2013年8月武汉市房地产市场月度报告(德盛行).doc
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武汉市房地产2013年8月月报
武汉市房地产市场月度报告
(2013年8月)
德盛行地产机构
市场研究中心
2013年9月
目录
第一章市场资讯
1.1宏观经济
1.2政策动态
1.3规划城建
第二章土地市场
2.1总体情况
2.2成交明细
2.3成交分析
第三章房产市场
3.1德盛指数
3.1.1德盛指数
3.1.2德盛指数的运用
3.2商品房总体情况
3.2.1商品房新增预售情况
3.2.2商品房成交情况
3.2.3商品房成交变化情况
3.3各区住宅成交情况
第四章专题:
2013年上半年新一届政府针对房地产市场政策汇总2013年上半年武汉市房地产政策汇总
数字楼市(2013年8月)
土地市场(住宅和商业用地)
成交宗数:
18(宗)(+50.00%)
成交面积:
77.17(万方)(+114.00%)
成交可建面积:
268.15(万方)(+84.46%)
成交金额:
35.11(亿元)(+37.85%)
楼面地价:
1309.39(元/㎡)(-25.28%)
房产市场
房地产吸纳指数(德盛指数):
90.93(-0.98%)
商品住宅新增预售面积:
124.77(万方)(+38.33%)
住宅成交套数:
13557(套)环比:
(+2.30%)同比:
(+8.86%)
住宅成交均价:
6957.83(元/㎡)环比:
(+0.92%)同比:
(+9.87%)
住宅成交面积:
135.08(万方)环比:
(+2.30%)同比:
(+9.58%)
第一章市场资讯
1.1宏观经济
CPI指数
2013年8月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.6%。
其中,城市上涨2.5%,农村上涨2.9%;食品价格上涨4.7%,非食品价格上涨1.5%;消费品价格上涨2.5%,服务价格上涨2.7%。
1-8月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%。
PPI指数
2013年8月份,全国工业生产者出厂价格同比下降1.6%,环比上涨0.1%。
工业生产者购进价格同比下降1.6%,环比上涨0.1%。
1-8月平均,工业生产者出厂价格同比下降2.2%,工业生产者购进价格同比下降2.3%。
PMI指数
2013年8月,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.0%,比上月上升0.7个百分点,连续11个月位于临界点以上。
非制造业商务活动指数
2013年8月,中国非制造业商务活动指数为53.9%,比上月微幅回落0.2个百分点,继续稳定保持在荣枯线之上。
进出口贸易
据海关统计,8月份,我国进出口总值2.18万亿元人民币(折合3528.5亿美元),扣除汇率因素同比(下同)增长7.1%。
其中出口1.18万亿元人民币(折合1907.3亿美元),增长7.2%;进口1万亿元人民币(折合1621.2亿美元),增长7%;贸易顺差1768.8亿元人民币(折合286.1亿美元),扩大8.3%。
项目
当月
1月至当月累计
当月
1月至当月累计
与上月环比%
比去年同期比%
比去年同期比%
进出口总值
3526.98
27043.14
-0.4
7.1
8.3
出口总值
1906.08
14292.6
2.5
7.2
9.2
进口总值
1620.9
12750.54
-3.6
7
7.3
进出口差额
285.19
1542.04
新增货币新增信贷
8月末,广义货币(M2)余额106.12万亿元,同比增长14.7%,分别比上月末和上年同期高0.2个和1.2个百分点;当月人民币贷款增加7113亿元,外币贷款减少58亿美元。
德盛行观点:
当前,政府正在积极拓宽全新的改革思路,正努力面对淘汰落后产能、化解地方债务风险、应对美联储量化放松政策的退出等一系列问题而持续推进结构性改革。
令人鼓舞的是,决策层推进改革的决心非常坚定,尤其上海自贸试验区破冰,通过试点全面推行金融、经济管理、税收及法制改革,意义非凡。
这样的改革力度,让国人对11月的十八届三中全会或将提出的全方位改革蓝图充满期待!
