邹城乡镇房地产市场营销方案.docx
- 文档编号:2114682
- 上传时间:2023-05-02
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:19.88KB
邹城乡镇房地产市场营销方案.docx
《邹城乡镇房地产市场营销方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《邹城乡镇房地产市场营销方案.docx(9页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
邹城乡镇房地产市场营销方案
唐村镇地产项目营销策划方案(简)
一、唐村镇情况简述
唐村镇位于邹城市西南区域,距邹城15公里,是鲁南新兴的能源城镇。
下辖5个管区,29个行政村,耕地面积2.7万亩,辖区面积38.5平方公里,社会总人口4万多人。
镇内有全国最大坑口发电厂——邹县电厂、山东电力一公司、兖矿集团唐村公司、兖矿集团峄化公司等省、市属大中型企业。
该镇傍临104国道、京福高速公路、京福铁路,邹石公路贯穿全境,具有交通便利、资源丰富、通讯快捷等经济发展优势。
二、项目自身情况
该项目位于唐村镇中唐社区北邻,项目四至空旷,无完善商业配套,道路交通通行状况便利性欠缺,项目建设用地100亩左右,总建筑面积约12万平方,绿化率XX,容积率为XX,是唐村镇唯一的大型商品房社区,也是唐村镇唯一的花园洋房式建筑,可以全面提高项目在镇中的品牌形象地位,可在镇中树立标杆性社区,而项目整体面临的问题除了客群之外就是环境问题,项目距电厂的距离直接影响部分客户群体。
三、客户群
1、电厂内部职工:
有稳定的经济来源,长期的工作环境,进出方便。
2、个体户:
有经济实力,长期做生意。
3、电厂宿舍家属院:
电厂宿舍大多是老旧的房屋,而且面积较小,适合这类客户进行置换居住。
4、项目周边村庄:
项目周边村庄的居住环境的改善和置业升级需求。
四、竞品
唐村镇目前没有同类型项目在售,对比镇中早期产品。
布局:
凌乱的分布在街边,路边。
没有布局可言。
楼层数:
一般不会太高,大部分为多层建筑
户型:
相对传统的户型,没有新意,也可以说没有户型可言。
环境:
沿街边的环境,也就是没有什么环境
配套:
镇里的配套
五、项目swot分析
S-------优势分析
(1)品质优势:
7层立体花园洋房,品质感十足。
(2)产品优势:
规划合理的居住户型,面积适中。
(3)规模优势:
在唐村镇最大规模的社区房,让客户有优越感。
(4)付款优势:
可以帮购房客户办理银行贷款
(5)价格优势:
(具体成交价格要根据市场调查分析后详细制定)。
w-------劣势分析
(1)缺乏形象:
项目地处镇西北,周边以空地和工厂为主,整体形象较差。
(2)配备不足:
周边的基础设施不完善,生活休闲购物等配套缺乏。
(3)环境不佳:
周边空旷,而且距电厂污染源区很近。
(4)道路交通:
项目周边通行不便利,没有成型的交通道路。
建议:
整体外观形象和项目内部园林景观绿化需加大力度。
O----------机会分析
1、邹城市整体房地产市场情况良好,借东风之势快速去化。
2、市场置业需求加大、电厂职工客户群体。
3、结婚买房:
都说丈母娘是提高中国房地产价格的罪魁祸首,丈母娘要买房才让嫁已经影响到中国的每一位结婚认识,作为唐村最好的社区房,我们的机会是很好的。
T--------威胁分析
(1)居住成本:
现阶段唐村镇商品房居住群体都是水、热力和物业全免的一种状态。
(2)市场不规范:
房地产市场不成熟,市场体系不健全。
