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论集资人
论集资人擅自出售集资房的所有权归属
摘要:
随着我国房价的持续增涨,以及我国社会文化中“家”之观念的不断深入,民众的生存压力在不断扩大,集资建房在全国各地兴建而起。
但是由于法律层面的缺失与漏洞,针对集资建房协议的性质没有具体明确的规定,使得法院的审判工作出现了诸多有问题的判决。
本文将通过案例分析的形式,针对集资建房问题,对集资建房的协议性质、集资房所有权归属以及该案的审判结果进行全面的分析和评价,以此来对我国集资建房的法律问题进行系统的分析,希望能够为后人对此的研究作出一定的贡献。
关键词:
集资建房;所有权;争议焦点;评议
Abstract
WithChina'shousingpricescontinuetorise,andChina'ssocialcultureinthe"home"conceptin-depth,populace'ssurvivalpressurecontinuestoexpand,financinghousingconstructioninallpartsofthecountryand.Butduetothelackofandloopholesoflaw,accordingtothepropertyofthehousingagreementnospecificprovisions,thecourttrialappearsmanyproblemsofjudgment.Thispaperwillthroughtheformofcaseanalysis,thehousingproblem,theprotocolproperties,raisingmoneyfromthehousingownershipandthetrialresultswereanalyzedandevaluatedcomprehensively,inordertomakeasystematicanalysisonthelegalissuesofChina'sfinancinghousing,hopetobeabletomakeacertaincontributiontothestudyoflatergenerations.
Keywords:
Housingownership;issue;review
目录
第一章绪论1
一、研究背景1
二、研究意义1
三、本文的创新点1
第二章案例介绍1
一、案情简介1
二、审判结果4
(一)一审结果4
(二)上诉理由5
(三)二审结果5
三、争议焦点5
(一)本案中集资建房协议的争议6
1.集资建房协议的性质6
2.协议的有效与否7
(二)系争门面的所有权归属7
1.房屋所有权的概念7
2.房屋所有权的救济途径8
3.救济途径选择正确的重要性10
第三章案件争议焦点的法律分析11
一、集资建房协议的法律性质11
(一)集资建房协议是否属于买卖协议11
(二)集资建房协议是否属于合伙协议13
(三)集资建房协议是否属于独立的无名协议14
(四)本案中集资建房的性质14
二、系争门面的所有权归属16
(一)系争门面是否归王怀平所有16
(二)系争门面是否归何忠远所有17
第四章对两审法院裁判意见的评析17
一、对一审法院裁判意见的评析17
二、对二审法院裁判意见的评析18
结语20
参考文献21
第一章绪论
一、研究背景
伴随着世界经济一体化进程的不断加快,以及我国社会主义市场经济的不断发展以及改革开放进程的不断推进,我国人民生活水平有了更进一步的发展,人们对生活质量的要求也越来越高,我国人民对房屋的需求更是空前高涨。
然而,在经济快速发展的过程中,各种社会矛盾也被日益突显了出来,比如,由于供需不平衡、投机炒作等因素导致了城市房价的不断升高。
面对居高不下的房价,集资房成为了购房者的首要选择,但是,由于我国法律法规的不完善以及集资房所有权的争议一直得不到良好的解决,引发了各类问题。
