经济论文:硕士论文:东城美苑房地产项目投资分析与决策研究Word格式.docx
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四是市场营销策略,主要是加大项目宣传推广力度,创新产品设计理念,并科学进行产品定价。
五是风险管理策略,主要是从风险识别、风险评价和风险控制三个环节,建立一整套的风险防控体系。
第五章总结全文,提出四个方面的建议,即建议开发商加强战略管理、优化内部治理、强化品牌建设、完善物业管理。
本文借助于房地产投资决策理论和风险管理理论,对于东城美苑项目的经济效益和风险状况以及可行性做了分析,研究结果表明,东城美苑项目具有较好的市场前景,具有一定的可行性。
因此,本文提出在该项目建设过程中,应当加强项目质量控制,强化财务管理,实行严格的成本控制,提升市场营销水平,建立完善的风险管控体系。
同时,本文建议,在未来发展过程中,东城美苑项目的开发商,应当加强战略管理,完善内部治理结构,强化品牌建设,关注物业服务,推动企业健康长期可持续发展。
关键词:
房地产项目;
可行性分析;
营运策略;
东城美苑
Abstract
Currently,therealestatemarketisoneofthefieldspeoplemostconcernedabout,notonlyhasrespecttotheinterestsofthousandsofhouseholds,butalsoaffectsthenationaleconomy&
rsquo;
sgrowthandthefinancialsafety,isalwaysthefocusinacademicandtheoreticalcircles.From2013,China&
#39;
srealestatemarketbegantoslowgrowthorevenadeclinetrendwhichwasmoreobviousespeciallyinthefirsthalfof2014.AsthecenterofJiaozuoCity,therealestatedevelopmentofShanyangDistrictisalsofacingthehugepressurein2014.Manyrealestateenterprisesarefacingmultiplethreatssuchasthecapitalchainruptureandthesalescrisis,anditsdevelopmentisverydifficult.Toachieveabreakthroughinthecurrentstrongwait-and-seeatmospherebecomestheprimarytaskoftherealestateenterprises.Inthiscontext,itisverynecessarytoresearchthefeasibilityandsalesstrategyoftheDongChengMeiYuanprojectwhichisrepresentativeoftheShanyangDistrict.
Thispaperisdividedintofivechapters:
Chapteroneistheintroduction,mainlyputsforwardtheresearchbackground,researchquestions,researchsignificanceandresearchframework.
ChaptertwoanalyzestherealestatemarketconditionsinJiaozuoCity,includesthebasicenvironmentanalysisandthesituationofmarketsupplyanddemandoftherealestateindustry,andalsotheadvantages,weaknesses,opportunitiesandthreatsanalysisoftheDongChengMeiYuanproject,allconcludesthattheprojecthasgoodmarketprospect.
ChapterthreeanalyzestheeconomicbenefitandriskstatusoftheDongChengMeiYuanproject.Intheeconomicbenefitaspect,thispartmainlyanalyzestheprojectinvestment,financinganduseoffunds;
intheriskpreventionaspect,itfocusesonsixaspectsofriskfactorsandthespecificpreventivemeasuresofprojectoperators.Thefinalconclusionisthattheprojectisfeasible.
ChapterfourputsforwardtheoperationandmanagementstrategiesoftheDongChengMeiYuanproject,mainlyincludesfiveaspects.Oneisthequalitymanagementandcontrolstrategy,suggestsstrictlycheckonthedesign,procurementandconstruction.Secondisthefinancialmanagementstrategy,suggestsfocusontheimplementationoftaxplanning,andmainlylinkstotheproject,land,financing,constructionandsales,alltocarryoutscientifictaxplanning.Thirdisthecostcontrolstrategy,mainistoestablishthefullrangeofcosttargetcontrolsystem,thewholeprocesscostcontrolsystemandtheevaluationsystembasedonnetwork.Fourthisthemarketmarketingstrategy,mainistoincreasetheprojectpromotion,innovatetheproductdesignconceptandscientificpricing.Fifthistheriskmanagementstrategy,istoestablishasetofriskcontrolsystemmainlyfromthethreeaspectsofriskidentification,riskevaluationandriskcontrol.
