工程部作业指导书.docx
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工程部作业指导书
工程部作业指导书
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一、组织机构及岗位设置
1、组织机构设置图-----------------------------------------------------------------(3)
2、部门职能
(1)设备管理部职能-----------------------------------------------------------(3)
(2)设备管理部功能-----------------------------------------------------------(4)
3、岗位职责
(1)设备工程师岗位职责------------------------------------(4)
(2)维修主管岗位职责--------------------------------------(4)
(3)设备主管岗位职责--------------------------------------(5)
(4)维修工岗位职责----------------------------------------(5)
(5)各设备员(包括消防、电梯、其它设备员)岗位职责--------(5)
二、工作流程
日常工作流程图-----------------------------------------------(7)
三、工作标准及要求
1、工作标准
(1)日常操作规程
①供配电系统安全作业指导书--------------------------------(7)
②电工安全操作规程----------------------------------------(13)
③电工维修操作技术安全规程--------------------------------(14)
④水泵安全操作规程----------------------------------------(14)
⑤中央空调主机安全操作规程--------------------------------(18)
⑥电梯安全操作规程----------------------------------------(19)
消防设备安全操作规程------------------------------------(21)
发电机安全操作规程--------------------------------------(22)
车辆自动道闸系统操作规程--------------------------------(22)
(2)设备房管理保养制度
①配电房管理制度------------------------------------------(24)
②水泵房管理制度------------------------------------------(24)
③电梯机房管理制度----------------------------------------(24)
④消防监控中心管理制度------------------------------------(25)
⑤柴油发电机房管理制度------------------------------------(25)
电梯管理制度--------------------------------------------(26)
柴油发电机管理制度--------------------------------------(26)
(3)设备管理制度
消防设备管理制度----------------------------------------(27)
监控系统管理制度----------------------------------------(27)
(4)设备保养标准
①给排水设备、设施、管道检修保养制度----------------------(28)
②监控设备的维保标准--------------------------------------(31)
③强电设备维修保养标准
干式变压器保养标准--------------------------------------(31)
低压配电柜保养标准-------------------------------------(32)
④给排水设备维修保养标准----------------------------------(32)
空调设备维修保养标准------------------------------------(33)
消防设备维修保养标准------------------------------------(34)
风机保养标准--------------------------------------------(35)
柴油发电机维修保养标准----------------------------------(35)
车辆自动道闸系统保养标准--------------------------------(36)
电梯的维护保养标准--------------------------------------(37)
(4)应急操作处理规程
①燃气泄漏的紧急处理程序----------------------------------(37)
②雷暴及台风的紧急处理程序--------------------------------(38)
