北京市第二医院物业管理投标书1完整版Word下载.docx
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日期:
2007年6月
要点:
★北京恒瑞物业管理管理架构及特点
★以人为本、强化效劳、注重品牌、适时开展的物业管理效劳理念
★优秀的经营业绩
第一章公司简介及管理架构
一、公司简介
企业名称:
北京市恒瑞物业管理
BeijingHengruiPropertyManangentCompany
创立时间:
2002年1月
注册资金:
RMB50万元
企业性质:
有限责任公司
企业资质:
叁级
组织架构:
〔具体详见下页架构图〕
北京恒瑞物业管理成立以来,经过长期标准化管理的磨练和不断的探索、创新,已经形成了自己独具风格的管理模式。
成功的运作、锐意的进取精神使公司得到了健康快速的成长。
在稳固原有管理工程的同时,不断的与有远见卓识的大厦、写字楼、别墅、居住小区的开发商或业主委员会及医院、学校、机关、部队等单位建立物业管理的长期合作关系,在业内取得了良好的信誉,得到了合作伙伴的广泛认同。
与每一家成功企业一样,公司的每个层面都要有一个核心团队,恒瑞公司为了打造各级团队的凝聚力、创造力和执行力,将各级人员的培训、创立有特色的企业文化作为首要核心工作。
送出去,请进来,不惜重金投资学习和培训,使恒瑞人的文化素质始终要保持在很高的水平,要求管理队伍大专以上学历的人员要占总人数的80%以上,在培养和稳定自身队伍的同时,公司注重吸纳文化素质高、专业能力强的优秀人才加盟到恒瑞大家庭,不断的补充新鲜血液、引进先进的管理理念。
由于有了一支业务精、执行力强的团队,弘扬“团结进取,求实创新,全面效劳〞的企业精神已成为每个恒瑞人的自觉行动,我们正以极大的热情和高昂的士气为用户和客户提供着最优质的效劳。
公司非常重视与合作伙伴创立良好的合作关系,与天鸿公司、首开集团、住总集团及一些知名的开发商和企事业单位都有着多年的良好合作关系,且与他们的合作每年都有新的进展。
恒瑞公司居安思危,不断向新的领域拓展,逐步形成了良性循环的产业链,根据人才的特点,陆续开辟了高档的休闲娱乐场所和群众化的餐饮业。
多元化的开展前景已初露端倪。
目前公司下设的有综合的物业管理效劳,有专业的停车场管理、绿化、保洁、保安、休闲娱乐、餐饮等经营分公司,来满足不同客户的需求。
我公司将秉承效劳行业的宗旨,更好的效劳于广阔客户,真诚的希望与各界朋友和单位建立联系,开展合作业务。
真诚的感谢各界同仁及朋友的信任和支持!
