1208 房地产金融及市场资讯文档格式.docx
- 文档编号:393983
- 上传时间:2023-04-28
- 格式:DOCX
- 页数:21
- 大小:37.47KB
1208 房地产金融及市场资讯文档格式.docx
《1208 房地产金融及市场资讯文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《1208 房地产金融及市场资讯文档格式.docx(21页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
记者在对北京市多家相关金融机构进行走访调查中了解到,作为保障房建设力度较大的北京市,今年的20万套保障房开工建设任务,1100亿元的总资金需求中,市区县政府承担的不超过20%~30%。
近一年来,北京市通过筹建保障性住房投资中心,吸引险资、社保资金进驻,发行私募债等融资行为,使保障房资金有效落地,北京市有望在11月底前,保障房开工建设总量突破23万套,超额完成年初制订的20万套目标。
在多数省市保障房融资仍处“饥渴”状态时,北京市保障房多渠道融资路径无疑为破解保障房融资难提供了一个借鉴样本。
北京:
“输血”有道
面对巨大的资金缺口,北京市疏通了多条融资渠道为保障房“输血”。
作为融资的重要机构,今年6月30日北京市保障性住房建设投资中心正式成立。
经过多番运作,目前该中心已与建行、中信、华夏、北京银行等签署了《战略合作协议》,预计年底前,保障房投资建设中心将获得800亿元授信额度。
11月23日,在首都金融媒体联盟“走基层”活动中,建设银行北京市分行相关负责人就定向支持保障房向记者做了介绍,“目前建设银行北京市分行已与北京市保障性住房建设投资中心签订了合作协议,拟在3年内给予保障房投资中心200亿元意向性授信额度,主要用于支持公租房和棚户区改造项目。
目前,通过委托性贷款、私募债等方式已落实资金50亿元。
”
据该负责人表示,此前建行北京市分行在前3年已对保障房项目累计投入资金106亿元。
“之前服务的保障房项目主要是经济适用房、两限房等可售型住房。
今年政府加大公租房建设方面的投入,公租房对银行来讲是个新课题,虽然其持有期长,收益微利,但公租房中长期贷款有助于分散银行短期信贷风险。
另外,北京市公租房实行租补分离,一部分租金能够覆盖银行的本息成本,对银行来讲,具有一定吸引力。
中国工商银行北京市分行负责人在接受记者采访时亦表示,尽管今年信贷调控趋紧,银行信贷额度受限,但银行对保障房项目的贷款力度不减,保障房贷款审批比商品房贷款宽松很多。
“中国工商银行北京市分行在前三季度实现保障房贷款余额超过29亿元,审批通过的开发贷款项目涉及昌平、通州、大兴等区县,项目面积超过70万平方米。
据记者查阅资料显示,截至9月末,北京市14家银行机构保障房信贷余额为527.89亿元,其中经济适用房贷款55.07亿元,限价房贷款52.98亿元,定向安置房贷款67.2亿元,回购型公租房贷款3.13亿元,棚户区改造贷款140.06亿元,50个重点村改造贷款201.2亿元,旧城改造贷款8.25亿元。
除了获得银行支持,北京保障房项目还吸引了险资和社保资金的进入,500亿元私募债更成为保障房多元化融资的主角。
今年6月,“蓝德计划”获批,北京市土地整理储备中心争取了500亿元保险资金投向保障房土地储备项目,目前一期250亿元投资协议签署,部分资金已基本到位。
同时,30亿元社保资金也投入北京市保障房建设。
“北京市通过新设立的保障房投资中心,一次性注入财政资金100亿元,加之发行500亿元私募债以及险资、社保资金等的进入充实了保障房融资需求,总体而言,今年北京市保障房融资情况不错,资金基本落定。
”一位接近北京市保障房投资中心的人士告诉记者,在今年良好开端的基础上,加上后续资金投入落实到位和一部分项目资金的回笼,“十二五”期间北京100万套保障房的融资缺口有望得到解决。
全国:
还差6000亿?
