蓬安县棚户区改造管理实施办法.docx
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蓬安县棚户区改造管理实施办法
蓬安县棚户区改造管理实施办法
第一章总则
第一条为进一步规范我县棚户区改造管理,切实改善棚户区居民居住条件和生活环境,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《四川省人民政府关于加快推进危旧房棚户区改造工作的实施意见》(川府发〔2014〕15号)、《四川省人民政府关于进一步做好城镇危旧房棚户区及农村危旧房改造工作的实施意见》(川府发〔2016〕40号)、《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法的通知》(财综〔2017〕2号)、《南充市棚户区改造管理实施办法》(南府办发〔2014〕18号)等文件精神,结合我县实际,特制订本办法。
第二条棚户区改造是指根据全县经济社会发展规划和城市总体规划,对棚户区进行综合改造,以改善居住条件、完善城市功能、优化城市环境的行为。
棚户区的种类主要包括城市棚户区、国有工矿棚户区以及其它危旧房棚户区等。
(一)城市棚户区是指:
在城市规划区内国有土地上,结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不齐全的住房片区(住户一般应在50户以上)。
(二)国有工矿棚户区是指:
在城市规划区外国有土地上的国有工矿企业棚户区。
(三)其它棚户区是指:
在城市规划区内的城中村、群众改造意愿迫切且改造条件成熟的城郊村、城边村和全国重点镇及其他建制镇,居民居住条件需要改善、配套设施老化破损、居住环境差但住户不足50户的旧城区危旧房、小城镇危旧房和洪涝、地质灾害毁损住房。
经县人民政府同意后,可纳入城镇棚户区改造范围。
城中村是指:
一是城市规划区范围内,土地已被全部或部分征收,原农村居民已全部转变为城镇户口,已被建成区包围或半包围的自然村。
二是城市规划区范围内土地已征收但村民宅基地或户籍尚未调整转变的自然村。
第三条棚户区改造必须坚持“政府主导、市场参与、居民自愿、依法依规”的原则,将改善民生与城镇发展、项目建设相结合,有力有序有效推进。
第四条棚户区改造工作由县人民政府统一组织实施。
县棚户区改造工作领导小组负责棚户区改造的统筹规划、组织协调、督促指导等工作;县棚户区改造工作领导小组办公室(以下简称“县棚改办”)设在县房管局,具体负责全县棚户区改造的日常事务。
县征收办、审计局、住建局、国土局、财政局、房管局、不动产登记局等相关部门和相关乡镇人民政府按照各自职能职责做好棚户区改造项目实施的相关工作。
第五条县棚改办要对照国家棚户区改造政策实施范围,编制完善全县棚户区改造规划,进一步厘清待改造的棚户区改造项目,并按项目建立台账,确定“十三五”各年度改造计划,按年度有序实施。
第六条棚户区改造项目的改造方式、安置方式以及还房建设方式应充分尊重棚户区居民的意愿,做到公开、公平、公正,依法依规。
县政府根据年度目标任务,结合城市发展需要,对自愿申请参与棚户区改造的项目点位采取“竞争制”进行改造,即:
根据乡镇申请,对符合改造条件的,由县棚户区改造工作领导小组确定数个改造点位,按照当年上级下达的目标任务,在规定时间内“模拟搬迁”协议签订率率先达到100%,先行改造。
若因国家政策调整,未改造项目不再实施。
第二章立项管理
第七条对符合棚户区改造条件的项目,按照下列程序申请和办理:
(一)住房业主以棚户区片区为单位,在社区的指导下向房屋所在地乡镇人民政府提交书面改造申请。
(二)乡镇人民政府在核实情况、对居民改造意愿进行初步调查并进行风险评估后,向县棚改办提交项目改造申请,内容包括改造范围、改造方式、改造实施方案等。