二、公司管理架构
第二章物业管理效劳宗旨、经营理念、
企业文化、企业形象
北京市恒瑞物业管理本着高效、精干的原那么,谦虚、协作、勤俭、创新的企业精神,以人为本、客户至上的管理宗旨,独具特色的物业管理和科学的手段,使公司在经济高速开展起来的新兴行业中,成为一个多方位、高层次、标准化的综合性管理公司,为每位用户营造出一个平安、舒适、清洁、优雅、便捷的生活及办公环境。
效劳理念:
以人为本、强化效劳
经营理念:
注重品牌、适时开展
管理理念:
标准、严格、主动、高效
人才理念:
以人为本、共同开展
在加强企业文化建设,树立企业形象方面,恒瑞物业公司已经充分认识到,保证企业文化同企业宗旨、理念、目标的统一是培育企业核心竞争力的一个重要环节。
通过企业文化的导向、鼓励和凝聚作用把员工统一到企业的战略目标上是战略实施的保证。
因此公司建立和形成了具有恒瑞特色并效劳企业开展战略的企业文化。
恒瑞物业管理公司的企业文化是由四个层次构成的,即表层的物质文化,浅层的行为文化,中层的制度文化和深层的精神文化。
尤其是在培育中层的制度文化和深层的精神文化方面不断强化。
中层的制度文化,是指与现代企业在效劳经营活动中形成的企业精神、企业价值等意识形态相适应的企业制度、规章和组织机构等。
这一层次主要是企业文化中标准人和物的行为方式的局部。
恒瑞物业管理公司通过现代企业内的领导制度、组织结构体系、管理的规章制度等反映出企业的价值观、精神和文化,使其成为企业文化中的强制性文化。
深层的精神文化,是恒瑞企业文化中的核心层,它是指企业在效劳经营中形成的独具企业特征的意识形态和文化观念,包括企业精神、企业道德、坐标观念、企业目标和行为准那么等。
例如:
恒瑞物业管理的品牌概念“优质效劳=细致+创新+用户需求〞就反映了企业的深层精神文化。
恒瑞物业管理公司在企业多种经营过程中逐步形成了与之匹配的企业精神,企业道德、企业目标、企业价值。
恒瑞物业管理公司企业文化具有导向、约束、凝聚、鼓励和辐射五大功能。
通过创立和建设企业文化,使它成为全体员工所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法,从而产生一种凝聚力,使他们不仅愿意投身于企业,而且同心同德的去维护企业的形象和利益。
这是一种巨大的财富,并已经成为恒瑞物业管理公司开展的动力。
第三章公司物业管理的业绩及经验总结
一、公司主要业绩
★公司提供物业管理效劳的商业大厦:
北京港龙商业大厦
北京盛福京龙商业大厦
★公司提供物业管理效劳的综合工程:
天津市黄河道医院
天津市血液中心
海淀区恩济花园
丰台区燕岭宾馆
丰台区北京车辆研究所
北京嘉兰休闲娱乐中心
河北涿州琉璃湖别墅
★公司提供物业管理效劳的住宅小区:
建设部优秀小区:
昌平区风雅园小区
昌平区龙锦苑小区
崇文区景泰嘉园小区
崇文区华德公寓
东城区华府景园
北京市优秀工程:
海淀区竹园小区
海淀区东馨园小区
朝阳区幸福村小区
丰台区海军靛厂新村小区
二、物业管理经验总结
恒瑞物业管理经过多年锐意创新和不断进取,积累了丰富的物业管理经验。
〔一〕时刻树立“以人为本、客户至上〞的观点
公司作为专业物业管理企业,自成立以来,一直致力于先进的物业管理理念和运作模式,全部精力用于专业化的物业管理事业中。
因此,为开发商和用户着想是公司的宗旨,深知没有他们的信任与理解公司将失去依托。
〔二〕人才优势
恒瑞公司总部配备的各类高、中级管理人才与专业技术人员,多年养成的标准程序和良好的效劳意识已深植于心,显示出很高的业务素养,从而保证了工程的管理效劳水平。
企业管理机制上尤其在决策和用人上按现代企业机制建设,具备完善的运行标准和鼓励机制。
〔三〕先进的管理模式
公司在多年的管理中始终追求专业化的先进的管理模式,努力在业内塑造一个好的品牌,形成良好的口碑,注重对外宣传及公众形象,对于工程的宣传效应会起到积极推动的作用。
公司多年的市场运作,与市区小区办、公安、工商、税务、环卫、供电、供水、街道等政府部门关系融洽,已形成良好的外围环境。
公司总部全面支持各工程部的管理运行,现已形成成熟的两级管理和事业部运行模式,辅之积淀多年的管理经验,充分利用所管工程类别齐全的优势,对各工程间人力、物力资源集中配置与组合,构成相互支援,优势互补,有效地降低了管理本钱,提升了效率和效益的增长幅度。
〔四〕标准的专业化运作
公司属专业性物业管理公司,故每个工程的管理工作均涉及前期介入,因此在市场开发、工程建设、楼宇管理等方面均积累了大量的经验,可为开发商减轻大量的工作压力,公司专设的经营管理中心凭借强大、清晰的业务支持程序,努力推动物业工程的开展、建设和营销,保证了与合作伙伴间相互支持的长久。
〔五〕良好的企业文化气氛
公司重视企业文化建设,保证了管理团队的敬业、合作精神,不胜枚举的文化活动充分表达了企业的价值观,内部刊物?
