05房地产开发合作方式共18页11000字.docx
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05房地产开发合作方式共18页11000字
房地产开发合作方式及注意问题浅析
一、房地产合作开发的主要模式-----------------------------------------------3
1、法人型合作开发:
---------------------------------------------------3
2、合伙型合作开发:
---------------------------------------------------3
3、合作开发的其它方式:
-----------------------------------------------3
4、房地产项目转让:
---------------------------------------------------3
5、房地产项目转让的模式:
---------------------------------------------3
二、房地产合作开发概念与类型-----------------------------------------------3
房地产联建:
----------------------------------------------------------4
项目公司开发:
--------------------------------------------------------4
房屋参建:
------------------------------------------------------------4
三、房地产公司如何选择开发方式---------------------------------------------5
独立开发---------------------------------------------------------------5
1、独立开发具体操作----------------------------------------------------5
1)招拍挂方式:
---------------------------------------------------5
2)收购地产公司方式:
----------------------------------------------5
3)与金融机构合作方式:
-------------------------------------------5
4)买断物业:
------------------------------------------------------6
2、实例----------------------------------------------------------------6
3、优势----------------------------------------------------------------6
●招拍挂方式:
--------------------------------------------------6
●收购地产公司方式:
--------------------------------------------6
●与金融机构合作方式:
-----------------------------------------6
●买断物业:
----------------------------------------------------7
4、劣势----------------------------------------------------------------7
●招拍挂方式:
--------------------------------------------------7
●收购地产公司方式:
--------------------------------------------7
●与金融机构合作方式:
-----------------------------------------7
●买断物业:
----------------------------------------------------7
联合开发---------------------------------------------------------------7
1)联合报建,共同出资:
------------------------------------------------7
2)一方出地,一方出资:
------------------------------------------------7
3)组建项目公司-------------------------------------------------------8
1、操作----------------------------------------------------------------8
●联合报建,共同出资:
------------------------------------------8
●一方出地,一方出资:
-----------------------------------------8
●组建项目公司--------------------------------------------------8
2、实例----------------------------------------------------------------8
3、优势-----------------------------------------------------------------8
4、劣势-----------------------------------------------------------------9
四、房地产合作开发中需注意的问题浅析----------------------------------------9
1、项目合法性考察-------------------------------------------------------9
2、项目开发主体问题考察------------------------------------------------10
3、合作形式的选择------------------------------------------------------10
1)联合开发:
-------------------------------------------------------10
●双方联合报建、共同出资---------------------------------------10
Ø利润分成方式---------------------------------------------10
Ø实物分配方式---------------------------------------------11
●一方出地,一方出资的联合开发---------------------------------11
Ø实物分配-------------------------------------------------11
Ø利润分成-------------------------------------------------11
Ø出资一方享有租赁权(名为联合开发实为租赁)----------------11
2)组建项目公司-----------------------------------------------------12
4、合作项目资金监控问题------------------------------------------------13
5、审查项目的当地政府态度-----------------------------------------------13
6、项目合作合同条款-----------------------------------------------------13
附件:
1、制作和签订房地产合作《开发合同》应注意问题------------------------------15
2、房地产合作《开发合同》主要条款-------------------------------------------16
3、制作和签订房地产项目《转让合同》应注意问题------------------------------17
4、房地产项目《转让合同》的主要条款----------------------------------------18
一、房地产合作开发的主要模式
1、法人型合作开发:
合作开发各方组成项目公司,并以项目公司名义办理有关手续,合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。
主要包括以下两种模式:
1)土地协议折价入股方式构成合作投资比;
2)土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
2、合伙型合作开发:
合作开发各方组成项目公司,以投资各方名义共同办理有关手续,合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。
