中规院复习考试资料(经济地理规划A).doc
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第一部分住房问题
一、住房
住房人类生存的基本条件、居住权的问题。
因此住房既具有商品温淑英、也具有社会保障属性。
“住有所居”是我国改善民生的重要课题,是学习和实践科学发展观的重要内容。
半公共物品就需要考虑政府和市场的责任。
市场主导资源配置,提高住房供给的效率、效益。
政府主要监督市场失灵的现象,调控住房市场,提供适当比例的公共性住房,保障中低收入群体的住房权力。
2004年国务院《中国的社会保障状况和政策》:
明确指出住房保障与社会保险、社会福利、优抚安置和社会救助共同构成了我国的社会保障体系
二、我国的住房体系
通过三十多年的发展我国的住房体系大致形成了三个层次住房保障体系。
第一个层次:
高收入家庭购买、租赁商品住房
第二个层次:
中低收入家庭购买经济适用住房和限价商品房、以及租赁公租房(这个方式:
牵涉到外来人口和夹心阶层,目前正在逐步推行)、私人租赁住房
第三个层次:
最低收入家庭、城镇居民住房困难户租赁由政府或单位提供的廉价住房、棚户区改造住房等保障性住房。
问题:
利用收入分层确定的住房体系,就需要在考虑对收入分层能够照顾的不同社会群体
住房供给:
政府和市场
住房类型:
商品住房、半公共住房(经济适用房、限价商品房、公租房)、公共住房(廉租房)
住房政策:
我国住房供应模式改革开放以后大致经过三个发展阶段:
第一阶段:
取消住房的福利制分配体制;
第二阶段:
推进住房的商品供应市场形成;
第三阶段:
构筑住房的社会保障政策。
三、我国现阶段的住房问题
1.住房问题及原因
1)农村问题:
房屋破旧、年久失修、基础设施不完善、房屋建设混乱:
布局混乱、风格迥异。
2)城市问题:
1、房价过快增长,投资性需求大于住房刚性需求,大量居民住房要求得不到满足(原因:
投机性投资、房地产市场供应量、支付能力有限)
2、现有的住房体系,存在大量“夹心层”住房得不到保障。
(现有保障体系没有起到全覆盖)
3、城市化进程中,大量外来人口涌入城市,存在住房环境差、安全得不到保障等问题。
4、住房改革以来,住房供给过度以来市场,造成保障性住房供给不足,低收入人群住房得不到保障。
(过分依赖市场)
2.解决住房问题的办法
1)农村问题:
1、加强危房修缮、改造的资金和政策投入。
2、通过镇规划、村庄规划合理布局居住用地、规范建筑风格和质量、配套基础设施
2)城市问题:
(一一针对)
1、政府发挥调控作用,平抑商品住房房价。
抑制投机性投资(二套房限制,首付、利率),增加商品房用地供给,打击囤地不建现象,提高居民收入,分享城市化收益,为刚性需求人群提供利率优惠、抵押贷款等业务。
2、扩大保障性住房的保障范围。
解决外来人口、夹心层的住房问题,但是需要严格审查制度和退出机制。
3、逐步加大保障性住房的供给,解决低收入人群的住房保障问题。
应注意因地制宜(居住面积,配套设施,配建规模)
4、构建多层地的住房供应体系,构建“区隔化”的市场解决不同消费群体的住房需求,着重保障中低收入住房群体的利益。
。
ü构建多层次的住房供应体系,解决不同消费群体的住房需求
ü适度增加保障性住房供给,集中力量解决无法通过市场途径解决住房的住房弱势群体。
ü逐步扩宽住房保障的范围,解决“夹心层”住房问题,解决外来务工人员住房问题,但是需要建立严格的审查机制和退出机制。
ü加强对房地产市场的调控。
(着宏观经济对住房市场酌依赖性越来越强,政府对其调控的余地也变得越来越小).通过平抑住房价格(价格控制、扩大土地供应量、规范开发秩序)、控制住房户型比例、提高居民住房支付能力(放宽信贷、通过住房补贴)等手段,提升居民的住房购买力。
3.未来住房体系健康构建的目标:
可持续发展的基本点,即以需求为中心,建立和完善多层次的城镇住房供应体系,其核心是对不同收入家庭实行不同的住房供应政策;
以调控为手段,建立和健全规范运行的城镇住房市场体系,其核心是进行住房市场的预警和预报系统;
以消费主体为中心,建立以个人为主的住房消费和住房金融体系,其核心是实行住房分配货币化;
以科技为中心,创建住房的标准化、产业化体系和住房与人口、资源、环境协调发展体系,其核心是创新住房技术
四、现阶段住房问题研究有争议的地方
1、我国地域广博,地域差异较大,发展水平也较大,现阶段的住房问题的研究主要针对北上广等大城市,这其中得出的结论是否适合推及到全国是个需要深思的问题。
另外从关注的热度来说,对中小城市缺乏关注,是否从另外一角度上说明,住房问题在中小城市还不是一个严重的问题,如果未雨绸缪的话,应该需要有不同的思路。
2、在现有的研究中,缺乏基础的数据支持如:
住房量、住房比等,多数处于感性的认识给得出住房问题并推演出结论,这样的研究是否具有针对性和时效性,也是需要注意的问题。
五、保障性住房
住房保障政策是政府为解决市场失灵和保障居民基本居住需求而推行的一项公共政策,政府在支持保障性住房建设中应起到重要作用。
城市保障性住房的意义:
1.我国仍然处十快速城市化进程中预计未来十年内仍将有几亿农民进城落户这部分人收偏低其长期稳定的住房需求仅凭市场是很难解决的。
2.从历史经验看战后许多发达国家就是通过大规模的公共住房投费建设拉动经济快速恢复发展.2009年最国棚户区改造的顺利推进也是一个很好的例子第
3.拥有适当比例的保障性住房也有助于从根本平抑房价,让住房市场土地市场回归理性有助于宏观经济的稳定。
1.保障性住房建设中需要思考的问题
1)建多少:
需要以需求为中心,通过对实际需求的调查
2)建什么类型:
以售为主还是以租为主
3)资金的渠道:
财政预算拨款、公积金增值收益、土地出让一部分收益。
公共财政资金不足是否可以适当扩宽融资渠道。
4)在哪儿见:
在住房缺乏的大城市,中小城市需要建多少。
在城市建设的区位选择:
政府利益优先or公共利益优先
2.保障性住房存在的问题
1)区位选择的问题:
a.远离主城区的带状分布不利于低收入人群就业
b.离经济型公共交通设撞和公益型服务设
c.团聚集产生约柬下的居住空间分异和社会分化
2)资金的问题:
a.政府在保障性住房供给方面负主要责任,并占有垄断地位,市场无法发挥配置作用,在其他资本无法进入前提下,光靠国家和地方财政的投入,资金缺口巨大。
(国家财政预算拨款,土地出让收入一部分,公积金增值收益的一部分)
b.公共住房的微利性甚至无利性,投资回报低,社会资金介入不足。
(同时与绩效考核不挂钩,地方政府也动力不足)
3)管理机制的问题:
a.住房保障法律法规滞后.缺乏对利益主体的监管,导致寻租行为不断,不仅违背保障性住房政策设立初衷,而且严重破坏政府公信力;
b.保障性住房政策实施过程管理不到位,对购买对象界定不清,审查把关不严;
c.缺乏相关配套措施,如城镇居民收入未建立,甄别成本高,不能真正掌握购房者的实际收入,信用体系也未完全,难以客观公正审查供给对象。
3.解决问题的办法
1)区位问题:
a.编制有效的保障性住房规划,以及协调各部门的专项规划
b.通过总体规划、分区规划保障住房空间区位、规模、公共服务配套设施达到相应的标准。
详细规划层面确定设施配建标准、户型比强制性指标,并引导混合居住。
c.通过高效率的土地利用,通过商品房住区配建保障房等措施,既可以借用商品住区的公共设施,减少投资,又可以促进居住融合。
推进各种类型各个层次,各类群体住房的相对混合布局,存进社会阶层融合。
d.采用TOD模式,提倡混合用地,推动保障性住房所在区域就业和居住相对平衡,减少受保障群体的通行成本。
2)资金问题
a.逐步转变政府角色。
从直接投资者和经营管理者,逐步转变为保障性住房融资的引导者、合作者监督者。
