君华地产广州商业地产月度资讯(1.26-2.25).doc
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君华地产集团商业地产部
广州商业地产市场月度资讯
(2013.1.26—2013.2.25)
一、商业地产动态
1.1杭州、广州零售商春节业绩难掩忧伤三四线增势强(来源:
中国商报·超市周刊)
日前,各地区、各商家曝出的春节销售数据纷至沓来,少了些往年的“大增大涨”,更多的是一些对销售数据背后消费形势变化的分析。
值得注意的是,在一线城市中出现了春节销售同比下降的现象,而在一些三四线城市甚至是城镇郊区、县域市场中,出现了比较强劲的消费增势。
销售同比现下滑
杭州,在全国大中城市中的消费水平位列前茅。
然而,在今年的春节销售统计中,杭州市7家商场在春节期间的销售额同比却下降了2.6%。
记者从杭州市贸易局的统计中了解到,杭州大厦、百大、银泰百货、解百等7家商场春节期间的销售高峰在初四、初五两天,同比去年分别出现21.6%、66%的增幅。
但是这依然没有扭转春节期间消费市场的整体颓势,春节期间(除夕至年初五),7家商场累计销售28220.7万元,同比下降2.6%。
为刺激消费,很多商场纷纷在春节期间推出促销活动,但客流量并未出现预期高峰,“总体来说,与去年春节相比,业绩处于下滑状态,但是由于情人节的助推,珠宝的销售业绩上涨了10多个点。
”杭州大厦相关负责人如此表示。
有情人节“加盟”的春节长假,尽管是喜上加喜,但对于商场而言就少了一个独立促销的节点,“但如果没有这情人节,销售数据将更难看。
”商场人士坦言,“以往春节期间,珠宝销售的小高峰在年初一就会体现,但今年销售集中在了初四、初五爆发,特别是情人节当天,销售额比前几天上涨40%至50%。
”
广州的传统零售商在今年春节期间的销售也不容乐观,9家百货店春节7天销售仅为5.4亿元,部分门店销售也遭遇了5年来的首次春节期间下滑。
截至2月15日春节长假结束,广州广百、友谊、天河城、摩登、新大新、王府井、东山、新光、中华9家百货的销售总额只比去年增加了2000万元,同比增长约3.8%。
其中,多家百货单店销售出现下滑。
“广州友谊春节假期的销售预计超过1亿元,同比持平;天河城百货春节7天销售预计8000万元,同比去年基本持平;东山百货春节7天销售额与去年同期比较估计基本持平,达2800万元左右;广州王府井百货7天销售额约2000多万元,与去年持平。
”在这一片持平声中,还有中华百货春节假期销售额2350万元,同比略跌。
三四线、城郊增势强
相对于一线城市传统零售商的增长乏力,三四线城市中的形势则有所不同。
在湖南株洲,以家乐福、步步高等为代表的5大零售商春节期间均取得了不俗成绩。
据该市商务局公布的监测信息显示,2月9日至2月15日,株百中心店、步步高国安店、家润多、家乐福、王府井五大商场吸金7527.21万元,同比增长15.45%。
在河北石家庄市,15家商业企业春节期间销售也保持了强劲的增长。
2月8日至14日,仅北人集团、银座东购、家乐福保龙仓、建华商场、苏宁电器、国美电器、国大连锁、永辉超市、天客隆9家大型商业零售企业和饮食集团、渝乡辣婆婆、海星餐饮、保定会馆、世纪大酒店、国际大厦酒店等6家餐饮企业,春节黄金周7天就实现销售收入共计5.686亿元,同比增长了19.1%。
值得注意的是,在同一城市中,主城区与副城区、城郊市场销售的不同发展态势。