正如上述人士所言,有了北京市财政注入保障房投资中心的100亿元“真金白银”的支持,加之私募债、险资、社保资金等多元化融资渠道的畅通,北京市保障房融资有了一个良好的开端。
但从全国范围看,目前许多省市保障房融资情况并不乐观。
今年全国1000万套保障房资金需求1.3万亿~1.4万亿元,其中,中央财政安排补助资金1210亿元,地方政府筹集4000多亿元,其余8000亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集。
据日前央行公布的前三季度数据显示,截至9月末,全国保障房开发贷款余额2808亿元,新增保障房开发贷款1150亿元。
对此,有业内人士表示,目前中央1210亿元专款已到位,假设地方政府的4000亿元资金也已到位,再除去2000多亿元的银行信贷,还存在6000多亿元的资金缺口。
建设银行北京市分行相关负责人在接受采访时表示,对于资金缺口的具体数据统计,目前存在一定分歧。
6000亿元资金缺口主要是指目前已开工的保障房项目中资金尚未落实的部分。
这主要存在三方面原因:
首先,2009年以来,银行实行“三个办法,一个指引”,与以往全额放款不同,目前实行的是受托支付,一部分资金是根据项目进度陆续拨付的,这一部分也被计算在缺口之内了。
另外,对一部分省市区来讲,目前很多保障房项目是先期开工,后续才逐步落实各项手续,所以一部分项目开工量达到了,但证件尚不齐备,目前暂不符合银行的放款条件。
此外,一部分商业银行,在今年货币政策偏紧的形势下,出于经营考虑,没有给保障房项目投放更多贷款。
毫无疑问,在目前信贷规模总体受限形势下,全国保障房建设资金也受到较大影响。
与商品房相比,保障房收益较低,银行在资金成本较为固定的情况下,通过保障房投资所获收益非常有限,这也是目前很多商业银行不愿进军保障房领域的重要原因之一。
而对于开发企业而言,目前保障房建设多数由政府主导,参与的开发企业也以国企为主。
因资金、土地、税收等问题难以解决,许多开发企业虽然不愿意放弃保障房这一巨大市场,但参与的积极性却并不高。
“北京市保障房融资之所以落实得较好,财政一次性投入100亿元发挥了关键作用。
”一位不愿具名的专家表示,筹建保障房投资中心充分体现了北京市政府对保障房建设的决心,目前部分省市也已相继推进,但各地具体操作形式不同。
“北京融资平台模式的成功得力于财政的大力投入,但全国其他省市尤其是西部欠发达地区是否能有这么大的财力支持还是个问题。
对策:
让企业盈利
事实上,保障房融资除了财政的专款投入外,企业资金和社会资金才是保障房建设持续发展的最重要保证。
但吸引企业和社会资金的进入,让财政资金发挥四两拨千斤的作用,关键还是要能够实现盈利。
对此,业内有人提出,可采用公私合作的PPP融资模式解决公租房、廉租房融资难问题。
另外,房地产REITs也受到很多专家的热捧,已有专家提出包括在REITs架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产,向投资者提供政府补助等方案。
“要吸引社会和企业资金的进入,政府层面的工作要做足。
”一位不愿具名的业内人士建议,一是尽快出台保障房项目贷款贴息管理办法,降低社会资金投资保障房的融资成本,充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营租赁住房的积极性。
财政可给予银行一定比例贴息,发挥信贷资金的杠杆效应;
二是发行专项债券以弥补资金缺口,银行在落实政府回购协议后,可以按照政府出资额适度投放一定比例短期信贷资金;
三是建立保障房抵押贷款和资产债券市场,修订完善资本市场相关法律法规,通过结构化证券融资,使保障性住房抵押贷款更具灵活性。
2.北京减税扶刚需
■中国房地产报刘阳综合报道2011-11-28
北京因普通住房标准未及时调整而引发的“被豪宅”争议上周五得以平息。
11月25日晚,北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》(简称《通知》1),同时,联合北京市财政局等相关部门出台了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》(简称《通知》2)。
既助力刚需,也有利于减轻二手房交易税费。
《通知》1规定,自2011年12月10日起,北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定,该价格基数为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。