以新型城镇化建设为核心的经济振兴计划,必须围绕户籍制度、农村土地流转、财政体制及社会保障体制等一系列重心全力推动改革,中国经济型势才能打开一片崭新的天地!
1.2政策动态
2013年8月房地产相关政策及动态
德盛行观点:
目前,中央要求发改委、住建部、国土部等部门会同相关行业协会稳步推进楼市调控长效机制的制定。
尽管存在温州松绑调控等试探政策情况,但这种现象不会大幅蔓延。
按照高层的定调,在11月三中全会召开前,楼市调控政策基调将以稳为主。
在长效机制建设方面,如个人住房信息系统建设、全国房屋普查体系等,在完成基础工作后,有可能在11月后取得实质性推进。
土地、户籍等制度改革将真正纳入议事日程。
长效机制建设是渐进式过程,具体制度设计等尚需长期论证。
限购、限价等政策很难快速退出,现有政策基调将持续一段时间。
1.3规划城建
阮成发提出“十不”理念:
湖岸线不能变富人私家花园
“城市发展中,我们要不断反思,不仅要明确‘该做什么,做成什么’,更要明确‘不做什么,留下什么’,还有‘破坏了什么’。
”2013年8月1日,武汉市委全体扩大会议上,省委常委、武汉市委书记阮成发谈及“两型”社会建设,提出生态保护和城市建设“十不”理念。
这“十不”是:
一是不能填江;二是不能填湖;三是不能“摊大饼”式无边界扩大城市建成区;四是不能环湖“铁桶式”开发,把湖岸线建成有钱人的私家花园;五是不能沿着道路控制线建房子,尽可能多地留出绿地,建街心花园;六是不能看到旧房子就一拆了之,保护好城市肌理;七是不能只顾拓宽道路,忽视道路网及“毛细血管”的建设;八是不能乱建停车场;九是不能没有快速交通系统;十是不能没有地铁。
上述“十不”中,就有三个关乎水环境。
阮成发强调,保护水环境,是“美丽武汉”建设的重中之重。
“今年电视问政曝光的填湖短片,看得我触目惊心。
我不断说,全市166个湖泊,一个也不能少,水面一寸也不能减。
”
他给出时间表:
今年“十一”之前,要将166个湖泊一一编号,对号入座,出一张湖泊地图,让全社会监督。
武汉开发区投千亿造城5年打造百万人口大都市
2013年8月4日,武汉开发区决定,未来5年投资1000亿元提升城市功能,建成工业总产值过万亿元、财政收入千亿元、人口超百万的大都市。
1993年,沌口——武汉西郊的黄土岗被批准设立国家级工业开发区。
到去年,该开发区经济规模已跃上2000亿元,综合实力居中西部国家级开发区第一。
工业化造就了沌口辉煌,但“单轮驱动”有可能沦为空城。
该开发区决定,布局产城一体化协调发展的生态新城。
未来5年,武汉开发区除汽车产业外,还将打造电子电器、高端装备制造、新一代信息技术、文化创意、商贸物流、新医药及食品饮料、数字出版、会展旅游等9个新千亿产业。
为构筑和提升城市功能,将引进新武汉杂技厅、图书中心、协和医院、亚洲心脏病医院、省口腔医院,修地铁、有轨电车、300公里长的绿道,连通20个湖泊、打造武汉最大规模的城市绿肺,建设综合商业体、3个五星级酒店等,形成武汉大西南地区的文化艺术、交通、生态旅游、科教、医疗、体育娱乐等中心。
目前,武汉开发区已投资190亿元修路架桥,规划沌口、汉阳、蔡甸、汉南等大汉阳地区的地铁、有轨电车布局。
在以武汉开发区为核心的174平方公里地块上,武汉市布局沌口、黄金口、常福、纱帽、大桥五个汽车工业组团,计划到2015年打造一个产能180万辆、产值8000亿元的大车都板块。
13个试点项目在建武汉将投800多亿打造智慧城市
2013年8月7日,住建部公布第二批103个国家智慧城市试点名单,武汉市蔡甸区被新增为试点。
