邻里中心建设项目可行性研究报告.docx
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邻里中心建设项目可行性研究报告
邻里中心建设项目可行性研究报告
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邻里中心建设项目可行性研究报告
目录
第一章总论.......................................... 1
1.1项目概况.......................................... 1
1.2可行性研究报告编制依据和原则 .......................3
1.3主要研究结论和建议.................................5
1.4问题和建议........................................ 7
第二章项目建设背景及其建设的必要性 8
2.1项目提出的背景.....................................8
2.2项目建设的必要性..................................15
2.3项目建设的可行性..................................17
第三章项目建设条件分析.............................18
3.1某某市地理概况....................................18
3.2场址现状......................................... 18
3.3自然条件......................................... 18
3.4社会经济条件..................................... 20
3.5交通条件......................................... 21
3.6环境保护条件..................................... 21
3.7施工条件......................................... 21
3.8结论............................................. 22
第四章项目的建设内容和规模 .........................23
4.1项目建设的基本思路................................23
4.2项目的主要功能....................................23
4.3项目建设内容和规模................................23
第五章工程技术方案.................................27
5.1本项目设计依据....................................27
5.2指导思想及原则....................................27
5.3邻里中心定位..................................... 28
5.4公建设施规划设计..................................29
5.5结构设计......................................... 32
5.6道路交通设计..................................... 34
邻里中心建设项目可行性研究报告
5.7公共绿地和广场....................................39
5.8其它公共设施..................................... 41
第六章公用工程..................................... 42
6.1给排水系统....................................... 42
6.2空调通风工程..................................... 45
6.3强电工程......................................... 47
6.4弱电和智能化设计工程..............................50
6.5防雷............................................. 51
6.6供热设计方案..................................... 52
6.7燃气工程......................................... 52
6.8管线敷设方案..................................... 52
第七章环境保护..................................... 54
7.1概述............................................. 54
7.2设计依据......................................... 54
7.3环境影响分析及保护措施............................55
7.4建议............................................. 62
7.5环境影响评价..................................... 63