对存在重大稳定风险的,不予实施;存在较大稳定风险无法全面控制的,暂缓实施;存在较小稳定风险但可控制的,可分步实施;无稳定风险或稳定风险极小的,准予实施。
(三)县棚户区改造工作领导小组按照“拆、改、留”有机结合的原则,对申报项目进行核实、评审,并就项目改造方式提出意见,报县人民政府审批。
对不符合城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划,确需拆旧建新的,应实行整体改造;对符合城市总体规划,经过改造能满足城市规划要求的,应实行局部改造;对具有保留价值的民居和历史遗存的建筑,应予以保留,实行修缮性改造;对人口密度过大、房屋安全和配套设施难以通过改扩建和综合整治方式解决,确需部分或全部拆旧建新的老旧住宅区,可分类处置,异地安置。
(四)政府主导的棚户区改造项目实施方案,由项目所在乡镇人民政府在县棚改办的指导下牵头制定。
项目实施方案应包括改造范围、建设方式、成本测算、安置方式等内容。
项目实施方案报经县人民政府审定后,由乡镇人民政府在计划年度一季度前启动“模拟搬迁”程序。
“模拟搬迁”程序包括:
一是乡镇人民政府编制“模拟搬迁”改造方案并发布“模拟搬迁”公告;二是对被改造房屋基本情况、改造安置方案等情况分别公示7日;三是公示期满后由乡镇人民政府发布“模拟搬迁”协议签订公告,在规定时间内“模拟搬迁”协议签订率达到100%,县人民政府再发布棚户区改造公告,“模拟搬迁”方案转为棚户区改造安置方案,“模拟搬迁”协议转为棚户区改造安置协议,并产生法律效力。
第八条棚户区改造“模拟搬迁”公告发布后,有关单位和个人在棚户区改造范围内停止办理下列事项:
(一)新建、改建、扩建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)房屋产权变更;
(四)租赁房屋;
(五)各类营业执照的设立及变更登记;
(六)水、电、气、广播电视、通讯线路等管线和各类广告牌、碑安装。
棚户区改造“模拟搬迁”公告发布后,擅自办理本条所列事项的,一律不予认可,并由相关职能部门依法处置。
第九条列入计划的棚户区改造项目,由县发展和改革局立项。
棚户区改造项目实施单位凭县发展和改革局出具的立项批文,办理相关手续,享受相关优惠政策。
第三章规划及用地管理
第十条棚户区改造的三种方式为:
(一)拆旧建新:
拆除原有危旧房屋,新建安置住房或进行货币安置。
(二)改扩建:
对原房屋进行加固维修或翻新。
(三)综合整治:
对原有房屋及所在小区实施建筑节能、老旧管网线路改造、完善厨卫使用功能、建筑立面和小区环境整治等。
第十一条棚户区改造方式为“拆旧建新”的,用于棚户区还房建设的土地可依法采取出让或划拨方式供应,非住宅房屋用地采取出让方式供应。
(一)棚户区改造项目建设用地使用权采取公开出让的,按照“货币或实物安置自愿选择、政府供地竞价出让、开发配建限价还房”的思路,由县住建部门根据还房的位置、套数、户型、面积等明确还房地块规划指标,再由县国土部门编制土地出让方案,报经县人民政府审定后,采取“限回购安置房房价、竞地价”的方式,公开出让土地使用权。
并在出让公告、拍卖须知和出让合同中均明确棚户区改造安置还房的位置、套数、户型、总建筑面积、开竣工时间、还房回购价格、优惠政策、还房户参与监
督等条件。
(二)棚户区改造项目建设用地使用权采取划拨方式供应的,由政府统一组织实施。
第十二条对特殊地段、重要节点、重要片区等“零星卡口”棚户区的改造,拆除后因其土地面积较小(原则上不超过3000㎡)不能单独进行分宗出让或单独出让有困难的,在不违背城市规划要求的前提下,报经县政府集体研究同意后,可以采取协议出让方式整合给相邻土地使用权人进行整体改造开发,土地出让价格由县国土资源局按照相邻同类地块同期市场价进行评估确定;相邻有两家以上土地使用权人的,应当实行竞价出让。