去年,武汉市江岸区入围首批试点之列。
昨悉,武汉已有13个智慧城市试点项目在建,智慧城市战略有望带动产业增加值逾万亿。
此前,武汉市政府已将“智慧城市”建设作为一项战略任务列入武汉“十二五”规划纲要,成为武汉市“十二五”期间重点实现的九大目标任务之一。
2012年3月30日,武汉智慧城市研究院成立。
据武汉智慧城市研究院披露,目前武汉已在建设智慧医疗卫生、智慧教育和智慧社区等13重点应用领域。
“小事不出社区,大事不出街道”。
武汉市科技局副局长张魁伟介绍:
按照规划,武汉智慧城市建设的总投资超过817亿元,其中利用社会资金530亿元,未来8年这一战略有望带动产业增加值11200亿元。
“成为智慧城市试点,不但可以得到政策扶持和补助,同时也可以以此为契机,大力推进相关设施建设,带动城市经济增长”。
昨日,长江证券资深投资顾问张睿乐观地估计,智慧城市建设将提高一个城市各方面的附加值,带动经济发展。
以科技创新为基础的智慧城市的推广,将给城市乃至整个国家带来新的经济增长点。
武汉智慧城市研究院官网披露,武汉制定产业带动目标是:
推进物联网、云计算产业化,到2015年实现物联网产业产值300亿元,云计算产业产值500亿元;巩固发展地球空间信息产业,到2015年产值突破500亿元;发挥武汉光通信产业优势,到2015年实现产值500亿元。
湖北武汉拟建8个国际社区双语药店等成标配
买药去双语药店,上学有国际学校,户籍登记去涉外警务室……这些充满“国际范”元素的服务在武汉国际社区将成为“标配”。
今年是武汉实施国际化水平提升计划(2013-2016年)开局之年。
昨日,武汉市政府常务会听取该计划半年推进情况。
武汉市外侨办介绍,该市规划部门按照“三镇均衡、职住就近、建设成熟、环境优良、重点突出”的原则,规划选择了8个国际社区,并拟选取杂技厅、墨水湖、卓刀泉区域作为首期建设的3个国际社区。
目前,武汉经济技术开发区的金色港湾、东湖开发区的万科城市花园、江岸区的武汉天地、江汉区的中央商务区、武昌区的楚河汉街已初具形成国际化社区的元素。
其中,金色港湾社区已入驻了300多位外籍居民,成为外国人居住人数最多的住宅小区,这些外籍人士来自法国、日本、韩国、美国、德国、比利时、巴西等20多个国家。
在金色港湾等已初具“国际范”的社区,双语药店、国际风味餐厅、涉外警务室、国际学校等服务设施几乎成了标配。
武汉市外侨办提出,下一步将集中精力打造国际社区,实现“全天候”、“零距离”的国际管理和服务。
此外,武汉领事馆区选址及建设规划方案已初步完成,拟定于今年在汉阳墨水湖附近全面启动建设。
届时,武汉将成为继北京、广州、上海、南宁后全国第5个拥有领事馆片区的城市。
武汉城市基础设施建设体制大变革变“以市为主”为“市区合力”
2013年8月15日,省委常委、市委书记阮成发主持召开市委常委会,审议并原则通过《关于加强市区两级政府共同推进城市基础设施建设的意见》。
这标志着我市现行的城市基础设施建设职责体制发生重大变革——变“以市为主”为“市区合力”,部分基础设施建设更明确“以区为主”。
充分调动发挥市、区两级积极性和资源优势,市区“一盘棋”推动城市建设迈上新台阶,为加快建设国家中心城市和国际化大都市夯实功能。
近年来,我市中心城区基础设施逐步完善,城市功能明显提升,但现代化的基础设施体系尚未形成,亟须进一步加大建设力度。
相对于迫切的建设需求,我市实施的中心城区“以市为主”的城市基础设施建设体制,已难以适应国家中心城市的建设任务需求,严重制约城市基础设施建设。