b.采取有效的财政和金融政策,加强与私营企业的合作,发挥资本市场融通资本的作用,采取ppp(公私合营)的融资模式,强调优化资源,降低风险和增加回报的双赢合作。
c.积极引导政企合作共建的局面:
建立健全相应的投资法律体系;制定合理的风险分担机制和有效监管机制,让私营企业放心进入。
d.还要采用激励手段:
原有的土地划拨,税收减免;加大政策扶持力度,提高回报率。
保护私营资产安全,降低企业融资风险。
e.政府引导和创新其他融资渠道。
推行房地产投资信托基金模式(REITs),利用土地市场为保障性住房建设间接性融资等方式。
3)管理机制问题:
a.建立健全相关法律法规,加强监督管理,避免寻租行为出现。
b.建立严格的资格审查程序和退出机制,保证需要保障的群体能够得到住房保障。
c.相关制度的配套的建立,如收入体系、信用体系等。
六、住房规划与城市规划协调问题
1.概况:
2006年住建部首次提出:
住房建设规划是对城市近期住房建设进行总体安排,确定年度计划.指标控制和措施保障.规划期限为5年。
重点在于满足中低收入阶层的保障性住房.类似于针对住房的专项规划。
规划内容侧重于各类住房建设量的计划安排,包括总量计划、结构计划、时序计划。
但是住房规划在用地空间布局内容较弱,主要是分区域指向性的,住房计划无法予以明确的空间落实。
2.问题
自身问题:
缺乏与城市规划的协调统筹(还是比较粗的分区指标,缺乏与居住用地布局的协调)、规划的技术路线有待完善(规划依据不充分、住房需求预测不到位、编制缺乏必要的论证环节)
城市规划中住房问题:
1)规划内容缺乏对住房问题的关注
2)规划中存在不足:
研究不足,对城市住房整体住房去求,低收入人群分布缺乏调研,设施配套缺乏考虑(只考虑用地空间布局)控规编制暂无保障性住房的相关要求.总规中确定的保障性住房用地在控规阶段无法予以明确的用地控制。
3)规划实施不到位:
虽然确定了居住用地布局,但是是20年的总体蓝图,缺乏年度的计划安排。
保障性住房微利性,倒是建设动力不足,时序排列靠后。
3.解决问题的办法:
1)提高规划编制的科学性:
深入调查住房需求(数量、面积、价格承受能力);拓宽相关的研究领域(有针对新研究保障群体的住房,探讨其宜居的模式、研究外来人居住问题、研究怎样提供舒适的居住环境);强调公共参与
2)加强住房建设规划与城市规划的协调:
体现在住房规划与城市总体规划、近期建设规划的协调。
住房规划的中的近期住房建设年度计划对应的用地空间布局可以通过城市近期建设规划落实。
3)完善城市规划中各层次规划的主要内容。
主要目的是:
确保保障性住房和住房的多层次配置,在法定规划层面确定住房资源的空间配置。
总体规划统筹长期住房安排,明确保障性住房用地布局。
通过分区规划确定分区内住房用地指标,具体到地块可通过控制性详细规划完成。
4)保障性住房用地的管理严控。
在各层次规划中保障性住房的用地布局及控制指标应作为强制性内容,保证此类用地不被占用。
七、当前关注的热点问题
1、外来人口的住房问题:
(户籍和住房脱钩、公租房的建设、逐步缩小城乡差距)
2.夹心层的住房问题:
(扩大保障性住房的保障范围、更加严格审查和退出机制)
3.ppp公私合营的方式方法
八、国外的先进经验
1.英国:
融资渠道
2.香港:
双轨制。
第二部分:
城市更新
一、城市更新及其意义
1.城市更新的内涵:
起源于60年代的城市更新运动,从刚开始关注物质空间不断发展出多元化的目标
定义一:
用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题,应该致力于在经济、社会、物质环境等哥哥方面对于变化中的城市地区作出长远的、持续性的改善和提高。
定义二:
(方式)通过政府或市场对空间资源和服务再分配,(目的)达到综合环境质量提升,公共事业更完善、弱势群体的利益得到进一步保障,同时传承文化。
定义三:
城市更新体现了一种更加审慎、明智和和谐的发展过程,这个过程采取了一系列更加明智的多元的更新途径,诸如:
保护、修复、再利用以及再开发等。
城市更新本质上土地再利用和城市再开发的周期性复杂过程,因此不同经济发展水平、城市化过程及其阶段城市更新有着不同内涵。
2.我国与西方发达国家城市更新内涵的差异
1)西方城市更新:
所处的阶段:
已进入城市化成熟的时期,对城市更新主要的目标:
对产业转型和郊区化所导致中心区衰败地区的复兴。
目的:
基本:
为公众谋取利益和提升城市整体竞争力。
恢复衰败地区的人气、改善物质环境、引入新的产业提高地区竞争力、紧凑高效的利用土地缓冲城市蔓延的问题、引入完善基础服务设施公共服务设施提高当地居民的生活质量、也有历史文化街区保护的案例
2)中国特色的城市更新:
中国城市化正处于快速发展阶段,内部经济社会转型和外部环境推动,城市面临着外部空间的扩张和内部空间的重组的同时进行。
特点:
1、至上而下的政府主导的城市更新。
普通民众被排除在城市更新的过程之外,
2、更多的关注物质环境的更新和景观性的改造。
由于旧建筑的修缮维护,拆迁和改造建设,景观性的改造。
3、趋利性的城市更新。
将城市更新作为牟利的工具,(追求中心区级差地租的利益,有更大强度的开发更新原有地区:
建设更高容积率的小区)由于现阶段城市中心区仍然具有较大经济活力和综合吸引力,城市更新依然是以追逐中心区超值的商业利益为主要目标。
二、二、城市更新的策略、参与主体和方法
(1)策略:
a.企业化城市策略:
经营城市,允许私人企业承担部分城市公共服务只能活负责城市景观标识建设,通过组织城市发展公司等形式的公司合作机构负责更新的实施。
b.文化主导的城市更新策略:
一种是通过大型的更新改造项目,建立城市旗舰式地标建筑对城市文化形象重构;另一种是从文化产业的角度出发,研究以创意阶层融入城市,形成创意产品与创意消费相结合的创意街区。
c.可持续发展策略:
对棕地的再开发过程,被污染土地的环境整治,强调对植被及生态系统的恢复。
(2)参与主体的研究:
早期政府主导的,房地产开发为主的城市更新,向如今关注多元化的主题利益,政府角色的转变以及估计居民参与,减少弱势群体的边缘化差距。
自上而下与自下而上的配合
(3)方法和途径:
早期房地产主导,目前:
旗舰项目激励型、大型赛事推动型、产业涉及改造型以及其他多元化的根性方式。
工业区改造,可置换为个性化和社会化的公共空间和城市绿地以及发展文化创意经济的城市休闲娱乐场所。
(七九八项目)
内城经济衰退区:
建设大型零售购物也太等大型更新项目,促进地方经济复兴
特色都市新产业聚集区:
成为内城旧就制造业的改造升级的重要手段。
三、城市更新的现状及问题
1.忽视低收入群体的利益:
对衰败地区的推倒重建、取而代之以高尚住宅和舒适的生活环境,通常享有这些机会和美好环境的多为中上阶层认识,穷人只不过从一个衰败区驱赶到了另一个衰败区。
2.过分趋利的城市更新:
追求具额的经济利润,转变为房地产商简单的土地经济置换。
一种以房地产开发为导向的经济行为
3.政府占据强势地位,公民缺乏参与渠道:
4.城市更新过程中,缺乏对城市特色文化和文脉的保护,盲目追求市场利益,造成传统地域文化式微,千城一面。
文脉是一座城市在长期的发展建设中形成的历史的、文化的、特有的、地域的、景观的氛围和环境,是一种历史和文化的积淀。
5.城市更新中旧城区社区的解体,也会对社会稳定造成影响
四、城市更新需要注意的问题
1、对现有“法定图则“式规划,线性规划完善,适应城市更新的复杂性
2、在城市更新中要更加重视公共利益和公众合法权益。
3、政府从规划的主导者、控制者,向更新过程的引导者和协调者转变。
4、规划的过程强调公众的参与(创造平台),将规划变为协商式规划。
5、处理好集中和疏散的问题。
不能讲为了平衡赢利,将旧城以更大的强度开发。
6、使城市更新的目标更加综合化,解决社会经济文化发展的问题,制定相应的规划技术指标。
