项目可行性研究报告投资项目经济评价完整案例.docx
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项目可行性研究报告投资项目经济评价完整案例
项目可行性研究报告经济评价
--某商厦投资项目案例
一、项目基础数据
1、总建筑面积及实施进度
本投资项目为大型商厦,总建筑面积为20,000平方米。
商厦拟2年建成,第3年开始经营。
项目建设期为2年,经营期15年,计算期17年。
2、递延资产和流动资金估算
递延资产估算为500万元。
其中:
开办费为300万元,不可预见费为200万元。
流动资金为2,000万元。
3、总投资估算及资金来源
投资总额估算人民币1.7亿元。
其中,建设投资1.5亿元,流动资金投资0.2亿元。
建设投资中注册资本(自有资本)为0.5亿元,向银行贷款1.2亿元,贷款年利率为13%。
4、贷款及还贷方式
固定资产还贷,建设期间只计息不还款,从经营期开始还贷,每年先付清利息,本金与建设期利息之和,分6年等额偿还。
贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷,经营期间每年偿还利息,计算期末一次性偿还本金。
5、销售收入
销售总额第1年为1.8亿元,以后每年递增15%,毛利额按行业加成毛利率22%计算。
6、其他费用
其他费用经营期第1年估算为250万元,以后每年按10%递增。
7、其他指标选取:
(1)管理费占年总销售收入的5%,估算为900万元。
(2)销售费占年总销售收入的8%,估算为1440万元。
8、基础参数:
项目计算期17年,建设投资期2年,经营期15年,基准收益率10%;城市维护建设税率5%、教育费附加3%,企业所得税税率33%,贷款年利率为13%。
9、工资及附加:
公司人员共计450名,职工工资总额及附加费用以平均20,000元/年计,经营期第1年为900万,以后每年以10%递增。
10、固定资产投资:
建筑工程费中含:
工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。
(1)工建费以2,750元/平方米(建筑面积)估算,为5500万元。
(2)水电征用费以400元/平方米(建筑面积)估算为800万元。
(3)设计费估算为200万元。
(4)动迁费估算为350万元。
(5)装潢费用以2,500元/平方米(建筑面积)估算,为5000万元。
(6)投资方向调节税以工建费的10%计算,为550万元。
11、设备费中含:
电扶梯费、变电所、中央空调、电话总机等费用,为2100万元。
(1)电扶梯估算为500万元。
(2)变电所估算为300万元。
(3)中央空调估算为1,200万元。
(4)电话总机为100万元。
12、固定资产折旧及摊销:
固定资产折旧依据国家现行的《企业财务通则》和《企业会计准则》中确定的折旧率,结合本行业固定资产折旧使用年限规定计算,残值率为5%。
(1)项目按平均年限法计算固定资产折旧,房屋平均折旧年限按40年计算,设备平均折旧年限按10年计算,装潢折旧无残值,折旧年限为5年,固定资产原值为14500万元,年提取折旧总额为1399万元。
(2)修理费按折旧费的25%计取,年修理费350万元。
递延资产摊销按5年计算,年摊销费100万元。
项目投资成本及费用构成估算表单位:
万元
序号
项目年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
6
17
1
主体工程费用
425.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
500.00
2
燃料动力
680.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
800.00
3
工资及福利费
765.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
4
修理费
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
350.00
5
折旧费
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
6
摊销费
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
7
利息支出
1,661.40
1,661.40
1,141.40
621.40
8
开发费
467.50
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
550.00
9
管理费
765.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
900.00
10
销售费
1,224.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
1,440.00
11
总成本费用
8,314.68
9,078.18
8,558.18
8,038.18
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
7,416.78
11.1
固定成本
4,315.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
4,666.78
11.2
可变成本
3,998.90
4,411.40
3,891.40
3,371.40
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
2,750.00
12
经营成本
4,676.50
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
二、项目经济评价
1、全部投资财务评价结果(见表一:
全部投资财务现金流量表)
A.内部收益率IRR=58.34%
B.净现值NPV(10%)=2752万元
C.静态投资回收期=3.43年。
D.动态投资回收期=4.16年。
2、利润指标
利润总额
A、投资利润率=──────×100%=2.56%
总资金
利税总额
B、投资利税率=────────×100%=55.13%
总资金
3、项目清偿能力分析(见表二:
借款还本付息表)
项目借款偿还期暂定6年,从估算数据分析项目建成后即可完成还款,但是受市场不确定性分析,在投资减少,经营成本增多的情况下,也可以保证5年内还清借款。
4、敏感性分析:
项目在实施与经营过程中,可能影响效益的主要因素有:
销售收入、原材料成本、建设投资等,分析计算在上述因素变化时,对全投资内部收益率的影响程度,寻找敏感性因素,以尽力避开风险。
敏感性分析显示:
销售收入、原材料成本的变化对投资效益的影响最为敏感。
敏感性分析表
变化因素
内部收益率
累计净现值(万元)
投资回收期(年)
基本方案
58.34%
27523.05
3.43
投资费用增加5%
56.29%
27245.28
3.63
经营费用增加5%
41.88%
20225.52
3.79
收入减少5%
38.86%
