兰州市房地产调研报告.docx
- 文档编号:2372871
- 上传时间:2023-05-03
- 格式:DOCX
- 页数:53
- 大小:249.11KB
兰州市房地产调研报告.docx
《兰州市房地产调研报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《兰州市房地产调研报告.docx(53页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
兰州市房地产调研报告
甘肃兰州市房地产
市
场
调
研
报
告
第一章城市发展概述
一、城市综述
1.城市概况
兰州是甘肃省省会,位于祖国西部三大高原交汇处,是全省的政治、文化、经济中心,地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心,是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源,也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸。
兰州市辖城关、七里河、安宁、西固、红谷五区和皋兰、榆中、永登三县,外加正在开发建设的兰州新区和兰州新城区,总面积1.31万平方公里,市区面积1631.6平方公里。
全市户籍总人口370.29万人,常住人口361.18万人,建成区内非农业常住人口261万人,流动人口80万人。
兰州是黄河上游重要的工业城市,现已形成以石油化工、装备制造、有色冶金、能源电力、生物医药、建材为主体,与西北资源开发相配套,门类比较齐全的工业体系,是我国重要的原材料工业基地。
2.气候特征
兰州深居大陆腹地,地处黄河上游,市区东西黄河穿城而过,南北群山环抱,属中温带大陆性气候,具有带状盆地城市的特征,冬无严寒,夏无酷暑,年平均降水量360mm,年平均气温10℃,全年日照时数平均2446小时,无霜期180天以上。
兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市,市区依山傍水,山静水动,形成了独特而美丽的城市景观。
3.交通优势
作为黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源,是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一(兰州、徐州、郑州、西安、乌鲁木齐)。
是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带,是西北的交通通信枢纽和科研教育中心。
陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此,是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心,也是西部地区通信枢纽和信息网络中心。
4.多民族聚集地
兰州市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈萨克等36个民族,少数民族人口占总人口的3.6%,少数民族人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集体并形成了独特的生活习惯及消费模式。
(兰州市总体区位图)
二、宏观经济指数
兰州市近年来经济发展速度很快,2013年上半年兰州市生产总值达598.70亿元,同比增长14.06%。
全社会固定资产投资完成额达303.18亿元,同比增长19.18%。
社会消费品零售总额达356.37亿元,同比增长18.88%。
人均可支配收入达8008.4元,同比增长11.99%。
兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市,其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。
