“地王”现象对房地产效应的影响分析.docx
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学 号_0703121046_
毕 业 论 文(设计)
课题《“地王”现象对房地产业的影响效应分析》
学生姓名
系 别 工商管理系
专业班级 2007级工程管理本科班
指导教师
二零一一 年六 月
铜陵学院毕业论文
目录
标 题 1
摘 要 2
英文摘要 2
引 言 3
一、“地王”的概念及本
质 3
(一)“地王”现象的
概念及标准 3
(二)“地王”的本
质 4
二、“地王”的现象产生的原
因 5
(一) 宏观环境因
素 5
(二) 微观环境因
素 7
三、“地王”对房地产业的影
响 7
(一)“地王”对房价和土地价格的影
响 7
(二) 加剧了房地产市场的风险和泡沫的形
成 8
(三) 促使房地产企业开发格局的转
变 9
(四)国家房地产调控的影
响 10
四、对目前形势的思考和建
议 11
结论 12
参考文献 12
致 谢 13
表格清单
-13-
表2-12006~2009房地产开发企业(单位)主要指标 6
表3-1临近房价价格上涨带来价格的上涨 8
表3-2 中国房地产调控政策一览
……………………………………………………………11
“地王”现象对房地产业的影响效应分析摘 要
不断出现的“地王”在房价不断高涨之际受到前所未有的重视,随着国家对房价的进一步调控,频繁出现的“地王”现象有望得到合理控制。
文章从“地王”的概念、产生的原因以及对房地产业的影响等几个方面进行分析,以期对当前及今后房地产业的形势有一个较为合理的认识。
关键词:
“地王”;房价;调控;土地价格;招拍挂
"Lord"ontheRealEstateIndustryEffects
Abstract
Emerging"Lord"whenhousepricescontinuallyrisingwaswidelyconcernedbymoreandmorepepole,withthepriceofthefurtherregulationofthestate,thefrequentappearanceof"Lord"phenomenonisexpectedtobereasonablycontrolled.Thisarticlesanalysisfromthe"Lord"concept,causesandimpactonseveralaspectsoftherealestateindustry,sothathaveareasonableunderstandingofthecurrentandfuturesituationoftherealestateindustry
Keywords:
"Lord";price;regulation;landprices;bidding,auction
引 言
2010年两会刚刚结束的第二天,北京市6块地因两会延期的土地集中成交,其中两块地分别成为北京新的总价“地王”及新的单价“地王”。
由于“地王”和“高房价”存在千丝万缕的关系,甚至“地王”对整个房地产业存在影响。
因而“地王”现象得到了前所未有的关注。
本文首先将从“地王”的概念及标准分析“地王”的本质;从宏观因素和微观因素来分析“地王”产生的原因;继而分别从开发商和购房者以及政策制定者三个角度阐述
“地王”所产生的影响。
最后结合目前东、中、西部城市“地王”的现实情况,对房地产业相关方给予合理的建议。
一、“地王”的概念及本质
就全国而言,土地交易市场出现“地王”现象已达八年之久,并非新生事物。
然而2009年全国“地王”现象频出,规模之大,数量之多,影响之深均远超金融危机前的巅峰。
2010年两会刚结束不久,北京和长春又出现“大地王”,继续挑战国家的宏观调控,引起了社会各界的关注。
(一)“地王”的概念及标准
1、“地王”概念及标准
“地王”这种称谓,是一种不经意的创造。
但是当全国上上下下都在关注“地王”时,就不得不较真了。
“地王”是什么?
衡量或确认“地王”的标准是什么?