第十三条棚户区改造方式为“改扩建”或“综合整治”方式的,由县棚改办牵头,组织相关部门拟定项目实施方案,报经县人民政府批准后组织实施。
第十四条棚户区改造及配套开发项目合并建设时,不得因满足市场开发、平衡收支需要而突破现行规划技术规范的规定。
对政府主导的棚户区改造项目,确需调整规划指标的,按程序报批。
第十五条棚户区改造安置还房实行原地建设或异地建设,原则上政府不自建,主要通过统购、配建等方式取得。
具体的还房方式,根据棚户区改造项目的实际情况和棚户区改造对象的意愿,在棚户区改造安置方案中予以明确。
第十六条对棚户区改造项目,涉及改变土地用途、土地利用条件、土地供应方式的,分别由住建部门办理规划手续,国土部门办理用地手续,并依法缴纳相关税费后,方能办理用地及土地变更登记等手续。
第四章评估
第十七条被改造房屋价值和其他需要评估的事项,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
评估基准日(评估时点)为棚户区改造“模拟搬迁”公告之日。
第十八条棚户区改造“模拟搬迁”公告后,由棚改项目实施单位书面告知房屋产权人协商选定房地产价格评估机构。
棚户区改造“模拟搬迁”公告之日起15日内仍不能协商选定的,由棚改项目实施单位依法组织房屋产权人投票决定或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。
投票确定或者随机确定房地产价格评估机构的,应当由公证机构现场公证。
第十九条房地产价格评估机构选定或者确定后,由棚改项目实施单位与房地产价格评估机构签订棚户区改造评估委托合同,评估所需费用由棚改项目承接主体承担。
第二十条房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序进行,通过评估确定被改造房屋的补偿单价、新建还房的建安成本和还房同地段或最邻近区域同性质用地上同类同用途新建普通商品房的市场单价等。
第二十一条房地产价格评估机构按照评估委托合同的约定,向棚改项目实施单位提供评估结果。
棚改项目实施单位应当将评估结果在改造范围内予以公示,公示期不得少于7日。
公示期满后,棚改项目实施单位应向房屋产权人转交涉及的评估报告。
房屋产权人或者棚改项目实施单位对评估结果有异议的,可在收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构书面申请复核评估。
若对复核评估结果有异议,可在收到复核评估结果10日内,向房屋产权人所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第五章房屋补偿安置
第二十二条对棚户区改造项目涉及的合法房屋,采取货币安置或实物还房安置,由房屋产权人自愿选择,且只能选择一种安置方式。
第二十三条被改造房屋的合法性按办理的土地、房产权属证书或建房批准手续(包括套内及公摊面积)认定;未办理土地、房屋权属证书或建房批准手续的,按照《蓬安县住房和城乡规划建设局关于征拆工作中房屋合法性认定有关问题的请示》(蓬住建〔2016〕152号)文件相关规定执行。
房屋用途以房屋产权证和土地使用证上载明的用途为准,若房屋产权证与土地使用证载明的用途不一致,以土地使用证为准。
一个产权证为一户。
第二十四条对住宅选择货币安置的,按下列办法进行:
(一)补偿单价的确定。
对选择货币安置的房屋,由房地产评估机构按照被改造房屋现状进行评估。
(二)房屋货币安置金额的计算
被改造房屋货币安置金额=被改造房屋合法产权面积×被改造房屋现状评估单价。
被改造房屋产权人原合法产权面积不足50㎡/户的,如房屋产权人在南充市辖区内无其他住房的,按50㎡/户的标准乘以被改造房屋现状评估单价进行结算;如房屋产权人在南充市辖区内有其他住房的,按原合法产权面积现状评估价值补偿。
(三)其它补偿、补助费。
