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二三线限购
【二三线城市限购】
对房地产市场的影响分析
黄闽杰
2011.9.10
目录
一.长远发展。
1国家调控政策
2宏观层面
3CPI环境房产走势
二限购政策的实际情况
1厦泉地区的价格走势。
2厦泉地区的成交量。
三结论
一长远发展
国家调控政策——二三线限购政策
名称
住建部5项建议标准
(二三线限购)内容
●6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;
●6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;
●1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;
●位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;
●存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的
备注:
住建部在公布5项限购标准时并非强制要求,该标准文件表示“地方政府可保留对具体标准进行适当修改的权利”,并且规定“限购期限可暂定到今年年底”。
这意味着,地方政府拥有很大的变通自由。
①住建部提出符合上述条件较多的即2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单;②根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,被住建部约谈过的二三线城市应该有30个:
木齐石家庄、沈阳、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙、洛阳、榆林、鄂尔多斯、珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆、北海、香河、宜昌、呼和浩特、海口吉林,其中位于广东的有9个。
(2)国家调控政策——政策效果
“广州近日出台细则规定“户籍家庭和常住家庭只能新购一套商品住宅”
已限购城市名单
名称
城市名称
数量
直辖市
北京、上海、天津
3
省会城市
27个省会城市(无拉萨)
27
计划单列市
大连、青岛、宁波、厦门、深圳
5
地级市
三亚(海南);佛山(广东);温州、金华、绍兴、舟山、台州(浙江);苏州、无锡、徐州(江苏);衢州(浙江)
11
合计
46
北京走势图(如下)
注:
从走势图来看,北京的房价,从限购的期间以内,价格在短暂回落之后,整体上涨。
发展稳步。
广州走势图(如下)
注;从走势图来看,广州的房价,从限购期间以来,价格回落较小,上涨速度迅猛,走势强劲。
上海走势图(如下)
注:
从走势图来看,北京.上海.广州的房价,从限购以来,在一定回落之后,已恢复上涨到历史原有水平。
甚至更好
2宏观层面—
今年7月12日召开的国务院常务会议指出,当前部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。
会议认为,当前必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
3CPI环境房产走势
注:
2011年8月份,全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%。
注:
中国人民银行12日公布了7月金融统计数据,当月新增人民币贷款4926亿元,同比少增252亿元。7月末,广义货币(M2)余额77.29万亿元,同比增长14.7%,分别比上月末和上年同期低1.2和2.9个百分点。
小结:
房地产相关链接
名称
内容
影响
国家政策
二、三线城市采取必要的限购措施
先期回落,后期量价回落
CPI
总水平同比上涨6.2%,存款受到通货膨胀威胁
投资空间大,保值欲望强,加大房产成交量
货币
贷款减少
房企资金链紧张,低价放量,地产竞争将有较长博弈
二限购政策的实际情况
1厦门区的房产走势(2011.9)
思明区:
湖里区:
集美区:
海沧区:
翔安区:
同安区:
厦门楼市进一步回暖岛外主宰成交量
量价同比持平,成交V型走势
成交先抑后扬,房价高位运行
1泉州区的房产走势(2011.9)
鲤城区:
丰泽区:
洛江区:
泉港区:
(1)楼市成交量逐渐恢复
(2)在稳步上涨和走高中
(3)调控的影响短暂不持久
(4)未来是上升的大势空间
小结:
厦泉地区受限购影响
地区
目前走势
影响
厦门
成交先抑后扬,房价高位运行
短暂,稳步上涨
泉州
前期回落,逐步上涨
回落,市场现象
总结:
1国家对二线城市的限购是肯定的;
2受限购影响的一线城市不降反升;
3二三线城市的总体走势上涨
4国家的调控力度对市场的把控不能到位;
5地产短暂的回落后,总体走势上涨是必然;
因此,二三线的城市限购只能短暂的让市场平稳回落,周期性的反弹将避免不了。
本人认为,二三线的限购只能对房企的资金产生仰止,对大部分城市的市场需求是无法满足的。
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