7、城市更新中要保证多元利益主体诉求的实现。
(政府要保证公共利益的实现,对开发者要保障合法利益的获取,对相关权利人要保障发展权益的分享)
五、怎样解决城市更新中存在的问题
不同于简单的旧城改造,城市更新已不能再停留于物质环境改善与审美的角度。
现代城市更新追求的是全面的城市功能和活力再生,活化城市的社会与文化,降低犯罪率,创造更多的就业机会以改善城市经济、城市财政,提升城市竞争力等。
1、追求公共利益是城市更新的首要前提,特别是对城市弱势阶层的关注。
2、城市更新要与都市区的长远发展总体战略相一致。
在扩张和更新同时发生的过程中,需要一个整体有序的城市总体发展框架,两者不能相互脱节。
3、采用综合的更新手段:
各种利益被考虑到,各种措施紧密跟进。
城市更新产业是关键,应当注重新的产业的引入。
4、注重城市更新的特色塑造:
特色是一个城市特有的吸引人的地方,是魅力所在,城市更新需要挖掘该地区独有文化景观特色并将之创新、提高。
RBD,滨水区开发
5、城市更新多元角色的互动,建立多方参与城市更新的机制:
涉及多元利益,成功的城市更新必须依靠政府、市场、公众三者合理。
政府引导监督、市场参与、公众参与;政府政绩、市场获利、公众收益的目的。
(更新方案的确定,决策决议和更新管理过程中各抒己见,地位平等)
六、城市更新中的热点问题
1、城中村更新问题
2、历史文化街区保护开发问题
3、城市中心滨水地区开发问题
**************************************************************
****小贴士****:
土地收储:
指国家土地储备机构动用国家优先购买权力,对流入土地市场的土地使用权进行购买,通过土地整理后作为储备用地的过程。
优点:
1、增加地方财政收入
2、改善城市基础设施建设
3、提高土地市场的公平性和透明度
缺点:
1、成为房价上涨的重要推手。
(由政府垄断的土地一级市场)
2、成为金融风险的关键环节(金融产品单一,土地收储靠银行信托、抵押,先期投入大,土地市场疲软会引发金融风险)
3、成为破坏社会公平的方面典型(政府征收土地,土地价格不完全按照市场价格,地价征收、高价出售)
4、成为地方政府对抗中央调控的重要工具(既是财政权力、也是货币权力,土地财政)
第三部分:
城市(非)建设用地及分类标准
一、非城市建设用地概念
概念:
非城市建设用地:
是指在城市规划区范围内不用于集中城市建设的用地
非城市建设用地一般是至在城市总体规划确定的管理控制区范围内,城市总规的一定时期内不得用于各项城市建设的用地。
表现为规划区范围城市建设用地之外空白区域,表现为相对城镇扩张“此消彼长”的变化状态。
随着城市化进程的加剧,非城市建设用地的总量、性质和功能也随之发生巨大地变化,表现为传统农业种植和林业用地生产性功能性减弱,生态效用和旅游休闲功能日益凸显与强化。
非城市建设用地可见项目:
除了重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施和公园绿地以外,禁止在基本生态控制线范围内进行建设。
对可以进行的建设项目,应作为环境影响重大项目依法进行可行性研究、环境影响评价及规划选址论证.在规划选址批准前应在新闻媒体和政府网站公示。
二、非城市建设用地的类型
根据杭州的分类:
大致可以分为:
1.景观生态类用地:
包括自然景观资源丰富的风景名胜区、城市内部和周边森林保护区、湿地或水源保护区,城市规划中明确的生态保护地带。
最高层次请执行和管理的内容,一经划定,一般不允许调整
2.战略控制类用地:
根据区域和城市发展的要求,在一定时期需要进行强制控制的用地,如城市发展战略性控制用地等等。
(规划期内一般予以调整)
3.农田保护类用地:
主要包括基本农田保护区(规划期内不予以调整)
4.历史文化保护类用地:
人文景观丰富的历史文化保护区、历史建筑群和重要地下文物埋葬区。
专门技术论证,规划部门制定方案,经政府审查报人大审批
5.工程技术类用地:
这类用雷同于城市用地评定的三类用地,即不适于修建的用地,城市高雅线走廊,地质不允许建设。
专门技术论证,规划部门制定方案,经政府审查报人大审批
三、非城市建设用地的目标和作用
1、控制城市土地利用,促进城市规划管理,增长管理的一种方法。
通过对非建设用地强制性管理,合理控制规划期内土地开发总量和质量
2、保护城市环境资源,提高生态功能,合理利用环境资源塑造城镇空间特色和良好人居环境
3、建立根植于自然环境的城镇土地利用空间结构,促进城镇持续健康发展
四、非建设用地规划编制方法和实施保障
l方法:
1.根据区域和城市规划各阶段的工作内容,结合城市建设用地评价、城市发展目标的制定与环境容量的分析,充分考虑各个不同区域与城市的用地特点,确定城市建设用地和肥城市建设用地的比例关系。
2.明确非城市建设用地规模,并划定界限
3.制定开发利用策略和规划管理政策
①析相关建设与非建设性用地组成.搭建植根于自然环境的城镇空间结
构;
②制订耦合两大用地系统的土地利用整体规划;
③结合环境保护合理布局基于环境效应的生态产业;
④发掘环境区关联边缘效应并塑造城镇空间特色;
⑤制订非建设用地控制图则与相关建设用地土地使用导引。
l保障:
1.要求确立法律保障,提高总规法定定位,制定管理规定作为补充,条件成熟逐项立法,并在法定图则规划层面,详细规定非建的土地用途,开发强度和相应指标。
2.要求建立完备的非城市建设用地信息系统,便于土地管理
3.要求总规全覆盖,将非建设用地纳入规划管制,从总体土地利用综合效益出发,宏观层面上制定管理政策。
五、非建设用地规划实施的评价
1、深圳(96总归,最早提出非建管理)、成都(全国首个完成非建规划)、无锡、杭州、厦门等城市都在不同层次上提出了非建设用地保护规划,皆效果不佳:
原因有三:
1.缺乏有效的监管机制(不同类型的用地,除基本农田、水源地外缺乏相应的管理机制,也缺乏各部门之间的协作)
2、缺乏配套的法规的研究。
既没有配套法规,实施细则。
也未落实相应的责任部门,规划缺乏可操作性。
对建设用地的扩张难以控制
3、规划编制的角度过于狭隘,缺乏操作性。
如成都,仅从生态角度思考,无法满足当前强烈的发展需求。
4、非建设用地规划的研究和编制不应失去与城市总体规划发展战略的配合。
六、今后发展的方向
1.明确、统一非建设用地的概念和用地分类:
统一类型划分,形成与城市建用地相对应的名称、符号以及图例
2.在城乡区域协调发展背景下,研究、确立非城市集中建设用地规划的法定地位和相应约束力
3.结合国外增长管理和精明增长等理论经验,探索更为积极、主动的非建规划编制模式和方法,形成符合区域发展实际的增长管理政策。
4.考虑在城乡发展需要,结合GIS、生态分析等技术手段研究编制务实,可操作性的非建规划编制原则,层次和技术路线
5.发展多样性检测和监督手段,管理手段多样化。
开发权转移等
****小贴士******:
包容性增长:
寻求社会和经济协调发展、可持续发展,与单纯的追求经济增长相对立,倡导机会平等的增长。
含义:
公平合理地分享经济增长
表现:
缩小收入分配差距
目的:
经济发展成果最大限度地让普通民众收益
关注点:
更多人享受全球化成果、弱势群体利益受到保护、加强中小企业和个人能力建设、在经济增长过程中保持平衡、强调投资和贸易自由化、反对投机和贸易保护主义、重视社会稳定。
精明增长:
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一、城市建设用地分类标准
《城市用地分类与规划建设用地标准》
最早起源于苏联,分为7大类用地
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