根据杭州市贸易局对杭州8家农村连锁企业的监测,节前10天直营店配送总额达18895.8万元,同比增长31.1%。
主、副城区消费市场的两极变化,已经非常明显,这一现象同样出现在上海。
根据媒体报道,位于上海郊区的百联南桥购物中心春节销售同比增长84.2%,大大超越了主城区百货不到10%的增幅。
2013增长将更难
“对于商超企业来讲,春节期间前后近两个月的销售大概能占到一家企业年销售总额的三分之一以上,所以这段时间的销售状况往往决定了一年的经营状况。
”有业内人士表示,从近年春节期间的销售来看,2013年商超企业的增长将更加困难。
上述人士认为,从消费形式的变化也可以看出,以黄金珠宝为代表的贵重物品消费在春节期间的销售占比在逐渐加大,这在一定程度上就要求传统零售商应及时地把握需求,调整门店的经营品类,在关键品类上下功夫。
值得注意的是,三四线城市、县域市场、城郊市场已经成为市场增长的新区域,如何把握住这一趋势,已成为了传统零售商能否继续做大做强的关键。
在经过春节期间短暂的“冬眠期”后,2013年电商的发展态势将会继续加速,传统零售商涉足电商的步伐将会越来越快,以移动电商为特点的新型消费也将迅速成长。
而这些对于目前的区域中小零售商来讲,都是很大的挑战。
“电商无疑将会成为未来的消费主流,但是中小传统零售商目前与独立运作电商的距离还很远,找到区域市场的新增长点、抓住城镇化带来的新机遇、做好眼下的事情,将区域市场夯实显得更为务实。
”上述业内人士认为。
1.22012年第四季度广州大型购物中心空置率升至13.1%(来源:
新浪乐居)
据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示,进入2012年第四季度,传统零售旺季来临,广州市内大型购物中心租赁市场整体趋于平静。
本季度,迎来了番禺奥园广场的入市,为市场带来约8.7万平方米的新增商业面积。
主要受新增供应影响,广州市大型购物中心整体平均空置率环比上升0.8个百分点至13.1%。
租金方面,由于本季度新入市项目位于非核心商圈,入市租金水平较之全市整体租金相对较低,引致季内全市整体平均租金出现一定下降,为每月每平方米723.5元。
本季度快时尚品牌扩张表现较为积极,包括无印良品、H&M、ZARA、UrbanRenewal、I.T等多个海外知名品牌均入驻天河、番禺、荔湾等商圈的多个购物中心。
与此同时,超市、百货业表现依然活跃,华润万家、仝悦、欧尚以及广百、摩登百货等多个国内外超市、百货品牌在海珠、荔湾、天河、越秀等区域积极扩张。
大型购物中心空置率上升至13%
高力国际研究显示,2012年第四季度,番禺区的番禺奥园广场开业入市,为市场新增约8.7万平方米商业面积,全市大型购物中心整体总库存更新至2,848,150平方米。
受新增供应的拉动,季内番禺区平均空置率较上季度上升1.6个百分点;另一方面,荔湾区部分项目由于旧商户租期届满撤场,空置面积有所加大,分区空置率较上季度录得上升0.4个百分点;而其余各区空置水平则基本保持稳定。
整体而言,传统销售旺季的来临使得广州大型购物中心租赁市场趋于平静,本季度全市大型购物中心空置率主要受新增供应影响,环比上升0.8个百分点至13.1%。
本季度,国际快时尚品牌拓展表现较为积极,多个快时尚品牌均录得在本地拓展新店的成交案例。
另一方面,对于新店选址,除考虑天河等发展成熟的核心商圈外,多个品牌更扩展至番禺、荔湾等快时尚品牌基础相对薄弱的商圈。