③供水系统紧急事件处理程序--------------------------------(38)
④发生火灾、火警时的紧急处理程序--------------------------(39)
⑤大面积停电或电力设备故障处理程序------------------------(39)
⑥电梯应急处理程序----------------------------------------(39)
2、其它要求
(1)礼仪规范
①入户维修-------------------------------------------------(41)
②行为规范-------------------------------------------------(42)
③文明用语-------------------------------------------------(43)
④电话/对讲机的使用用语------------------------------------(43)
(2)规章制度
①报告制度-------------------------------------------------(44)
②值班制度-------------------------------------------------(45)
③交接班制度-----------------------------------------------(45)
④临时用电用水管理制度-------------------------------------(45)
⑤投诉接待、跟踪处理制度-----------------------------------(46)
⑥节能管理制度---------------------------------------------(46)
(3)培训与考核
①员工培训制度---------------------------------------------(47)
②新员工培训进度表-----------------------------------------(48)
③员工考核评比制度-----------------------------------------(48)
④员工考核评比标准-----------------------------------------(49)
(4)服务与验证
①设备管理部日常规范化服务标准-----------------------------(50)
②日常操作管理细则-----------------------------------------(50)
③安全综合检查方法-----------------------------------------(51)
④机电服务过程的检验---------------------------------------(52)
四、工作表格---------------------------------------------------(53-80)
--各工作表格页码见附件----------------------------------------(82)
第一章组织机构及岗位设置
一、工程部组织机构设置图
二、部门职能
1.设备管理部职能
1.1负责消防系统、供配电系统、给排水系统、电梯系统及空调通风系统的运行管理,设备的维修保养、故障抢修工作及各小区入户维修等管理工作。
1.2负责中高层二次供水水池清洗工作及管道阀门的维修保养工作。
1.3负责小区室外消火栓、阀门的维修保养工作。
1.4负责建立设备台账、设备更新和小项增改工作。
1.5负责编写消防、电梯、供电、给排水等各系统操作规程和维修保养规程,机电人员招聘、培训、考核以及日常行政处理工作。
1.6负责新接小区机电、消防设备的检查验收工作,供配电系统的运行管理和维修保养工作。
1.7负责小区游泳池、景观循环等系统的动力机电设备的维修保养工作。
1.8设备维修组与日常维修组要相互配合、协调,特别是遇到突发特殊事件情况下,要听从总部的指挥,相互协助。
2.设备管理部功能
2.1设备管理部是执行部门,主要是解决问题。
2.2做好本部门日常的服务工作,接受信息并解决各种突发的问题,做好记录,做好本部门提供服务的检查工作。
2.3具体负责设备设施的日常维修保养、运行管理及入户维修、水池清洗、电梯年检、变压器年检、工程遗留问题处理等工作。
三、岗位职责
1.设备工程师岗位职责
直接上级:
总工程师
直接下级:
设备主管、维修主管
职责权限:
1.1全面熟悉和了解辖区楼宇设施设备分布情况,制定公共设施设备的保养计划,跟踪落实。
1.2根据要求按时向总工程师提交工作总结及计划,并按照计划进行落实。
1.3负责组织对外包服务项目的监管工作,并做好记录。
1.4定期组织对各类设施设备进行巡视检查,并做好记录。
1.5定期组织对消防栓、灭火器等进行检查,并做好检查记录。
1.6组织、参与对新设施设备移交的验收接管工作,负责将相关的技术资料、图纸归类后交客户服务部存档。
1.7负责绘制辖区内公共设施设备分布状况示意图,并根据实际情况及时更新完善。
1.8定期对部门人员进行业务知识、操作技能的培训。
1.9对部门人员的转正、晋级及降级、辞退进行审核并向主任提交书面意见或建议。
1.10负责部门人员绩效考核工作。
1.11负责组织维修人员对水、电表的查抄及审核工作,向客户服务部提供公共部位水、电分摊办法及用量的具体数据。
1.12负责各种外协单位水电费的查抄和核算工作,协助事务助理进行收费。
1.13完成上级领导交办的其它任务。