恒瑞企业报?
和网站起到了有效的沟通作用,并将浓郁的文化气氛引入社区文化建设中来,全面提升物业品质,实现社会效益。
建立创新的企业文化。
恒瑞人崇尚创新,鼓励员工发挥想象力和创造力,将采纳合理化建议和开展技术革新运用在效劳工作中,为客户带来更多的利益。
同时恒瑞物业倡导人人参与的团队精神。
沟通及合作是团队精神的根底,使每个员工认识到任何一个人都无法单独完成公司对客户的效劳承诺,任何时候都要发扬“团队〞精神。
在恒瑞公司内部实行“互为客户〞的原那么,已经形成了平等协作、主动效劳和相互尊重的良好工作气氛,保证了团队的有效配合。
〔六〕差异化的竞争战略,让客户得到超出期望的效劳
1、以人为本的效劳理念。
恒瑞物业把“以人为本〞的效劳理念融入于“客户第一〞的效劳标准之中。
根据不同客户的需求,建立与之相适应的平安、工程管理和客户效劳体系,不间断地改善管理效劳工作以获得用户和客户的高度满意。
2、保值、增值的管理目标。
恒瑞物业以为用户保值、增值为主要目标。
公司的专业化工程、保安、清洁等技术队伍,在前期介入管理、楼宇接管验收、设备维修保养、楼宇清洁美化等方面具有丰富经验和严密的工作程序,特别是通过预防性维修工作,有效地提高物业的使用寿命,使物业保值、增值,最大限度地维护了开发商和用户的权益。
3、回报社会,奉献爱心。
恒瑞物业热心投入公益事业,积极组织社区活动,邀请客户和用户共同关注社区开展。
通过形式多样、内容新颖、健康的活动,不断营造独特的社区文化气氛,受到社会各界的好评,同时也有效地增强了企业凝聚力。
〔七〕建立学习型组织
公司内部管理机制完善坚持“全员培训,终身培训〞的方针。
把恒瑞物业公司建成“学习型的组织〞是员工在职业生涯中不断自我提升的需要,员工接受全面培训是恒瑞物业保证物业管理效劳质量的前提和根底。
在恒瑞物业公司,员工未经培训考核,不得上岗。
系列的入职培训、在岗培训、转岗培训、外派培训和相应的考核评比使员工进一步提高自身素质,改进工作质量。
四、恒瑞物业管理在物业管理上的优势
★优秀的专业的管理队伍:
公司拥有物业管理所需的各种专业公司,包括:
绿化公司、保洁公司、保安公司、车辆管理公司等;
★丰富的管理经验:
恒瑞公司对不同类型物业效劳方面具有丰富的经验,拥有一套科学、标准的管理制度和管理方案及严谨的工作流程;
★强大的技术力量:
恒瑞公司拥有40多名具有初、中、高级专业技术职称的管理人员,20名工程经理全部具有建设部物业管理经理上岗证书,管理人员全部具有北京市物业管理部门经理上岗证书。
★以高效、快捷、平安、清洁为主导的管理思路
★以“职业经理人〞为核心的管理体制
★人性化的效劳体系、专业化的管理机制
★全员效劳制的“信息流〞体系
第一章工程概况与分析
一、工程概况
1、工程介绍
北京市第二医院位于西城区油坊胡同36#。
由一栋地下四层,地上八层的新楼与一栋地上四层地下一层的旧楼共同组成。
总建筑面积27984m2〔其中新楼:
21384m2,旧楼:
2500m2,南区租用楼:
4100m2,〕;
新楼功能划分:
地下一层放射科、内镜室,地下二层自行车库、物品库、病案库、药库、太平间等,地下三层员工食堂、计算机室、公共浴室、供给室,地下四层立体停车场〔92个车位〕,地上一至三层门诊,四至七层住院部,八层手术室。