(3)县城房子对我们还是有一定的冲击,客户会考虑县城的房子。
六、项目swot总结
我们通过对所列优劣势、机会点及威胁点的整合对比,可以看出:
其优劣势相差是很明显的。
镇上唯一的品质花园式住宅,明显可以提高居民生活档次,户型外观等设计上需要档次提升,劣势也较明显:
项目周边整体形象较差,不能给顾客形成轰动效应,周边配套不好,而且道路通行不便利。
建议:
用优势去弥补自身的劣势,扬长避短,加强宣传,让客户对我们的品质质量和档次有更深刻的认识
在项目的推广上有来自市场的威胁,目前推出的项目虽属于唐村镇的真空带,但劣势较多,同时我们也要看到市场不规范,县城楼盘冲击对我们还是有一定的压力。
建议:
把握好自己的客户群。
把握机会,争取更多的潜在顾客
七、项目定位分析
项目总体定位:
都市洋房体验
项目档次定位:
唐村镇最好的品质楼盘,花园式小区环境,楼宇底商基本满足业主的娱乐、休息、锻炼、购物等生活配套
八、客户群分析
1、目标客户群确定
本项目潜在客户群,项目的潜在客群市场细分类型为:
(1)镇及村的个体
镇里做生意赚钱的人,相对来说资金上比较宽裕,对生活也讲究喜欢,比别人做的好,在镇上买一套,方便做生意等。
(2)电厂内部职工
项目紧邻电厂,而电厂职工收入比较稳定,工作生活属于无忧状态,而在工作的旁边买套房会是大多数未购房者的心愿。
(3)电厂宿舍
这类客群要么是电厂老领导要么是电厂的老员工,其居住的房屋相对比较老旧,而且面积较小,需要对居住环境进行置业升级。
(4)周边各村庄
老式的民房是现在各乡镇的主旋律,虽然根据政策有动迁和改造等,但依然无法快速的解决问题,在各村庄的置业需求逐步的在提高,尤其是现在对下一代的居住更是紧需和急需的,那么这类客群对城市的房源购买压力大,进而会转向相对合适的乡镇房源,尤其是在自己门口的品质居住小区。
2、目标客户区域确定
(1)主目标:
电厂辐射圈和乡镇个体
(2)次目标:
项目周边村庄
九、产品规划(简)
首先我们先对花园洋房要有一个清晰的认知,广义来说花园洋房属低密度住宅,户型和普通住宅户型相仿,有100多平米的平层,也有近200平米的复式,花园洋房是介于别墅和普通公寓之间,它具有部分别墅的优点,还有普通住宅的特性。
一般的花园洋房具备以下特征:
1、建筑风格为外国风格为主,洋味十足,多为欧洲和北美风格,也有少许南洋风格;万科,恒大等地产也推出过中式的建筑风格。
2、建筑密度很低(容积率一般小于1.5),绿化率较高,强调景观均好,首层普遍拥有私家花园,顶层设计露台。
3、目标消费者定位:
中高收入人群,甚至包括高收入家庭
户型配比建议:
基于邹城整体市场以三房110-120平左右为主,但是我们也不能忽略部分资金压力大和高收入群体。
85㎡——90㎡总配比的15%
100㎡——120㎡总配比的80%
140㎡——160㎡总配比的5%
十、总体设计规划建议
1、外形设计原则
建筑风格建议采用简约或者是中式风格;
建筑设计中充分考虑绿化空间的设置及其与绿化植物的协调;
建筑立面色彩醒目、现代、充满活力或者古典,灰白相间
建筑立面线条简洁、流畅、不呆板;
充分考虑社区外观形象的协调性和美观性。
2、平面设计原则
一梯两户 两梯三户两梯四户
朝向要求:
南北朝向,如中间套北向应考虑通风问题
底层设置私家花园,使每栋楼的外部景观与内部庭园相呼应。
每栋设置排气井,防止异味积聚
所有户型保证有露台或私家花园。
(一楼带私家花园,顶楼带露台,中间楼层带入户花园)
3、户型设计原则
户型结构合理,采光、通风佳;
户型动线设计合理、干湿、洁污分区;
保持底层花园、上层露台的特色,可考虑入户花园替代玄关
各功能房间均需自然采光通风