1.14根据各项目情况,调配服务中心资源。
2、维修主管岗位职责
直接上级:
设备工程师
直接下级:
维修工
职责权限:
2.1全面熟悉和掌握所管辖区域内各种管道、阀门、线路分布情况及位置。
2.2负责本班工作,依照设备工程师制定的维修保养计划,组织人员按期完成任务。
2.3负责本班日常维修的派工,保证维修的及时率,并努力提高维修满意度。
随时清楚本班人员去向,在派工单上如实反映,并每天与前台保持良好的沟通,共同做好客户维作服务工作。
2.4定期抽查员工的维修任务完成情况和责任区公共设施的完好率,并做记录。
2.5组织人员参与房屋的交接验收工作。
2.6负责制定本部门工具的管理办法,并督促落实;负责指导公用工具的养护,并确保正确使用。
2.7指导、督促维修工严格遵守安全作业规程,负责安全防护措施的检查工作。
2.8负责本班日常维修所需材料的采购计划、库存管理及领用申请。
2.9对重大维修工程及特殊维修项目,做过程记录并存档。
2.10负责制定本部门业务、操作技能培训计划,并协助设备工程师对新入职员工进行业务知识、操作技能的培训工作。
2.11完成上级领导交办的其它任务。
3、设备主管岗位职责
直接上级:
设备工程师
直接下级:
设备员
职责权限:
3.1负责建立设备清单、台帐,并及时更新。
3.2对本班工作总负责,依照机电设备保养计划,组织人员按期完成任务。
3.3全面熟悉和掌握管辖区域内各种设备的详细情况,并建立相关信息资料。
3.4定期对所辖范围各类机电设备进行巡视检查,并做记录。
3.5对各种设备可能发生的问题制定出应急方案,交设备工程师审阅,交由设备与日常维修主管存档。
3.6定期检查值班人员的各种记录,安全操作规程及各项制度的执行情况。
3.7定期对本班人员进行全面培训,并做培训记录。
3.8每月向设备工程师提交设备运行状况及安全工作状况的报告。
3.9组织本班人员定期清扫设备房卫生。
3.10负责本部门各种仪表、仪器及工具的保管养护工作。
3.11负责水电表的查抄工作及水电费计算工作
3.12完成上级领导交办的其它任务。
4、维修工岗位职责
直接上级:
维修主管
直接下级:
职责权限:
4.1服从维修主管的工作调动和安排,及时完成维修任务及设施设备的维修养护工作。
4.2遵守服务中心及本部门制定的各项管理制度、运作流程及安全技术操作规程。
4.3每天对所管辖的责任区进行巡检,发现问题及时处理和上报。
4.4及时满足业主的维修需求,严格按照操作规程进行维修工作。
4.5正确使用维修工具,并做维护保养工作。
4.6积极参加上级组织的各项活动和培训,努力提高自身技术水平、思想素质和服务态度。
4.7完成上级领导交办的其它任务。
5.各设备员(包括消防、电梯、其它设备员)岗位职责
直接上级:
设备主管
直接下级:
职责权限:
5.1服从设备主管的工作安排,保证相关设备和机电设施的正常运行。
5.2熟悉和掌握相关设备和机电设施详细情况,包括性能、分布、操作开关等。
5.3按要求对各类设施、设备进行巡查并做记录。
5.4按计划完成相关设备、设施的维修养护工作,保证设备正常运行。
5.5严格遵照安全操作管理规程、各种制度进行工作。
5.6按时查抄各种设备的运行数据及用电量。
5.7完成上级领导交办的其它任务,并协助主管对用户的用水用电进行计算和分摊工作。
第二章工作流程
一、日常巡查、维保
1、不影响业主(营业)生活的重要设备维保:
2、影响正常生活(营业)的施工与检修(包括停电、停水、停空调等主要设备停机检修)
通
知
通
知
安抚客户
第三章工作标准及要求
一、工作标准
(一)、日常操作规程
1、供配电系统安全作业指导书
1.1基本要求
1.1.1一切高压操作均需报告配电调度批准。
1.1.2高压操作任务(事故情况下除外)都应执行操作票制度。
1.1.3高压操作应由两名正式值班电工(两证齐)来进行。
其中一人操作,另一人唱票
及监视,并要穿、戴合格的防护用具。
1.1.4严格按操作票规定的操作步骤进行,不得任意简化。
操作完毕后,应在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。
1.1.5操作票须由主管人员进行审查签字后,方可执行。
1.2停电的操作步骤
1.2.1.若本大厦(小区)变压器高压侧需停电,由值班电工填写《操作工作票》,服务中心设备主管审查,服务中心经理批准。
并报设备管理中心备案。
1.2.2操作人明确操作票内容,核对要停电的变压器及控制该变压器的高压开关柜。
1.2.3严格按操作票进行停电操作。
1.2.4停电后进行验电,悬挂警告牌。
1.2.5操作完毕向主管人员汇报。
1.3送电的操作步骤
1.3.1若本大厦(小区)变压器高压侧需停电,由值班电工填写《操作工作票》,服务中心设备主管审查,服务中心经理批准。
并报设备管理中心备案。
1.3.2明确操作票的内容,核对要送电的设备。
1.3.3拆除停电警告牌。
1.3.4在监护下按操作票进行合闸送电操作。
1.3.5操作结束后,向主管人员汇报。
1.4停电
1.4.1如有发电机,将发电机的开关打在停止位置,拉下发电机的负荷总开关。
1.4.2断开各空气开关(各支路空气开关),验电,确认其无电后拉出或摇出。
1.4.3将电容柜退出运行,拉下电容柜的隔离开关验电,确认无电后锁住。
1.4.4断开各联络断路器,验电,确认无电后摇出。
1.4.5断开低压侧总断路器,验电,确认无电后摇出。
1.4.6用耳听法判定变压器负荷是否已卸完。
1.4.7确认变压器负载已卸完,断开高压开关并锁住,挂上“禁止合闸”警示牌,合上接地开关。
1.5送电