从2004年开始,兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段,部分楼盘价格年涨幅超过了15%。
三、兰州市城市发展战略
在城市规划区内,实行统一的规划管理。
主城区要按照“带状组团分布,分区平衡发展”的布局原则,逐步形成“一河、两城、七组团”的城市结构。
“一河两城七组团”的城市用地布局结构、“一水两山三绿廊”的城市风貌建设原则,城市从偏于东市区、以东方红广场—三台阁为轴线,向以黄河为轴线的转变;以单中心结构,向双中心城市结构演变。
以黄河为轴,两山为翼,完善跨河形态,构筑昼夜山水城市整体空间新形象。
联系外围三个拓展区域,构成都市区的四个主要发展空间,形成“两带三城三轴九片”。
一河:
指黄河。
两城:
以黄河为轴线,南北整体为两个城市布局结构。
七组团:
沿黄河为轴线,通过滨河公路将安宁、七里河、西固、城关中心区、东岗、雁滩、盐场等七个功能区联为一体,使之快速形成滨河经济走廊。
兰州市规划遵循“高起点、高标准、高层次、高水平”的现代城市发展理念,充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌,构筑“一河贯城、两山环城、水链织城”的山水城市景观。
兰州城市未来发展目标为:
经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。
城市定位“黄河明珠”展黄河文化,兰州的定位可以说是西北中心城市,综合枢纽和“黄河明珠”非常准确。
把兰州定位为“黄河明珠”,并围绕这一定位作《黄河文化旅游产业规划》,将5000年灿烂的黄河文化以各种艺术手法,展现在黄河两岸。
第二章房地产市场动态
一、兰州市房地产分析
1.地理因素
东西黄河穿越而过,核心地段刚需旺盛求大于供。
随着生活品质提升,车辆普及家庭,普遍大众对黄河两岸中高端住宅迸发着强烈的居住欲望。
2.消费习惯
千年古城,历史悠久已形成统一的居住习惯。
对采光、客厅大小、厨卫通风、房屋朝向都有一定要求,对80—95两房和100—120三房南北通透视为理想居所。
3.多民族城市
少数民族人口占总人口的3.6%,人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集体并形成了独特的生活习惯及消费模式。
可针对其宗教信仰、生活习惯做针对性的消费引导。
4.气候条件
兰州地处内陆四季分明,降水少,气候干燥,昼夜温差大,春秋季风沙较大为主要劣势。
现有楼盘户型少有入户花园、户外超大露台,可借鉴很多深圳广东项目做错层露台可封闭为玻璃房作为花房或饮茶室提升其生活品质,并作样板引导。
二、兰州市房地产市场动态分析
2013年的兰州房地产市场存在三道闸门和两台发动机。
第一道闸门是市场实际新增供应量;第二道闸门是销售报价;第三道闸门是调控政策。
其中第一道是根本性决定性因素,第二道可以决定成交放量速度,第三道可直接决定潜在客户规模和市场预期。
第一台发动机是国内大型企业的新盘开发;第二台发动机是本土企业的战略调整和产品升级。
第一台发动机仍将给兰州市场带来关键性活力,第二台发动机的启动也将标志着兰州商品住宅市场步入又一轮整合升级通道。
“随便盖个房子”然后“打打广告”就可以卖到清盘的时代已经一去不复返,目前兰州商品住宅价格已处“瓶颈”阶段。
后续最有可能的发展趋势是不同品类和档次产品向上和向下双向拉开价差,单纯判断未来价格普涨或普跌都不准确。
“机会”造就“英雄”,一看企业战略是否清晰,二看企业产品是否具备实质竞争力。
第三章兰州房地产主要区域调查分析
一、城关区市场概述
A城关区:
中心城区,交通便捷,人口密集,行政、商业中心。
●中心城区,兰州市最繁荣的区域;
●城关区是兰州市的中心城区区域,生活配套成熟,但交通拥堵严重。
B房地产项目正往外围发展
●最早城关区中心房地产主要集中在东岗路、天水路沿线,以后此区域供应稀少;