集资人擅自出售集资房的现象日益频发,但是针对这种集资房的所有权却存在着巨大的争议。
二、研究意义
随着我国社会经济的迅速发展,出现了各种各样的社会问题的,其中住房问题尤为严重。
伴随的问题的出现,集资建房也越来越成为热门,特别是个人集资合作建房这一方式出现。
个人集资合作建房出现的短短几年内,就引起了金融界、法律界、房地产界等领域的极大关注,成为热点中的热点。
而且由于个人集资建房为新兴形式,学者研究不多,立法方面个人感觉也不是很完善,希望通过自己的学习研究并通过案例对于个人集资合作建房的所有权的归属有更深的认识。
正确把握在个人集资建房合同中,合同双方在房屋所有权上的有关问题,从而能够准确的判断出所有权的归属,实践所学知识。
并对实际案例中的纠纷问题进行辨证,阐述自己的观点,从而更好的把握知识的准确性,以及开拓思维,对于我国将来的立法情况进行假设,提出目前我国立法的弊端。
三、本文的创新点
本课题具有较强的新颖性,目前国内对该问题的研究比较少,本文将通过对现实中发生的案例入手,围绕案例对我国当前集资者擅自出售集资房的所有权进行全面的分析和研究,具有很强的实证性。
另外,通过本文的研究能为日后各路学者对此领域的研究作出一点参考意见。
第二章案例介绍
一、案情简介
2006年12月10日,周述碧与王怀平签订集资建房协议,该协议约定:
周述碧在白衣中心卫生院对面有8个门面的土地使用权,欲建修住宅楼,因缺乏资金,与王平(指王怀平)协商,达成如下协议:
一、周述碧负责修建房屋的一切手续,并负责修建好房屋。
二、王平给周述碧提供建房资金12万元,2007年9月前付10万元,房屋建好交付时补足下余2万元。
三、周述碧给王平提供门面一个,面积不小于35平方米(医院对面靠食品站方向第一个门面),四楼住房一套,面积不小于160平方米,并负责办好规划许可证、房产证,办证费用由王平承担。
四、周述碧必须保证房屋2007年4月5日修建,建设过程中的安全责任由周述碧承担。
五、周述碧必须在2007年12月31日前交付房屋,逾期交房赔偿王平损失,王平必须按期付款,否则按银行利息的4倍赔偿损失。
2006年12月15日,王怀平以王平的名义向平昌县建设规划局申请办理了白衣镇凤凰街(区医院对面)的建设工程规划许可证,该许可证的附图及附件名称栏注明:
1、本房右第四层第一套住房属王平所有;
2、本房右边起第一个门面属王平所有;
3、楼梯间和通道属共用面积(该建设工程规划许可证已被行政主管部门撤销)。
2007年4月5日,周述碧以刘文海的名义获得平昌县白衣镇凤凰路国有土地110.5平方米使用权之后开始动工修建房屋。
王平分别于2007年8月31日向周述碧交款93000元,同年9月5日交款13400元,2008年8月18日交款10000元。
2006年1月24日,周述碧向何忠远借款10000元,约定月利息3%,借款期限至当年7月30日止,同时周述碧在借据中承诺:
到期不还清此款,自愿将白衣镇在街原王大孝地坝边修建的商品房梯间的第一个作抵押,还清后担保的商品房无效,如果购买,按市场价协商或签购房协议。
2006年冬周述碧因建房急需资金,便向民间借款,其中在何忠远处借款15000元,约定每月利息3000元。
何忠远向周述碧支付借款15000元时当即扣除3000元作为当月利息,但周述碧仍按15000元借款向何忠远立据,已扣除的3000元仍然计算利息,并由在街居委会支部书记王大育作借款担保人在借据上担保。
2007年2月18日,周述碧、何忠远签订购房协议:
经甲乙双方共同协商。
现甲方(指周述碧)将白衣中心卫生院对面原王大孝地基处修建的商住楼的其中一个门面和一套房屋出售给乙方(指何忠远),具体事宜如下:
一、门面一间(宽3.5米,长10米),位于达川至平昌方向第一个门面(毗邻向禹义门市)。
门市内设有厕所,水电通至门市外。