为大建设增添有力支撑,《意见》全新调整了市区两级政府共同推进城市基础设施建设体制:
充分发挥区级政府在项目征地、房屋征收及安置工作、查违控违等方面的综合优势,进一步明确和强化区级政府建设城市基础设施的主体责任,坚持统一领导、分级负责,重心下移,“条块结合、以块为主”。
调动区级政府的积极性,监督与激励并行。
各区(开发区)推进城市基础设施建设的工作任务,纳入全市绩效目标考核体系。
同时,建立土地出让收入分配激励机制,并设立市级奖励资金,对区级城市基础设施建设财力投入实行补助和奖励。
阮成发强调,各区(开发区)要统一思想、顾全大局、转变观念,牢固树立城市基础设施建设带动发展的理念,担当好部分基础设施建设的主体。
要抓紧机遇,以勇于担当的精神,千方百计拓宽融资渠道,克难攻坚加快推进城市基础设施建设,补还历史“欠账”,完善城市功能,为城市长远利益作出应有贡献。
央视聚焦武汉棚户区改造形成“造血机制”是关键
2013年8月23日,央视财经频道《经济半小时》播出关注棚户区改造系列报道,让武汉棚户区改造工程成全国关注焦点之一。
央视财经频道与光明日报发表联席评论员文章称,棚户区改造要从政府补贴的“输血”模式转向“造血”模式。
武汉作为六大老工业基地之一,上世纪五十年代,为产业工人建造了大量的临时简易居住区。
半个世纪过去了,报道中的青山区夏谋阶等人依旧住在30来平米的棚户区,面临基础设施落后、房屋质量老化等诸多问题。
武汉从2007年就启动了棚户区改造工程,并在2008年到2010年连续三年将其列为为民办理的10件实事之一。
报道中,武汉市住房保障和房屋管理局副局长陈新政介绍,青山区棚户区改造按照“征收一片、开发一片、还建一片”的方式,解决了1万多户家庭住房问题。
经调查,武汉棚户区改造的总量约为39万余户。
报道中,主持人援引评论员文章称,以前棚户区改造所采取的政策扶持、改造区域住房条件等“输血型”老路子,解决的只是一时之需。
拉动投资消费,带动产业发展,形成持续发展的“造血机制”,才是棚户区改造的关键。
加快发展工程设计产业打造世界工程设计之都
工程设计是我市也是全省国际化程度最高的服务业,在全国占有举足轻重的地位。
2009年起,我市提出了要“打造工程设计之都”。
目前,世界公认的“设计之都”评选有两种,一种是联合国教科文组织全球创意城市网络评选授予的“设计之都”称号(截至2013年,布宜诺斯艾利斯、柏林、蒙特利尔、神户、名古屋以及我国深圳、上海、北京获选)。
另一种是国际工业设计协会联合会推选,每两年在全世界城市中选定一个(分别有意大利都灵,韩国首尔、芬兰赫尔辛基和南非开普敦获选)。
据了解,联合国批准设计之都必须符合7项指标:
一是拥有已经形成一定规模和水平的设计业;二是拥有以设计和现代建筑为主要元素的文化景观;三是拥有设计学校和设计类的研究机构;四是拥有大批设计人员和设计团体;五是拥有各类专门的设计博览会、设计展等;六是提供适合设计产业发展的环境;七是有以设计为动力的创意产业。
这些指标我市目前基本上已具备。
目前,我国已成为全球第二大经济体,继“中国制造”之后,“中国创造”、“中国设计”正在全球逐步兴起。
我们要抓住机遇,创造条件,积极推动向联合国教科文组织申报“世界工程设计之都”的工作。
德盛行观点:
为了适应国家中心城市的建设任务的需求,加快城市基础设施建设,武汉市正在努力施行城市建设的新路子,正将“以市为主”的城市基础设施建设体制转变为“市区合力”的体制。
城市基础设施建设的增速,有利于补还历史“欠账”,不断地完善城市功能,提升城市形象,造福城市人民!