旧楼功能划分:
地下一层库房,地上一至三层病房,地上四层检验科。
绿化面积:
500m2;
拟开放246张病床。
医院在职职工420人〔后勤人员约为20个〕,日门诊量约600人次。
医院南区为临租用地,建筑面积约为4100m2,由体检中心、社区卫生效劳中心以及综合办公楼组成。
2、工程配套设施设备情况
北京市第二医院是一个配套设备设施非常完善的综合性医院,其具备:
上下压配电室,高压变频供水系统,消防系统,热水系统,监控系统,中央空调系统、洁净空调及锅炉房。
电梯6部〔1部客梯、1部车梯、1部污梯、1部洁净梯、2部医用梯〕此外,地下四层为停车场,可满足医院及患者就医停车使用;
地下三层为食堂,可满足用户就餐、配餐、送餐需求。
二、工程分析
医院物业相对于住宅、写字楼、商场等一般性物业而言,医院是较难管理的一种物业。
在管理中矛盾较多,困难较大,这是由医院物业管理自身的特点所决定的。
首先,医院物业管理的效劳对象具有双重性。
从业人员不仅给病人提供效劳,还要同时满足医务人员的效劳需要,而医务人员又在为病人效劳。
病人属于弱势群体,绝不像住宅区内的住〔用〕户或写字楼里的办公人员那么易于管理和效劳。
效劳要求越高,管理难度越大。
医院物业管理的功能除了是为医务人员和病人提供优质效劳和高效管理,创造平安、文明、整洁、舒适的环境,还必须保证医院正常的医疗工作秩序。
同时,良好的物业管理还能为医院树立品牌形象,吸引外来病人就诊,提高经济效益。
医院物业管理范围广泛,包括医院主体〔门诊部、住院部等〕及食堂两大局部。
每一局部的管理运作方式不同,由管理中心统一协调控制。
因此,医院物业管理功能和范围决定了管理的高难度。
卫生要求高,专业性强,这是医院物业管理的一大特点。
清洁工作是重中之重,是管理工作面临的最大挑战。
医院不同于一般住宅、写字楼,清洁也不再是扫扫擦擦那么简单,要消毒,要注意交叉感染。
对人员素质有较高要求,并须注重学习医院消毒隔离制度等知识。
由于医院采取开放式治安管理方式,人员流动量大,进出人员复杂,并且楼栋多、面积大,管理难度大。
保安员工作不只是局限于常规的治安、消防、车辆道路管理,还需从事陪护控制、救护接应、帮助病人等方面的医疗专业性效劳工作。
针对医院物业管理的特点,我们必须遵循物业管理的规律并结合医院实际运作状况,使每步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体,使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来。
在日常管理过程中,诸如清洁消毒、机电维修、保安消防及对外关系协调等任何一个环节出问题,都将直接影响物业管理正常运行。
因此,管理人员必须学会统筹兼顾,综合治理协调,从全局的角度看问题,而非各管一摊不问其他。
我们不仅要做到让医务人员满意还要让病患满意,这就需要聘请专业的保洁、专业的护工公司,
用我们高质量的效劳赢得广阔医护人员、病人及其家属的信任和支持,另外要保证我们的效劳态度良好,时刻保持真诚的微笑面对每一个效劳对象,通过我们的效劳让用户满意,真正到达用户物业一家亲的良好状态!