包括一次性搬家补助费、临时过渡安置费、被改造房屋装修补偿费及水、电、气设施补偿费。
1.一次性搬家补助费。
按合法产权面积4元/㎡的标准,一次性计算给房屋产权人。
2.临时过渡安置费。
按合法产权面积4元/㎡·月的标准,一次性计算6个月的临时过渡安置费,不足300元/月·户的按300元/月·户计算。
3.装修补偿费。
原房屋评估不含装修费的,根据原住房装修情况,按0-300元/㎡的标准一次性给予合法产权面积装修补偿。
其它附属设施不再给予补偿。
4.原房屋水、电、气设施补偿费。
被改造房屋原有的水、电、气设施,按照棚户区改造公告发布时点县发改部门核定的收费标准给予补偿。
除水、电、气设施外的其它附属设施不再给予补偿。
(四)特别规定
选择货币安置的房屋产权人,不得享受保障性住房相关政策,并须在安置协议中明确约定。
第二十五条对住宅选择实物还房安置的,按下列办法进行:
(一)按1:
1比例等面积还房(即拆一还一)。
选择原房屋产权建筑面积相近户型安置,房屋产权人剩余合法建筑面积大于或等于安置房最小户型面积的,可再选择与剩余合法建筑面积最为接近的安置房;房屋产权人剩余合法建筑面积小于安置房最小户型面积,但大于安置房最小户型面积50%的,可再选择一套最小户型的安置房屋。
(二)还房标准:
以现有普通商品房交房标准为准。
即:
防盗门、铝合金窗安装到位,水、电、气安装到防盗门外。
(三)还房面积中超出1:
1的部分,在15㎡以内(含15㎡)的,由房屋产权人按建安成本价补差;还房超出1:
1的面积减去15㎡后剩余的部分,由房屋产权人按同类同地段新建普通商品房市场评估价补差。
被改造房屋产权人原合法产权面积不足50㎡/户的,如房屋产权人在南充市辖区内无其他住房,按50㎡/户予以保障;如房屋产权人在南充市辖区内有其他住房的,按50㎡/户的标准进行面积补差,并按以下方式计算补差金额:
原合法产权面积部分按1:
1等面积还房,补足50㎡的面积部分,按房屋建安成本价由房屋产权人补差。
(四)其它补助费
1.被改造房屋装修补偿费。
原房屋评估不含装修费的,根据原住房装修情况,按0—300元/㎡的标准一次性给予合法产权面积装修补偿。
其它附属设施不再给予补偿。
2.搬家补助费。
按原住房合法产权面积4元/㎡·次的标准,一次性计算两次搬家补助费。
3.过渡安置补助费。
按原住房合法产权面积4元/㎡·月的标准,一次性支付18个月的过渡安置补助费,不足300元/月·户的按300元/月·户计算;过渡安置期超过18个月的,自逾期之日起,过渡安置补助费按8元/㎡·月的标准计发至安置房交房次月止,不足300元/月·户的按300元/月·户计算。
过渡安置时间自房屋产权人搬迁交房之日起计算。
(五)房屋产权人选择的安置还房面积小于原房屋合法面积的部分,按该棚户区改造项目货币安置方式结算。
(六)房屋产权人选择一套安置还房的,原房屋安装的水、电、气、电视闭路线设施,在还房安置时以原房屋产权户为单位给予恢复;新增的水、电、气、电视闭路线设施,安装费用由房屋产权人按照发改部门核定的收费标准向棚改项目承接主体减半缴纳,在签订协议时一并结算。
房屋产权人符合选择多套安置房条件的,第二、三、四套等安置房的水、电、气、电视闭路线设施,由房屋产权人按照发改部门核定的收费标准向棚改项目承接主体全额缴纳,在签订协议时一并结算。
(七)办理安置房“不动产登记证书”的,一律办理给被改造房屋产权人。
(八)安置房的首次房屋专项维修基金由棚改项目承接主体一次性足额缴纳。
第二十六条非住宅房屋的安置
(一)房屋土地使用证载明为商业用房的,可选择货币安置,也可选择实物还房安置。
其中:
办公、仓储、生产、加工等非经营性用房一律按现状评估,实行货币安置。
1.货币安置
(1)合法产权面积按照房地产评估机构评估单价计算货币安置金额。
货币安置金额﹦被改造房屋合法面积×房屋现状的评估单价。
(2)停产停业补助费:
被改造房屋为商业用房的,按合法产权面积11元/㎡·月的标准,一次性计发1.5月;被改造房屋为办公、仓储、生产、加工等非经营性用房的,按合法产权面积9元/㎡·月标准,一次性计发1.5月。
2.实物还房
(1)按1:
1比例等面积还房;面积有差异的,按该棚户区改造项目所在区域同类房屋评估单价找补结算。
(2)停产停业补助:
停产停业补助费按房屋产权人合法产权面积11元/㎡·月的标准计算,自房屋产权人搬迁交房之日起计发至产权调换房屋交房次月止。
过渡安置期限超过18个月的,分段计发逾期停产停业补助费:
逾期12个月以内的,本逾期时间内停产停业补助费按1.5倍计发;逾期12个月以上的,本逾期时间内停产停业补助费按2倍计发。
3.房屋土地使用证载明为商业用房,而在棚户区改造公告发布之日前未作商业经营使用的房屋,不得享受停业补助费。
(二)凡改变用途的住宅房,一律按住宅房进行安置。
第二十七条安置房选房序号的确定。
房屋产权人选择实物还房安置的,其安置房的户型、面积以签订的协议为准。
安置房的选房办法,按照房屋产权人签订协议时间先后顺序、腾空交房时间先后顺序、还房超面积结算补差缴款时间先后顺序,综合排位确定选房序号。
综合排位序号相同的,依次按照签订安置协议时间、腾空交房时间、还房超面积结算补差缴款签时间的先后顺序确定选房序号。
第二十八条对涉及国有、民营企业的房屋,按房屋现状评估确定其价值,由棚改项目承接主体整体收购。
第二十九条对批准修建且在批准期限内的临时建(构)筑及附属物,按建筑成本评估价给予货币补偿。
对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建(构)筑物,在乡镇人民政府发布腾空交付房屋公告之日起30日内(含30日)主动拆除的,可按房屋建筑面积和结构给予拆除补助费:
砖混结构200元/㎡、砖木结构150元/㎡、土木穿逗结构100元/㎡、简易结构50元/㎡。
超过规定期限未拆除的,不予补助,并由有关部门依法拆除。
第三十条租住直管公房或租住单位自管公房的住户,经房管部门核实,在蓬安县行政辖区内或南充市市辖三区城区内有住房的,在棚户区改造公告发布之日起30日内无条件搬出。
符合保障性住房条件并提出申请的,按相关规定安排保障性住房。
第三十一条房屋产权人已签订棚改协议,但自棚户区腾空交付房屋公告发布之日起,超过30日仍未腾空交房的,由乡镇人民政府对被改造房屋向公证机关申请办理证据保全后依法处理。
第三十二条被改造房屋残值归棚改承接主体所有。
县政府相关职能部门对被改造房屋及土地的权属证书等,及时予以注销。
第六章奖励
第三十三条房屋产权人选择货币安置或实物还房安置的给予如下奖励:
1.腾空交房奖:
房屋产权人在发布腾空交付房屋公告之日起15日内(含I5日),腾空并交付房屋的,按原房屋合法产权面积100元/㎡给予一次性奖励;第16日至30日内(含30日)腾空并交付房屋的,按原房屋合法产权面积50元/㎡给予一次性奖励。
2.实物还房奖:
房屋产权人在发布选房公告之日起15日内(含15日)主动结清补差款并办理选房手续的,按原房屋合法产权面积100元/㎡的标准给予一次性奖励。
第16日至30日内(含30日)主动结清补差款并办理选房手续的,按原房屋合法产权面积50元/㎡给予一次性奖励。
以上奖励凡超过规定时间和范围的,一律不予奖励。
第七章资金来源及管理
第三十四条棚户区改造资金的筹集使用管理,坚持“统一筹集、统一安排、统一拨付”的原则:
(一)统一筹集:
棚户区改造资金来源包括中省市财政预算专项资金、县级财政预算专项资金、公积金增值收益、银行借款以及引入的社会资金等。
棚户区改造资金实行专项管理、分账核算,并严格按照规定用途使用。
县财政局、房管局、棚改办、承接主体要按照各自职责,各司其职,负责棚户区改造资金的筹集、管理、使用和监督,确保资金安全和规范有效使用。
(二)统一安排:
棚户区改造资金实行封闭运行、专款专用,专项用于棚户区改造项目中的安置补偿、安置还房建设(购买)和相关配套基础设施建设等支出,不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。
专项资金可以直接支出,也可以采取注入项目资本金、贷款贴息等方式,发挥财政资金引导作用,吸引社会资金参与棚户区改造。
在项目实施前,县房管局、棚改办要根据年度棚户区改造计划提出棚户区改造项目资金需求报告,按程序经县委、政府审批后统一安排。
(三)统一拨付:
先由棚户区改造项目承接主体提出资金拨付申请,再由县房管局(棚改办)、财政局根据县委政府审定的棚户区改造项目资金需求和项目实施进度签署资金拨付意见后,县财政局将资金拨付到承接主体账户;最后由承接主体根据棚改项目实施单位提供的安置协议、建设合同、项目资金拨付审批表等相关资料进行审核后,将资金直接支付给被改造房屋产权人或开发建设企业。
县财政局、审计局、房管局要做好项目资金跟踪问效、绩效评价工作,防止浪费和违规使用资金。
第三十五条棚户区改造项目涉及税费减免的,由相关职能部门按现行政策执行。
第八章建设及公共服务管理
第三十六条建立绿色审批通道,实行“一站式”审批服务,简化办事程序,缩短审批时限,加快办理棚户区改造项目各项审批手续。
第三十七条棚户区改造安置住房,要按照户型合理、功能齐全、配套好、质量高、安全可靠的要求,科学利用空间,满足基本居住功能。
第三十八条棚户区安置房建设严格按法定程序进行,实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制,执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范,确保工程质量和施工安全。
第三十九条公共服务物业用房按《四川省物业管理条例》相关标准设置,并与安置房同步规划设计、同步施工建设、同步交付使用。
第四十条棚户区改造安置房小区召开首次业主大会之前,由业主单位负责物业管理。
业主委员会成立后,依法选聘物业服务企业。
第九章监督管理
第四十一条加强监督检查,坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。
棚户区改造项目在“模拟搬迁”公告发布前,根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》有关规定,采取社区引导、居民参与、民主选举的方式,成立棚户区居民自改委员会,全程参与棚户区改造的宣传发动、调查摸底、评估机构确定、协议签订、房屋搬迁、安置房建设、质量跟踪以及回迁安置等工作。
第四十二条县棚改办要会同相关部门(单位),建立有效的专项督查机制,加强对棚户区改造工程实施进度、工程质量、改造资金筹集和安排使用等情况的监督检查。
第四十三条对棚户区改造过程中违反法律法规的,依法处理。
第四十四条严禁行政和企事业单位借棚户区改造政策建福利性住房。
第十章附则
第四十五条涉及县城规划区内已征收为国有土地原集体土地性质的房屋拆迁补偿安置的,按《蓬安县人民政府办公室关于印发〈蓬安县县城规划区征收土地房屋拆迁补偿安置暂行办法〉的通知》(蓬安府办发〔2016〕32号)文件相关规定执行。
因公共利益需要征收国有土地上的房屋,按《蓬安县人民政府办公室关于印发〈蓬安县国有土地上房屋征收与补偿办法(试行)〉的通知》(蓬安府办发〔2016〕37号)文件相关规定执行。
第四十六条本办法由蓬安县房地产管理局负责解释。
第四十七条本办法自2017年月日起施行,有效期5年。
《蓬安县人民政府关于印发<蓬安县棚户区改造管理实施办法(试行)>的通知》(蓬安府发〔2014〕16号)同时废止。
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