季内主要案例包括无印良品首次进驻广州市场,分别选址正佳广场、东方宝泰广场开设新店,并拟于2013年第二季度开业;H&M、ZARA进驻番禺奥园广场,分别租赁约3,400平方米及5,000平方米店铺面积;I.T及UrbanRenewal进驻西城都荟购物中心,其中UR租赁约1,200平方米的商业面积。
来自国内外超市、百货业的多个品牌亦表现活跃,多个品牌纷纷于季内开业。
主要案例包括华润万家进驻海珠区新都荟广场,营业面积近10,000平方米;龙悦集团旗下仝悦超市进驻万菱汇经营约2,000平方米店铺面积,成为继太古汇O’le后第二个进驻天河商圈的高端超市;广百进驻农林下路美东百货原址建和商业广场,租赁面积约36,000平方米;摩登百货旗下首个中高端品牌摩登新天地入驻荔湾区西城都荟购物中心,租赁面积约23,000平方米;来自法国的知名超市欧尚进驻高德汇奥体中心,经营面积约9,000平方米,为欧尚华南首店。
租金下降2.3%
高力国际报告指出,2012年第四季度,广州市大型购物中心整体平均租金继续下滑,较上季度下降2.3个百分点,至每月每平方米723.5元。
步入2012年后,广州市大型购物中心平均租金开始进入下行通道,各个季度均出现不同幅度的下滑。
一方面,受过去两年部分项目推迟开业的影响,2012年全年合计约有277,000平方米新增商业面积入市,为近五年来第二峰值,大体量的新供应使得商家选址空间进一步加大,市场开始向租户倾斜,引致租金出现一定下滑;另一方面,2012年约有56.7%的新增供应集中于商业发展起步相对较晚的番禺区,新入市项目虽然对番禺分区租金水平带来了一定提升,但较之全市而言仍处于较低水平,进一步削弱全市整体平均租金。
然而,即使在发展成熟的天河区,密集的购物中心使区域竞争日趋激烈,包括天河城在内等多个项目积极作出经营调整以提高项目竞争力,为引入多个新品牌或新业态,亦对租金收益作出了一定让步。
2013年零售商业面临较大库存压力
2012年顺利召开的十八大中首次明确提出了居民收入倍增目标,展望未来有望出台一系列政策提升居民收入水平,有助于进一步扩大内需,刺激零售业消费增长,为市场带来一定发展机会。
然而,由于2012年部分项目延迟入市,预料2013年仍将有西城都荟购物广场、乐峰广场、番禺万达广场等多个大体量购物中心入市,广州市零售商业市场将依然面临较大库存压力,空置率或继续上扬。
未来新增项目仍以来自番禺区、海珠区、荔湾区等商业档次相对较低的区域为主,又鉴于目前市场存在一定招租压力,预料新项目平均入市租金水平或较之全市整体水平偏低,全市整体租金将面临一定下行压力。
1.3中山未来3年商业供应面积超400万㎡老牌商圈开始谋变(来源:
广州日报)
最近两年,中山的商业地产项目突然间如雨后春笋般不断涌现,据统计,未来2~3年中山商业供应面积超过400万平方米,各种城市商业综合体在建和通过报批的就已经有十多个,这让业界和学界对中山城市商业综合体前景并不看好。
商业项目的频频上马,未来肯定会面临激烈的竞争,而一些本土老牌商圈也开始谋求转变,以应对中山商业未来的激烈竞争。
商业面积“井喷”业内担忧泛滥
从去年11月8日至12月12日差不多一个月内,全市奠基的商业面积达到88万平方米,创下中山商业地产历史纪录。
关于中山商业“超量”的说法,除了直观感觉的雨后春笋般涌现的各种城市综合体外,一份统计还显示,未来2~3年中山商业供应面积超过400万平方米。