调整系数为四环内北部1.8、南部1.6,四环至五环北部1.5、南部1.3,五环至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。
普通住房需同时满足3个条件:
住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;
单套建筑面积在140(含)平方米以下;
实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
《通知》2则明晰了存量房交易的优惠对象,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
对此链家地产副总裁林倩表示,这两项政策相辅相成,表明楼市调控更加贴近市场现状,保障普通购房人的同时仍对买卖高额房产者课以高税。
综合来看,在当前楼市调控的关键时期更为利好刚需买方。
新普宅认定标准适用楼盘的范围更广,对非豪宅的购房者而言,大多数税费负担均有所减轻,其中,房产交易税负最高减轻12万余元。
而对于普通住房标准界定,大部分业内人士包括专家学者,大都赞同动态化管理模式,采用以实际购房时的交易价为基础,每年调整一次。
但调整标准需要税务、财政、物价、建设等多个部门综合协调,要履行各种程序,时间战线过长,势必加大制度成本,影响执行效率。
3.北京上调二手房计税指导价
■中国房地产报徐妍北京报道2011-12-5
在普通住房标准调整的同时,盛传已久的北京二手房评估计税指导价上调的消息也终于“第二只靴子落地”。
11月25日,北京市住建委联合北京市地税局、财政局等相关部门出台了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。
自12月10日起,将上调二手房指导价,使得二手房指导价更加接近于市场成交价。
尽管目前的具体二手房指导价计算方式尚未出台,但一些市场内人士已经确认,新的二手房计税价格将按照2011年市场成交均价调整,上调限度至少在现行指导价的1.5至2倍以上,二手房购房的交易税费成本将大幅增加,已经持续低迷的二手房市场势必继续收紧。
记者了解到,时至今日,北京市二手房交易中尚在以2006年出台的最低过户指导价,为存量商品房计算最低计税价格。
根据2006年的标准,北京市按照地段划分成284个区域,每个区域的过户指导价有所不同,以部分成交较价高的热点区域为例,海淀区中关村区域的原用二手房交易最低计税基准价格为每平方米7549元,朝阳区望京地区和团结湖地区的基础价格则分别为每平方米6192元、7196元。
大兴通州等地的区域的平均指导价也仅在两三千元。
而目前的二手房实际成交价格则早已大幅超过原有标准,以回龙观地区为例,目前的住房成交均价在每平方米16000至25000元之间,是原基准价格3710元的4至6倍以上,而在二手房交易实际计税时,按最低计税价交税的“阴阳合同”早已是业内规避税费的公开秘密。
为了尽可能缩短与实际成交价的差距,打击“阴阳合同”,早在今年4月1日,住建部、国家发改委、人社部就已联合出台《房地产经纪管理办法》,严处中介赚取差价、分割出租、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为。
在坊间,关于北京市将上调二手房计税指导价的消息,也在今年传出数度。
一位中介行业的管理层告诉记者,从目前拿到的相关内部通知来看,新的二手房计税指导价将按照2011年市场成交均价调整,上调限度至少在现行指导价的1.5至2倍以上,部分热点地区上调则在3倍以上,划分区域更加细致。
在具体的执行上,最新的指导价计算将分类核算,增加了若干核算因素,将二手房类型分成二手住宅商品房、特殊二手商品住房、已购公房、经济适用房四种,每一种都有自己的基准价格,这一价格还将根据实时市场成交情况调整。
在评估要素上,还会根据不同方位,环线、楼层、户型等多项指标来核算,按评估值下浮一定比例并用修正系数修正。
当记者以购房者身份询问时,中原地产的一位二手房经纪则告诉记者,从门店目前得到消息来看,平均的新二手房指导价至少比原来的高2到3倍,略比区域市场成交价低两到三成,如朝阳路一带现在的实际成交均价是每平方米30000元,最可能的新计税价格是每平方米21000元至24000元。
这位二手房经纪表示,以购买这样一套单价3万元未满五年的百平方米二手房计算,按照预估的新指导价20000元左右计算,各种税费一共是15万元左右,比按照原来7000左右的最低区域指导价计算差了近七八万元。
“二手房税费调整问题已经拖了很长时间,关系到二手房交易过户里面的阴阳合同被堵死的问题,大家对此早有预期。
”21世纪中国不动产副董事长兼总裁卢航表示,对政策出台本身并没有感到意外。
实际上早在去年,很多二手房代理机构就已被有关部门询问过多次关于二手房最低计税标准的调整建议。