17195.44
5.86
注:
五年FNPV(万元)
基本方案
6978.16
投资费用增加10%
6700.38
经营费用增加10%
2665.03
收入减少10%
1689.43
注:
五年FIRR(%)
基本方案
39.88%
投资费用增加10%
37.60%
经营费用增加10%
19.26%
收入减少10%
15.63%
5、盈亏平衡分析
为直观表达,以正常达产年均销售收入18000万元,年均增加15%计算,年均固定成本为4666.78万元,年均可变成本为2750.00万元,以生产能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)计算为:
BEP=固定成本费用/(销售收入―变动成本―销售税金)×100%=38.28%,计算显示,该项目生产能力达到设计能力的38.28%,企业即可保本。
详见下图:
盈亏平衡图。
三、财务评价结论
本项目全部投资财务评价结果有:
静态投资回收期=3.43年;内部收益率IRR=58.34%;净现值NPV(10%)=2752万元;动态投资回收期=4.16年。
可见,本项目财务内部收益率高于行业基准值,投资回收期较短,投资利润率较高,有较强的投资回收能力,并有一定抗风险能力,项目在财务上可行。
综合本投资项目盈利能力分析清偿能力分析和敏感性分析的结论,本投资项目经济,上是合理的,项目可行。
表一:
全部投资现金流量表单位:
万元
项目年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
现金流入
15,300.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
产品销售收入
15,300.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
18,000.00
回收固定资产余值
回收流动资金
现金流出
3,000.00
22,699.60
10,757.10
10,606.00
10,777.60
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
10,982.66
固定资产投资
3,000.00
12,000.00
流动资金
1,975.27
322.70
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
经营成本
4,676.50
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
5,440.00
销售税金及附加
2,601.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
3,060.00
所得税
1,446.83
1,934.40
2,106.00
2,277.60
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
2,482.66
所得税后净现金流量
-3,000.00
-7,399.60
7,242.90
7,394.00
7,222.40
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
7,017.34
所得税后累计净现金流量
-3,000.00
-10,399.60
-3,156.69
4,237.30
11,459.70
18,477.04
25,494.38
32,511.71
39,529.05
39,529.05
39,529.05
39,529.05
39,529.05
39,529.05
39,529.05
39,529.05
39,529.05
所得税前净现金流量
-3,000.00
-5,952.77
9,177.30
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
9,500.00
所得税前累计净现金流量
-3,000.00
-8,952.77
224.53
9,724.53
19,224.53
28,724.53
38,224.53
47,724.53
57,224.53
57,224.53
57,224.53
57,224.53
57,224.53
57,224.53
57,224.53
57,224.53
57,224.53
指标计算
所得税后
FIRR
58.34%
FNPV(万元)
27523.05
N(年)(静态)
3.43
N(年)(动态)
4.16
表二:
借款还本付息表单位:
万元
序号
项目年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
1
借款及还本付息
1.1
年初借款本息累计
12,780.00
12,780.00
8,780.00
4,780.00
1.1.1
本金
12,000.00
12,780.00
8,780.00
4,780.00
1.1.2
建设期利息
780.00
-
-
-
1.2
本年借款
12,000.00
-
-
-
-
1.3
本年应计利息
780.00
1,661.40
1,661.40
1,141.40
621.40
1.4
本年还本
4,000.00
4,000.00
4,000.00
1.5
本年付息
1,661.40
1,661.40
1,141.40
621.40
2
偿还能力
2,299.00
2,403.02
2,437.86
2,472.70
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2.1
未分配利润
322.22
426.24
461.08
495.92
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
537.56
2.2
折旧
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
1,876.78
2.3
摊销
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
2.4
其他资金
3
本年节余资金
2,299.00
-
-
-
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
2,514.33
4
累计节余资金
2,299.00
2,299.00
2,299.00
2,299.00
4,813.34
7,327.67
9,842.00
12,356.34
14,870.67
14,870.67
14,870.67
14,870.67
14,870.67
14,870.67
14,870.67
14,870.67
表三:
投资计划与资金筹措表单位:
万元
序号
项目年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
…
1
总投资
3,780.00
13,975.27
322.70
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