第八章节能......................................... 64
8.1用能标准及节能规范................................64
8.2指导性文件....................................... 64
8.3国家行业标准及规范................................65
8.4节能措施......................................... 66
8.5节能管理......................................... 67
第九章劳动安全卫生和消防...........................71
9.1劳动安全卫生..................................... 71
9.2消防........................................... 73
第十章项目建设管理机构.............................75
10.1组织机构........................................ 75
10.2管理措施........................................ 76
第十一章物业管理组织机构与劳动定员 78
11.1管理组织........................................ 78
邻里中心建设项目可行性研究报告
11.2工作制度........................................ 79
11.3劳动定员........................................ 79
11.4人员培训........................................ 79
11.5物业管理........................................ 80
第十二章项目招标...................................81
12.1编制依据........................................ 81
12.2招标方案........................................ 81
12.3投标、开标、评标和中标程序.......................83
12.4对投标方的要求...................................84
第十三章工程进度安排...............................85
13.1项目实施计划..................................... 85
13.2建设进度安排..................................... 85
第十四章投资估算与资金筹措.........................8714.1投资估算........................................ 87
14.2资金筹措........................................ 89
第十五章社会效益分析...............................90
15.1社会效益分析..................................... 90
15.2社会影响分析..................................... 93
15.3互适性分析...................................... 94
15.4结论............................................ 95
第十六章项目风险分析...............................96
16.1项目主要风险因素识别.............................96
16.2风险程度分析..................................... 97
16.3防范和降低风险措施...............................99
第十七章结论与建议................................101
17.1结论........................................... 101
17.2建议........................................... 102
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某某邻里中心建设项目1.1.2项目建设性质新建
1.2.3建设地点
拟建项目位于某某市南部片区葡萄园北侧。
1.1.4项目建设单位某某市机关事务管理局
1.1.5项目建设单位简介
某某市机关事务管理局为全额预算管理事业单位,机构规格相当正科级,是某某市人民政府直属事业单位,其职责任务、内设机构和人员编制配置如下。
1、主要职责任务
(1)根据党和国家有关机关后勤事务管理工作的政策、规定和要求,
研究拟定市直机关事务管理工作规划、计划和规章制度,并组织实施;
(2)负责市直机关四套班子房产综合管理工作,会同有关部门制定房产管理制度和措施;
87
(3)负责市直机关四套班子和机关的安全保卫、清洁卫生、义务劳动的组织实施工作;
(4)负责办公楼房管理及公共设施的养护和维修工作;
(5)负责管理市直机关四套班子后勤人员以及协调市直机关四套班子办公室做好机关后勤服务工作;