而伟业我爱我家副总裁胡景晖则认为,选择与普通住宅标准同时推出,或许是调控下政府有关部门协商的结果。
普通住宅的划定标准重新确定的减税行为对市场有一定利好,可以缓冲二手房最低计税标准上提加税行为对市场的冲击,可对房地产整体市场起到一个平衡的作用。
“不过,北京市的二手房交易量已经连续数月月成交不足万套,选择在此时出台,即使短期对成交量有一定刺激,但势必将会使年前乃至明年1、2月份的二手房市场下行压力继续增大。
”胡景晖说。
4.存款准备金率下调难助房地产
■中国房地产报李鹏深圳报道2011-12-5
备受关注的数量型货币政策工具——存款准备金率,在紧了3年后终于出现松动。
11月最后一天,央行宣布从本周一(12月5日)起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这个时间点早于多数经济学家和研究机构的预期,特别是经历了11月22日的存款准备金率下调“虚惊”后,市场虽对货币政策走向宽松有了基本共识,但对宽松的实现路径和时间点则分歧加大。
存款准备金率此番下调后,这种分歧立时缩小。
“过去五个月,央行高层一直没有公开谈论过宽松,这才会导致猜测很多、分歧很大。
下调存款准备金率后,预调微调变得不再那么不可捉摸,货币政策上的定向宽松也有了工具方面的依据。
”12月1日早,一位知悉央行货币政策运作机制的人士接受本报记者采访时表示。
下调是数据较量的结果
11月中旬以来,随着10月各项宏观经济数据的公布,特别是CPI这一货币政策直接调控数据的回落,使得下调存款准备金率成为各界向决策层建言的重要内容。
“同时期,央行通过公开市场操作这种低调的方式做了试探,结果应该是较为满意的。
”汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌在接受本报记者采访时表示,这是一种下调的动力。
下调的压力则在于,一些持货币政策超调观点的经济部门和区域,从反映经济活力的诸项指标出发,提出货币政策引导下的信贷应走向宽松。
“这次存款准备金率下调选择在11月PMI公布前、外汇占款46个月来首次负增长之后,就是受到了保增长的压力。
”民生证券首席经济学家滕泰在接受本报记者采访时表示。
当日,颇具影响力的11月汇丰PMI降至47.7,创32个月来新低。
流动性方面的数据是本次下调的一个重要依据。
外汇占款在10月出现了46个月以来首次的负增长,而且,12月份到期的央票预计仅有800亿元左右。
“银行体系存款的增幅也在减缓。
如果现在不做积极调整,12月上旬银行的流动性就会异常紧张。
银行流动性紧张格局需要这样的对冲。
”屈宏斌分析认为。
前述知悉央行货币政策运作机制的人士还认为,央行通过下调存款准备金率,可增加银行间市场流动性供应,“以求压低银行间市场利率水平,进而降低市场对加息的预期”。
“宏观经济数据无疑将是货币政策下一步走向的主要依据。
”前述知悉央行货币政策运作机制的人士认为,经济大势或将呈现加速下滑迹象,但并不那么“急迫”。
“欧债危机和通胀将是接下来一段时间影响存款准备金率下调与否的两个关键原因。
下调仍难惠及房地产
存款准备金率本次下调后,预计将向国内金融系统注入约4000亿元人民币的流动性。
在一些心态积极者看来,信贷宽松最早在12月出现,最晚在明年一季度出现,前景颇好。
2011年全年新增贷款可能会达到7.5万亿元。
从历史经验看,以往特别是2008年每当货币放松时,大量流动性从央行释放出来,信贷立时宽松,新增信贷连续同比增多。
这些新增信贷又大量扎堆到固定资产投资、房地产领域。
滕泰认为,如果本次下调效果能延伸到信贷层面,房地产融资领域因此受惠并非不可能。
“起码一些地区的股份制银行与房地产捆绑很紧。
但屈宏斌认为,这次下调很难蔓延到这个层面。
“下调后,大型金融机构的存准率仍高达21%,中小型金融机构的存准率高达17.5%。
加上此前银监会要求扩大存款准备金率的计算基数,银行在信贷方面仍是非常紧张的。
前述知悉央行货币政策运作机制的人士强调,即使存款准备金率再次下调,定向宽松仍将是指导原则。
“受到央行和银监会双重指导的信贷,投放重点将是中小企业、保障房等民生领域,而不是全部领域。
”他认为,“接下来一段时间,货币政策将继续保持稳健,不会重回此前那种宽松。
从房地产这个角度来看,“房地产的调控越来越是一种顶层调控。
截至目前,房地产供给需求方面的调控政策仍没有丝毫转变,所以房地产融资政策转折仍没有明确信号。
”屈宏斌认为。
11月30日存款准备金率下调消息发布前,央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融所所长夏斌公开表示,中国的房地产泡沫已形成,微调并不意味着放松对房地产市场的调控,在这个问题上不要误读、也不要幻想。