武汉市正意气风发地推动城市建设迈上新台阶,为加快建设国家中心城市和国际化大都市长远利益作出应有贡献。
第二章土地市场
2.1总体情况
2013年8月武汉市国土局土地供应16宗(住宅和商服),成交面积93.02万方,可建面积284.2万方,16宗地块成交金额61.56亿元,楼面地价2166.08元/㎡。
成交宗数
成交面积(万方)
可建面积(万方)
成交金额(亿元)
楼面地价(元/m2)
本月
环比
本月
环比
本月
环比
本月
环比
本月
环比
16
33.33%
93.02
157.96%
284.2
95.50%
61.56
141.70%
2166.08
23.61%
2.2成交明细
区域
地块编号
土地使用权竞得人
位置
土地面积(万方)
土地用途
供地方式
容积率
建筑面积(万方)
成交价格(万元)
楼面地价(元/㎡)
江岸区
P(2013)109号
湖北房地产投资集团有限公司
江岸区塔子湖
3.53
住宅70年
挂牌
3.32
11.71
55100
4707.30
P(2013)113号
武汉湖锦娱乐发展有限责任公司
江岸区汉黄路
1.11
商服40年
挂牌
3.3
3.67
7350
2000.12
硚口区
P(2013)119号
汉正街控股集团公司
硚口区古田一路
6.12
住宅70年商服40年
招标
3.9
23.87
83860
3512.99
汉阳区
P(2013)110号
武汉桥建集团有限公司
汉阳区梅子北三街与梅子西路交叉口以北
2.51
住宅70年
挂牌
2.6
6.53
20130
3082.60
P(2013)111号
武汉欣隆房地产开发有限公司
汉阳区江城大道与梅子北三街交叉口以北
4.20
住宅70年 商服40年
挂牌
3.7
15.56
31120
2000.52
武昌区
P(2013)112号
湖北省直单位经济适用住房发展中心
武昌区武珞路360号
1.76
住宅70年
挂牌
4.87
8.58
27060
3155.25
东西湖区
P(2013)120号
武汉市龙衡投资置业有限公司
东西湖区金山大道南、十一支沟东
0.96
住宅70年
挂牌
5.3
5.08
5290
1040.83
P(2013)121号
武汉博大置业发展有限公司
东西湖区107国道以南、高桥南二路以西
12.91
商服40年
挂牌
3.5
45.19
52375
1158.97
东湖高新区
P(2013)116号
旭辉集团股份有限公司
东湖开发区高新四路以南,流芳大道以东
13.95
住宅70年
挂牌
2.5
34.86
134557
3859.39
P(2013)117号
湖北金石置业发展有限公司
东湖开发区银光大道以北,明玉路以西
4.87
住宅70年
挂牌
2.8
13.64
71300
5228.38
P(2013)118号
湖北科源房地产开发有限公司
东湖开发区雄楚大道以南,关山大道以东
0.27
商服40年
挂牌
3.3
0.91
1902
2100.37
经济开发区
P(2013)114号
武汉新港美高房地产开发有限公司
武汉经济技术开发区51R2地块
5.75
住宅70年
挂牌
2.5
14.38
45804
3184.45
P(2013)115号
武汉晨鸣万兴置业有限公司
武汉经济技术开发区50R2地块
7.83
住宅70年 商服40年
挂牌
3.54
27.71
41102
1483.09
江夏区
P(2013)122号
武汉金港置业有限公司
江夏区金口街淮山村
8.22
住宅70年 商服40年
挂牌
2.7
22.19
7400
333.44
P(2013)123号
武汉金港置业有限公司
江夏区金口街淮山村
9.23
住宅70年 商服40年
挂牌
2.8
25.85
8310
321.46
P(2013)124号