(6)承办上级和有关部门交办的其他工作。
2、内设机构
根据上述职责任务,某某市机关事务管理局设置 2个职能股(室)。
(1)后勤综合管理办公室
协调处理局机关日常工作,负责文秘、机要、档案、收发和接待群众投诉等工作;负责局办公室财务支出和预算,做好机关四套班子后勤服务保障工作。
负责检查、协调机关服务部门的工作和机关办公楼水、暖、电、污水的管理与维修;挂职领导和机关单身干部的食宿管理;市直机关房产管理和公共设施的养护与维修;市直机关四套班子报刊征订以及信函、包裹等邮件的接收、发放等工作。
(2)机关食堂
负责做好市直机关挂职领导和机关单身干部的饮食服务工作。
1.1.6建设内容概述
某某市邻里中心建设项目占地面积 15644.8平方米,建筑面积12000
平方米。
邻里中设有12项必备功能(超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生
所),并结合现代人休闲和消费需要,设立了多层次、多品种的配套设施,如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。
1.2可行性研究报告编制依据和原则
1.2.1可行性研究报告编制的依据
1、《投资项目可行性研究指南》;
2、《中国建设项目管理实用大全》;
3、《建设项目经济评价方法与参数》第三版;
4、《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》;
5、《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》;
6、《某某市城市总体规划》(2015~2030年);
7、某某市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要;
8、国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》;
9、工程建设相关法律法规及设计规范;
10、工程咨询服务协议书;
11、项目建设单位提供的其他有关材料。
1.2.2可行性研究报告编制范围
1、项目建设背景
2、项目建设的必要性
3、项目建设条件
4、项目工程技术方案
5、环境保护
6、节能
7、劳动安全卫生和消防
8、组织机构与人力资源配置
9、物业管理
10、项目招标
11、项目实施进度
12、投资估算
13、社会效益分析
14、风险分析
1.2.3可行性研究报告编制的原则
1、充分选用先进成熟可靠适宜的工程技术方案,最大限度的降低项目投资和成本,节约能源、节约资源、节省人力。
2、在可行性研究报告编制中,把节约和合理利用能源放在重要位置加以考虑,积极采取节约措施,选用运行可靠的节能设备,综合利用能源,尽量降低能耗,降低成本,减少投资,提高项目的抗风险能力。
3、认真贯彻执行国家及地方的环境保护,“三废”治理综合利用,劳动保护,安全卫生,安全消防方面的法律、法规,做到点源治理和集中处理相结合,“三废”必须达标排放,尽量减排,使项目在获得社会效益的同时也获得较好的环境效益。
4、严格执行国家有关法律法规和行业设计规范标准, 有完善的预防事故设施,控制事故设施,减少事故影响设施等设计。
5、按照国家关于政府(国家专项资金)投资项目前期工作内容要求及建设单位的委托意见,对工程建设的必要性、可行性进行分析论证;对工程方案、选址、建设规模及工程内容、总图布置、建设工期及进度提出方案意见;对项目进行初步投资估算;提出项目的社会效益、环境影响的分析评估意见;在此基础上,考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性,为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和资金筹措提供比较可靠的依据。
1.3主要研究结论和建议
1.3.1主要结论概述
某某市邻里中心建设项目占地面积 15644.8平方米,建筑面积12000平方米。
邻里中设有12项必备功能(超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容美发店、卫生
所),并结合现代人休闲和消费需要,设立了多层次、多品种的配套设施,如世界连锁品牌肯德基、星巴克等。
1、本项目的建设旨在服务社区居民,为居民提供方便快捷和交往平台配套服务的居住模式。
邻里中心的开发建设,是构建某某市新型居住服务网络的需要,是谋求可持续发展的重要实践。
2、项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备,周边公用配套条件较好;建设规模适中,符合规划要求,设计方案优化合理。
3、所需建筑材料容易采购,项目所在地有丰富建筑材料,该项目所需主要材料可就地解决。
4、本项目的立项和建设符合国家政策,项目建成后与区域规划具有相容性。
1.3.2建设期限
自开工之日起1年内完成项目全部工程,达到运营条件。
即建设期从
2016年8月~2017年7月。
1.3.3建设投资及资金筹措
本项目总投资共计2400万元,资金来源为申请政府资金。
1.3.4主要技术经济指标
主要经济技术指标见表1-1:
表1-1主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
占地面积
m2
15644.8
1.2
建筑面积
m2
12000
2
建设期
年
1
3
总投资
万元
2400
4
政府资金
万元
2400
1.4问题和建议
1、本项目的可行性研究报告批准后,应抓紧时间与有关专业人员签订工作协议,保证项目的顺利运营。
2、本项目的可行性研究报告批准后,建设单位应抓紧初步设计的编制和审批工作。