因此就有了回答的必要。
所谓“地王”是对我国各省市或大城市土地市场招拍挂出现的成交面积、总价、单价、楼面地价相对最高的地块的简称或是别名。
然而上述定义并不唯一,目前没有对
“地王”有一个正式、权威的定义。
但总的来说,“地王”概念的内涵和标准基本包括
“两高两大”四个方面,即成交地块的面积最大、成交地块的总价最大、成交地块每平方米均价最高、成交地块的楼面价格最高。
2、“地王”的分类
因此,“地王”实际上 又可以分为单项王、双项王、三项王和四项全王四个等级。
并且主要指住宅用地和商业用地产生的“地王”。
从研究的角度看,依据其满足上述标准条件的多少,依次可称为成交总面积“地王”、总价“地王”、地块单价“地王”及楼面单价“地王”。
这样划分的目的在于:
一是能准确表述不同等级“地王”的质量差别,如实反映实际情况;二是可用于全国或某些城市“地王”的发展过程分析。
(二)“地王”的本质
“地王”概念的内涵主要构成要素是土地成交价格,而根据“地王”的两种分类,可以看出来,各种“地王”的共同本质是土地成交价格高。
1、土地价格
严格的说,土地价格是指出让土地使用权的价格。
我国是社会主义国家,实行土地制度社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
土地的所有权分别属于国家和农民集体所有。
购地只是购买一定期限的使用权。
我国实行国有土地有偿使用制度,国有的土地和农民集体所有的土地,可以依法确定或转让给单位或个人使用。
准备出让的土地按其形态分为两种:
一种是没有经过劳动加工,作为自然资源存在的各种土地(如各种蔬菜地、荒地、滩涂地等);另一种是经过劳动加工,把资本“固定在土地上”的资本化了的土地。
我国各省市或大城市土地市场招拍挂出的土地即属于上述分类的第一类土地。
2、影响土地价格的因素
影响土地价格的因素很多,情况也很复杂,综合各种资料分析和各种实践的情况,结合
当前土地供求关系,土地价格形成与变动主要受以下因素的制约:
(一)一般因素:
包括:
1、社会稳定和国民经济发展状况。
2、城市化发展和人口密度状况。
3、土地市场发育完善程度。
(二)具体因素:
包括:
1、位置。
2、土地使用条件,包括土地用途,容积率等。
3、基础设施完善程度。
4、其他因素,如出让土地大小、形状和自然景观等。
二、“地王”现象产生的原因
关于“地王”产生的原因,很多分析者给出了不同的观点。
这些观点主要包括了
“土地招拍挂说”、“地方政府土地财政说”、“房价预期上涨说”、“国企推动说”、“土地供给不足说”等。
任志强认为“地王”现象的出现一定是供求关系恶化的结果,是地方政府为了谋求最大收益而采用拍卖举牌的方式造成了现在土地“天价”。
潘石屹则认为,两会后出现“地王”的主要原因是,大型国有企业在目前的背景下,取得资金很容易,成本也很低,而他们长期从事的行业因产能过剩,已无法再进行扩大再生产,于是将目标投向到土地市场和房地产市场。
笔者认为,出现“地王”这种经济现象,既有客观原因,也有主观原因,是多因一果十分复杂的经济现象。
总体来说可以从以下两个大方面进行分析:
(一)宏观环境因素
1、房地产经济的发展是催生“地王”现象的前提条件
“地王”的诞生、存在和发展蔓延的事实说明其有着深厚的经济基础。
土地市场是房地产市场的基础和重要组成部分,是房地产经济的基石。
由于以住宅地产为主体的房地产市场随着城市化的挺进而呈现快速发展的势头。
房地产市场价格的不断上涨,推动了城市土地价格高起的永动机,从而促使房地产市场经济进入“资本化”的过程。
在房地产资本化初期,土地资本化必然先行,土地资本追逐高额利润的本质决定了土地价格与房价的相互攀比,形成“鸡、蛋互生,共同增值”的联动上升趋势。
“地王”必然孕育而生。
从下面表格中我们不难发现各项主要指标随着年份增加在不断增加,即使在经历全球金融危的年份里房屋建筑面积和商品房平均销售均价两项重要指标也都呈现增长的态势。
中国房地产市场经济在不断蓬勃发展。
近年来,房地产业每年为GDP贡献2个百分点左右。
2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出:
“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。
”
指标
2006
2007
2008
2009
以下是国家统计局对房地产开发企业2006年至2009年主要指标的统计:
表2-12006~2009房地产开发企业(单位)主要指标
企业个数
(个)
58710
62518
87562
80407
平均从业人数
(万人)
160.09
171.97
210.04
194.93
土地开发及购置