●目前大型的板块项目开发主要在河北、九州、雁滩片区。
C未来开发空间充足
●城关区板块现有开发地块存量较少,主要是城中村改造项目,开发成本较高;
●随着万达、碧桂园、恒大、天正分别强势进驻河北、九州、雁滩片区,未来区域价值将进一步提升;
●城区整体供应量有限,房价仍然具备上涨动力。
二、商品住宅供求量及价格走势
1.2008—2011年兰州市商品住宅供应成交量及成交均价走势图
2.2012年1-12月兰州市商品住宅供应成交量走势图
3.兰州市7000—9000元/㎡价段成交比例最高,较10年的5000—7000元/㎡提高了一个层级,兰州目前的主力成交价段8000—11000元/㎡之间。
2012年兰州市商品住宅分单价段成交量示意图(下图)
4.与供应成交量类似,安宁、雁滩、七里河板块同样也是兰州市成交均价相对最高的三个板块。
(2012年兰州各板块供应成交量及成交均价示意图)
三、区域房地产市场发展状况
1.安宁区域
在新建商品房供应方面,2012年全区共有15个楼盘在售,共销售商品房住宅1044套,折合建筑面积11.2万平,销售总额7.5亿元。
部分税费也将用于地方政府支配。
销售均价5802元/平米。
2012年上半年,安宁区共开盘两个项目,天居锦HYPERLINK"
在下半年的开盘项目中,安宁区开盘的6个楼盘(中海凯旋门、中集幸福里、伊真学府美苑、宝迪文郡、安宁亚泉湾、加莱印象)供应量为6126套,占到下半年兰州市总供应量的一半以上。
安宁区的新盘占到整个下半年兰州市总开盘量的一半,足以显示安宁区正在快速崛起,轨道交通的便利条件也让本区域楼盘拥有了更高的知名度。
2012年底安宁区累计开工建设经济适用房60.5万平方米,建成15万平方米;在建廉租住房551套,实物配租281户,发放廉租住房补贴900余万元。
兰州市安宁区2012年新建房地产项目一览
序号
项目
建筑面积(㎡)
业态
开发商
专业度
实力
工程进度
1
中海G1102号宗地项目
315522
商住
中海地产
一级资质
国内一线
在建
2
中海G1103号宗地项目
70210
商住
中海地产
一级资质
国内一线
在建
3
天居锦河丹堤
154172
住宅
兰州天居
四级资质
基建工程
在售
4
远达锦绣半岛
424678
商住
兰州远达
二级资质
本地
在建
5
景园G1027号宗地项目
50813
商住
天水景园
三级资质
地县
规划中
6
盛达银河星座
302888
商住
甘肃盛达
四级资质
--
规划中
7
中集幸福里
250000
住宅
兰州中集
四级资质
地县
在建
8
景园盛世华都
139072
住宅
天水景园
三级资质
地县
在建
9
安宁亚泉湾
139506
住宅
兰州金徽酒业
四级资质
--
在建
10
伊真学府美苑
47412
住宅
伊真房地产
三级资质
本地
在建
11
加莱印象
103044
住宅
兰州东安
三级资质
本地
在建
12
中石油G0816号地块项目
719667
商住
兰州高阳
四级资质
中石油
在建
13
正和广场
150000
综合
正和房地产
二级资质
本地
规划中
14
天合G0928号地块项目
50821
住宅
甘肃天合置业
四级资质
--
规划中
15
安宁影视文化中心
54000
商住
甘肃宝迪置业
四级资质
本地
在售
16
银滩雅苑
346487
住宅
中国铁建
一级资质
央企
在建
17
乾昌水榭华庭
36526
住宅
甘肃乾昌
四级资质
地县
在建
18
森林半岛
500000
住宅
众邦电缆
四级资质
--
在建
19
华尊立达家居博览城
1500000
商业
甘肃华尊立达
四级资质
本地
规划中
20
地5大道
16200
商业
甘肃大诚投资
四级资质
--
在售
目前安宁区域房地产业发展迅速,在售、待售房地产项目有20多个,具体如下:
安宁区主要在售楼盘一览表
楼盘
供应体量
售价
剩余房型
兰亭雅居
剩余房源不足50套
剩余房源起价6520元/㎡,最高价格7500元/㎡
剩余88平,,92平,94平,98平,107平户型