商业地产的井喷引起了很多业内人士的担忧,中山市商贸流通协会会长、广东益华百货有限公司总裁范新培表示,“城区已经批出来的商业综合体有12个,在报和在审的还有十多个,这样将来就要泛滥了。
”
“为了盖商业地产而盖,盖的时候没有做前期准备和规划,盖好以后又没办法去招商。
”范新培认为,中山的人口不足以支撑如此大体量的商业面积,同时,中山的高端消费又很容易被周边的广州、深圳、香港和澳门等地吸引。
外来商家折戟万达“围而不攻”
来自深圳的摩登百货撤出太阳城后,业内便一直流传“外来商业模式在中山水土不服”的说法。
实际上,摩登百货并不是第一家在中山遭遇“滑铁卢”的外来商家。
2001年美国第三大超市普尔斯马特将其在华南地区的第一家会员制商店布局在中山,在开业不足3年后因陷入经营困境而关闭;2003年底,广州友谊也选择中山作为其向外拓展的第一块“试金石”,并瞄准中山缺乏高端百货卖场的商机进入中山,不足2年之后也因销售额持续欠佳而不得不退出。
自大信新都汇2003年建成后的差不多10年时间里,中山几大商圈的结构几乎没有发生过大的改变。
在被称为中山商业地产爆发之年的2012年,才有新崛起的利和广场以及即将面世的兴中广场出现,而它们都是在益华和富华两大传统商圈基础上的扩容和提升。
此前呼声很高的万达广场早在2011年6月就和中山达成意向,这个欲投资100亿元建设的商业广场至今未见踪影,而与此同时,万达在广州、佛山、东莞的项目却纷纷开工。
有业内人士认为,万达之所以对中山“围而不攻”,并不是中山市民消费力不强,主城区首位度不够、人口集中度不高是一方面原因,另外一个原因就是中山商业井喷,未来数年数百万平方米的商业面积即将涌现,也是这个商业巨头不得不顾及的现实。
两大巨头变法求存
广州高力国际总经理林明瀚指出,中山商业中心整体品牌档次不高,未来有很大的提升空间,但中山未来商业面积供应量大,将面临较大的竞争压力。
中山城区目前两个核心商圈的经营者们也拿出了应对之策。
“中山的商业的确是集中爆发,但并不是说量大了就没机会了。
”大信置业营销总监董飚在解释此时大举扩张的原因时表示,大信的布局与很多商业选择挤在城区的思路相反,布局中偏重镇区,“大信按自己的模式和战略去布局。
”
与大信重点在本土布局不同的是,益华在中山、江门、韶关等地取得成功之后,开始向国内更多三、四线城市复制益华模式,其阳江、泰安、镇江分店即将投入运营,同时在广东、江苏、内蒙古、山东等地近10家百货、酒店和餐饮等正在筹备建设中。
在中山本土,益华还选择了通过丰富业态来提高竞争力。
比如,在家居行业低迷之时,益华在百货卖场开卖家具和建材。
广东益华集团投资有限公司总裁陈健仁透露,正打算通过上市加快发展步伐。
二、发展商动态
2.1中山天悦城3月封顶大润发金逸丽特率先进驻(来源:
羊城晚报)
开盘以来,傲踞中山商业中轴富华道与翠景道黄金交汇处的天悦城项目,就备受关注。
随着西区富华道众多商业项目的崛起,以天悦城为代表的城央大商圈一直是城中热议的话题。
据介绍,天悦城将于今年3月主体封顶,年底开业。
目前,大润发大型综合超市、金逸国际电影城、丽特时尚百货公司已与天悦城签订正式租赁合同,率先进驻。
天悦城占地6万平方米、总建筑面积逾28万平方米,是一座集购物中心、高尚住宅和国际级写字楼于三位一体的的城市核心综合体。
西区的富华道,作为中山最大的购物消费商圈,一直吸引着来自城中和附近乡镇的消费需求。
