二房
74-83
100
39.2%
三房
94-96
38
14.9%
金宝创业家园
一房
50
100
10%
二房
70
100
10%
三房
90-120
800
80%
口岸外商公寓
一房
50左右
252
87.5%
二房
80左右
32
12.5%
金茂精英现代城
一房
30左右
390
76.5%
二房
60左右
120
33.5%
格林童话一期
联排
180-260
60
37.5%
洋房
102-148
100
62.5%
御景华城
二房
90左右
34
21.25%
三房
115-133
101
63.125%
四房
150左右
11
6.875%
复式
180-250
14
8.75%
从现有市场的产品供应情况来看,陈江市场上主要的供应类型为1房、2房和3房和户型,面积区间为:
1房在40-50平米之间,2房在80-90之间,三房在90-130之间,以及少量的4房和复式;前三者在整个陈江市场的总供应量达到了90%以上。
因此,我们可以得出:
陈江市场目前是经济型的供给市场。
五、项目分析
1、欣欣家园
开发商:
惠州市沃德房地产开发有限公司
地理位置:
惠州市高新区仲恺大道旁(新海关对面)
物业类别:
商住、高层
规模:
占地面积3.1604万平方米,总建面6.15万平方米,分二期开发
容积率:
2.96
绿化率:
38%
总户数:
500户,一期推出257户.主力户型为一房﹑二房
车位:
200个,售价6万/个,租金150元/月
物业管理费:
1.3元/平米
公共配套:
花园、商场
优劣势分析:
1、优势及机会分析:
Ø项目位于仲恺大道旁,离城区较近,属新海关口岸繁华商业领域。
Ø项目周边商业及生活配套一般.
Ø坐拥新海关商业领域,具一定的升值潜力.
Ø产品上以小户型为主,适合周边工业区人士置业需求及高端客户投资需求。
2、劣势及威胁分析:
Ø一期A、B栋单位正对仲恺大道,噪音较大,影响居住.
2、金宝创业家园乐园
开发商:
广东金宝集团有限公司
地理位置:
惠州市高新区仲恺大道旁
物业类别:
商住、多层
规模:
占地面积1.6万平方米,总建面6万平方米,住宅建面4万平方米,商业建面9400平方米
绿化率:
40%
公共配套:
花园、商场﹑餐厅﹑幼儿园
目前销售状况:
住宅仅剩顶层复式,商铺正在招租
价格:
复式均价3600
付款方式:
住宅三成按揭
优劣势分析:
1、优势及机会分析:
Ø大规划,大社区,配套完善.
Ø项目位于仲恺大道旁,离城区较近,属新海关口岸繁华商业领域。
Ø项目周边商业及生活配套一般.
Ø坐拥新海关商业领域,具一定的升值潜力.
2、劣势及威胁分析:
Ø尾盘住宅户型偏大,总价较高。
3、口岸外商公寓
开发商:
惠州市丰捷口岸发展有限公司
地理位置:
惠州市仲恺高新区口岸新区
物业类别:
酒店式公寓
总户数:
200户,
车位:
租金150元/月
物业管理费:
1.6元/平米
均价:
4500元(带精装修);3600(毛坯)
目前销售状况:
4月17日推出样板房,4月21日开盘,目前1房已经售完,2房还剩10多套.
付款方式:
惠州中行办理首付4成,最长15年按揭;深圳华夏银行办理首付3成,最长20年。
送精装修/家私/电器.
优劣势分析:
1、优势及机会分析:
Ø特性突出的口岸物业。
Ø地域优势明显,投资性突出.
Ø目前市场上,酒店公寓产品较少,竞争小.
2、劣势及威胁分析:
Ø口岸经济商圈尚未成熟.
4、金茂精英现代城
开发商:
惠州南兴置业有限公司
代理商:
深圳亦道房地产经纪有限公司
地理位置:
惠州市陈江中心区
物业类别:
商住、高层
规模:
占地面积0.5万平方米,总建面2.7226万平方米,两栋17层
一层商业0.25万平方米
总户数:
510户,主力户型为一房﹑二房
车位:
租金150元/月
物业管理费:
0.7元/平米起
公共配套:
商业
目前销售状况:
一房剩5销售90%,二房销售80%;
均价:
3200/平方米
付款方式:
首期3成,最长20年按揭
优劣势分析:
1、优势及机会分析:
Ø项目前面金茂商业广场和新时代农超已投入使用中,对置业者具一定的说服力.
Ø项目周边商业及生活配套较完善.
Ø产品上以小户型为主,总价低,适合周边工业区人士置业需求及高端客户投资需求。
Ø送装修/送家私电器,对客户具一定诱惑力.
2、劣势及威胁分析:
Ø部分单位正对农民房,噪音较大,景观差.
Ø样板房装修品质差,所送家私档次低,二房厨房面积偏小.
Ø楼底下就是新时代农超,感觉比较脏,降低了项目档次。
5、格林童话世界
开发商:
惠州市格林地产有限公司
代理商:
深圳市黑马顾问有限公司
地理位置:
惠州市陈江往潼桥方向(甲子河边)
物业类别:
TOWNHOUSE、洋房
规模:
总建面40万平米,分四期开发
公共配套:
超大商务会所、五星级酒店、商业广场、国际情景街区、迷你高尔夫、国际双语幼儿园等
均价:
洋房2900元/平方米、别墅6000/平方米
目前销售状况:
认筹中,一期预计6月上旬开盘
付款方式:
诚意金一万,开盘有额外优惠
优劣势分析:
优势及机会分析:
Ø陈江罕见超大型别墅项目;
Ø毗邻潼湖湿地自然保护区,坐享优良生态环境;
Ø高品质社区,商业及生活配套均高人一等;
Ø注重市场推广,强调形象塑造,有一定市场知名度。
6、御景华城
开发商:
惠州市惠阳区盈富实业有限公司
代理商:
深圳中原地产
地理位置:
惠州市陈江白云山路口
物业类别:
小高层
规模:
总建面13万平米,分二期开发
公共配套:
商业广场等
均价:
住宅3100元/平米,商铺10000元/平米
目前销售状况:
推出部分销售85%,商铺5月19日开盘
优劣势分析:
1、优势及机会点
Ø项目是一个成熟小区,有相当的口碑效应;
Ø周围生活及商业配套完善,生活方便,交通便利;
Ø
六、总结
1、陈江房地产市场目前还是中小盘市场,只有一个较大规模的楼盘;
2、陈江没有良好的自然景观优势,因此并不适合做豪宅和高档楼盘;
3、陈江房地产市场的客户群中,深圳客户和投资客户的比例比较高,市场有较高的接受度;
4、随着陈江的进一步发展,城市建设的进一步完善,陈江房地产市场的投资潜力会得到更大的挖掘,房地产得到更好的发展。
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