好居名苑
建筑面积42731平方米,当期户数336户
起价5980元/㎡,均价7300元/㎡,最高价7980元/㎡,一次性付款优惠60元/㎡
80多平米居多,少数125平米
安宁科技孵化大厦
目前剩余房源主要出租
每层1680㎡,隔开300-500㎡。
出租价格60元/㎡
1200㎡入户大堂,150-1200㎡写字间
新厦水岸天成
剩余房源不足15%
8000元/㎡起价,最高价9000元/㎡,目前购房全款最多优惠300元/㎡
剩房68-180㎡
众邦金水湾
剩余房源不足100套
起价7400元/㎡,均价7800/㎡,最高价9000元/㎡
剩余户型为面积在160-240㎡
中和山水兴城
总建面积143093平方米,当期户数816户
起价7500元/㎡,最高价9000元/㎡
剩房面积93-200㎡之间的户型都有
飞天世纪新城
剩房不足20套
起价7800元/㎡,均价8000元/㎡
剩房有85㎡居多
兴兰阳光里
剩余房源50%左右
高层起价6400元/㎡,最高价7455/㎡,均价7000元/㎡,多层起价8300元/㎡,最高价8500元/㎡
剩房面99-220㎡
天居锦河丹堤
建筑面积154172平方米,当期600户
均价7500/㎡,开盘期间一次性付款96折,按揭97折,VIP客户折后优惠10000元
72—137平米之间
宝迪文郡
总建筑面积4.6万平方米,当期户数426户
均价7700元/㎡
主打39.94-118.37平米户型,目前88㎡和103㎡的户型均已预订完毕
安宁亚泉湾
总建面积140000平方米,当期户数1188户
待定
户型分布68—130平米之间,户型大多集中在89—95平米之间
新康花园
目前剩余房源不足50%
均价7300元/平米,最低价格7000元/平米
户型较大,仅有少量50平米一室,其余均110平米以上
中海·凯旋门
地址
安宁银滩大桥西侧兰州海关旁
类别
中式地产塔楼高层
容积率
3.80
绿化率
30%
价格
--
外围配套
教育配套:
小学—银滩路小学、师大附小、交大附小
中学—师大附中、交大附中、兰飞中学、东方中
学
大学—西北师范大学、兰州交通大学、政法学院、
甘肃省农业大学、兰州城市学院
商业配套:
费家营商圈、桃海商圈、培黎商圈
医疗配套:
兰空医院、交大医院、兰飞医院
生活配套:
桃海市场、孔家崖菜市场、费家营菜市场
内部配套
临街商业、会所、1200平米的6班幼儿园
简介
中海凯旋门位于兰州市安宁经济技术开发区,小区占地140亩,建筑面积40万平方米,规划居住总户数3379户,由20栋16—33层高层,2所幼儿园,及2万平米的商业配套组成。
户型以两室、三室的中大户型为主。
交通状况
即将开建的轨道交通一号线和二号线紧邻项目,快速交通也将于9月开通。
公交线路:
121路,103路,3路,20路,80路等。
开发商
兰州中海房地产开发有限公司
建筑单位
中建三局,中铁十一局,甘肃一建
设计单位
德国HYPERLINK""
工程进度
年初动工,目前已建至地上七层,预计8月开盘
中集·幸福里
地址
安宁兰州城市学院以北
类别
中式地产塔楼高层
容积率
3.50
绿化率
40%
价格
均价7000元/㎡左右(中集销售人员预估)
外部配套
兰州城市学院、甘肃省农科院等。
内部配套
社区配套配完善,有商务写字楼1栋、幼儿园1所、小学1所、商业45000方米。
另外,社区还配套大型高尚会所、健身运动场所、咖啡吧、小型影视城等休闲娱乐设施。
地下两层停车场,1:
1车位供应。
简介
中集幸福里地块南北长约325米、东西长约350米,呈不规则形状,场地基本平坦。
宗地编号G0819号,占地76.658亩。
总建筑面积25万平米,整个社区由11栋高层建筑和5栋多层建筑组成,共1360套房源。
建筑覆盖率19%。
中集幸福里定位为兰州中小户型高档时尚住宅小区,户型丰富多样,面积从60㎡—140㎡不等。
交通状况
即将开建的轨道交通一号线和二号线紧邻项目,快速交通也将于9月开通。
公交线路:
121路,103路,3路.
