产业经济学论文--房地产业文档格式.doc
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《产业经济学》期末作业
学号:
姓名:
王琪
班级:
09电子商务
房地产业
第一节历史
一、房地产也的定义
关于房地产的涵义,可以从狭义和广义两个方面来理解。
狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物;
广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。
房地产可分为地产和房产两大类,地产指的是土地,房产指的是房屋,按照用途来划分,房产可分为住宅和非居住用房两大类,而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
主要包括;
土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。
在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
房地产业的基本职能是组织房地产开发,为房地产流通和消费提供服务性劳动。
房地产业是不同于建筑业的一个独立行业,国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。
表一房地产业的分类
分类标准
类别名称
定义
按
用
途
分
类
商业房地产
包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。
这类房地产的服务范围主要是第三产业,随着我国的产业倾斜政策及第三产业的发展,这类房地产的供给和需求都将比较活跃。
住宅房地产
即各种供人们生活居住使用的房地产。
根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。
随着我国住房制度的改革,普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展。
工业房地产
指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。
这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物,如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。
这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。
另外,近年兴起的开发区投资也基本属于此类型,一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。
交
易
房地产一级市场(或称土地一级市场)
是土地使用权出让的市场,即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地,房地产一级市场是由国家垄断的市场。
房地产二级市场
是土地使用者经过开发建设,将建成的房地产进行出售和出租的市场,即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲,房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。
商品房出售,安居房、平价房出售,以及外销商品房的先租后售、预售等,均为二级市场。
房地产三级市场
是指已购买房地产的单位和个人,再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易,常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换,以及抵押、典当、拍卖等流通形式。
注:
现实生活中,二级市场与三级市场并不是截然分不开的,它们相互渗透,相互衔接。
例如,目前的差价换房中,即有个人之间房屋的交换的三级市场,又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。
二、历史
1、住房商品化试点与第一次房地产热
改革开放后,我国开始了住房制度改革,住宅商品化工作开始推进。
1979年,西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。
1980年,邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房,调整租金,提倡个人建房买房的设想。
92年南巡讲话后,房地产得到迅速发展。
但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀,引发了新一轮通货膨胀。
随后,从1993年7月开始,国家开始整顿金融秩序,控制金融资金流入房地产领域的数量。
由此,1992—1993年我国出现了第一次房地产热。
2、住房分配货币化与住房二级市场的形成
1998年7月3日,国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,规定从1998年下半年停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,同时实行积极的税收政策和住房金融政策,鼓励居民住房消费,尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务,有效激发了长期被压抑的购房需求,住房消费有效需求迅速释放。
这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性变革,住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。
从1999年下半年起,住房二级市场开始放开,允许房改房上市交易,增加了个人购房的支付能力,使住房需求在短期内急剧增加。
另外,随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加,大规模城市改造和居民拆迁,使住房销售市场的被动需求也不断增加。
3、土地市场规范化与第二次房地产热
2002年,为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题,国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。
从此,土地市场走上了规范化发展道路。
2003年6月,鉴于新一轮房地产投资可能引发的风险,央行发布“121”号文,规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款,不得使用银行贷款垫资,房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。
2004年4月,国务院将房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
同时,国务院办公厅发文要求半年内停止审批农用地转为非农用地,全面清理整顿在建、拟建项目,暂停部分项目的开工建设。
4、支柱地位的确定与第三次房地产热
2003年9月,为了促进房地产业持续健康发展,国务院发布“18号文件”,首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位,并明确提出房地产业要持续健康发展。
为了解决我国局部地区出现房地产热,自2005年3月起,国务院、建设部等政府部门连续颁布“双八条”、稳定房价时间表、《关于加强房地产税收管理的通知》等政策,对房地产市场进行调控,此次调控最大的不同是将调控重点指向需求,特别是抑制投资性和投机性房地产需求。
2006年4月28日,为了抑制投资需求,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。
2006年5月17日,国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施(通常称之为“国六条”),包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
随后一系列细则陆续出炉,从九部委十五条调控细则,到住房结构调控的165号文件说明,到规范房地产开发商经营方式的166号文件,再到限制外资入市的171号文件,再到最新的强征个税的108号文。
新一轮宏观调控的核心,是做好稳定房价的工作,保障低收入家庭的住房需求,打击房屋投机等非理性需求,促进房地产业理性回归。
第二节市场结构
一、市场集中度
市场集中度是衡量产业组织市场结构常用的指标,反映市场垄断程度的高低。
我国房地产企业数量多,规模较小,市场集中度虽然每年都有一定程度的增长,但整体仍然处于较低水平,这反映出我国房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题。
如图一所示,2000年至2004年,全国房地产开发企业数量呈逐年上升趋势,2004年全国房地产开发企业数量达到59242家,2005年企业总数有所下降,但06年又继续回升至58710家。
图一2000—2006年全国房地产开发企业数量变化情况
数据来源:
《中国房地产统计年鉴2007))
表二2001年至2004年房地产行业市场集中度的比较单位:
亿元
年份
200l
2002
2003
2004
资产额
产业前十位资产额
489.64
543.5l
621.19
75l,43
总资产额
29567.03
33O43.02
40486.50
46536.23
产业前十位销售额
157.34
192.72
236.1l
264.22
总销售额
4862.75
6032.34
7670.9l
l0375.71
集中度(%)
2.48
2.42
2.3l
2.07
资料来源:
由2002~2005年中国房地产上市公司TOP10研究报告整理所得。
报告见2002至2007年《中国房地产统计年鉴》。
我国房地产开发企业数目众多,排名前十的企业占市场份额很低,只有2%~3%左右。
与发达国家及香港相比,我国房地产市场开发商的集中度很低。
2004年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27.25%,是中国前10家地产业开发商集中度的10.5倍。
从市场份额来看,市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商,区域范围内的市场占有率分别为23%、20%,而香港前9位的房地产商的市场内有率达80.7%。
(数据来自《房产业发展趋势策略分析报告》)就全国的情况看,2002年在房地产开发百强企业排行榜中高居榜酋的万科,全国的市场占有率仅为0.94%(其中深圳、上海、北京、天津、成都的市场份额分别为2.37%、0.97%、0.89%、1.68%、1.96%。
而美国前三名的房地产企业的市场占有率达45%。
可见,我国房地产业还没有形成规模效应,更谈不上垄断了。
我国房地产业起步较晚,房地产企业数量多,规模较小,尚处于发展的初级阶段。
通过对房地产业市场集中度的比较,可看出中国房地产业每年都在较大幅度的增长,尽管如此,房地产业市场集中度仍然很低,体现出房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题,这样房地产商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局,导致规模经济效益的丧失,不利于我国房地产业的良性发展。
表三2000年至2006年房地产产业集中度的比较单位:
2000
2001
2005
2O06
产业前5位主营业务收入和
l14.53
l26.68
108.88
128.82
l97.65
207.34
307.07
产业前l0位主营业务收入和
l54.10
l85.04
190.32
2l8.18
293.09
302.85
421.o6
总营业收入
45l5.7l
5471.66
7077.85
9l37.27
l3314.46
14769.35
l8046.76
CR5
2.54%
2.35%
1.54%
1.41%
1.48%
1.40%
1.70%
CR10
3.4l%
3.38%
2.
69%
2.39%
2.20%
2.05%
根据国家统计局网站、中国房地产排行网提供的相关数据以及各房地产开发企业财务年报整理而得。
按营业收入重新测算了2000年至2006年的房地产产业集中度,CR5和CR10具有相似走势的变化趋势,从2000年开始逐年下降,到2005年达到最低点,06年又有所回升。
就全国而言,我国房地产企业产业集中度
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