Chapterfivesummarizesthispaperandputsforwardfoursuggestionsfordevelopers:
tostrengthenthestrategicmanagement,tooptimizetheinternalgovernance,tostrengtheningthebrandconstruction,andtoimprovethepropertymanagement.
Thispaperanalyzestheeconomicbenefits,therisksituationandthefeasibilityoftheDongChengMeiYuanprojectwiththehelpoftherealestateinvestmentdecisiontheoryandtheriskmanagementtheory.TheresearchresultsshowthatDongChengMeiYuanprojecthasgoodmarketprospect,andhascertainfeasibility.Therefore,thispaperproposesthatitshouldstrengthentheprojectqualitycontrol,strengthenthefinancialmanagement,strictthecostcontrol,enhancethemarketinglevel,andestablishtheperfectriskcontrolsystemintheprojectconstructionprocess.Atthesametime,thispapersuggeststhedevelopersofDongChengMeiYuanprojectinthefuturedevelopmentprocesstostrengthenthestrategicmanagement,toimprovetheinternalgovernancestructure,tointensifythebrandconstruction,toconcernaboutthepropertyservices,andtopromotethelong-termsustainableandhealthydevelopmentoftheenterprise.
Keywords:
RealEstateProject;
FeasibilityAnalysis;
OperationStrategy;
DongChengMeiYuan
目录
第1章研究概述1
1.1研究背景1
1.2研究主要问题及意义5
1.2.1研究的主要问题5
1.2.2研究意义6
1.3研究框架7
第2章东城美苑项目的市场前景分析9
2.1焦作市房地产基础环境分析9
2.2焦作市房地产市场供需分析11
2.2.1焦作市房地产需求情况分析11
2.2.2焦作市房地产供给情况分析13
2.2.3焦作市房地产价格情况分析14
2.3东城美苑项目定位分析15
2.3.1项目总体定位15
2.3.2项目的优势16
2.3.3项目的劣势17
2.3.4项目的市场机会18
2.3.5项目面临的威胁18
2.3.5市场前景分析19
第3章东城美苑项目的经济效益和风险评价20
3.1东城美苑项目的经济效益分析20
3.1.1项目投资估算20
3.1.2项目融资估算22
3.1.3项目资金使用计划23
3.1.4项目财务评价24
3.1.5项目不不确定性分析27
3.2东城美苑项目风险情况分析28
3.2.1项目风险要素28
3.2.2项目风险防范措施31
第4章东城美苑项目运营管理策略研究32
4.1项目质量控制策略32
4.1.1把好设计关口32
4.1.2把好采购关口32
4.1.3把好施工关口33
4.2项目财务管理策略33
4.2.1立项阶段纳税筹划35
4.2.2拿地阶段纳税筹划35
4.2.3融资阶段纳税筹划35
4.2.4建设阶段纳税筹划36
4.2.5房地产开发销售阶段纳税筹划38
4.2.6清算阶段纳税筹划39
4.3项目成本控制策略39
4.3.1建立可量化的全方位成本目标控制体系40
4.3.2建立项目全过程成本控制体系41
4.3.3建立基于网络评价的成本激励机制42
4.4项目市场营销策略42
4.4.1加大项目宣传推广力度42
4.4.2创新产品设计理念43
4.4.3科学进行产品定价44
4.5项目风险管理策略44
4.5.1风险识别45
4.5.2风险评价47
4.5.3风险控缶!