湖北富丽园集团有限公司
江夏区庙山开发区普安村
9.79
住宅70年
挂牌
2.5
24.46
23000
940.19
2.3成交分析
1.土地成交量方面:
2013年8月土地成交16宗,环比小幅上升。
土地成交面积方面:
2013年8月成交土地面积93.02万方,环比均大幅上升。
土地成交可建面积方面:
2013年8月成交可建面积284.2万方,环比均大幅上升。
2.成交金额方面:
2013年8月成交金额61.56亿元,环比大幅上升。
月度成交楼面地价方面:
2013年8月楼面地价2166.08元/㎡,环比大幅上升。
3.成交性质方面:
2013年8月土地成交16宗,其中住宅用地8宗,商业用地3宗,综合用地5宗。
成交区域和成交量方面:
2013年8月成交主要集中在江岸区、硚口区、汉阳区、武昌区、东西湖区、东湖高新区、经济开发区和江夏区。
其中,东湖高新区和江夏区8月均成交3宗地块,排名并列第一。
4.区域成交面积方面:
2013年8月江夏区成交面积27.24万方,成交可建面积72.51万方,排名第一。
5.月度区域土地成交金额和楼面地价方面:
2013年8月东湖高新区土地成交207759万元,排名第一。
东湖高新区成交楼面地价4204.80元/㎡,高于其他区域。
第三章房产市场
3.1德盛指数
3.1.1德盛指数
本指数拟定2007年1月为基期,采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。
指数构建过程如下:
Ct,j=[Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)]*100%
Ct,j表示报告期吸纳率,Bt,j表示报告期吸纳量(销售套数),Kt,j-1表示上期期末空置量(市场存量、套数),Zt,j表示报告期新增供应量(预售套数)。
Yt,j=(Ct,j/C2007,1)*100
Yt,j表示报告期吸纳指数,C2007,1表示基期(2007年1月)吸纳率。
德盛指数定义分析
1.吸纳率准确说反映的是房地产市场供需状况,而德盛指数反映的是各个期吸纳率与基期吸纳率的比较。
2.德盛指数>100,则反映目前房地产市场相对于基期的市场更加活跃,德盛指数<100,则反映目前房地产市场相对于基期市场更加冷清。
单个的德盛指数没有实际意义,只有当指数在某个时期连续下降或上升时才能反映该时期房地产市场冷暖情况。
3.如果德盛指数不断减小,则商品房市场存量会越来越大,反映的就是房地产市场的冷淡。
如果德盛指数不断增加,则商品房市场存量会越来越少,反映的就是房地产市场的火热。
3.1.2德盛指数的运用
2013年8月德盛指数为90.93。
环比下降0.98%。
本月商品住宅新增预售面积124.77万方,成交面积135.08万方,成交量大于新增供应量,供不应求。
市场在一定时期内还是火热依旧。
供求关系是最能反映房地产市场运行规律的。
本月市场供应充足,房地产价格平稳上涨。
房价平稳供应充足,城市发展人口增长,推动武汉购房需求大量释放,是推动武汉楼市稳中有升的原动力!
3.2商品房总体情况
3.2.1商品房新增预售情况
21
1.新增预售总体情况
2013年8月武汉市商品房新增预售总面积为172.00万方,环比增加57.75%。
其中住宅新增面积为124.77万方,环比增加38.22%,占商品房新增预售面积的72.50%。
2.商品房新增预售明细
区域
证号
企业名称
项目名称
预售总面积(㎡)
住宅预售面积(㎡)
商业预售面积(㎡)
写字楼预售面积(㎡)
其他预售面积(㎡)
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- 2013 武汉市 房地产市场 月度 报告 盛行