包括:
1)合作开发涉及一个项目;
2)合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目;
3)合作各方的回报方式有的以分利方式,有的以分房方式,有的以土地补偿方式。
3、合作开发的其它方式:
先合伙后转为法人型的合作开发
4、房地产项目转让:
已经获得立项批准的房地产开发项目,在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间,或向他人转让其股权或合作开发权益行为
5、房地产项目转让的模式:
1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目;
2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益:
权益在合作各方内部转让;
权益转让给合作各方以外第三人。
二、房地产合作开发概念与类型
房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发,指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方,对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。
实践中,主要有三种方式:
1)以签署联合经营协议的合伙制联建;
2)组建具有独立法人资格的项目公司开发;
3)房屋参建。
三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。
房地产联建:
是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发,双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。
由于该类合作开发,涉及法律审批手续复杂、繁琐,同时双方签订的项目合作开发合同过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷,且相当部分行为因此而无效,不受到法律的保护。
根据当前法律规定,房地产联建行为要合法有效,合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。
同时,合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。
项目公司开发:
是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。
在该种情况下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。
合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。
房屋参建:
是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。
该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。
实践中常常表现为被参建人非法融资,即被参建人由于项目建设资金短缺,又无法通过其它合法途径获得周转资金,在未取得商品房预售证情况下,打着“优惠价”“内部价”旗号,以商品房预售方式,吸引参建人投入资金,以获得资金。
另外,现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式,即安居工程合作建房。
根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定:
本办法所称住宅合作社,是指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准,由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加,不以盈利为目的公益性合作经济组织,具有法人资格。
合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。
该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴,而是国家为缓解城市居民住房紧张状况,弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。
房屋建造后如果职工不准备继续居住,则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。
三、房地产公司如何选择开发方式
独立开发
1)招拍挂方式:
土地进行过一级开发后,由市土地整理储备中心进行公示,并确定项目地块采用何种转让的一种方式
2)收购地产公司方式:
全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司(三级房地产开发资质以上)
3)与金融机构合作方式:
与银行、投资公司、基金公司、海外资金进行土地或项目方面的全方面的合作
4)买断物业:
一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇,进行全面包装后,出租或出售
1、独立开发具体操作
1)招拍挂方式:
●到储备中心购买标书;
●由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订;
●按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金;
●中标后交纳土地款并签署土地出让合同。
2)收购地产公司方式:
●由投资部考察要收购的房地产公司,由前期部审核地产公司名下的项目;
●对地产公司名下的人员进行安排,财务进行审计;
●公司法人变更,股权变更
●运作公司名下地产项目。
4)与金融机构合作方式:
●选择合作伙伴,并由投资部进行考察;
●对实际需要合作的资金和模式进行确立;
●获得国家金融机构的审批后,进行全方位的合作。
4)买断物业:
●未竣工的楼宇买断后,根据客户的需求整体包装出售;
●已竣工的楼宇买断后,可出售也可长期持有它的物业,进行长期的投资。
2、实例
Ø2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500万元竞得朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地的国有土地使用权。
Ø2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权,斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。
Ø2007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。
公司与ING房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。
Ø摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ;之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心AB两栋写字楼;扬子基金并购远洋新干线D座酒店式公寓。
3、优势
●招拍挂方式:
土地已进行过一级开发,不需要开发商进行过多的人力、财力投入;
土地项目的获得受其他因素影响的几率较小;
开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进行选择;
可选择联合竞标的方式。
●收购地产公司方式:
不具备房地产开发资质的投资公司适合采用;
缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产项目;
不需要到市场中与大的地产公司争夺土地项目;
可采取持续收购优良资产扩大资源和企业规模。
●与金融机构合作方式:
金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用;
帮助区域地产商可以快速扩张,行成资金流;
帮助地产商上市融资也起到了决定作用。
●买断物业:
长线投资,长线收益,保证利润增长点;
持有物业的拥有权,形成规模效益后可打包上市。
4、劣势
●招拍挂方式:
受国家土地政策的影响;
受土地位置和规模的影响;
需要房地产开发资质,并连续开发地产项目3年以上。
●收购地产公司方式:
人员问题和财务问题解决和审计,前期需要精力和时间;
防止收购过程中的陷阱。
●与金融机构合作方式:
金融机构的伙伴选择比较苛刻;
受国家的金融政策影响比较大,特别是外资。
●买断物业:
需要拥有大量的资金;
需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光;
联合开发
1)联合报建,共同出资:
双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权,以双方共同名义取得土地使用证,即该权利为双方共同共有或按份共有,共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。