12月1日一早,易居中国董事局主席、中国房产信息集团董事会联席主席兼总裁周忻也发布微博称,下调利好房地产的观点是乐观得太早了。
地产商应快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。
5.地方政府“投石”托市
■中国房地产报于春美庞一涛北京、上海报道2011-12-5
虽然“救市”论谈之尚早,但结合近日北京、南京、杭州等地刺激政策频出,加之11个限购令年底到期的城市无一宣称续期的情况,面对交易量下滑、房价下跌、土地流拍这一系列已经由表及里,由消费者传导至企业进而传导至地方财政的影响,不少地方政府已经坐不住了,托市之举颇有“投石问路”的意味。
日前,杭州经济技术开发区启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》,拟安排1亿元资金,用于建立租房补助和购房补助机制,购买首套房可获补贴20万元。
“在这个时间节点上,杭州出台购房补贴政策多少都有‘托市’的意味。
”中国房地产指数研究院杭州站总监曹旭东在接受本报采访时表示。
而此前继成都、佛山试图“松限”而不成之后,北京、南京等地针对房地产市场的财政补贴、减税优惠、下调首套房贷利率等举措也频频出现。
业内专家指出,一些地方新规的出台,表明为保证经济稳定,地方正在适度调整限购政策,而这也符合放权于地方进行适度微调的政策语境。
杭州苦衷
在业内人士看来,杭州补贴事件颇有地方政府试图“曲线救市”的信号传导。
曹旭东对记者表示,杭州经济技术开发区所属下沙区是杭州一个新区,也是杭州市受调控影响最严重的区域之一。
下沙区今年土地成交量相比去年减少了一半以上。
去年该区域成交的一些“地王”,最高楼面地价超过1万元/平方米,但今年这个区的一些新房售价走低甚至接近去年土地成交价,这些高价地被套牢,直接影响到今年及明年的土地成交,地方政府肯定着急。
最新数据显示,在全国重点监测的35个城市中,杭州楼市成交量环比跌幅最大,达57.17%。
11月份,杭州住宅价格同比下跌近5%,而截至11月20日,杭州土地成交总额569.34亿元,同比减少284.52亿元。
土地出让金的锐减,直接影响到杭州市保障房建设计划和基础设施配套的跟进。
“为促进住宅地块成交,目前杭州市已暂停宅地配建保障房政策。
另外,因资金缺口较大,杭州这两年推进的地铁建设,除了1号线以外,其他线路均出现延缓工期或者暂时停工的现象。
”曹旭东说。
不过,也有人士认为,杭州的这一政策范围太小,覆盖的人群有限,能否收到效果,还有待观察。
杭州汉嘉咨询有限公司副总经理陈焕春提出,“在当前市场不明朗的情况下,购房者是否会因为政府的购房补贴入市,还不好说。
下沙区因为是经济开发区,为了留住人才,很多企业早已出台了购房补贴相关措施,可以预料此次政策托市效果有限。
据一位接近杭州市政府的人士分析,杭州在这么敏感的时间点出台这一政策,尤其是限制在今年内买房给予补贴,政府的“救市”意图明显。
之所以首选下沙这一区域,主要是因为这个区域今年新房库存压力大,房价、地价下跌严重,且地理位置偏远,可以说是杭州市政府救市的“投石问路”之举,以此试探市场的反应。
“如果效果明显,且舆论反弹不大,有可能会推广到杭州的其他区域,当然政策或许有不同。
如果舆论反弹较大,也可以解释为‘区政府的个别行为’,毕竟地方政府不敢贸然转换中央的调控主方向。
”上述人士说。
“解冻”刚需
“不仅下沙和杭州市,可能接下来很多地方政府都会出台各种‘擦边球’政策,试探托市。
如果真的想大范围救市,地方政府会更倾向于税负减免,这样会更直接、更便捷。
”陈焕春对记者分析。
事实上,目前已有不少地方政府开始实施减税优惠。
日前,北京市住建委联合地税局下发通知,调整普通住房标准,此举被业界认为有利于扶持刚性需求。
武汉亦规定,从12月1日起,取消对住房单价限制,中心城区单套住房总价标准由100万元提高到140万元,远城区单套住房总价标准由80万元提高到90万元。
武汉放宽享受契税优惠的普通住房标准,更多首套购房者可享受到税收减半优惠。
一分析人士认为,税费作为住房产品的重要成本,一直饱受争议,地方政府主动“让利”,符合调控的初衷,也为企业进一步让利提供了理由,但让利范围和幅度将有多大尚待观察。
“从近几天的市场情况看,北京的减税政策并未对市场交易产生太大影响。
”21世纪不动产首席分析师常智在接受采访时表示。
“不过,这一举措一定程
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 1208 房地产金融及市场资讯 房地产金融 市场 资讯
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)