(万平方米)
本年土地开发面积
27128.4
27566.2
28709.8
23037.4
本年土地购置面积
36573.6
40245.8
39353.4
31909.5
本年完成投资额
(亿元)
19422.9
25288.8
31203.2
36241.8
#住宅
13638.4
18005.4
22440.9
25613.7
资金来源小计
(亿元)
27135.6
37478.0
39619.4
57799.0
#国内贷款
5357.0
7015.6
7605.7
11364.5
自筹资金
8597.1
11772.5
15312.1
17949.1
房屋建筑面积
(万平方米)
施工面积
194786.4
236318.2
283266.2
320368.2
竣工面积
55830.9
60606.7
66544.8
72677.4
#住宅
64403.8
78795.5
83642.1
93298.4
商品房销售面积
(万平方米)
61857.1
77354.7
65969.8
94755.0
#住宅
55422.9
70135.9
59280.4
86184.9
商品房平均销售价格
(元/平方米)
3367
3864
3800
4681
#住宅
3119
3645
3576
4459
经营总收入
(亿元)
18046.8
23397.1
26696.8
34606.2
#土地转让收入
300.6
427.9
466.8
498.0
2、积极的财政政策和适度宽松的货币政策
当前我国经济增长内生动力不足,自主创新能力不强,部分行业产能过剩矛盾突出,结构调整难度加大,而在这种情况下实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,造成了货币的流动性过剩。
特别是在金融危机期间国家“四万亿”复苏经济引发的“流动过剩”。
大量的货币资本不停的寻找增值途径,利润较高的房地产行业必然成为大量货币的涌入地,土地竞争愈加激烈,进而推动土地价格上升,“地王”也就应运而生。
3、对于中国这一新兴国家而言,通货膨胀是一个长期的过程。
数据显示从1990年1月到2009年12月,我国CPI的月平均值为4.81%。
由于土地的稀缺性和不可再生性,房地产成为一种有效的保值工具。
投资者和消费者对通货膨胀的预期成为推动房地产市场价格上涨由一重要原因。
4、中国的“城镇化”推进方式是“地王”现象在社会发展中的必然
中国城镇化进程加快的过程中,伴随着经济的发展,只要有土地市场,“地王”现象总会不断涌现。
一个经济高速发展的地区,“新地王”不断涌现是一个普遍而正常的现象。
在世界各国城镇化进程中,典型的特征表现为“自发性、长期性”。
城镇的形成是由人集聚后形成小市镇、再升级成城市,时间跨度都在半个世纪以上。
而高速发展的中国,要在较短时间内实现别国近百年的城镇化之路,不可能靠自发性,只有中国政府在规划中着力推进。
城镇化单靠政府是杯水车薪,必须引入民间资本。
如果中国城镇化仅靠政府财政,那么就得打近百年的持久战。
因此,必须让社会资本介入;如果房地产市场不
赚钱,那么资本同样也不可能进入我国推进“城镇化”的国家战略。
只有房地产市场“赚钱”效应显著,才会对资本有极强的吸引力。
因此,中国的“城镇化”推进方式是“地王”现象在
社会发展中的必然。
5、宏观调控政策执行不力,助长了“地王”效应的增加
应该说,国土资源部对“地王”现象的认识和限制政策早已有之,1999年~2008
年就已经有“限大”的类似规定,但因为多种原因造成执行力度不够,而且为了“救市”,有意放松管制,默认甚至支持放宽政策。
2009年上半年,在土地市场与楼市同样不够景气的情况下,一些地方政府出台了土地优惠政策,闲置土地不征闲置税,不督促开工建
设,不催讨过期土地出让金,甚至允许退地再买地。
在此情况下,土地资本在开发商手里必然与“时间就是金钱”的常理相悖,用无限期地拖延土地开发利用期限、坐等土地自然增值的手段来获取“不建房也能赚大钱”之利,放大了催生“地王”的动力,一批新“地王”必然问世。
(二)微观环境因素
当然,除了宏观经济环境这一原因之外,其他一些微观因素也对土地价格的上涨起到了推波助澜的作用,这些因素包括:
1、政府对土地收入的过度依赖
2009年,土地出让收入是1.4万多亿,占全国地方财政收入的43%以上。
2010年,这一收入的比重竟高达2.7万亿,增长速度是非常非常快的。
地价上升了以后,就会推高房价。
所以有人打比方说,正像面包贵是因为面粉很贵,如果地方政府把面粉做的很贵,那么面包也就会很贵。
也就是说,土地出让金最后羊毛出在羊身上,必然会推高房价。
2、房地产市场中金融投机行为