3、本项目的可行性研究报告批准后,建设单位应抓紧与设备、材料供应商洽谈设备定货、供货协议,保证项目建设顺利实施,早日运营。
4、在项目设计阶段,项目建设和设计单位要深入周边居民调查询访,详尽了解当地居民对邻里中心建设的想法、愿望和要求。
根据实际需要,体现美观、实用、舒适,力求建成一个符合当地居民意愿的新型社区公
共服务中心。
5、在项目设计方案确定以后,建设单位要确保设计方案的严肃性,加强管理,严格按既定方案施工建设,充分体现新型社区公共服务中心的时代风貌。
第二章项目建设背景及其建设的必要性
2.1项目提出的背景
1、城市社区建设存在的问题
近十年来,我国在各种理念下,加快了城市与社区建设的步伐,千篇一律、功能单一的住宅区和高楼大厦以及大面积的广场草坪在城市与社区中不断增加。
这种盲目的建设高潮,本质上只是沿袭西方国家那种已经遭到淘汰的现代主义城市与社区建设运动模式的翻版,并因此带来了城市社区不可持续的规划资源、土地资源等方面的种种浪费。
事实证明:
单一功能的住宅区、商业区、工业区组成的城市社区规划设计模式并不科学实用,这种城市和社区片面追求外在表现的结果似乎没能给置身其中的居民带来便利。
如某些城市的功能分区、低密度的主干道、大草坪的行列式大板楼等。
这些都着力于强调规整、几何的形式,却在社区结构上没有完整的系统,因此带来了混乱拥堵的交通和呆板的城市景观,缺乏适宜居住性和审美文化内涵的表达。
更重要的是,这些盲目的规划设计还代表了一种资源浪费、审美文化偏差和工作生活效率低下;人、财、物过多地在城市中交叉流动;无论长短路途对机动车交通的高度依赖;城市节能和运转效率低下;土地和能源过度浪费及依赖导致污染大量产生;千篇一律的城市面貌破坏特色文化的传承进而形成文化沙漠等。
我国正处于高度城市化的阶段,越来越多的人纷纷融入到城市社区空间。
作为居民工作、生活、学习的重要场所,不适宜的社区空间给人们工作和生活带来不便,影响到生活质量和工作效率。
然而,几十年前在西方已经过时的劣质城市社区模式如今充斥着我国的大中小城市。
我
们有限的资源不足以支撑这种没有社区感、功能效率低下、过度消耗能源和浪费土地、缺乏审美文化和邻里联系的模式。
为了更有效地利用有限的土地资源,节约匮乏的能源,提高居民的物质和精神生活质量,发挥社区特有的邻里文化凝聚力,创造更加适宜的居住环境,我们必须去寻求新的模式。
2、邻里中心概念的提出及新加坡的应用经验
梁思成早在1945年的文章中就引入了西方邻里中心的理念,但是
在当时并没有得到应用。
1991年开始,新加坡建屋发展局开始推行新的邻里中心模式。
新加坡的邻里中心理念在规划中的应用主要是针对新建城镇、组屋,因为旧城改造的时候应用邻里中心模式不容易看到效果。
目前新加坡建屋发展局的做法是:
为1000~1200套住户配建设一个邻区商店;为6000~8000套住户配套系建设一个邻里中心;为40000~60000套住户配套建设一个新镇中心。
店对组屋的比例为1127平方米对1个单位组。
一般来讲,服务人口规模越大,吸引范围就越大,公共服务设施配建水平(配建项目及面积指标)越高,服务等级和提供
的商品档次越高。
新镇中心以经营高档商品为主,邻区中心商店以经营生活必需品为主。
邻里中心以经营中档商品为主,必备功能有:
超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、社区活动中心、洗衣房、净菜场、美容
美发店、卫生所。
随着新加坡人民购物习惯的改变以及交通条件的改变,建屋发展局计划进一步优化商用产业规划,以不断满足居民在物质、文
化交流生活上的需求。
这种基本模式的经验,后来在江苏省苏州市中新合作建设的新加坡工业园取得了极大的成功,带动了国内很多城市邻里中心建设的更新和发展。
3、苏州工业园邻里中心的成功经验
苏州正是在新加坡工业园区规划的时候应用的,这在苏州是一个全新的模式,规划中提出建设居住中心,便利中心和邻里公园的方案,这就为邻里中心模式的应用和研究提供了很好的条件,也为改变工业园区居民生活方式和质量提供了基础。
我国和新加坡政府合作开发苏州工业园区的时候,大胆吸收了新加坡邻里中心的成功经验并使之成为苏州工业园区的特色。
和新加坡组屋区的邻里中心一样,苏州工业园区的邻里中心已成为居民满足日常生活、购物休闲与文化交流需要的重要部分。
在苏州工业园区,“邻里中心”的名字和园区的名字一样响亮,吸引了很多到园区和邻里中心参观的考察团,以借鉴园区邻里中心的社区商业规划与营运模式。
苏州工业园区的居住区引入合理的商业配套和生活配套,8分钟距离内的邻里中心让市民以家为乐园。
其以居民生活的观景、生活、社交等需要为导向,规划设计丰富的园林景观,配置充足的健康设施,打造轻松的邻里交流平台,真正让人而不是建筑成为社区的主角。
当老城区居民需奔波于拥堵的道路,还仅仅把旧式楼房内的家当作生活的唯一空间时,园区带来了时尚的建筑和通透的房型以及庭院、景观和园林,把人们从室内吸引到了室外。
园区商业中心、邻里中心还给居民带来了会所、商业街和广场,给每一个居住于此的人搭建起了人文交流互动的大平台。
可见,先进的邻里中心规划设计思想,深深地影响着苏州园区发展的进程。
苏州工业园区在居住规划上充分吸收了新加坡新镇规划的思路,将
全区划为三个居住镇,每个镇区3~10万户,含5个4000—8000户的邻居,每个邻里设邻里中心,一个邻里中心包含若干 300—700户的组团,组团内一般不设或只设极少的公共设施,如配电室、组团绿地和很小的组团商店等。
这样,居住社区主要的配套设施一般都集中在邻里中心,由专门的机构负责建设,而其周围各个组团则作为对外招商出让进行住宅
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