三、本工程物业管理整体思路
根据以上分析,由于医院的物业管理有别于写字楼、办公楼、居住小区等传统物业类型,这就要求物业管理企业在涉足医院后勤效劳社会化管理之前,对医院物业的特殊性进行充分了解,并在人力、物力、专业技术等多方面做好相应准备。
同时,在实施物业管理过程中,根据医院工作的特点,不断摸索,总结出一条科学管理之路,使得医院的物业管理效劳不断朝着专业化、标准化、标准化、人性化的方面开展。
针对北京市第二医院物业管理工作以满足广阔患者的医疗需求为根底,确保医院效劳支持系统的高效运转,对此我公司将采取以人性化和专业化管理为主导,实现以人为本的效劳理念,借助现代化的管理模式和方法,为广阔用户提供优质、经济、细致、周到、高效的效劳和智能化管理,创造整洁、文明、平安、方便的工作及就医环境。
四、建立相应的管理体制与管理机制
1、完善管理体制,建立“职业经理人〞制度
如果说恒瑞物业公司是市场竞争浪潮中的航船,那么管理体制是船的龙骨,它直接影响到企业开展的成败。
我们将在医院的管理中引入市场化的鼓励机制—职业经理人制度,来充分调动管理人员的积极性,以人为中心、强调效劳、重品牌、适时开展的经营模式。
2、推行用户自治管理与企业专业化效劳相结合的管理机制
针对北京市第二医院的特点,充分调动广阔用户自律、自治的积极性。
根据公司以往物业管理的经验,我们将组织更加多样化的交流,对话方式,以到达物业公司、广阔用户和谐共管的目的。
五、物业管理的原那么
★资产全周期管理的原那么〔LifeCycleAssetManagement〕;
★突出专业化、标准化、标准化、人性化的效劳主题;
★创立品牌意识;
★开展全方面、高品质的效劳,融入公司整体管理体系中;
★强化风险管理。
第二章工程拟采取的管理方式及管理效劳措施
一、物业管理中心管理业务流程
物业管理中心管理业务流程设计始自我公司中标,并签订物业管理委托合同后,组建物业管理中心其后管理中心依照工程管理本身的规律、特点,依次开展工程的管理业务,且每项业务工作均严格依照公司制定的规章制度体系进行运行。
二、管理中心外部运作机制
北京市第二医院物业管理中心为恒瑞物业公司的直属单位,实行独立核算;
行政主管部门是市、区房屋土地管理部门,与管理中心形成行业指导和监督关系;
业务主管部门指市、区各级政府业务部门,以业务指导和行政领导方式影响工程管理工作的开展。
三、拟采取的管理效劳措施
结合北京市第二医院物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理效劳措施,以保证管理模式的实现及效劳产品按照预设标准的供给:
〔一〕导入适用和完善的质量管理体系
我公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系,通过在所管理效劳的工程实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性。
质量保证体系已成为我们提供标准化、标准化物业管理效劳的基石。
在北京市第二医院物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行全员质量管理,并根据医院工程的实际情况和特色制定适用的品质控制方案,在日常管理效劳中加以完善,并不断摸索,使医院的物业管理不断朝着专业化、标准化、标准化、人性化的方面开展。
〔二〕实施“质量、本钱双否决〞的运作机制
物业管理是市场活动,物业管理公司受用户委托提供用户所需要的管理效劳,作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的,没有收支平衡控制能力的管理和效劳无论对企业还是用户来说都肯定不是好事情。
从物业管理行业的特点来看,节约和控制本钱对企业来说是必然的,低廉的效劳价格对用户来说也是有利的;
但是,我们清楚的看到,控制本钱与保证质量不应该是矛盾的,以牺牲质量为根底的本钱控制不是解决问题的根本方法,惟有在保证质量的前提下谈本钱控制才有意义。
我公司结合物业管理行业的效劳特性,全面推行“质量、本钱双否决〞机制。
公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书,把效劳质量和本钱控制作为考核工作业绩的两项最重要的指标,且两者是“或〞与“否〞的关系。
通过“质量、本钱双否决〞的运作,我们获得了用户满意率持续稳步上升、管理本钱逐步下降的良好成果。