3、土地招拍挂出让方式是催生“地王”现象的直接动力
在房地产市场经济环境下,土地使用权转让不能以划拨或协议出让为主,如果放弃招拍挂出让方式,又与住房商品化、市场化方向相悖,就会阻碍市场经济发展。
因此,实行土地挂碍竞价出让,“价高者得”成为必然选择。
这样,一方面是政府希望土地稀缺资源得到合理配置,通过地价调节供求;另一方面是用地者通过激烈竞争付出高价方能取得用地,供求双方形成合力推动地价上涨这样就难以避免。
4、房地产开发商是形成“地王”现象的主力
2009年在大规模贷款“救市”政策的猛烈刺激下,并非以房地产开发建设为主业的国企在地产业横空出世,成为制造“地王”现象的主力军。
然而,由于房地产开发商处于我国房地产开发建设的垄断地位,因此成为决定房价高低的主体。
一方面是实力雄厚的国企、房企直接推高房价、地价;另一方面是再高的地价最终还是要由住房消费者承担,风险可以最大化限度地转移出去,因而大有“地价虽高无所畏惧”的气派。
5、部分城市的土地供给不足和一线城市所具有的强大吸引力
北京等城市土地供给不足,而土地需求却十分旺盛,供求关系紧张。
同时一线城市具有二三线城市无法比拟的优势,如公共服务资源丰富,个人职业发展机会多。
三、“地王”现象对房地产业的影响
当对“地王”的各种评议之声充斥媒体时,我们也不能因此忽视土地出让金所带来的积极影响。
北京市财政局新闻发言人孟景伟表示,北京市土地收入完全是“取之于民,用之于民”。
除了20%用于弥补土地开发整理成本外,80%用于民生支出。
土地收入成为了政府“保民生、促发展”的重要支撑之一。
“地王”之所引起人们极大的关注更主要的原因是其所带来的现实的以及预期的影响。
主要表现在以下方面:
(一)“地王”现象对房价和土地价格的影响
1、临近房价上涨
研究表明,住房价格受多方面因素的影响,如地价、建筑成本、供求关系等等。
在影响房价的众多因素中,有一种因素是相邻房价的影响。
经验表明,相邻地区位的房屋价格往往表现出正相关性。
这一现象从“地王”对周边房价拉动效应上体现得最为明显。
目前研究者对“地王”对周边房价影响已有分析,尝试利用空间数据分析方法建立空间自回归模型,对房价表现出来的空间依赖关系进行定量描述和分析。
通过对来自北京西北三四环之间的房价数据进行建模分析,得出了某一房价调整,对其邻近房价影响大小的定量结果。
模型预测引起;临近房价上涨幅度见下表:
表3-1临近房价价格上涨带来价格的上涨
r
5
%
0%
1 1
5%
2
0%
3
0%
10
0%
20
0%
t
1
.13%
%
2 3
.28%
4
.30%
6
.25%
17
.36%
28
.89%
注:
r表示房屋a上涨幅度;t表示临近房价上涨幅度
对比上表的预测结果与“地王”引起的房价上涨效应,发现:
地王一般是表现出较高的楼面价格,地王得楼面价格甚至高于附近的现房价格。
根据现在经验,售价往往是楼面价的2-3倍。
因此《楼市》中所估计“地王”带来平均涨幅20%与该模型的预测基本一致。
2010年北京三地王的出现,对周边房价拉动达到了20%左右,也和该研究模型拟合一致。
数据分析结果验证了经验的判断,表明房价确实存在空间位置上的相互影响,房屋价格影响空间弹性系数大约为0.23。
特别是通过对地王对周边房价带动作用分析,发现空间效应所起的作用较为明显。
需要指出的是,地王的价格往往包含了很大的投机操作因素,价格出现成倍上涨是非常不合理的。
随着调控政策的执行时间拉长,地王周边房价很大可能会出现明显的回落。
但是若是不在政策调控期,可能保持一定的涨幅。
2、所在城市房价上涨
“地王”对所在城市房价也存在一定的影响,较之于对临近房价影响稍小。
但不能否定其对整个城市房价的影响。
“地王”对所在地城市房价的影响主要是通过增强人们对房价上涨的预期,特别是一个城市“地王”频出,总价屡创新高。
人们会因为“地王”频出而产生或加强对未来房价上涨的预期,同时也因此来调整其行为包括提前购入住房、投机性购房等以适应所预期的趋势。
经验表明,当几个年份全国范围内频繁出现“地王”时,人们对全国范围内房价上涨这一趋势的预期会明显加强。
3、土地价格上涨
“地王”不断频出,也同样加强了开发商对土地价格上涨趋势的预期。
这样政府出让土地收入会随着土地价格上涨而不断增加。
带来的结果是:
一方面,土地收入占地方政府的财政收入过大,地方政府会过度依赖土地收入,一旦房地产市场不景气,则地方政府可能会出现财政危机;另一方面,土地价格上涨,政府的土地收入增加,继而政府财政收入也相应增加,那么政府可以有更多的资金来“保民生、促发展”、“取之于民,用之于民”。
(二)加剧了房地产市场的风险和泡沫的形成
1、加剧了楼市泡沫的形成
股市跌跌爬爬勉强回到3000点,而房价早已是旱地拔葱。