二、楼层为第五层,(王大孝套房上面),面积约100平方米。
三、房屋结构为砖混结构,门面为卷阳门,套房所有窗户为铝合金窗,套房进户门为防盗门,室内粉水,原有地板。
水电通至套房门口,水、电、闭路电视上户费用由乙方自行负责。
四、甲方协助乙方办理过户相关费用,有关费用各负其责。
五、原甲方借乙方的现金(23000元)做为购房订金,套房价格为30000元正门市价格为70000元正。
六、甲方应对乙方所购房屋的质量、面积、造型、结构等负全部责任,如属甲方的过错,则由甲方承担全部责任。
双方应互守信用,如有违约,按房屋成交总价的双倍付给守约方。
交房款于套房主体完工时付总价的80%,下差款交房时付清。
七、交房时间:
2007年6月1日。
付款以依据为准。
八、本协议自签字生效。
同年5月4日,周述碧、何忠远签订补充协议:
即将原双方签订的购房合同中约定的乙方购买王大孝楼上套房,改为王雷贤地基三楼,面积约120平方米,乙方不再补交任何费用。
交房时间变更为2008年1月30日。
2007年2月18日何忠远以周述碧原借款23000元(其中借款本金15000元,利息8000元,)抵作购房款,并由周述碧书立购房款收据;2007年5月28日周述碧立据收何忠远购房款10000元;2007年7月11日周述碧立据收何忠远购房款2000元;2007年周述碧立据收何忠远购房款23000元(其中有2006年1月24日的借款10000元,利息5000元,现金8000元);2007年10月25日周述碧立据借何忠远现金16000元抵作购房款;2008年1月19日周述碧立据收何忠远购房款20000元。
周述碧与何忠远借款往来中周述碧共支付利息16000元,另有3000元属于特利息计入本金重复计算利息(即2006年冬15000元借款中的其中3000元)。
周述碧于同月17日将诉争门市房屋交由何忠远使用。
继而何忠远对该房屋进行了装修使用,并支付装修费用10000余元。
2010年2月6日王怀平因主张诉争门市房屋的所有权与何忠远发生争执。
经基层调解委员会调解无果,2010年3月25日王怀平诉讼来院。
同时法院还查明:
何忠远与周述碧房屋买卖合同约定的住房一套虽已由何忠远安门上锁,但周述碧并未交付房屋,何忠远也尚未实际占有该房屋。
王怀平与周述碧合同约定的住房一套已交付使用。
二、审判结果
(一)一审结果
被告周述碧取得国有土地使用权后,在房屋改建过程中,与原告王怀平签订集资建房协议,双方约定权利义务明确,原告王怀平以预定房屋的形式获得集资建房,其表现形式符合房屋买卖合同的法律特征,且不违反法律禁止性规定。
据此,应当认定王怀平与周述碧之间的房屋买卖关系依法成立;第三人何忠远与被告周述碧签订房屋买卖合同之前,双方虽然存在民间借贷关系的法律事实,但在履行房屋买卖合同过程中被告周述碧已自愿以借款抵付购房款,其中虽有部份高利息存在,但鉴于双方已自愿进行了结算并转付了购房款,应当视为是双方当事人的真实意思表示,但第三人何忠远并不知道诉争之房屋已在周述碧与王怀平签订的集资建房协议中约定归王怀平所有,因此,应当认定第三人何忠远与被告周述碧签订的房屋买卖合同依法成立。
但是,鉴于王怀平与周述碧签订房屋买卖协议在先,合同标的物指向明确,且王怀平按约定支付了房款,履行了合同义务,诉争之门市房屋应当判归王怀平所有。
第三人何忠远虽先行占有了诉争之门市房屋,但并未实际取得该房屋的物权,按签订房屋买卖合同的先后顺序,第三人何忠远也不应当取得该房屋;由于第三人何忠远在诉讼中没有主张返还已付购房款、装修门市房屋的装修费用及损失,本院无法一并解决,第三人何忠远可另行主张与被告周述碧之间的合同之债。
据此判决如下:
一、原告王怀平与被告周述碧签订的集资建房协议有效;被告周述碧与第三人何忠远签订的房屋买卖协议有效。
二、诉争之门市房屋归原告王怀平所有。
三、驳回第三人何忠远的其他诉讼请求。
(二)上诉理由
在一审宣判后上诉人何忠远不服向本院提出上诉。
上诉的理由:
一、重审判决以签订合同的先后顺序来确定诉争门市房屋的归属,明显违反了《中华人民共和国合同法》第130条和133条之规定。
上诉人早在2008年5月就在被上诉人周述碧手中接纳了诉争门市房屋的钥匙,随后对该门市进行了装修,且于2008年9月即在该门市开办茶馆直至2010年2月,在这长达一年半的时间里,被上诉人周述碧多次到上诉人开办的茶馆里参加娱乐活动,从未向上诉人提出过该门市存在任何争议,上诉人在这之前也不认识被上诉人王怀平。
上诉人依据《购房协议》的约定,给付了购房款并实际占有使用标的物长达一年半之久,依据《合同法》133条之规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,理应依法确定诉争之门市归上诉人所有;而重审判决却将该门市判归被上诉人王怀平明显错误。
二、重审判决混淆了《集资建房协议》和《购房协议》的不同内涵。
二是被上诉人之间所签订的是一份《集资建房协议》,该协议不能等同于上诉人与被上诉人周述碧所签订的《购房协议》,具体体现在以下三个方面:
一是《集资建房协议》既可以是分配实物即住房,也可能是利润共享;而《购房协议》只能是房屋的买卖。
二是被上诉人王怀平与被上诉人周述碧之间所签订的《集资建房协议》明显约定在2007年12月31日前交付房屋,而被上诉人王怀平直至2010年2月才与上诉人发生争执,其主张权利时,早已逾期该《协议》约定时间2年之久,即使该协议真实合法有效,也应由被上诉人王怀平自行承担殆于行使权利的责任,而不应该将其损失转嫁于善意购买且实际占有使用一年之久的上诉人。
三是被上诉人周述碧与上诉人之间签订的《购房协议》具体明确,且已实际履行,依法应予保护。
综上所述,请求依法撤销重审判决,改判诉争之门市房屋归上诉人所有。
(三)二审结果
维持原判第一条,变更第二条,撤销第三条。
改判:
诉争之门市房屋归上诉人何忠远所有。
驳回王怀平的其他诉讼请求。
三、争议焦点
我国对于物权管理采取立法保护的时间并不长,因此,在国内的涉及到物权保护的领域内海存在着许多的漏洞和不足,这也就造成了目前存在的一些国内住宅小区停车引起争端的现象。
目前在我国没有明确的法律条款对于物权的特殊权益作出法律和制度的保障,在现行的相关法律中都无法找出与之对应的条款。
但是,随着社会发展以及经济发展,物权保护发展以及破换相关权益行为越来越严重,因此,我国在现行的管理条款出出台了相应的管理措施。
由我国的行政管理部门发布的具有行政效力的部门规章《物权认定和管理暂行规定》涉及了对物权的管理和保护。
在这个条款中,主要规定了对物权的定义、认定、特殊保护等内容作了基本规定。
从该暂行规定颁布实施到现在,物权局已经先后多次认定物权,并在全国范围内开展了多次物权保护行动,为我国驰名物权法律制度的建立和完善奠定了基础。
要做好物权管理,首先就是要做好物权的认定。
根据我国管理部门对于物权管理做出的措施,就提出了对于物权的界定,做出明确的界定后,就提出了任何其他的组织和机构都必须严格按照这个认定标准来实施自己日常的管理活动,不能违背这个原则。
除了做出对于物权认定的重要措施之外,实际上,我国目前对于物权管理也已经做出了许多有利的时间性的尝试。
在国内的司法机关已经进行过关于物权认证的相关的法案。
关于物权的认证在国内发展中,目前存在的唯一不足,就是这个相关的规定只是有管理部门做出的部门性文件中所提出来的行政法令,并没有法律制度的强制性和约束性,因此实际上的法律效力较低,在实际的管理过程中,也只能作为重要的制度参考,不能发挥法律的强制性的功能,一定程度上是影响物权的界定和保护的。
因此,案例中争议焦点也就体现在:
(一)本案中集资建房协议的争议
1.集资建房协议的性质
我们通过从专业的法学角度对案件进行的分析和研究,以及结合法院对对本案的审理结果,可以得出以下的结论:
双方签订的《集资建房转让协议书》的在当前我国的发展过程中,主要争议在于该协议的性质是属于买卖、合伙还是独立的无名合同,其所转让的对象是集资建房的资格还是具体的房屋。
根据案例中的描述及相关知识,我们可以看出,在该协议签订时,房屋还没有开始建造,因此,由于房屋并没有真正的建成,王怀平对房屋享有的仅仅是一种期待利益的资格权利;另外,由于双方以及按照该协议的规定,王怀平履行了协议中规定的具体行为,且都符合合伙协议的相关特征与法律规定,综合以上的信息,我们可以将《集资建房协议书》认定为属于合伙性质的一个协议。
2.协议的有效与否
周述碧与王怀平签订《集资建房协议书》的有效性,也非常值得我们在此探讨。
根据当前我国的就业形势以及国家政策,个人集资建房受到了很大限制,也引来了各种争议。
当前我国单位集资建房的趋势比较明显,国家的各种保障措施相对比较完善,能够帮助单位员工更好的行使自己的权利,但是在个人集资建房中仍然存在着很大的难度。
就本案而言,双方签订的《集资建房协议书》是否有效,我们通过专业的法学知识及对各种文献、案例的研究分析认为:
双方的协议是有效的。
根据《民法通则》的相关规定,民事法律行为以意思表示为要素,周述碧与王怀平在平等、自愿、协商一致的基础上达成的《集资建房协议书》,是双方真实意思的表示。
王怀平按约向周述碧支付了相关的费用,并履行了向周述碧按期缴纳款项的义务,虽然最后的一万元缴纳时间有所延迟,但是针对前期已经缴纳的大笔资金,因此,并不影响整体协议的有效性。
周述碧也接受了王怀平缴纳的相关款项,王怀平还严格的完成了协议中规定的相关事项,在此层面上,我们认为,协议的双方应当严格的履行协议,该协议属于真实、有效的协议。
(二)系争门面的所有权归属
上述案例中,对门面的所有权产生了很大的争议,也是本案审查的主要对象。
在对案件中门面房所有权的归属进行分析之前,有必要针对房屋所有权的概念以及当前我国针对房屋所有权的救济途径进行一个详细的说明和了解,以便于我们更好的分析该案例的门面所有权的归属。
1.房屋所有权的概念
从物理学角度分析,房屋的三维空间性决定其天生具有排他性。
在人类开始群居生活之始,房屋归属问题就有着非常重要的意义,尽管在早期没有法律的规定,但是人类对该问题的关注及争议就非常突出,不能妥善的处理好该问题,严重时会造成社会的混乱及动荡不安,影响人类的生存及发展。
在法律产生以后,对房屋归属问题进行了明确的规定,使该问题具有了法律的强制性限制,对合法的所有权进行了有效的保护。
由于不动产与不动产所有权的产生存在着时间上的不同步性,使得不动产早于不动产所有权的产生而产生。
另外,由人类劳动所产生的不动产及其所有权存在着同步性,在不动产产生的同时不动产所有权就存在了,即在房屋建成之时,房屋的所有权便产生了,除非所有人明确了抛弃其所有权。
综上所述,房屋和房屋的所有权存在着同步性,在同一时间产生,也就是说房屋建成时,便会产生房屋的所有权,除非所有人抛弃其所有权。
当房屋消灭之时,房屋的所有权也当然随之灭失。
2.房屋所有权的救济途径
在当前我国经济飞速发展的时期,国人对房屋的重视观念也正在不断的加深,房屋买卖率正在不断的增长,由此引发的各种问题也层出不穷,特别是所有权的纠纷事件频频发生,上述案例也反应出了此类问题。
然而,当房屋的所有权发生争议之时,根据纠纷的性质不同,根据当前我国的法律规定,主要可以采取以下两种救济手段:
第一,行政途径。
(1)据《物权法》第十九条的规定:
面对集资人擅自出售集资房的所有权归属存在的问题:
行政执法无完全主体资格、职责权限不对等、层级管理不协调以及层级管理不协调,当前行政执法中存在的问题,集中反映了我们在法治建设进程中的基本矛盾,即先进的法治理念、制度与落后的行政执法观念、体制的矛盾。
要从根源上解决这些问题,必须大力培育行政法治理念,加快物权法改革,建立和完善符合市场经济要求的行政执法机制。
具体从以下几方面入手:
第一,把成立几个专门具有多项综合职能的行政执法机关,保证行政执法机关公正地执行法律法规和政策措施。