天悦城的横空出世,不仅填补了中山石岐西区没有一个大型城市综合体的空白,还辐射包括中山石岐、东区、古镇、沙溪镇、小榄镇等范围300万的消费客群。
据中山市明盛置业有限公司副总经理韦向阳介绍,西区在上个世纪80年代,是很多中山人记忆中繁华的商业中心。
近些年,随着西区的改造和发展,也逐渐成为置业者的首选。
天悦城从开盘之日起,一直受到中山市民的热捧。
目前住宅楼1-6期已经全部售罄,7-8期高层住宅,也吸引了众多消费者前来垂询、预定。
天悦城3月主体封顶,年底开业。
大润发大型综合超市、金逸国际电影城、丽特时尚百货公司已签订正式租赁合同,率先进驻。
据了解,天悦城以链接世界的中山风尚生活为主题,其中涵盖16万平方米旗舰旗舰商业中心、10万平方米中心高尚居住区、2万平方米国际商务中心,8层集合式购物中心,涵盖“时尚购物+主题餐饮+TOP娱乐+商务办公+生活日常”五大主题元素。
建成后,天悦城将成为中山最大的一站式生活体验MALL,它将成为西区新的城市地标。
据悉,天悦城汇集大型综合超市、七厅电影城(其中2个巨幕厅2个4D影厅)、品牌商铺、时尚百货公司、风情街、西餐厅、特色餐饮、粤菜酒楼、电玩游乐、量贩KTV……美食、餐饮比例更达20%。
50多台垂直客梯、观光电梯等,复合型多层停车场,逾2000多个车位,令商家经营、顾客消费尽享方便。
天悦城购物中心二层与商住区二层、国际商务中心大堂有廊桥相连,商住区临街商铺与购物中心形成商业联动。
加上商住区内环中心景观有空架廊连接各幢商住楼,令商务人士和小区业主,尽享三位一体便捷居家、办公和消费的生活。
天悦城的沙盘图可以清晰地看到复合型多层停车场。
业主足不出户可往来于天悦城
据了解,天悦城除了打造大型购物中心,其倾力打造的围合式庭院设计小区,也备受关注。
天悦城洋房由10幢高层建筑组成,与购物中心及写字楼形成形态上的呼应,一直受到置业者的追捧。
8万平方米的围合式庭院住宅区“悦园”,拥有50-200米超大景观花园楼距空间,使置业者居住环境既安逸又享繁华。
中心庭园以园林风景为主题,站在约七米宽景观阳台可以饱览住宅园林景观。
环中心庭园景观的空架廊连接各幢商住楼,令小区业主足不出户、风雨无阻往来于天悦城。
2.2广州番禺星都国际商业广场步行街商铺启动招商(来源:
搜房网)
星都国际商业广场位于广州市番禺区市广路与钟屏岔路交汇处,已于2013年10月24日正式动工建设,目前步行街商铺正在招商。
星都国际商业广场共设计了一个建筑群体,分别为主商业城,美食街,商业步行街。
商业主城由A区五层商业裙楼、B区三层商业裙楼和两座塔楼组成,塔楼为一栋18层酒店式公寓和一栋12层公寓式办公楼。
商业裙楼A、B区之间通过一条地面商业街连接。
共设有三层地下室。
2.3荔园新天地商业面积20万平超30家餐企进驻(来源:
搜房网)
荔园新天地项目位于广州番禺西环路沿线,占地面积约9万平方米,项目拟建设为商业面积超过20万平方米,集休闲、旅游、餐饮(专题阅读)、娱乐、购物、文化、酒店于一体的大型城市商业综合体。
该项目将建设成为番禺占地面积最大,业态最齐全,服务人群最广泛,最具代表性的综合性商业项目之一。
荔园新天地一期预计超30家餐饮商家同场经营,目前已有部分商家入驻。
项目分两期建设,其中一期面积约7万平方米,二期面积约14万平方米。
项目一期定位为广州首席休闲餐饮娱乐中心,其中主力店面积将超过总建筑面积50%,餐饮、娱乐、购物业态的面积各占30%左右,超30家餐饮商家同场经营,共创畅旺人流,项目提供超过2500个停车位,其中近1000个车位为地面停车车位,充分满足驾车人士购物娱乐需求。