开发商
甘肃兰怡房地产开发有限公司
建筑单位
甘肃建投
设计单位
----------
工程进度
年初动工,目前已建至地上15层,预计8月开盘
加莱印象
地址
安宁西路机床长对面
类别
中式地产塔楼高层LOFT
容积率
4.0
绿化率
30%
价格
均价7500元/㎡左右(销售人员预估)
配套
教育配套:
小学—新世纪幼儿园、蓓蕾幼儿园、长风小学
中学—二十中
大学—西北师范大学、兰州交通大学、政法学院、
甘肃省农业大学、兰州城市学院、兰州职
业技术学院
商业配套:
费家营商圈、桃海商圈
医疗配套:
兰空医院、交大医院、兰飞医院、长风医院
生活配套:
桃海市场
简介
加莱印象项目占地面积约38.642亩,为办公、商业综合用地,商业用地40年,办公50年。
占地面积:
25761平方米
建筑面积:
103044平方米,剪力墙结构,共6栋高层,1-2层均为商业,总户数1062户。
交通状况
快速交通也将于9月开通。
公交线路:
3、103、20、310公交车刘家堡下车即到。
开发商
兰州东安房地产开发有限公司
建筑单位
甘肃伊真建设集团
设计单位
----------
工程进度
年初动工,目前已建至地上8层,预计9月开盘
通过对以上三个代表项目的描述及分析可以看出,无论是地产大亨中海地产,还是实力强劲的中集地产集团,都十分注重项目的个性,从规划设计上结合目前的市场需求,户型均以中小户型为主满足刚需;同时增加小区配属,注重便捷的交通。
A安宁区目前形成两大住宅圈:
一是:
七里河桥北沿滨河路一带。
汇聚有黄河家园、安宁庭院、实创现代城、北岸公馆、锦绣半岛,不远处还有金泽玫瑰苑。
二是:
银滩桥西一带。
有天居锦河丹堤、飞天世纪新城、中海凯旋门、金水湾、罗马花园、中和山水兴城,此外在这一带还有较多的单位建房。
B安宁区域商铺业态分布、租赁价格现状及走势分析
经调研,安宁区域目前商业的租金、售价水平普遍较高,新建商业的售价处在15000—23000元/平方米之间,旧的商铺及商场售价在7000—20000元/平方米之间分布,售价高低受地段的影响最大。
租金也因地段的差异从最低40元/平方米到最高130元/平方米之间分布。
随着安宁区快速的开发建设和科技新区及大学城等明显优势的带动,商业市场将日益繁荣,商业的售价及租金水平会进一步上涨。
C安宁区域主要在售将售写字楼一览表
名称
面积/套数
价格
房间出售/租率
科技孵化大厦
110000㎡
售价:
均价9000元/㎡,租金:
60/㎡
可租可售
好为尔大厦
21600㎡
—
项目已完工,尚未开始发售和出租
罗马商务大厦
38760㎡
最低价9600元/平米,均价11000元/平米,最高价12600元/平米
—
黄河印象
29010㎡
10000元/㎡
—
D安宁区域消费群购房需求状况
以80—120平米左右中小户型为主
通过对本区域调研得知,区域内居民大多以中小户型需求为主,满足刚需。
大多为满足刚性需求,以户型为80—100平米之间的二室居多,其次,100—120平米的三室是其又一选择。
客群主要关注价位、户型、小区环境、小区配套
根据调研结果表明:
目前消费者主要关注的因素围绕在价位、户型、小区环境、小区配套上面,关注比例均超过50%,而对于开发商形象及建筑质量关注程度较低,不超过30%。
2.西固区域
西固区在建、在售商品房总计14个,销售均价5180元/平米。
截止目前整体在售的项目总计14个,天庆国际新城、中天嘉园、中鹏玥园、西固人家、西固百合苑、芙瑞爽子国际、合水嘉园、鸿安国际广场、恒力沃德小镇、重邦康城、鸿利家园、玫瑰小镇、银泰逸翠苑、宏利大厦。
在今年下半年的开盘项目中,西固区即将开盘的1个楼盘(恒大都市广场)总占地面积49亩,建筑面积14.6万平方米,容积率4.4,建筑密度41.9%,总计推出住宅1100套。