行政执法机关与政策制定职能分开,保证行政执法机关公正地执行法律法规和政策措施。
行政执法机关与政策制定职能分开的同时,与所办企业、中介组织彻底脱钩,使行政执法机构成为真正意义上的行政执法机关。
实行《物权法》行政综合执法,是各级《物权法》部门内部物权法和集资人擅自出售集资房的所有权归属的自我完善和改革。
正确处理《物权法》行政综合执法机构和同级《物权法》行政主管部门之间的行政隶属关系。
《物权法》行政综合执法队伍是各级《物权法》部门的专门执法机构,无论是以物业管理人员队伍为主组建的《物权法》行政综合执法队伍,还是重新组建的《物权法》行政综合执法队伍,都必须服从同级《物权法》行政主管部门的绝对领导,隶属《物权法》部门管理。
不能因为实行《物权法》行政综合执法,弱化或者剥夺《物权法》部门的法定权力。
各级《物权法》部门必须加强对《物权法》行政综合执法机构的行政领导,监督管理好其日常工作,切实为《物权法》工作保驾护航。
通过该条文对当事人认为房屋所有权的登记有错误时,可以通过何种行政手段也进行解决这一问题。
更正登记前应当采取一种临时措施,这种措施被称之为异议登记,该措施能够临时性的保护被侵害利害关系人的合法权利。
而在房屋多有权被最终确认之后,首先通过对第三人进行警示,从而大大降低由于客观因素引发的以登记名义人处分该房屋的几率。
另一方面,为了能够使各个当事人的权利都能够得到有效的保护,因此,在实行异议登记之后的15天内,如果异议人没有去实行自己的权利,则被视为异议登记失效,该规定能够有效保证因保护真实权利人因他人滥用异议登记而受到损害。
(2)行政复议。
权利人如果认为行政机关发放房地产权证或其行政行为(如登记行为、征收行为)侵害到了其自身的合法权益,使房屋所有权的归属发生了错误,该权利人可以根据《行政复议法》的相关规定,向作出该行政行为的上一级行政机关提出相应的行政复议,而上一级行政机关发现作出行政行为的行政机关确实存在相应的问题时对其及时的予以纠正。
如果通过这种方式之后,权利人仍然不满意其结果则可以通过诉讼的方式进行解决。
(3)行政诉讼。
通过上述中行政复议的救济手段介绍以后,我们可以看出,当权利人不满行政复议的结果时,或者权利人没有进行行政复议,都可以进行向人民法院提起行政诉讼的行为,从而强制性的要求作出行政行为的行政机关纠正其行为或者撤销其相关的行政行为或者确认该行为无效。
第二,民事诉讼途径。
而在具体的民事诉讼中,由于诉的种类不同,又可以将其分为以下三种诉讼。
(1)确认之诉。
当事人请求人民法院确认其对某房屋享有所有权,或者请求确认引起房屋所有权变动的法律行为有效或无效的行为被称之为房屋所有权的确认之诉。
该类诉讼的主要特征是:
首先,当事人所提出的确认之诉并不是请求法院判决侵权行为人履行给付义务,并且法院所做出的具体的判决,并没有给付的内容,也不具有相应的执行力;其次,尽管法院的判决不具有相应的执行力,但是该确认之诉的判决仍然能够起到解决纠纷,能够起到定纷止争的效果。
根据日常中有关房屋所有权的确认之诉的案件类型,大体上可以归纳为一下的三种类型:
①房屋确认之诉,即当事人请求法院作出确认原告享有该房屋所有权的判决。
例如,在上文的案例中,当事人可以请求法院确认其享有房屋所有权,如若法院判决原告胜诉,则意味着原告取得了房屋所有权的确认,其拥有房屋所有权的时间自房屋建成之时就享有,而并不是在判决生效之日。
(2)给付之诉。
请求法院判令对方当事人履行一定民事义务(通常指“协助办理过户手续”)的诉讼,法院作出支持这种请求的判决被称为给付判决,该行为被称之为给付之诉。
3.救济途径选择正确的重要性
根据文章上述对当事人之间发生房屋所有权归属的纠纷之后,根据不同的情形向法院可以提出不同的诉讼请求。
选择何种救济途径、提出何类型
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