J49
第5章本文的研究结论与建议51
5.1主要研究结论51
5.2主要建议51
附件2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况53
参考文献54
第1章研究概述
1.1研究背景
第5章本文的研究结论与建议
5.1主要研究结论
本文主要是以东城美苑项目开发为对象,研究房地产项目可行性以及运营管理对策。
在东城美苑项目可行性分析过程中,主要是对焦作市的房地产基础环境作了分析,对于焦作市的房地产市场供需情况作了分析,同时,对东城美苑项目的优势、劣势、机会和威胁也进行了研究,得出的结论是该项目具有较好市场情景。
本文还对项目的经济效益和风险防范情况作了分析,在经济效益方面,主要是分析了项目投资、融资、资金使用等情况,在风险防范方面,重点分析了六个方面的风险要素和东城美苑项目方的具体防范措施。
最终得出的结论是,该项目具有较强的可行性。
在得出东城美苑项目具有可行性结论的基础上,提出了项目运作的具体策略,主要包括五个方面的策略。
第一是质量管理控制策略,建议把好设计关、采购关和施工关。
第二是财务管理策略,建议重点实施纳税筹划,主要是在立项、拿地、融资、建设、销售等各个环节,都要进行科学的纳税筹划。
第三是成本控制策略,主要是建立全方位成本目标控制体系,建立项目全过程成本控制体系,建立基于网络的评价体系。
第四是市场营销策略,主要是加大项目宣传推广力度,创新产品设计理念,并科学进行产品定价。
第五是风险管理策略,主要是从风险识别、风险评价和风险控制三个环节,建立一整套的风险防控体系。
5.2主要建议
单纯针对东城美苑项目来讲,实施科学的可行性分析,制定详细
的质量管控、财务管理、成本控制、市场营销和风险防范策略,就已经足够了。
但是,对于项目开发商金德利公司来讲,要想实现长期可持续发展,必须在更高层面做出努力,主要提出以下四个方面的建议。
第一,建议项目开发商加强战略管理。
战略决定了企业未来的发展项目。
在实践中,东城美苑项目的开发企业,主要专注于逐个项目的开发,而忽略了整个企业未来的战略定位。
因此,建议开发商树立战略眼光,通过PEST、波特五力模型、SWOT等工具,分析企业面临的宏观环境、行业环境和内部环境,制定企业发展战略、竞争战略、职能战略三个层面的战略规划,从而引导企业实现长期、健康、可持续发展。
第二,建议项目开发商完善内部治理。
目前,东城美苑项目的开发企业在内部管理最大的问题就是治理结构不优化,特别是对于高层管理者的权力制约不够,许多管理者存在“家长制"
作风,搞"
一言堂"
,这就使得企业存在着很大的风险。
许多大型的房地产开发企业之所以出现经营危机,甚至出现破产倒闭,关键是权力制衡出现问题,个别的管理者将企业带入了生存危机。
因此,未来金德利公司要想更好地发展,必须解决公司内部治理这个难题,实现决策、执行、监督三权分离,相互制约,从而以科学的决策力、高效的执行力和完善的监督力,共同引导规范约束企业向前发展。
第三,建议项目开发商强化品牌建设。
未来房地产市场将会趋于成熟,企业之间的竞争也会更加激烈,品牌就是竞争力将成为现实。
因此,从现阶段开始,从东城美苑项目开始,公司就应当树立品牌意识,只要是本公司的房屋和产品,就是品质的保证。
只有这样,在未来的市场竞争中,企业才会立于不败之地。
第四,建议项目开发商关注物业服务。
当前,许多房地产开发企业更多的精力投入到了房屋开发,而放弃了物业管理,这也使得业主与物业以及开发商之间的矛盾层出不穷。
实际上,优秀的物业管理和物业服务,是存在巨大的利润空间和发展潜力的,只是当前一些企业急功近利,认为房屋开发销售更容易赚取利润。
然而,在未来,一个高品质的物业管理服务品牌,将会为企业持续带来利润,因此,对于金德利公司来讲,也要提前关注这一点,打造自己的物业管理服务品牌,从而实现房屋销售和物业管理两个领域的利润增值。
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