厨、卫集中,便于管道布置,并节约成本
尽量采用大开间、大主卧设计
南向阳台保持双卧设计,通透大气
生活阳台与厨房相通
卫生间部分户型可考虑设计两个使用
底层私家花园面积不小于XXXX平方米
顶层露台面积应保证在XXXX平方米
入户花园面积不小于XXXX平方米
设计时多考虑不规则形状,避免呆板的规则形状及外型
私家花园及露台设计时,需考虑绿化空间和活动空间的设计
主卧采用低窗台飘窗设计,部份可采用落地小阳台形式
卧室与卫生间尽量避免对视
卧室(特别是主卧)设置注意隐私性
餐厅与厨房应紧密结合
减少卧室区的走道浪费
大三房以耳房的形式配置书房
在140平以上的大户型,考虑设计内式衣帽间
十一、项目整合推广策划
(一)项目的营销总策划
本项目营销策略的核心人群:
电厂内部职工和镇中个体
1、渠道营销:
把握好销售周期内的各时间节点,销售明控,展示楼盘形象,体现质量,还要去各街道企业和农户家里面宣传。
2、活动营销:
建议本项目在开盘期间组织大型优惠活动,看房就有礼品。
买房就送大惊喜,送家电、送现金、送平方等等。
3、会员制营销,成立并招募会员,也是后期销售的推进器
(二)品牌策划
1品牌意识的导入
品牌就是商品差异,就是个性,标志着特殊身份,将项目自身与其他的区别开来,赢取独特的目标市场和共同认可的客户。
创新性------规划设计、景观优美、居住创新体验
品质性-------小区配套、建筑风格美观。
2、品牌塑造
加大宣传包装现场、后期服务、提高销售服务。
(三)广告策划
1、卖点提炼:
(1)花园式洋房、景观规划
(2)户型设计超前
(3)银行可以贷款
(4)价格优势
(5)镇上唯一的有规模的社区
(四)广告语创作
主题广告语:
最好的花园洋房、向往一生的家园。
非主体广告语:
1.在唐村,我只买XXXXXX的小区房。
2.嫁给我吧!
我在XXXXXX给我们安个家。
3.住在这里,你会三分被人嫉妒,七分被人羡慕
4.美丽洋房,享受一生
5.一个最满意的居住环境---XXXXX
6.你有权利住的更好
7.一套房子、一次相遇、一生情怀。
8.读书送到镇上去,不要让孩子输在起跑线上。
9.生活,就是居住在别人的羡慕里
10.有事业,有生活,住在这里真好。
(五)广告物料制作建议
1、楼盘的整体模型、单体模型。
2、效果图:
白天、傍晚、夜景的鸟憨图。
3、房型配置;用于楼书、海报、dm单;让客户了解户型、面积,增加美感
4、楼书、手提袋、dm单
5、手提袋,表示案名机产品楼盘形象,方便顾客收取资料,用于现场等
6、横幅,周边街道、方便客户了解,加大宣传
7、灯箱、彩旗、演示DV等等
(六)现场包装
随着房地产市场日渐成熟,购房客户越来越多,眼界已经越来越开阔。
已经不能和以前同日而语,所谓士别三日当刮目相看。
他们已经对房屋的事情有一定的见解,正是:
没有吃过猪肉看见别人吃过。
所以我们现场包装一定要重视。
一定要展示出楼盘的形象,体现出开发商的实力。
让人们看着都感觉,很多东西都是从视觉转化过来的。
现场包装包括:
1.工地围墙包装
2.工地横幅
3.售楼部包装(效果图、销售明控、logo、证件等)。
(七)场外广告
1.横幅.乡镇横幅悬挂,那我们要地毯式的轰炸,多挂。
2.宣传车巡展,这个感觉有点像牛皮癣。
但是他的效果确实好,只要转来转去的一吼,那么客户群体对项目的认知度最快。
3.宣传单的派发,宣传单的质量一定要好,要别人都舍不得丢,回家慢慢看
4.找村长开会搞会议营销,这招绝对是乡镇的特色推广模式
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 邹城 乡镇 房地产市场 营销 方案