1.5.1检查变压器高低压侧绝缘正常,负荷侧各开关均处在断开位置,线路无人工作,变压器围栏内无人,取下高压开关的警示牌,断开接地开关,合高压开关,用耳听的方法判定变压器是否得电,确认变压器已得电,送上低压侧总开关及联络开关给母排供电,验电,确认母排有电后,送上各支路开关,给各负荷供电,再投入补偿电柜。
1.5.2长时间停电的供电系统的送电。
除办理有关手续外,应对低压各部分进行保养,检测,用500V兆欧表摇测各部分的绝缘情况,在任何情况下每千伏不得低于1兆欧,确认各设备完好,线路完好,各仪表完好,将各开关打在断开位置,按1的顺序操作。
1.6供电系统的巡视。
1.6.1低压配电柜的巡视
巡视配电房,应该注意各负荷的运行情况,电压是否有缺相情况(缺相时,一相电流表读数为零),三相电流(电流表上显示)是否平衡。
补偿电容柜工作是否正常,功率因数是否达到要求,电容器的工作温度是否过高,是否有股肚、变形、漏油、放电现象,柜上标识是否齐全,开关位置与摸拟系统图上显示位置是否一致,电度表走数是否正常。
未送电的开关有无“禁止合闸”的标示牌。
柜中电线电缆及母排,有无放电打火、发热变色的迹象。
电缆、母排相序标识是否完整齐全,电缆标牌有无脱落,柜中有无异响。
开关运行温度是否偏高,室内温度是否超出其正常工作温度及有无异味。
1.6.2变压器的运行监测。
巡视变压器房,应注意变压器的运行温度,变压器的运行温度三相应相差不大,如果有一相检测出温度很高,有可能有局部短路放电或者三相严重不平衡,温度偏高的一相已超负荷,应及时调整。
变压器的分节开关、螺丝是否有发热、变色、打火现象。
连接电缆螺丝是否有发热变色现象。
电缆绝缘是否完好。
围栏上标示牌是否清楚,围栏是否锁住,周围灰尘是否超出正常值。
变压器的运行声音是否正常,变压器室内温度是否过高及有无异味。
1.6.3电容柜的日常操作。
1.6.3.1电容柜的作用。
(1)电容柜是把感性负载的补偿装置(电器)集中起来,统一由一个柜来操纵,这样的柜就叫做电容柜。
(2)电容柜的作用,就是利用电容的储能(充电),释放(放电)来提供感性负载所需的无功功率,从而减轻电源的负担,达到供电电压平稳,使用电设备达到最佳运行状态,提高设备的效率。
(3)电容柜的退出。
将电容柜操作面板上的转换开关打在手动状态。
将电容器
一组一组地退出。
退完之后。
将空气开关一组一组地打下,全部空气开关
都断开后,断开隔离开关,锁住柜门。
1.6.3.2电容柜的运行检查。
(1)运行中的电容器,因集中热量散发较慢,如通风条件较差,就应注意它的运行温度,一般不能超过65℃。
超过了,就要采取降温措施。
(2)运行中的电容器,长时间工作,很容易产生鼓肚变形现象,如变形严重就应退出运行,更换新的。
(3)运行中的电容器,电解液受热膨胀,容易产生漏液现象,如发现漏液,也应退出运行更换新的(干式除外)。
(4)运行中的电容器,电压不能超过基本额定电压的1.1倍,如电容柜没有过压保护,就要人为将电容器全部退出。
(5)运行中的电容器,如有放电打火现象,也应退出运行,查明原因。
(6)巡查时还应注意电容器的补偿情况,如电压稳定,而处在自动补偿情况下,补偿量不足,即功率因数达不到0.9。
就应转为手动,人为控制。
1.7低压抽屉柜的日常操作。
1.7.1抽屉柜的退出。
1.7.1.1抽屉柜一般由空气开关,测量仪表,电流互感器,熔断器,一次插件,二次插件组成,柜门锁处在解锁位置,柜门方可打开。
1.7.1.2抽屉柜退出运行,是将空气开关打在分闸位置,打开柜门,拉操作把手,使抽屉柜与母排分离。
1.7.2抽屉柜的保养。
1.7.2.1抽屉柜退出运行后,拉操作把手将一次插件与母排分离,便可抽出柜子,检查一二次插件有无损坏,如有损坏,就要更换。
检查熔断器是否完好,与开关是否相配,如损坏或不配套都应进行更换,检查电流互感器绝缘情况,接地线是否完好可靠,开关分合是否灵活,最后全面彻底紧固各接线螺丝,清扫灰尘。
将一次插件与母排接触部分涂上电力复合脂或中性凡士林。
1.7.3抽屉柜的投运。
将抽屉柜放入柜内,一次插件对准母排,推操作把手使一次插件与母排接触紧密,关上柜门,并锁住,投入时,只需将空气开关打在合闸的位置,即可。
1.8断路器的日常操作。
1.8.1断路器的退出。
可手动,可电动,一般按下停止按钮,断路器即退出,如操作按钮失控就可把柜门打开,手动退出运行,退出的断路器,要求用专用摇把摇出。
避免人为误投。
1.8.2断路器的保养。
检查接线螺丝是否紧固,二次线绝缘是否完好,合闸线圈和脱扣线圈是否完好,灭弧装置有无损伤,手动分合是否灵活正常,除去一次触头的电力复合脂或凡士林,涂上新的电力复合脂或凡士林,擦净各部灰尘。
1.8.3断路器的投运。
断路器保养完毕,将断路器摇到位,按下合闸按钮,即可送电,九、质量记录
《配电柜操作工作票》
《配电室值班运行记录表》
配电柜检修工作票
服务中心编号:
年月日
1
工作负责人(监护人):
值班电工:
参加维修工作人员:
2
工作任务及地点:
3
计划工作时间:
自年月日时分
至年月日时分
4
工作条件(停电或不停电):
5
注意事项(安全措施):
6
许可开始时间:
年月日时分
经理签名:
主管:
值班人:
7
工作结束时间:
年月日时分
经理签名:
主管:
值班人:
备注
设
备
参数
配电柜名称
变压器
专业配
备注
高压配电柜
低压配电柜
电压
(V)
电流
(A)
温度(℃)
电压
(KV)
电流
(A)
电压
(V)
电流
(A)
电压
(V)
电流
(A)
A相
B相
C相
备用
备用
异常情况
变压器
高压配电柜
低压配电柜
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