2.4MUJI将落户广州正佳、东方宝泰拟于第二季度开业(来源:
南方都市报)
据高力国际的最新市场研究报告显示,2012年第四季度,广州迎来传统零旺季,不仅番禺奥园广场新开张入市,华润万家、仝悦、欧尚以及广百、摩登百货等多个国内外超市、百货品牌也纷纷在海珠、荔湾、天河、越秀等区域积极扩张。
无印良品首次进驻广州市场。
2012年第四季度,番禺奥园广场开业入市,为市场新增约8.7万平米商业面积,全市大型购物中心整体总库存更新至2848150平方米。
国际快时尚品牌拓展表现较为积极,如无印良品(专题阅读)首次进驻广州市场,分别选址正佳广场、东方宝泰广场开设新店,并拟于2013年第二季度开业等。
而来自国内外超市、百货业的多个品牌也表现活跃,纷纷开业。
如华润万家进驻海珠区新都荟广场,龙悦集团旗下仝悦超市进驻万菱汇经营约2000平方米店铺面积,来自法国的知名超市欧尚进驻高德汇奥体中心,经营面积约9000平方米,为欧尚华南首店。
2.5广州汇锦新天地商业综合体招商超八成预计上半年开业(来源:
羊城地铁报)
1月28日,汇锦新天地内的东南亚风味餐厅“星州大椰”将试业。
这个罗冲围区块的商业综合体目前招商已超过八成,以主力店为主,麦当劳、苏宁电器、7天连锁酒店、小鲜驿站超市等已进驻,计划在今年上半年正式开业。
近两年,广州商业地产的新增供应猛增,城市综合体频繁出现,不过罗冲围一带的综合体暂时只有汇锦新天地。
用项目营运负责人吴华庆的话说,就是他们在罗冲围没有同类型的竞争对手,“项目定位为罗冲围的大会所,辐射半径3公里,是一个一站式消费生活中心。
”据介绍,汇锦新天地共4栋建筑,占地30亩,建筑面积2.6万平方米,周边有17个专业市场,包括江南果批,摩配城,茶博城等,还有大型楼盘像富力半岛、富力桃园以及万科金域南湾等聚集,休闲广场达5000平方米,引进的左岸电影院是罗冲围附近唯一的五星级影院,有6个影厅1000个座位。
还有写字楼可租,租金每月56元/。
目前,汇锦新天地周边交通还待改善,公交两三站路可接驳地铁五号线西场站,不过未来十三号线会在项目的对面设站。
三、商家动态
3.1吉之岛广州海珠区首家店在乐峰广场开业(来源:
南方都市报)
工业大道北有了吉之岛,滨江路有了百佳超市。
春节前,大型超市扎堆在海珠区开业,填补了上述居民聚集区的超市空白。
前段时间,吉之岛超市在光大花园的乐峰广场正式开业,填补了工业大道的商业空白,这也是吉之岛进入广州17年来,在海珠区开设的首家门店。
“光是保温杯都有30多款,看到眼都花了。
”顾客欧女士感叹。
光大花园吉之岛超市还特别增设家具一体化卖场,并专设甜品区域和儿童世界。
该店店长梁红光强调,提高生活化配置是社区型超市的特点,有别于天河等区域的白领式超市。
3.2八里屯麻辣香锅广州首店正式试营业(来源:
第一商业网)
1月26日,八里屯麻辣香锅广州首店正式试营业。
这两天,已经吸引了近千名市民前来尝鲜。
面对麻辣口味,很多人均呼过瘾,称其味道堪比四川本土香锅。
昨晚,广州柏悦饮食集团、广州味道品牌、大官正锅、棒约翰等多个知名餐饮品牌商家负责人前来尝头啖汤,对麻辣香锅酣畅淋漓的口感赞不绝口。
据悉,八里屯麻辣香锅2月底将正式开业。
君华地产集团商业地产部
2013年2月25日
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