西固区域内具代表性的地产项目一览
产品
分析
鸿安·国际广场
中天嘉园
银泰·逸翠苑
中鹏玥园
百合苑
西固人家
特点
销售单价低、优惠幅度大、2期有商业配套、两房南北户型,但户型结构不够理想。
楼间距大、纯南北、户型以50—80平小面积为主,中心地带绿化优。
距离兰炼一中和小
学近,打优质教育
的牌子。
两房户型;南北户型,面积实用,全明设计
首批推出房源均为临街2幢楼,价格低、户型合理、且以半住半商的方式推广,现剩余房源面积均在100平米左右。
实景现房、品质高、园林景观已成形且生活氛围已成熟
价格
起价:
4400元/㎡,
均价:
4550元/㎡
优惠:
4万抵8万。
起价:
4770元/㎡,
均价:
5140元/㎡
全款每平米优惠250元,交定2万后再加5万元,每平米优惠50元。
起价:
5410元/㎡,
均价:
5800元/㎡
全款优惠500-1000
元/㎡不等。
均价:
5800/元/㎡
全款每平米优惠100元;按揭优惠额度不等,交定后,每平米优惠200元,首付20万元以上每平米追加优惠200元。
5800元/㎡
全款优惠200元/㎡,按揭优惠100元/㎡目前推出特价房107.03㎡总价57万。
均价5660元/㎡。
起价5680元/㎡
最高价6860元/㎡
均价6270元/㎡
优惠:
7、12#楼预约2万顶5万;4、5、11#五重礼优惠约6万
销售状况
29%
18%
74%
20%
61.4%
1300套1期已售800套,剩余房源500套.销售率63%。
小区/周边配套
位于西固中街,靠近新天乐商圈,附近交通便利;
紧邻福利路兰炼学区,子女就学方便是很多客户考虑购买的原因之一。
建有自己的商业配套,满足了住户的购物;距离兰炼中学、小学近。
与西固人家相似
与西固人家相似
小区配套有:
餐饮、超市、幼儿园、银行、保险公司;
优势
销售状况较好,价格低,地段好,且504厂区团购客户较多。
周边配套成熟,项目建有临街商铺,百米之遥的十一街菜市场、蓝馨超市、美食一条街,陶瓷建材市场,以及正在建设中的城市广场方便了住户的购物、生活以及休闲娱乐。
位于西固福利东路,西面为即将开建兰州最大占地达120亩城市运动广场,以及兰州石化十二街大型住宅区,东面为甘肃省商业学校;对面和西侧为兰炼中学、小学;销售状况好,前期房源团购,对象为兰化兰炼职工。
销售状况比较好,购房客户多数被其价格打动。
同地段房价较低,形成了刚需客户的青睐。
实景、现房、前期已入住业主,物业服务成熟。
劣势
开发商五证不全,导致按揭只能在农村信用联社办理,且首付为40%,导致刚需客户门槛太高;项目新推出的3栋楼建筑结构多为塔楼结构,一梯十户,朝西朝北的户型会形成滞销。
项目宣传推广不到位,为城中村改造项目,容易给客户造成资质不全的疑问。
项目离深沟桥什子不远,周边商业氛围较差人流较少,生活氛围不足。
餐厅、客厅联结部分面积浪费,楼间距小,五证不全,小区园林景观、绿化差。
剩余房源朝东、西,且面积较大,多为顶楼,导致销售形成了压力。
1期售完之后没有进行后期衔接性的宣传推广,造成了2期滞销;西固区客户知道西固人家但不知道西固人家还有房;现有房源给客户造成是卖剩余的、靠近铁路嘈杂的心理反映;价格高对刚需人群不适合、对改善客户也不适合;虽然有成熟的物业服务,但由于管理问题导致老业主对现有物业服务不太认可。
值得借鉴
在团购方面下足了功夫,致使504厂的部分职工在此购买。
优惠幅度较大,价格占优势。
置业顾问接待能力强,后期追踪力度大,成交机率大。
打教育牌子,在团购反面优惠幅度大,可以带来厂职工的集体置业。
优惠幅度根据付款的多少定,大力的锁定刚需客户,回笼资金。
无
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 兰州市 房地产 调研 报告