我们将进一步结合北京市第二医院的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该工程的管理实践中,力求在“效劳质量〞和“本钱控制〞之间找到更准确的结合点,以提供“质优价廉〞的高性价比效劳。
〔三〕建立“加油站式〞的员工培训制度
由于提供效劳产品的主体之间的个性差异,对于效劳产品的提供,不能简单地只制造一种“准那么〞,而是应该依据效劳需求的变化而不断调整,即效劳的层次、内容和方向做出相应变化,真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。
在实践中,我们推出了“加油站式〞的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持效劳知识、技能与效劳需求到达动态平衡。
同时,我们亦强化“管理者就是培训者〞、“培训是公司对职员的最大福利〞的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
〔四〕实现与周边社区的资源共享
北京市第二医院周边紧邻多个已建的小区,这将成为我们不可或缺的一项管理资源,我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享,以便更好地满足广阔用户的效劳需求。
北京市第二医院与周边工程虽然在物业类型、建设周期、效劳定位等方面存在差异,但为用户提供优质效劳的目标是一致的,双方可在竞争的根底上充分开展合作,如管理信息使用、社区治安联防等方面均可强强携手、优势互补。
〔五〕建立“物业管理信息岛〞
伴随IT产业的迅速开展,数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来,利用信息宽带网络资源更好的为用户提供信息对称与共享、VOD、网上配送购物与结算等方面的增值效劳在沿海和其他兴旺的地区已经是非常成熟的。
我们期望在北京市第二医院的管理效劳中占领先机,配合公司的局域网及医院的宽带信息网络方案,我们拟逐步建立医院局域网站,将各类管理效劳信息定期输入并及时更新,并拟以宽带网络和网站为根底逐步为广阔用户提供更多的便利信息效劳,着力实现管理手段的现代化和信息的网络化,构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛〞,从而满足社会各界、广阔用户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。
政府主管部门、用户以及物业管理公司随时可通过互联网登陆网站,高速浏览物业管理中心的管理情况,并获取效劳资料,同时对管理中心的工作业绩进行监督和指导,实现管理效劳信息的多层面传递。
〔六〕用“客户效劳前项化〞的效劳模式
强大的效劳平台和先进的效劳组织是提供标准客户效劳的前提,“客户效劳前项化〞要求物业管理中心的所有员工以客户为中心,在对待客户效劳需求上每个人都是效劳终端,打破层级管理上的壁垒,从而能够灵活高效的为用户提供优质效劳。
以我们在以往工程管理的成熟经验,我们将一如既往的在北京市第二医院推行以设立客户效劳中心的操作方式为根底的“客户效劳前项化〞效劳模式,并以“首问责任〞、“分片包干〞、“全员联动〞、“快速行动〞等制度的实施作为保障。
在北京市第二医院的效劳形式上,我们将建立客户效劳中心的运作体系。
即将工程的内部管理和对外效劳分为后台和前台操作,客户效劳中心是管理中心的指挥调度中心及信息枢纽,所有的对外效劳统一由客户效劳中心指挥调度,所有的客户效劳信息也统一汇总到客户效劳中心后进行处理,用户所有的效劳需求申请及投诉建议都将汇总到客户效劳中心,由中心负责分类处理,而管理中心所有需要公布的管理效劳信息亦通过该中心反响到用户,从而保证管理中心对外形象的统一化。
通过效劳中心的有效运作,365×
24小时的响应时间将可保证广阔用户的需求全天候地得到受理及满足,为北京市第二医院的用户提供“一站无忧〞式物业管理效劳。
〔七〕致力于公共设施设备的循环改进
物业管理中一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。
共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到医院的正常运营和平安保障等问题。
根据我们以往的管理经验,我们将北京市第二医院共用设施、设备的管理分
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