双方的合作基础是共同出资,共同管理,共同决策(或按出资比例)。
2)一方出地,一方出资:
主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业,另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。
拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资,不在投入任何资金,而资金的投入和前期手续的办理,以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。
3)组建项目公司
由合作双方作为公司股东,共同组建项目公司来完成某个项目的开发。
在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定,尽量避免纠纷的产生。
1、操作
●联合报建,共同出资:
由投资部和前期部对合作公司及合作项目进行全方位的考察;
按双方出资比例成立房地产公司并实施项目进度;
双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。
●一方出地,一方出资:
双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识;
土地方按照土地的规模作为实际出资,投资方完成项目的整体运作;
双方最终按实际的出资比例进行利润分成。
●组建项目公司
公司投资部和前期部对双方合作事宜进行实质性研究和探讨
按双方实际出资比例成立房地产项目公司并实施项目进度;
双方就规划、设计、施工、营销和物业管理按项目公司操作。
4、实例
Ø2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍,以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。
Ø2005年11月10日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上,此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行
Ø2007年12月3日绿景地产与佛山市瑞丰投资有限公司成立项目公司共同开发佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块,并签署相关合作协议。
3、优势
●体现优势品牌的强大效应,达到“双赢”的局面;
●发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等;
●有利于增强项目抵御风险的能力;
●减少成本:
时间成本;土地成本;资金成本;管理成本;经营成本;
●纳税(土地增值税)。
4、劣势
●合作开发前期需要大量的准备工作,具有很多不确定性;
●双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目进程;
●某一方的独立品牌会大大弱化,初期会有些许的影响;
四、房地产合作开发中需注意的问题浅析
目前,随着国家宏观调控政策的贯彻实施,一些中小房地产公司遇到了许多困难,在无法独立获得开发项目的情况下,不得不寄希望于与别人合作开发项目。
但是,由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程,在其开始建设到销售完毕这段时间内,需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。
因此,投资房地产项目,则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解,对房地产开发过程中可能会遇到的风险有清醒的认识,在合作开发时应注意如下问题
1、项目合法性考察
这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。
一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:
1)有通过出让取得的国有土地使用权;
2)双方至少一方具有房地产企业开发资质;
3)该项目已经相关主管部门的行政批准。
具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。
当然,实际上,光看以上几个方面是远远不够的。
比如说,经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改,如果私自更改不能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。
就算可以获得政府的最终认可,那也需要承担一笔不菲的罚款等。
这里需要说明的是,对项目的规划设计参数,并非都是无法更改的。
根据我国法律规定,有的可以修改,有的属于国家房屋工程建设强制性标准,一旦审批后就不能更改和调整。
当然,还有许多其它方面的合法性也需要审查。
2、项目开发主体问题考察
1)审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合
曾有过这样的案例:
某开发商为圈资,利用集团公司与投资人签订合作经营协议,但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立,集团公司只占10%的股份。
后双方发生纠纷,投资人遭受了重大损失。
2)审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合
有的开发商很狡猾,利用手中多个楼盘建设,耍移化接木之手段来套取投资额。
比如说,用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球,然后在签订合同时用地段差的乙项目来代替。
而甲与乙两项目名称往往非常相似,不仔细审查是无法察觉到的。
3)审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系
有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。
显然,存在这样的关系,则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。
3、合作形式的选择
1)联合开发:
指由两个投资主体共同对项目进行投资建设,项目立在双方名下,由双方共担风险的开发模式。
根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式:
●双方联合报建、共同出资。
双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权,以双方共同名义取得土地使用证,即该权利为双方共同共有或按份共有,共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。
双方的合作基础是共同出资,共同管理,共同决策(或按出资比例),此种合作的关键在于双方的日常管理和决策,比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。
该种开发模式是人合形式,双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用,否则双方的合作很难进行。
从合作最终分配方式来看可以有两种方式:
Ø利润分成方式
双方按照出资比例进行利润分配,这种分配方式合作起来比较复杂,双方在合作中容易产生矛盾,这就需要有很好的制度加以约束双方的行为,保证合作的顺利进行。
这种合作方式在最后的决算和利润分配过程中产生纠纷的可能性极大,而且在我们接触到的案件中这种纠纷产生的比例很高,因此,采用这种模式的合作,应当特别谨慎。
Ø实物分配
双方在楼盘竣工后,按照各自的出资比例,分配已经建成的商品房,该种分配方式简单易行,采用此种模式,是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种,容易取得较好的结果,避免了因结算中产生矛盾,导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。
但如规划变更,如事前无明确约定,也容易产生纠纷。
●一方出地,一方出资的联合开发
该种合作模式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业,另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。
拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资,不在投入任何资金,而资金的投入和前期手续的办理,以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。
按照分配方式,可分为以下三种:
Ø实物分配
一方出资,
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