一个不可否认的事实是,房价已经涨回2007年市场最高峰,许多城市的房价已经从万元迈向2万元、3万元的
“新时代”。
2010年4月国土部公布数据的显示,2009年我国住宅均价上涨了25.1%,为2001年以来最高水平。
国土部坦陈,地价成为助推房价上涨的关键因素,一线城市地产泡沫严重。
国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示,
“房价与地价二者呈现较大的相关性”,35个重点监测城市的居住地面价和住宅价格相关系数达到0.848。
“地王”频出不仅是显示当前土地价格上涨,同时也显示预期未来地价会上涨。
在此之下,房地产价格不但会居高不下,甚至还会上涨。
然而,从2005年到
2009年,北京居住物业价比从6.24%下降到3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。
租价比低于4.5%,说明房价存在泡沫。
2010年以来,在国家出台了密集的宏观调整政策之下,“地王”仍然频出,这无疑更加加剧了已慢慢形成的楼市泡沫。
2、加剧了房地产企业的经营风险
房地产企业把过多的资金用于拿地,甚至花高价竟得“地王”,为此企业必须通过银行贷款、股票增发、IPO等方式募集资金。
直接导致了企业资产负债率居高不下,企业财务风险加大。
随着国家对房地产的宏观调控持续进行,房价上涨会逐步得到遏制,还有可能会出现回落。
那么最近竞得“地王”的房地产企业不得不面对通过调低售价等方式来回收现金,这样企业可能出现利润下降等风险。
3、加剧了买房者的风险
已处于历史高位的房价,受到了地王的推动加剧了泡沫的形成。
国务院总理温家宝表示,有决心在任内让房价保持合理价位。
显然,中央意识到房价正处于高位状态,房地产市场面临着风险。
然而买房者此时高位买入,必定要承受国家调控政策下房价面临回
落的风险。
(三)促使了房地产企业开发格局的转变
1、一线城市国企聚集
自从央企进入房地产市场,似乎就是与“地王”二字有了天然的联系。
在2009年的土地市场,保利、中海、华侨城、中信、中化等央企就已成为北京、深圳、天津等全国多了城市“地王”制造者。
而进入2010年,北京总价和单价地王的记录又被两家央企—一中信集团旗下北京中信新新城房地产有限公司和中国兵器装备集团旗下北京世博宏业房地产开发有限公司在同一天时间里接连刷新。
由于央企获得资源能力非常强,国家政策、资源配置、融资渠道、银行贷款的倾斜和支持。
再加上他们所拥有的非常发达的市场网络,使得央企和一般的私企比起来具有更强的竞争力。
2、二三线城市名企和地方龙头企业搏杀
在北京土地市场上,万科、金地、富力、金融街等传统意义上的知名房地产企业相较之逊色的多。
根据2010年报数据分析得出,在2010年,万科仍然秉持着“在部分房价、地价上涨较快的城市,公司坚持‘宁可错过,绝不拿错’的原则,规避竞争过于激烈的地块。
2010万科新增项目87个其中68个项目处于二三线城市,2011年一季度新增16个项目,其中13个处于二三线城市。
2009年万科新增项目44个,大多数位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。
”
无独有偶,在2009年金地新增土地面积中,二线城市占据了81.9%的比例。
从2010年的规划看,金地年度经营计划主要开发项目48个,主要集中在天津、南京、沈阳、西安、东莞等二线城市。
据金地2010年年年报显示,金地2010年新增项目14个,其中
12处于二三线城市。
鉴于万科深耕住宅市场26年,对住宅市场的趋势和国家房地产政策的把握应该是十分准确的,并以此成为开发住宅市场的最大房地产企业。
在2010年年报中,万科新进入了昆明、清远、抚顺、乌鲁木齐等12个二三线城市,布局更为广泛。
而与此同时金地年报也显示,该公司加大在二三线城市的布局。
3、逐渐增多的房地产企业将进入商业地产和国家保障房市场
当外界正在激烈讨论万科是否应涉足商业地产市场时,万科已悄然地在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿。
目前,富力、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型房企业纷纷在全国范围抢滩登陆,甚至不约而同的宣称,未来将不断扩大再在商业地产领域的投入。
由于一线城市大型央企的竞争,同时又面临着国家宏观调控的凌厉措施,两面夹击之下。
一些地产企业选择进入目前尚未竞争十分激烈的商业地产
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